Aansprakelijk gesteld voor verborgen gebrek

[JuBa]

Kan iemand zich inlezen in dit verhaal en met mij een discussie aangaan over verdere stappen van mijn kant.

4 weken geleden mijn woning verkocht. Vrij snel al meerdere klachten van de nieuwe bewoners door gekregen.

De woning is begin 1920 gebouwd. Ze hebben een bouwkundige inspectie laten uitvoeren, ze hadden echter geen aankoop makelaar.
Onder mijn laminaat vloer in de serre bleek vocht te zitten.
Dit is nooit gemerkt door mij, mijn makelaar alsmede de bouwkundig inspecteur.

Buitenom dit verhaal hebben ze in het koopcontract laten opnemen dat mijn 10 jaar oude afzuigkap werkend afgeleverd dient te worden. Zo gezegd zo gedaan. Tijdens de laatste inspectie ronde {onder tekend en akkoord bevonden door beide partijen} is hier door de verkopers nog naar gekeken. 12 {!!} dagen later gaat ie echter weer kapot. Omdat ik me hun situatie goed kon voorstellen heb {had} ik de intentie dit probleen zelf op te lossen en financieel voor deze kosten opdraai.

Nu blijkt dus dat ik aansprakelijk gesteld wordt voor de vochtige vloer in de serre. De kosten lopen best op.

Zou iemand mij kunnen vertellen wat mijn stappen zouden kunnen zijn, of die ervaring heeft met dit probleem {verborgen gebreken}

Dank u vriendelijk.

[rene78]

Beste Juba,

Je bent pas aansprakelijk als de koper kan aantonen als vaststaat dat je op de hoogte was of behoorde te zijn van het verborgen gebrek. De oorzaak van het vocht is belangrijk om mee te kunnen denken of je op de hoogte behoorde te zijn van het vochtprobleem. Zit er een gat in het dak of trekt het vocht op vanuit de kelder? Hoe is het op te lossen?



Er is een verborgen gebrek aanwezig
Indien een verborgen gebrek aanwezig is, kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan. Bovendien is de verkoper slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Tenslotte dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.

[JuBa]

Beste Rene,
Bedankt voor je reactie.

De kopers zijn zelf van mening dat het komt door de aanleg van tuin.
Ik heb meer dan 5 jaar in deze woning gewoond {met vrouw en 2 kinderen}, maar nooit 1 plas gehad voor mijn serre. De tuin is aangelegd door een hovenier.

Ik denk dat het komt doordat ,in dat gedeelte van de stad, de grond zeer vochtig is.

Ik ben er van overuigd dat het geen lek dak is of zo iets dergelijks.
De bouwkundig inspecteur heeft zelfs nog met name gezegd dat de funderings en isolatie onder mijn serre zeer betrouwbaar was aangelegd. Hij had ook een vocht meter mee, waarmee hij wel een verhoogde vochtigheids graad had ontekt in een muur in de gang.
Als hij nou dat ding daar gebruikt had..

Je hoort het is zeer lastig om een oplossing te bedenken voor iets waar je zelf nooit last van hebt gehad. De kopers woonden na 1 week in de woning overigens.

Bedankt voor je reactie.

[cvb]

Ik zou daar z s m zelf eens gaan kijken; van initiatief tot overleg wordt je m.i. nooit slechter.

[rene78]

Beste Juba,

Het lijkt me dat als de oorzaak ligt in de tuin, de tuinier zijn bedrijfsaansprakelijkheid zou kunnen aanspreken. Maar dat is al wel heel erg lang geleden. Is de tuin doorgetegeld tot aan de serre? Als dat zo is, dan is de stoep wellicht een grote wateropvangbak voor je serre, die ook nog eens verkeerd afloopt.

Als je met de mensen face to face in gesprek gaat, zou ik eerst bedenken wat je met ze wilt bespreken en wat je wilt gaan zeggen. Je zou kunnen voorstellen dat je samen met de hovenier komt kijken. Wellicht zou de hovenier nog wat service willen bieden of mee kunnen denken in de richting van een oplossing. Wat cvb zegt, als je open staat om mee te denken aan een oplossing dan is je dat straks niet te verwijten. Maar natuurlijk in alle redelijkheid. Het weer is zo onstuimig geweest de laatste tijd dat dit al snel op overmacht komt (als de oorzaak daarmee samenhangt). Ook als er door de strenge winter/vele sneeuwval schade is ontstaan, dan zal dat niet direct op jou af te wikkelen zijn. Maar als het aan de tuin ligt, dan is het jou of de hovenier nog wel aan te schrijven.

Succes!

[cvb]

[JuBa]

Uit de jurisprudentie volgt (zie HR 23 december 2005, RvdW 2006, 17) .

Mochten jullie zin hebben dan zou ik deze uitspraak eens opzoeken op rechtspraak.nl.

Mochten jullie dit gelezen hebben dan is het mijn insziens een vrij duidelijk verhaal, en ligt de volledige verantwoordelijkheid bij de kopers.

Groet!

[bona fides]

[JuBa]

[/quote]De vraag die moet worden beantwoord is of de koper, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, erop mocht vertrouwen dat de vloer op het moment van de levering dit probleem niet had (en ook niet in aanleg).

Dat het vocht niet met het blote oog is te zien is , volgens mij, niet relevant.

Tijdens de inspectie maakt men gebruik van een vochtmeter. Deze is tegen meerdere muren van mijn woning gezet. Hieruit bleek dat ik optrekkend vocht had op sommige muren. Achteraf is het jammer dat hij deze meter niet tegen mijn serre heeft gezet.


Je gaat echter ook voorbij aan het koopcontract {art 5.1/5.3} van een standaard NVM koopcontract. Daarin staat dat kopers de woning kopen met alle bekende en verborgen gebreken.

Ik hoor graag of dit je conclusie veranderd?

Groet

[bona fides]

[Monique1967]

Lid 2 van art. 7:17 BW spreekt over " mede gelet op de aard van de zaak". Een huis uit 1920 is geen nieuwbouwwoning en er zullen naar mijn mening dan ook wat minder eisen aan gesteld kunnen worden (of anders gezegd: de koper mocht wat minder verwachten). Nou weet ik niet helemaal wat de aard van het vochtprobleem is, maar ik krijg niet de indruk dat de woning niet meer voor normaal gebruik geschikt is. Zie ook LJN: BD1170 (Gerechtshof Arnhem) over diverse problemen, waarbij het vochtprobleem(pje) werd gezien als een eigenschap inherent aan een dergelijke oude woning.

Monique

[JuBa]

Inderdaad een standaard NVM contract.

[rechtraad]

De crux is naar mijn mening of het geleverde voldoet aan de in redelijkheid te stellen verwachtingen. Gezien de leeftijd van het huis kan geen perfect huis verwacht worden en zijn geringe vochtproblemen voor rekening van de koper. Dit kan anders zijn als het hier over eernstige vochtproblemen gaat.

Ik stuiite op internet op de website www.verborgen-gebreken.net
Op die website valt uitgebreide informatie terug te lezen over verborgen gebreken.

Succes

Edwin