Erfpacht

[Mariska911]

Dag Allemaal,
Ik heb een lang verhaal m.b.t. erfpacht en ik hoop dat jullie mij het e.e.a. kunnen verduidelijken. Mijn ouders hebben een bedrijf en een woning die staan op gepachte grond. Het bedrijf staat er al jaren, waarschijnlijk zo’n jaar of 60 (familiebedrijf). In 1996 is het erfpachtcontract afgelopen. De grondeigenaar wil geen nieuw contract afsluiten en mijn ouders betalen nu per jaar de kosten voor de grond. Maar er ligt eigenlijk dus geen contract meer.
Al zeker 15-20 jaar wordt er door de gemeente gesproken dat de grond gebruikt gaat worden voor woningbouw en dat mijn ouders weg moeten. Maar na al deze tijd is er nog steeds niets definitief. Om deze reden en gebrek aan financiële middelen hebben mijn ouders het huis niet goed kunnen onderhouden en het bedrijf overigens ook niet. Alles is in zeer matige staat en moet dringend opgeknapt worden.
Mijn vader is inmiddels 68 en ik verwacht niet dat hij dit zware werk nog 5 jaar vol kan houden. Hij zal zijn bedrijf moeten verkopen of afstand doen van de grond. Mijn eerste vraag is kan hij zijn bedrijf verkopen ondanks het feit dat er geen contract ligt? De volgende vraag is: Stel dat de grondeigenaar zegt dat hij zijn grond terug wil (ook waar het huis op staat) hoe gaat dat dan in zijn werk? Kunnen mijn ouders dan hun huis niet verkopen? Ik hoop dat iemand mij antwoord kan geven op deze vragen en misschien tips kan geven waar we rekening mee moeten houden?
Mijn vader is, en dat bedoel ik niet oneerbiedig, een echte boer. Hard werken, alleen oog voor zijn werk. Administratie, dit soort dingen regelen, informeren, dat is niet aan hem besteed. Voordat mijn vader straks echt MOET stoppen, wil ik alvast wat dingen proberen te achterhalen, dus alle tips zijn welkom!!!
Ik ben bang dat mijn ouders straks de grond kwijt zijn en noodgedwongen het huis en het bedrijf tegen een schijntje moeten verkopen en na jaren lang werken met schulden achterblijven..

[obiter dictum]

Bij erfpacht is het belangrijk om te onderkennen dat het alleen maar de bevoegdheid geeft om de grond van een ander te houden en te gebruiken. Met andere woorden, de grond is nog steeds eigendom van een ander.

De grondeigenaar moet binnen 6 maanden na het aflopen van het erfpachtrecht aangeven dat hij het erfpacht als gestopt beschouwt. Heeft hij dat niet dan loopt de erfpacht gewoon door (art 98 van boek 5 van het burgerlijk wetboek). Hij zal dan een opzegging bij exploot moeten doen.

Ten tweede is het belangrijk om na te gaan of destijds ook een recht van opstal is gevestigd. Bouwen op erfpacht grond heeft nl de consequentie dat een bouwwerk door zgn 'natrekking' eigendom wordt van de grondeigenaar. Door middel van een apart recht van opstal kun je dus op erfpacht grond bouwen en het huis ook in eigendom krijgen. En je kunt alleen maar een huis verkopen als je ook echt de eigenaar ervan bent.

Is er geen recht van opstal destijds gevestigd en loopt de erfpacht niet nog door dan heeft de erfpachter in beginsel recht op vergoeding van de nog aanwezige gebouwen van de grondeigenaar (art 99 boek 5). Maar daar bestaan ook een aantal uitzonderingen op en die staan in het erfpachtcontract.

Aangezien erfpacht ed nogal wat voorwaarden kunnen behelzen zou ik je willen adviseren om een en ander bij een notaris te laten uitzoeken. Dat kost wellicht wel iets maar kan een hoop problemen voorkomen.