acceptabele staat van een huurwoning

[Kareltje Kletskop]

Hallo allemaal,

Ik heb een verschil van mening met de woningbouwvereniging over wat een acceptabele staat is van een door mij te betrekken huurwoning. Ik snap dat deze woning wat ouder is, 40-45 jaar en dat het schilderwerk binnen niet goed meer kan zijn.
Maar wat ik mij afvraag is of ik alles wat in die woning zit maar moet accepteren.
Ik wil graag die woning hebben, en heb aangegeven dat ik de woning wil accepteren. Echter niet in deze uitgeleefde staat. Het schrootjesplafond dat er ooit met toestemming in gelegd is bevat gaten waar de knoesten uit zijn, er ontbreken door de hele woning afwerklatjes en afwerkplintjes. Midden op de vloeren van 2 slaapkamers zit een moer met een bolle kop. Ik denk dat daar het balkenplafond aan hangt. Ook dat balkenplafond mist enige afwerklatjes en ziet er niet uit. Overal in de woning zitten nog de gaten van de vorige bewoner. Het bad heeft een lange tijd een lekkende kraan gehad en vertoond nu een grote vieze bruine kalkvlek. Overal in de woning is het stucwerk beschadigd. Ook de kleurcodering van de stroombedrading klopt niet overal.

Wat kan en mag ik eisen dat de woningbouw doet om de woning als acceptabel af te leveren ? Voor zo ver ik kan vinden zegt de wet dat een woning in een acceptabele staat moet worden opgeleverd, alleen wat is acceptabel voor een woning van die leeftijd ?

[HenkR]

De minpunten die je opsomt, lijken mij niet echt een rechtstreeks verband met de 45 jarige leeftijd van de woning te hebben.
Vindt de woningbouwvereniging dat die zaken in een jongere woning van hen wèl onacceptabel zijn?
_________________
'Justice is supposed to be blind. But must it be stupid too?'

[Kareltje Kletskop]

Ik ben een paar jaar geleden uit een woning van hun gegaan na 19,5 jaar en die wilden ze als nieuw terug hebben van mij. Ze liepen toen echt te zeiken dat ik toen op zolder een paar gaatjes vergeten ben af te stoppen. Dus is het volgens mij niet acceptabel in een jongere woning.
Nu krijg ik te horen zelfs te horen dat alle werkzaamheden binnen ineens voor de huurder zelf is.

Ze zeggen onderscheidt te maken tussen oudere en jongere woningen. De grens zou liggen op 20 jaar oud. Maar op hun site kan ik niets hierover terug vinden. Het enigste dat ik kan vinden is dat de woning schoon en zonder mankementen achtergelaten dient te worden. Dit zijn in mijn ogen toch echt mankementen.

Ik weet eigenlijk niet beter dan dat een woning behang en schilder klaar moet zijn als je erin komt. Niet dat ik eerst nog moet gaan verbouwen om het acceptabel voor mij te maken.

De hele woning geeft mij de indruk dat er ooit een doe-het-zelver aan het verbouwen is geweest. Op een aantal plaatsen is aan verbouwd en overal is het net niet zoals het hoort te zijn. De vorige bewoner heeft alles overgenomen en is nu overleden.

Maar wat mag ik nu eisen volgens jullie ?
Mag ik eisen dat overal het stucwerk gerepareerd is ? Mag ik eisen dat dat schrootjesplafond gedicht of verwijderd wordt ? Mag ik een vlakke vloeren in de slaapkamer eisen? Mag ik overal plinten en afwerklatjes eisen? Is rood een acceptabele kleur voor een balkenplafond? Mag ik eisen dat het balkenplafond verwijderd wordt? Het is vreselijk ouderwets namelijk.
Ik kreeg van die dame van de woningbouw namelijk te horen dat ze niets hieraan gaan doen. Dat ik eerst toestemming dien te vragen en het dan zelf eventueel mag verwijderen en het originele plafond moet repareren. Doe ik het zonder toestemming verwijderen dan is al aangegeven dat hun dat plafond terug kunnen gaan eisen als ik eruit ga.

[pacta sunt servanda]

Ik zou in de eerste plaats het beleid waarin het verschil wordt gemaakt tussen verschillende woningen maar een opvragen. Vanuit dat beleid kun je gaan kijken wat jij acceptabel vindt.

Niet gedichte gaten in muren en plafonds zou ik persoonlijk ook over struikelen (figuurlijk dan ), maar een gedateerd schrootjesplafond is een ander verhaal. Jij vindt dit gedateerd terwijl het misschien nog wel voldoet aan de eisen.

En m.b.t. de vloer. Ik ben ook wel eens verhuisd uit een huurhuis en toen mocht de nieuwe bewoner kiezen of hij de vloeren wilde overnemen. Nu betekent dit uiteraard niet zoveel voor de onderhavige situatie, want niet dezelfde.

Ik zou zeggen, vraag het beleid op. En mocht het huis je niet bevallen in deze staat, volgens mij is er op het moment keus genoeg in de huizenmarkt toch (maar dat is geen antwoord op je vraag)?

[Kareltje Kletskop]

Ik neem wel wat dingen over van de vorige bewoner. Waaronder een kurkvloer die volgens de regels gelegd zou zijn. Een carport voor de auto onder te zetten.

Dat het schrootjesplafond gedateerd is , is nog tot daar aan toe. Maar die knoesten die eruit zijn maken het zo lelijk. Het zijn gewoon gaten in je plafond zo. Dat er afwerklatten aan de rand ontbreken stoort mij.
Die moer met dop moet van mijn slaapkamervloeren af, zo kan ik geen zeil leggen.

Wat hun beleid is ga ik opvragen, ik ben benieuwd of er iets op papier staat

En er is hier weinig te huur onder de huursubsidiegrens. En gezien mijn inkomen moet ik wel onder die grens blijven. Ik had al via makelaars gezocht maar die zitten gemiddeld op 750 Euro kale huur.

[HenkR]

Een huurhuis onder de huursubsidiegrens met een ligbad?

Maargoed, 'schoon' is 'ie niet in ieder geval.

Wat voor lelijke ellende zit er eigenlijk verstopt onder dat schrootjesplafond?

En hangt dat schrootjesplafond op die balken?

Heb je foto's (van de twijfelachtige zaken) misschien?
_________________
'Justice is supposed to be blind. But must it be stupid too?'

[WimWest]

De verhuurder is verplicht de woning te onderhouden, noodzakelijke reparaties te verrichten en in te staan voor gebreken volgens de algemene gebrekenregeling. Daarbij is een gebrek omschreven als een staat of een eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak.

Art. 7:204 lid 2 BW:
1. De verhuurder heeft met betrekking tot gebreken van de zaak de in deze afdeling omschreven verplichtingen.
2. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Ook als u wel of niet al akkoord gegaan bent met de huurovereenkomst kunt u de verhuurder hier op aanspreken.
U kunt de verhuurder daarom schriftelijk in gebreke stellen en melden dat de gebreken, indien niet tijdig opgelost, zelf worden opgelost en deze in rekening gebracht zullen worden bij de verhuurder.

[pacta sunt servanda]

De omschrijving van een gebrek vind ik nog steeds erg ruim. Valt hout waar op een natuurlijke wijze gaten in zijn gekomen als gebrek als dit niet ten koste gaat van de kwaliteit van het plafond?

Er zal ook vast jurisprudentie over het begrip "gebrek" moeten zijn lijkt mij?

[Rony]

Gesprek aangaan met de woningcorporatie. Benoem concreet wat er niet goed is. Zeggen dat het er niet uit ziet heeft geen nut. Zeggen dat er gaten in de muur zitten wel!

Gaatjes e.d. moeten gedicht worden door vorige huurder of anders door woningcorporatie. Je moet als het goed is ook tekenen voor hoe je de woning accepteert. Nog niet tekenen dus tot dat alles is zoals het hoort te zijn. (al zal je dat misschien al hebben gedaan omdat je ook zaken overneemt?)

Wat je ook nog kan doen is foto's maken! Doen sommige woningcorporaties zelf ook. Wanneer je er uit gaat kunnen zij aantonen hoe de woning er tijdens acceptatie uit zag. Maar voor jou geldt hetzelfde. Wel datum erbij zetten en handtekening en evt stempel vragen en onder elke foto laten zetten!

Mag ik weten in welke regio het is?

Daarnaast wil ik je nog een tip meegeven: Als ze een serviceabonnement aanbieden bij je contract zou ik die er bij nemen. Kost je een paar euro per maand extra, maar voorkomt je hoge kosten als er zaken stuk gaan die normaal gesproken voor rekening van huurder komen. (vooral bij een wat oudere woning erg nuttig)

[Kareltje Kletskop]

Ik ga mijn best doen alles zo goed mogelijk te beantwoorden




Dit is het zitbad dat er door een vorige bewoner zelf ingeplaatst is. Dit is dus voor mij niet schoon opleveren. De spoelbak in de keuken ziet er ook niet echt fris uit. Maar ik krijg wel een nieuwe wc-bril want anders is het niet hygienisch


Niet dichtgesmeerde gaten in de woning. Hier zaten waarschijnlijk gordijnrailsjes


Dit is het plafond in de voorste slaapkamer, het plafond in de kleinste slaapkamer is net zo. Jammer dat ik niet het hele plafond erop heb staan.


Deze rare moer zit dus midden op de vloer op de achterste slaapkamer, Ook de voorste slaapkamer heeft zo iets raars op de vloer zitten.
Geen idee waar het voor dient, ik vermoed dat balkenplafond omhooghouden.


De muur links willen ze nog net besmeren zodat die behangklaar is. Het ontbreken van de afwerking van de muur is niet hun probleem. Dit is zo geworden omdat de vorige bewoner er de kunststof schrootjes uit moest halen. Een verscherping van de regels over brandgevaar schijnbaar. Deze kamer had een combinatie van kunststof en houten schrootjes. Dit is wat er van over is gebleven.


Dit is door de hele woning door te zien. Overals is het schade aan het stucwerk, een paar gaten weer niet dichtgesmeert en overal ontbreken stukken van plintjes en afwerklatjes. Het stucwerk bij de hoeken van de kozijnen is ook allemaal kapot.


Dit plafond vind ik gewoon lelijk en gedateerd. Ook dit is er waarschijnlijk door diezelfde handige doe-het-zelver ingelegd. Ik wil dit dus graag verwijderen. Op deze foto is het niet zichtbaar, maar ook hier ontbreken op stukken de afwerklatjes waar de kunststofschrootjes tussen gezeten hebben. Ook zitten er best grote kieren overal tussen. Ik ga dus voor toestemming om het zelf te mogen verwijderen. Maar ik wil dit dus niet in huis hebben. Het is niet dragend, puur "decoratief".

Zo heb ik nog meer foto's van dingen waarvan ik twijfel of het allemaal wel zo mag. Maar ik hoop dat jullie een algemene indruk van die woning hebben.

Ik weet dat het huurcontract een zinnetje heeft dat je tekent voor goede staat van de woning, nu wil ik dus een opmerking over geen goede staat erbij maken.

Praten met de woningbouw lukt niet meer. Ze reageren verbaast als ik zeg de kleine slaapkamer geeneens een deur meer heeft, dat de gaten allemaal nog open zijn. Als ik over plinten, afwerklatjes en besmeren begin stel ik te veel eisen en krijg als atwoord dat ze niet meer gaan doen dan wat ze verteld had.

Er is een folder van hun te downloaden waarin staat dat een huurder binnen alle plinten, stucwerk en kleine reparaties zelf moet doen. Maar ik vind eigenlijk dat ze het eerst eens fatsoendelijk op moeten leveren.
Ik kan op hun site alleen maar vinden wat MIJN verplichtingen zijn, geen verplichtingen van hun.

Ik woon in west-brabant.

-Ik heb met de erfgenamen van de vorige huurder wel getekend voor overname van een paar dingen. Het rare is dat dat formulier bij de inlevering van de sleutels ingeleverd diende te worden. Met mijn handtekening dat ik die paar dingen overneem.

-Het definitieve huurcontract heb ik nog niet getekend. Wel het formulier dat ik de woning ga accepteren. Maar een opleverstatus is nog niet gemaakt .

-een servicecontract kan ik met een aannemer afsluiten. De woningbouw staat daar buiten. Die hebben alles uitbesteed en hebben zelf geen onderhoudsdienst meer. De werkzaamheden die onder dat contract vallen zijn zo klein dat kan ik makkelijk zelf. Veel meer dan een schilderijtje ophangen is het niet. Het echte onderhoud moet toch apart betaald worden. Het service contract is 60 Euro per jaar.

Wat er voor ellende onder die schrootjes uit kan gaan komen weet ik niet.

Maar een beetje stucen, afwerken en schoonmaken is gewoon te veel gevraagd bij deze woningbouw.

Volgens mij kan dit zo echt allemaal niet.

[WimWest]

Allereerst mag u er vanuit gaan dat u een huurovereenkomst hebt toegezegd gekregen, dus het verhuren van de woning hoeft niet meer ter discussie te staan. De verhuurder heeft wel degelijk wettelijke verplichtingen en dat is het object te verhuren in een normale staat. De foto's spreken in voldoende mate om de verhuurder aan te spreken op haar verplichtingen. De afwerking van alle muren moet in goede staat zijn, het plafond is decoratief en de verhuurder kan u niet verplichten om deze decoratie te behouden. Daarom moet deze verwijderd worden en daaronder moet een normaal plafond zitten. In feite komt het erop neer, dat u alleen hoeft te verven, behangen en witten en de rest moet in goede staat zijn. Omdat een huurovereenkomst vormvrij is, kan de verhuurder u de woning niet meer weigeren en dienen zij de verplichtingen als verhuurder na te komen. Punt. Het bad zou met een licht zuur reinigingsmiddel wel te reinigen moeten zijn. Blijkt dat niet te kunnen dan moet de verhuurder toch voor een goede wasvoorziening zorgen. Denk ook aan hang- en sluitwerk, want na oplevering zijn deze kosten voor de huurder. Dan moet dit wel in bruikbare en goede staat zijn bij oplevering. Dus zoveel mogelijk archiveren en de verhuurder direct aansprakelijk stellen voor de aantoonbare gebreken.

[Kareltje Kletskop]

Alvast iedereen bedankt voor de reakties.

Ik heb een kopie gemaakt van het papier waar op staat dat ik de woning wil accepteren. Dus als ze daar onderuit proberen te komen sta ik zeker bij de rechter.

Gelukkig dat er iemand anders ook vind dat de foto's voldoende spreken. Ik hoop dat er meerdere het met mij eens zijn.

Het hang en sluitwerk wordt allemaal vernieuwd zeggen ze. Dat schijnt ook te moeten vanwege het politiekeurmerk. de woning heeft vorig jaar een keurmerk gekregen.

Die schrootjes had ik nog onder protest willen accepteren, mits ze die gaten dichten. Wel alleen accepteren met de duidelijke vermelding dat ik ze er niet uit ga halen als ik uit de woning ga. Ook niet als er ineens weer brandvoorschriften verscherpen.

Dat balkenplafond MOET eruit van mij, al moet ik aan de kantonrechter toestemming vragen om het te mogen verwijderen.

Eigenlijk vond ik dat de woningbouw alles moet verwijderen, ik wil het allemaal niet hebben. Ik heb liever een neutraal wit en strak plafonnetje. Als compromis zou ik onder protest die schrootjes, mits fatsoendelijk afgetimmerd, dicht gestop en geschilderd nog kunnen accepteren.

Ik mag dus van de woningbouw eisen dat ze alles verwijderen ? Echt enthousiast ben ik niet over mijn rechtsbijstand. Die vertellen mij dat er een grote kans is dat het slikken of stikken is met deze woning. Vandaar dat ik ook al de publiciteit wil zoeken met deze foto's Hopelijk kan de rijdende rechter of Das je goed recht hier iets mee.

Nu de volgende vraag. Hoe pak ik dat aan om de woningbouw te dwingen het te verwijderen ? En dwingen overal het stucwerk in orde te maken?

[Rony]

Ik werk zelf bij een corporatie! praat op een normale manier met ze en neem foto's mee. Laat ze nadenken over een oplossing! Denk ik de beste manier om ze zover te krijgen. Kun je niet een afspraak maken met een technisch beheerder?

[Kareltje Kletskop]

Ik heb al meerdere malen om contact met de opzichter gevraagd. De opzichter is voor langer tijd afwezig (ziek). Zijn invaller is op vakantie en degene die de invaller van de opzichter vervangt is er niet. Dat zijn alle technische mensen die er zijn. De rest geeft als antwoord dat ze niet technisch genoeg zijn om te kunnen antwoorden. En zo zitten ze nog een paar weken.

Nu moet ik zaken doen met een dame die technisch totaal geen verstand van zaken heeft en me meerdere malen al aan heeft gekeken alsof ze water zag branden. Ik had het erover om de originele douche terug te mogen maken. Daar is nu een plaats voor de wasmachine gemaakt. Volgens haar kan daar die douche niet meer terug omdat daar geen afvoer meer zit. Ik heb maar niet gevraagd waar de wasmachine zijn afvalwater laat. Maar ik heb het rustig bekeken en daar zit nog altijd een afvoerputje.

Maar er valt niet te praten over die plafonnetjes. Foto's interesseert haar niet. Zo wordt de woning opgeleverd einde, afgelopen en uit. Ik kan natuurlijk toestemming vragen om het allemaal zelf te verwijderen maar dan zijn alle kosten en eventuele verrassingen die er nog aan komen ook voor mij.

Ik nodig iedereen uit om eens mee te gaan in een poging dit op een normale manier te bespreken. Mijn moeder heeft het gisteren nog geprobeerd en is overstuur weggelopen. Wij wilden toen de foto's laten zien aan die dame.

[Rony]

Je nodigt iedereen uit......
Leuke uitdaging!!!

Maar even serieus: als het gaat om een woning in de regio Haaglanden dan moet je het even zeggen. Dan is het wellicht bij een corporatie waar ik mensen intern goed ken en dan kan ik je misschien wat nuttige info verstrekken.