dwaling koopcontract

[luctor et emergo]

stel:

je koopt een huis. in het koopcontract staat dat er geld van de gemeente is gebruikt om te renoveren. achteraf blijkt dat dit niet het geval te zijn daar de oplevering nog moet plaatsvinden en de gemeente dan pas beslist of zij hier subsidie aan verstrekken.

kan de koper zich succesvol beroepen op dwaling? immers, het opnemen van de gemeente als partner in het contract is voor de koper een kwaliteitsindicator.

welke mogelijkheden zijn er? graag jullie reacties.
bij voorbaat dank.

[bona fides]

Je schrijft "dat er geld van de gemeente is gebruikt om te renoveren", wat erop duidt dat de renovatie al achter de rug is. Uit het vervolg van je bericht denk ik echter af te mogen leiden dat die renovatie nog moet plaatsvinden, dus dat er een huis is gekocht dat nog renoveerd moet worden. Of misschien is de renovatie gaande, maar nog niet afgerond ("oplevering nog moet plaatsvinden"), en is wellicht in het koopcontract opgenomen dat die renovatie voor rekening van de koper zal zijn?

Hoe zit het precies?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[luctor et emergo]

bedankt voor je antwoord.

het zit als volgt:
in het koopcontract staat dat ten tijde van het ondertekenen van het contract de renovatie nog gaande is. in het huis zelf is verder niets meer gerenoveerd. wellicht bedoelde ze dan de buitenkant, echter hebben wij niets gezien van het verdere opknappen van het pand.

waar het mij om gaat is dat er staat dat er gerenoveerd is en wordt met geld van de gemeente, alleen blijkt dus nu dat er nog geen cent is betaald. pas na officiële oplevering zal de gemeente bepalen of er subsidie aan wordt besteed. het kan dus zomaar zijn dat de gemeente zegt dat er geen subsidie wordt verstrekt omdat het huis in slechte staat is. naar mijn mening zou ik veel voorzichtiger zijn geweest als de gemeente niet zou zijn genoemd, aangezien ik het noemen van de gemeente als partner als een soort van keurmerk zie (net zoals je een auto zou kopen met bovag garantie). het pand heeft al de nodige problemen gehad (lekkage, schilderwerk, etc.) dat ik toch echt het idee heb dat er een onjuiste voorstelling van zaken is geschetst door de verkoper. achteraf zou ik het pand nooit hebben gekocht, in ieder geval niet voor die prijs.

ik wacht op je reactie.

groet luctor

[Martha]

Lijkt mij meer een kwestie van bedrog dan van dwaling.
De verkoper moet zich bewust zijn geweest dat hij/zij een onjuist beeld van de situatie schetste.

[marja.verstralen]

Uitwerking casus:

I. Rechtsgronden voor de vernietigingsvordering: primair bedrog, subsidiair dwaling.
Voordeel van een beroep op bedrog is, dat wanneer dit bewezen is, de onrechtmatigheid van de handeling tevens vaststaat en direct schadevergoeding gevorderd kan worden. Ook is het bij bedrog niet mogelijk voor de wederpartij een beroep te doen op wijziging van de overeenkomst die het nadeel afdoende afwendt, zoals bij dwaling wel kan (art. 6:230 BW). Nadeel is dat bedrog moeilijker te bewijzen is.

1. Te stellen vereisten voor bedrog, art. 3:44 lid 1 io. lid 3 BW:
• Onwaarheid (inclusief zwijgen)/ kunstgreep: komt gauw overeen met art. 6:228 lid 1 sub a en sub c BW, maar verschil zit ‘m in het tweede vereiste. In dit geval is een onwaarheid in het contract opgenomen, namelijk dat een renovatie al gaande en bekostigd zou zijn, terwijl dat niet het geval is.
• Opzet: bewezen moet worden dat de onjuiste mededeling opzettelijk is gedaan, met de opzet de ander tot de rechtshandeling te bewegen. In de toelichting bij de casus staat ‘wellicht bedoelde ze dan de buitenkant’, het is dus mogelijk dat koper de bedoeling van verkoper verkeerd begrepen heeft en dat aan de zijde van verkoper geen sprake was van opzettelijke misleiding?
• Causaal verband: zonder de onjuiste voorstelling van zaken die door de kunstgreep is ontstaan, zou je de overeenkomst niet aangegaan zijn. Inderdaad zou koper bij een juiste voorstelling van zaken veel voorzichtiger zijn geweest en in ieder geval het huis niet voor deze prijs gekocht hebben.

2. Te stellen vereisten voor dwaling, art. 6:228 en 230 BW:
• Onjuiste voorstelling van zaken: bij koper bestond de onjuiste voorstelling, gewekt door de verklaring van verkoper dat het huis reeds op kosten van de gemeente gerenoveerd werd. In werkelijkheid werd het subsidievoorstel nog door de gemeente overwogen en was in het geheel geen sprake van renovatie. in beginsel wordt geen dwaling aangenomen, maar geldt voor de koper een onderzoeksplicht. Doet de koper geen onderzoek, dan zal de koper de gevolgen van de onjuiste voorstelling zelf hebben te dragen. Echter, zie het arrest Booy/Wisman (hieronder nader uitgewerkt).
• Causaal verband: zonder de onjuiste voorstelling zou koper de overeenkomst óf helemaal niet hebben gesloten, óf niet tegen deze voorwaarden. Het moet gaan om dwaling omtrent een essentiële eigenschap. Wat een essentiële eigenschap is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Vaststaat dat koper, wanneer deze had geweten dat het huis niet gerenoveerd was, het huis niet voor deze prijs gekocht zou hebben. Koper was op de hoogte van de staat waarin het huis verkeerde. Schilderwerk en niet-lekkende leidingen zijn over het algemeen essentiële eigenschappen van het huis.
• Kenbaarheidsvereiste: de wederpartij van de dwalende moest begrijpen dat dit voor de dwalende een essentiële eigenschap is. Hij hoeft niet te weten dat wordt gedwaald. De verkoper was ervan op de hoogte dat de onderdelen die gerenoveerd moeten worden aan het huis, essentiële eigenschappen waren, anders had verkoper dit niet expliciet in de koopovereenkomst vermeld.
• Een van de drie dwalingscategorieën: in dit geval art. 6:228 lid 1 sub a een inlichting van de wederpartij. De wederpartij mag zich in dit geval er niet op beroepen dat u niet aan uw onderzoeksplicht voldaan zou hebben, aangezien u te goeder trouw op de mededeling mocht afgaan dat de gemeente het huis reeds aan het renoveren was. Zie de arresten HR Booy/Wisman (21 januari 1966, NJ 1966, 183) en HR Van der Beek/Van Dartel (30 november 1973, NJ 1974, 97). Met name HR Booy/Wisman, de tweede rechtsoverweging: “Dat voor degeen die overweegt een overeenkomst aan te gaan, tegenover de wederpartij een gehoudenheid bestaat om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder de invloed van onjuiste veronderstellingen zijn toestemming geeft, in dier voege dat bij het achterwege laten van zodanige maatregelen de regels van de goede trouw kunnen meebrengen dat hij zich niet met vrucht op dwaling kan beroepen; dat in het algemeen die gehoudenheid tegenover de wederpartij niet zo ver gaat, dat hij niet zou mogen afgaan op de juistheid van door deze wederpartij gedane mededelingen, en integendeel veelal de regels van de goede trouw er zich tegen zullen verzetten, dat de wederpartij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat ten onrechte op de juistheid van haar mededelingen is vertrouwd;”
 Uitzonderingen:
- Uitsluitend dwaling omtrent een toekomstige omstandigheid. Niet van toepassing: de dwaling betreft de bouwvallige staat van het huis in het heden en koper meende dat subsidie al verleend was en renovatie al aangevangen.
- Art. 6:228 lid 2 BW De dwaling blijft voor rekening van de dwalende op grond van:
o de aard van de overeenkomst: exoneratieclausule? N.v.t.
o maatschappelijke opvattingen: nee.
o omstandigheden van het geval: nee.
- Art. 6:230 BW Als verkoper aanbiedt het nadeel op te heffen dat koper lijdt doordat er wordt gedwaald, kan de koper zich daarna niet meer op dwaling beroepen. Bijv. vergoeding van extra te maken kosten. Als er een reëel aanbod is, moet koper die overeenkomst aangaan.

II. Buitengerechtelijke afdoening, of procederen?
Art. 3:49 BW Vernietiging van de koopovereenkomst kan door een buitengerechtelijke verklaring, of door een rechterlijke uitspraak geschieden.
Art. 3:50 lid 2 BW Indien de levering van het huis al is ingeschreven in de openbare registers, kan buitengerechtelijke vernietiging alleen plaatsvinden, als alle partijen instemmen.
Art. 3:51 BW De overeenkomst kan in rechte vernietigd worden, ofwel door zelf een vernietigingsvordering in te stellen bij de rechtbank, ofwel te wachten tot de wederpartij nakoming vordert en dan bij wijze van verweer een beroep op de vernietigingsgrond doen.

Mijn advies: ik ben van mening dat een beroep op dwaling kans van slagen heeft. Het hangt ervan af, of de koop al is ingeschreven in de openbare registers, of dit beroep op dwaling nog buiten rechte gedaan kan worden. Anders beroep op vernietiging in rechte, als vordering, of bij wijze van verweer.

Met vriendelijke groet,

Marja Verstralen

[luctor et emergo]

bedankt voor je zeer uitvoerige antwoord.
ik ga zeker mijn advocaat raadplegen welke mogelijkheden er zijn om alle moeilijkheden die we tot nu toe hebben meegemaakt enigszins te compenseren.

groet luctor

[BartL]

[BartL]

[marja.verstralen]

Dag,

Ik zie het zo:
De onjuiste voorstelling van zaken betreft het niet gerenoveerd zijn van het huis en het niet verstrekt zijn van subsidie hiervoor. Dat zijn essentiele eigenschappen van het huis.

Ter afwering van het verweer dat koper nader onderzoek had moeten doen, stelt koper dat hij/zij het feit dat de gemeente bij de vermeende renovatie betrokken zou zijn, als een waarborg heeft gezien voor goede renovatie en daarom verder geen onderzoek heeft gedaan.

Uit genoemde arresten HR Booy/Wisman en HR Van der Beek/Van Dartel blijkt dat de dwalingsbepaling ook de onvoorzichtige koper beoogt te beschermen en dat de koper in beginsel mag afgaan op de uitlatingen van verkoper.

Wel relevant hierbij is, of koper een makelaar erbij heeft gehad. De makelaar heeft immers meer verstand van zaken en dan worden zwaardere eisen aan de onderzoeksplicht gesteld.

[BartL]

[luctor et emergo]

trouwens, stel dat verkoper alle problemen verhelpt. kun je dan alsnog procederen?

thanks

[bona fides]

Wat wil je bereiken?

En trouwens: wat is nu eigenlijk precies het probleem? Maakt het iets uit of de gemeente wel of niet betrokken is bij de renovatie? Als die renovatie uiteindelijk maar goed wordt uitgevoerd, toch? Of in ieder geval: volgens de afspraak. Wat er bij de koop precies is afgesproken blijft voor mij onduidelijk.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[luctor et emergo]

het probleem zit in alle ongemakken die we tot op heden meemaken. met de gemeente als 'keurmerk' namen wij aan dat de woning die opgeleverd werd voldeed aan bepaalde kwaliteitseisen. bestaat er dan niet zoiets als een regeling voor bijv. smartengeld? ter verduidelijking, we kochten de woning in juni en zitten nog steeds in de rotzooi.

enige compensatie zou wellicht wel billijk zijn.

[bona fides]

Je blijft erg vaag. Bevat de koopovereenkomst een bepaling die niet is nagekomen? Daar lijkt het niet op.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[luctor et emergo]

in het contract staat inderdaad niet direct iets wat achteraf niet is nagekomen. wel nam ik aan dat het huis in betere staat zou zijn en had ik het huis beter onderzocht voordat ik over zou gaan tot kopen. sterker nog, met de informatie die ik nu heb zou ik het pand nooit hebben gekocht. al met al begrijp ik dat het lastig zal worden om mijn 'smart' ergens op te baseren.