Tot hoever mogen buren procederen tegen verleende ontheffing

[Anne78]

Hallo allemaal,

Ik heb een brandende vraag.

Na afgelopen jaar super blij te zijn gemaakt met een verleende bouwvergunning, werden we door een bezwaarschrift van de buren weer met beide benen op de grond gezet toen bleek dat hun advocaat ergens een procedurefout had gevonden. In overleg met de gemeente hebben wij onze bouwvergunning vervolgens ingeleverd en zouden ze een ontheffingsprocedure opstarten. Deze ligt nu ter inzage.

De buren hebben ons echter te kennen gegeven dat ze er alles aan gaan doen om de bouw zo lang mogelijk tegen te houden. Ik heb het wetboek er op nageslagen en daarin staat niets waarmee onze bouwplannen voor hun een legitieme overlast zou kunnen zijn.

Tot hoe lang mogen zij juridisch gezien gaan procederen, waar houdt het een keer op en wat zijn eigenlijk onze rechten hierin? Wij zitten in een heel klein bouwval, hebben al een hoop kosten gemaakt (architect etc) en we hebben ook toekomstplannen zoals een kinderwens.

Heeft het voor ons zin om rechtsbijstand in te schakelen?

Wie zou mij hierover kunnen adviseren?

Alvast heel erg bedankt voor jullie tijd!

Gr Anne

[bona fides]

Als de wet aan de buren een rechtsmiddel toekent, mogen de buren daar gebruik van maken. Daar is het rechtsmiddel uiteindelijk voor bedoeld. Alleen in extreme absoluut kansloze gevallen kan dit tot misbruik van procesrecht leiden. In zo'n geval zou de vergunninghouder daar echter weinig last van hebben, omdat er immers geen kans bestaat dat de procedure tot succes zal leiden.

Hoe ik dat "in overleg inleveren" moet begrijpen weet ik niet goed. Normaal gesproken blijft een verleende vergunning geldig totdat hij in een bezwaar- of beroepsprocedure is herroepen. Zolang je een vergunning hebt kun je bouwen, maar dat is geheel op eigen risico: wordt de vergunning later herroepen, dan moet je voor eigen rekening het bouwwerk weer afbreken. Dus niet bouwen zolang je niet zeker weet dat je in je recht staat. (En zolang je dat niet zeker weet is het alleszins redelijk dat de buren zich op het standpunt stellen dat de vergunning niet mag worden verleend. Uiteindelijk worden ook jullie geacht op de hoogte te zijn van de regels op het moment dat je ergens in investeert.)
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Anne78]

Hoi Bona Fides,

Bedankt voor je snelle reactie. Om hier nog even dieper op in te gaan:
Wij hadden de garage voor de voorgevel getekend, we hadden een schriftelijke toezegging van de wethouder dat dit toegestaan zou worden gezien ons complexe perseel. Uiteindelijk bleek dit niet legitiem omdat hij niet de gebruikelijke procedures hiervoor gevolgd had. Hiervan waren wij niet op de hoogte, maar werd dus aangekaard door de advocaat van de buren.
De gemeente gaf ons aan dat bij bezwaar de bouvergunning opnieuw beoordeeld zou worden door een onafhankelijke commissie en dat dit hierdoor 0% kans van slagen had. Wij hebben toen in overleg met de gemeente besloten de vergunning in te leveren en een ontheffingsprocedure op de starten voor de garage.
Ik ben erg bang dat de buren na het indienen van hun zienswijze in hoger beroep zullen gaan als de rechter ze geen gelijk geeft. Dan zijn we dus weer een jaar verder. Dit speelt nu al ruim 2 jaar...
Daarom vraag ik me af tot hoe lang/ver zij hierover door mogen procederen.. en of ons belang hierin ook telt..

[BartL]

[cia76]

Maar bouwen op eigen risico mag alleen als er een vergunning is verleend. Nu nog een ontheffingsprocedure moet worden doorlopen is hier geen sprake van en mag er niet worden gebouwd, ook niet op eigen risico. Voorts geldt voor ontheffing dat de openbare voorbereidingsprocedure van toepassing is zodat het gestelde over bezwaar en beroep niet geheel juist is.

[bona fides]

De vergunning is ook verleend, maar "ingeleverd". Wat de status is van een "ingeleverde" vergunning is mij niet duidelijk.

Maar goed, in het algemeen geldt dat je met een vergunning mag bouwen, zodat je je in zo'n situatie in principe niets hoeft aan te trekken van nog lopende maar kansloze procedures die alleen zijn aangespannen om te rekken. Zodra het gaat om niet-kansloze procedures zou het duidelijk moeten zijn dat het de buren niet kan worden verboden om te procederen. Dat is gewoon hun goed recht.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[cia76]