Is hier erfdienstbaarheid van toepassing en nog van kracht?

[johncheese]

Goedemiddag, ik ben nieuw hier- goed forum, ik zal mij even voorstellen, ik heet Barend en ben woonachtig aan een terrein waar nu gebouwd gaat worden en stel de volgende vraag voor mijn buurvrouw, een paar huizen verderop.

De situatie:

Woning, met achtererf voorzien van hek met daarin een deur.
De deur leidt tot een naastgelegen terrein, op een soort uitrit lijkt het.
Op dit terrein staan even verderop garages, zij heeft er geen in gebruik of bezit en ook niet gehad (evenals haar rechtsvoorgangers).

De uitrit, daar maakt zij "niet-voortdurend" maar wel zichtbaar gebruik van (en duurzaam), net als haar rechtsvoorganger. Deze uitrit, op dit naastgelegen terrein, loopt naar een afsluitbaar hek, daarachter loopt de uitrit verder uit op de openbare weg.
Het terrein+uitrit langs haar tuin (met de erfafscheiding (voorzien van deur) ertussen) zijn allebei privé-bezit van twee verschillende particulieren, geen overheid/gemeente.

Haar rechtsvoorganger heeft medio 1993 de sleutels van de toenmalige eigenaar gekregen (een kopie althans) en er werd toegestemd in het gebruik. Er is geen beperking hierin opgelegd, geen akte gedeponeerd, geen brief ondertekend- gewoon mondeling: hier heb je de keys en succes ermee, gebruik maar zolang als nodig. Het hek naar de openbare weg zit ook pal naast de woning waar het om gaat, dus soms is er weleens geluid etc. "voort wat, hoort wat" is de gedachte enigszins geweest (maar niet meer aantoonbaar).

Zij (de buurvrouw) heeft de woning in 2004 overgenomen van haar rechtsvoorganger en zo ook de sleutels gekregen.
Wederom niks in de leveringsakte vd woning vastgelegd o.i.d.
Het naastgelegen terrein is echter ook van eigenaar gewisseld, een jaar eerder, in 2003. Er is geen communicatie geweest (ook niet mondeling) tussen de buurvrouw, de vorige eigenaar van het terrein en de nieuwe.
Het gebruik van het hek op dit naastgelegen terrein is gewoon stilzwijgend voortgezet.

Nu is de nieuwe eigenaar (>2003) dit jaar gaan slopen en bouwen (met vergunning etc.) en is deze buurvrouw haar recht op overpad/mogelijkheid om met haar fiets uit de tuin via het afgesloten hek (waar zij de sleutels van had) kwijtgeraakt.
Deze eigenaar spreekt nu van een "illegale" situatie, omdat er nooit iets is vastgelegd.

Ik hoorde dit verhaal en betwijfelde de illegaliteit.
Ik denk als volgt:

-Rechtsvoorganger heeft sinds 1993 sleutels ontvangen en het recht gekregen om vanuit de tuin, via de uitrit het hek open te maken en zo op de openbare weg te geraken. Dit heeft >10 jaar geduurd, dus lijkt mij verjaard (voor niet-voortdurend i.c.m. met zichtbaar kan alleen vanaf 1992 begreep ik) in 2003. Er is niks gestuit van de verkoop naar de buurvrouw, ook niet door de nieuwe eigenaar van het naastgelegen terrein.

De twijfels die ik heb:

-Als het recht op overpad/de erfdienstbaarheid verjaard is, kan deze dan wel zondermeer worden overgedragen aan een (rechts)opvolger?
Of blijft dit (zakelijk) recht alleen per ingeschreven akte bestaan (kadaster)/of als het in de leveringsakte vd woning is opgenomen als erfdienstbaarheid?

-Is het geven van de sleutels van het hek aan je buurman en mondeling instemmen met het gebruik en dan voor >10 jaren, voldoende om een erfdienstbaarheid "te goede trouw" aan te merken (na 1992)?

-Zorgt een "stilzwijgende toestemming+geven vd sleutels" voor een erfdienstbaarheid, of juist niet? (vraagstuk gebruik/bezit, altijd complex!)

-Als deze buurvrouw met 2 getuigenverklaringen aannemelijk kan maken dat haar rechtsvoorganger langer dan 10 jaar het gebruik voor haar had, is deze verjaring automatisch met de koop vd woning mee overgedragen?
(Kan zij dit recht op overpad alsnog vorderen?)

Ik heb begrepen dat voor een erfdienstbaarheid "te goede trouw" altijd deponering en inschrijving bij het Kadaster noodzakelijk is, om als zodanig te worden aangemerkt- ECHTER; dat hier in eerste aanleg/in beginsel van wordt uitgegaan, maar dat indien men aannemelijk kan maken dat zonder een dergelijke procedure er ook >10 jaar sprake van zo'n situatie is, deze formaliteit niet persé noodzakelijk is.

Beetje complexe vraag wellicht, ik ben geen jurist en was al redelijk op weg dacht ik, maar deze laatste vragen houden mij echt bezig...is er een specialist in zaal?

-> plaatje staat in mijn profiel/gastenboek voor extra duidelijkheid. Bedankt voor een zinnig antwoord alvast!

Edit: wat het nog extra lastig kan maken; ik heb de koopakte/leveringsakte gezien van het naastgelegen terrein van de oude naar de nieuwe eigenaar en hierin wordt iedere erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting (art. 6:252BW) etc. ontkend. (Misschien een mooie tentamenvraag? )

Edit2 (ik ben echt een vergiet, sorry); Maar er staat ook in die leveringsakte (nu komt het!): "een en ander voor zover in deze akte niet anders is vermeld of uit de situatie ter plaatse valt af te leiden" m.b.t. de erfdienstbaarheden.

-> Toen ik dit las dacht ik: die lui willen van alle gezeur af en hebben dus niks erkend in deze levering- en aanvaarding m.b.t. dit terrein en de notaris heeft haar recherche alleen gedaan op basis van kadastrale gegevens. Had deze notaris ter plaatste moeten gaan kijken?
Heeft de huidige eigenaar samen met de vorige als het ware "meineed" gepleegd, tijdens deze overdracht? Een dergelijk gevoel geeft mij dit wel.
Kan deze buurvrouw zich alsnog tot deze notaris wenden en hem aansprakelijk stellen/rectificatie eisen? Hij is immers verantwoordelijk voor een correcte overdracht. Aan het einde van de akte staat ook: "beide partijen hebben er voor gekozen de akte beperkt en niet volledige voor te lezen." Maar zij hebben wel alledrie (ook de notaris natuurlijk) de concepten gezien.

Als meineed correct is, dan is het gezien de 7 jaar geleden, ook verjaard dacht ik (min. 3 jaar voor iedere strafbaar feit en dan oplopend per strafeis.)

[bona fides]

[johncheese]

OK, cool- bedankt voor het antwoord.

Ik begrijp je verhaal, maar: als de rechtsvoorganger van de voorganger van de deze buurvrouw nou de sleutels bij het huis had gegeven en deze meneer zou deze sleutels van 1993 t/m 2003 gebruikt hebben (te goede trouw, maar in het kadaster stond niks- is nooit ingeschreven) dan heeft hij toch wel te maken met een verjaring te goede trouw en dan wordt deze toch automatisch aan de buurvrouw overdragen (dit recht) bij levering, omdat hij nu wel verjaard is, door de persoon tussenin?

De tussen-eigenaar, om hem zo maar even te noemen, heeft dan toch geen toestemming nodig van de eigenaar van het andere perceel, om te weten of het te goede trouw is? Of wel? Hij handelt immers in veronderstelling dat hij het recht heeft om op een dergelijk wijze te handelen. Dan is de termijn van 10 jaar toch wel gewoon stilletjes voorbij gegaan, medio 2003 en bezit hij het recht definitief? Geldt dan trouwens ook (net als met grond, welke bevrijd is door verjaring) dat je het eerst moet inschrijven in het Kadaster, voordat je volledig eigenaar bent en je niet alleen als eigenaar gedraagt? Kan een bezitter-rechthebbende dan toch nog een dergelijk recht ongedaan maken zoals met deze erfdienstbaarheid nu het geval is geweest? Of moet zij dit gewoon aanvechten?

Het Kadaster was immers niet bepalend voor het juridische vaststaan van de verjaring, zoals je schreef.

[bona fides]

[johncheese]

Hoi Bonafides,

Niet oneerbiedig bedoeld, maar het klinkt alsof je je eigen verhaal tegenspreekt, ik snap het in ieder geval even niet meer.

-Je geeft aan: het Kadaster is niet bepalend voor de status of het verjaard is of niet;

-Je geeft aan: het is niet te goede trouw, want het stond niet in het Kadaster.

Als jij de sleutels krijgt van iemand met de mededeling dat je een uitrit+doorgang/hek mag gebruiken, ben je in principe "te goede trouw", wat het Kadaster ook zegt, lijkt mij.
De erfdienstbaarheid is nodig, om vanuit het achter-erf op de openbare weg te komen. Op het moment dat je de woning koopt met deze mogelijkheid ingebakken, bestaat er toch een behoefte voor deze erfdienstbaarheid? Het hoeft toch nergens geschreven te staan, dat er een "erfdienstbaarheid" is? Ik hoef toch nergens te lezen, dat ik mijn vork nodig heb om te eten?

Zelf heb je geen contact met de rechthebbende eigenaar, je verkoopt de toko en je opvolger gaat vrolijk door.

Gelopen koers?

Het lijkt er nu op dat je zegt, dat het gewoon een stilzwijgende toestemming was, die door de huidige eigenaar is opgeschort?!
(En geen erfdienstbaarheid?)

Bedankt in ieder geval voor je replies!

En was er nog sprake van meineed, voor zover je kon zien?
Want het lijkt mij, dat beiden het gebruik van het hekwerk door derden (anders dan garage-huurders) verzwegen/genegeerd hebben en de notaris zich qua recherge alleen op kadastrale informatie gericht heeft.

Had deze ook niet terplekke moeten kijken en kan niet alsnog na 7 jaar aan de kaak gesteld worden? Dan is het probleem opgelost!