Lichte bouwvergunning, 20 cm hoger dan gepland, mag dat?

[Love4law]

Goedenavond,

Sinds begin dit jaar speelt er een conflict tussen mijn ouders en de woningbouwcorporatie waar zij een huis van huren. Dit conflict betreft een kleine aanbouw (ongeveer 2,5 x 2,5 x 2,5).
Het is zelfs tot een zitting gekomen bij de kantonrechter. Deze heeft beide partijen laten onderhandelen mbt het blijven staan van de aanbouw. De uitkomst hiervan is dat de aanbouw opnieuw wordt aangebouwd en dat het meerendeel van de kosten hiervoor wordt betaald door de woningbouwcorporatie.

De aannemer van de woningbouwcorporatie heeft op aanwijzingen van mijn ouders een loodstip aangebracht die de hoogte van de aanbouw bepaald. Deze blijkt nu 20cm hoger te zijn dan de oorspronkelijke aanbouw. Hierover is geen bepaling opgenomen in de overeenkomst. Nu de woningbouwcorporatie zelf heeft meegwerkt aan het plaatsen van de loodstip ben ik niet zo bang dat ze opnieuw zullen procederen. In de overeenkomst is namelijk ook afstand gedaan van het recht de overeenkomst open te breken. Er kan slechts naleving worden gevorderd.

Normaal gesproken zou hier niet zo snel een conflict over ontstaan, zij het niet dat de directeur van de woningbouwcorporatie dit alles heeft gemaakt tot een persoonlijke vete met mijn ouders. Steeds weer maakt hij van iets kleins en onbelangrijks een heikel punt.

Mijn ouders wonen in een klein dorp en de directeur van de woningbouwcorporatie heeft nauwe contacten met enkele gemeenteraadsleden en wethouders. Ik heb het vermoeden dat hij laat toetsen of de aanbouw nog wel aan de bouwvergunning voldoet. De bouwvergunning is 28 jaar geleden verleend. Stel nu dat inderdaad blijkt dat de aanbouw te hoog is. Kan dit tot gevolg hebben dat er een bestuurlijke sanctie danwel dwangsom wordt opgelegd?

Een klein probleem wellicht, maar voor mijn ouders een grote zorg. Voor mij is het vak bestuursrecht al weer jaren geleden, vandaar mijn vraag naar jullie mening.

Met vriendelijke groet,
Love4Law

[Nico1979]

Je post leidt bij mij tot een hele hoop vragen:

- Een bouwvergunning die 28 jaar geleden is verleend voor een bouwwerk dat nooit is gerealiseerd? Is dat écht het geval?

- Voldoet het bouwwerk niet aan de voorschriften voor bouwvergunningsvrij bouwen? Check: www.vrom.nl/bouwvergunningen_online

- Hebben je ouders geen tekeningen die bij de bouwvergunning horen? Zijn ze vergunninghouder?

- Wie is opdrachtgever van de bouwwerkzaamheden?

- Heb je zelf de bij de bouwvergunning behorende tekeningen bekeken?

[cia76]

Als de aanbouw niet vergunningvrij is (dat kun je checken op de site die Nico al aangaf) dan kan 20 cm behoorlijke consequenties hebben. Je moet dan formeel gezien een nieuwe vergunning vragen. Als die wordt verleend is het goed (alleen nog leges betalen en bezwaarmogelijkheid voor belanghebbenden), maar als die wordt geweigerd wegens strijd met bestemmingsplan of wat dan ook, dan mag je de aanbouw zoals je die hebt voorgenomen niet realiseren. Doe je dat toch dan kan de gemeente hiertegen optreden.

[Love4law]

Voor alle duidelijkheid: de aanbouw stond er al en is afgebroken ivm renovatiewerkzaamheden. 28 jaar geleden is voor die aanbouw een bouwvergunning verleend. De nieuwe aanbouw heeft exact dezelfde afmetingen, behalve die 20cm.
Het gaat eigenlijk om het opnieuw opbouwen van dezelfde aanbouw. Zo is de fundering gewoon blijven staan tijdens de renovatie. De oorspronkelijke gevel moest afgebroken worden, waardoor de aanbouw tijdelijk moest wijken.
Ik twijfel of het gaat om een bouwvergunningsvrije aanbouw, omdat de aanbouw wel dient ter vergroting van het woongenot.

[Love4law]

Verder zijn er geen tekeningen meer. De aanbouw stond er al toen mijn ouders in het huis trokken. In het huurcontract staat wel dat er met vergunning is aangebouwd. Het gaat om een houten aanbouwtje, waarvoor mijn ouders opdracht hebben gegeven en dat voor het meerendeel betaald wordt door de woningbouwcorporatie.

[cia76]

Aha, tja dit kan best eens ingewikkelder zijn dan het lijkt. Wanneer het een legale aanbouw betreft, mag je normaal onderhoud plegen aan het bouwwerk zonder vergunning. Dan rijzen er direct twee vragen.
1. Is de huidige aanbouw legaal?
2. Valt het strippen en het opnieuw opbouwen van de aanbouw (inclusief 20 cm hoger) onder de noemer "normaal onderhoud".

Ad 1. Er is geen bouwvergunning. Kan er aangetoond worden dat de aanbouw er al 28 jaar staat? Wellicht in het archief duiken voor relevante foto's? Afhankelijk van de reeds gepasseerde bestemmingsplannen voor dat gebied kan het zijn dat zo'n aanbouw gelegaliseerd is door een overgangsbepaling in een van de voorgaande of het huidige bestemmingsplan. De gemeente kan hierin duidelijkheid verschaffen als jij weet hoe lang het bouwwerk er al staat.

Ad 2. Een bouwwerk mag vergunningvrij worden onderhouden volgens het Besluit bouwvergunningvrije bouwwerken. Maar in jouw geval betreft het niet het renoveren van hetzelfde gebouw, zo lijkt het. Je gaat immers na het strippen een aanbouw realiseren die niet dezelfde afmetingen heeft maar 20 cm hoger is. Ook andere zaken kunnen erop duiden dat de "renovatie" niet onder de noemer "normaal onderhoud" valt.

Het lijkt me dus lastig om vol te houden dat je geen vergunning nodig hebt. Strand het niet reeds op ad 1 dan strand het waarschijnlijk op ad 2. Deze analyse is natuurlijk zonder gehinderd te zijn door kennis van eventuele andere relevante feiten of omstandigheden.

Het kan dus een probleem opleveren tenzij natuurlijk de gemeente hier geen enkel probleem van maakt. Het zou wel goed zijn om dat dan even zwart op wit te krijgen. Het zou vervolgens goed zijn om zeker te weten dat je buren er ook geen probleem mee hebben dat de aanbouw 20 cm hoger wordt. Zij kunnen anders de gemeente verzoeken handhavend op te treden en het besluit dat de gemeente hierop moet nemen is voor beroep vatbaar. Met andere woorden: mocht het niet goed geregeld zijn en dienen je buren een verzoek tot handhaving in, dan heb je kans dat de gemeente niet anders kan dan handhavend op te treden, want hun besluit op het verzoek van de buren wordt door de rechter getoetst en de gemeente heeft nu eenmaal een beginselplicht om handhavend op te treden tegen situaties die in strijd met de regelgeving zijn, zeker als een belanghebbende daar om verzoekt. (Overigens ben ik niet zeker of de buren van je ouders, als zij net als je ouders het huis huren, als belanghebende kunnen worden aangemerkt. Dit zou ik even checken als het zo ver zou komen.)

Als het vergunbaar is, zou ik adviseren om alsnog vergunning aan te vragen. Als die er eenmaal is, ben je van alle onzekerheden af. Overigens zijn het dan niet je ouders, maar de woningbouwcorporatie die de vergunning aan moet vragen of eventueel het handhavingsbesluit in de bus krijgen. Het is alleen sneu voor je ouders als uiteindelijk besloten zou worden de aanbouw dan maar af te breken en niet meer terug te plaatsen. Als dit gebeurt kom je in een hele andere discussie terecht, namelijk een discussie tussen de verhuurder en de huurder over de huurprijs, wanprestatie etc.etc.

Best wat haken en ogen dus!

[theod]

[Nico1979]

[Nico1979]

[theod]

Heb het geheel nog eens goed door gelezen.

Klopt het dat de woningbouwvereniging de bijbouw heeft "gesloopt" om onderhoud te kunnen plegen aan de gehuurde woning?

Dan zal de woningbouwvereniging de bijbouw moeten herbouwen en daar voor de benodigde bouwvergunningen moeten aanvragen, betekent overigens dat het moet voldoen aan de huidige bouwvoorschriften, als ik het goed begrepen heb is dat ook beslist door de rechter.

Nu zal de bouw uitgevoerd moeten worden aan de hand van het bestek dat goedgekeurd is door de gemeente er van afwijken kan de nodige consequenties hebben maar zoals ik al eerder schreef is dat voor de opdrachtgever en in deze is dat de woningbouwvereniging.

[cia76]

[cia76]

Aha bij het herlezen zie ik dat er wel vergunning is verleend, dus we komen niet toe aan mijn ad 1. Dan nu bezien of ad 2 van toepassing is. De vraag is dan of de werkzaamheden onder het begrip normaal onderhoud kunnen vallen. Dit kan bij het strippen van een gebouw en het opnieuw opbouwen ervan zonder dat er een verbetering aan het gebouw plaatsvindt mogelijk zijn. Maar die 20 cm en het feit dat er geen enkele muur blijft staan van de voormalige aanbouw lijken me toch doorslaggevend voor de conclusie dat bouwvergunning nodig is. Die moet dus aangevraagd worden door de woningbouwvereniging. En inderdaad Theod, in principe kunnen de ouders als ze zelf gaan bouwen of opdracht geven zelf de bouwvergunning aanvragen. Maar dat maakt het wel ingewikkeld, want dan moet je je af gaan vragen of er een opstalrecht gevestigd moet worden of anderszins ervoor zorgen dat je niet een bouwwerk bouwt en betaalt, dat later zo maar eigendom wordt van de woningbouwcorporatie.

[theod]

[cia76]

Zoals ik al zei, dat maakt het alleen maar ingewikkelder.

[henkbas]

Wanneer een legale uitbouw gesloopt gaat worden is er als er meer dan 10m3 afval ontstaat (en dat is 1 container en niet eens zo'n grote) zal er ook een sloopvergunning aangevraagd moeten zijn. Er zijn gemeentes die dit hoe dan ook eisen ivm de kans op asbest in een oud bouwwerk.

Is TS in deze bang dat wanneer het bouwwerk, of deze nu vergunningsvrij (dan nog moet er wel aangetoond worden dat er geen vergunning nodig is) gemaakt kan worden dan wel volgens een lichte bouwvergunning weer afgebroken moet worden als blijkt dat deze hoger is gemaakt dan volgens de vergunning toegestaan is.

Het kan natuurlijk zijn dat in de nieuwe aanvraag een hogere aanbouw is gegund dan dat er vroeger stond en dat alleen het vloeroppervlak gelijk is als aan de oorspronkelijke uitbouw. Dan is er natuurlijk niets aan de hand.
Als er een nieuwe vergunning is verstrekt dan moeten er ook nieuwe tekeningen zijn waarop de gemeente deze verlening baseerd. Ik kan TS aanraden om bij de gemeente de stukken die bij de vergunning horen op te vragen (deze zijn openbaar) en dan te controleren of de hoogte van de loodpin overeenkomt met de hoogte als aangegeven op de gegunde tekeningen.
Wanneer de opdrachtgever (woondienst) niet volgens vergunning bouwt dan zijn de eventuele meerkosten die komen bij aanpassen van dan wel een nieuwe vergunningsaanvraag, dan wel het aanpassen van de daadwerkelijke uitbouw voor haar rekening.

De ouders van TS hebben mijns insziens dan ook niet zoveel te vrezen behalve dan wat mogelijl extra overlast. Ze krijgen er alleen wel een uitbouw met de gemakken en genotten van deze tijd voor terug.