Tuin onderhoudskosten voor openbare tuin.

[Dnereb]

Goedendag,

Ik heb een probleempje met mijn verhuurder (woningbouwvereeniging)
Mijn verhuurder rekent tuinonderhoudskosten voor een openbaar toegangkelijke tuin. ik heb begrepen dat dit helemaal niet mag voor openbaar toegankelijke ruimten.
Klopt dat?

Ook is gebleken dat de inrichting en het onderhoud van de tuin door de gemeente zijn gedaan en betaald.
Daarom wil ik de gerekende tuinonderhoudskosten terug gaan vorderen.
Over hoeveel jaar kan ik deze terug vorderen?

Met vriendelijke groet

[WimWest]

De kosten van aanleg (HR 13 september 1991, NJ1992,118 ( Volksbelang/Sprengers) en groot onderhoud van tuin en groenstroken behoren onderdeel uit te maken van de huurprijs en mogen daarom niet via de servicekosten worden doorberekend. Onder groot onderhoud valt het ophogen van de tuin in verband met de verzakking van de grond. Kosten voor klein onderhoud, zoals herbeplanting, kunnen in de servicekosten worden opgenomen en naar rato van het aantwal woningen worden omgeslagen. Als de groenstrook een openbare bestemming heeft, ontleent de huurder het gebruiksrecht van deze groenstrook niet aan zijn huurovereenkomst maar aan de openbare bestemming. In dat geval mogen de kosten voor klein onderhoud niet in rekening worden gebracht.

Indien door de Huurcommissie ( of de kantonrechter|) is vastgesteld dat de servicekosten onterecht zijn belast, kan u uiterlijk binnen 1 jaar tot maximaal drie jaar terugvorderen, echter een KR kan dit matigen.

[Dnereb]

Dag Wim,

Alvast bedankt voor deze informatie.
Maar wat ik mij afvraag is dit:
De kosten die berekend zijn helemaal niet gemaakt.
Het onderhoud noch de inrichting is ooit door de woningbouw betaald.
Is er dan geen sprake van een spook post waarbij her er niet toe doet hoe deze genoemd is, hij is immers fictief. Geld dan nog de beperking voor 3 jaar omdat je dit toevallig tuinonderhoudskosten noemt?
Of kan je stellen dat dit niet het geval is en er niet op die jurispredentie mag worden teruggevallen omdat een post is verzonnen/fictief is.

[WimWest]

Alleen de werkelijk gemaakte kosten mogen doorberekend worden. Voor mij lijkt dat logisch, maar dat schijnt dus niet zo te zijn. Via bijvoorbeeld de huurdersvereniging kunt u inzage krijgen in de werkelijke kosten. Fictieve kosten mogen uiteraard nooit worden doorberekend en kunt u zonder meer ter beoordeling neerleggen bij de huurcommissie. Dan kunnen ze ook wel de lantaarnpalen langs de openbare weg doorberekenen. Als het door de gemeente wordt onderhouden, zou u namelijk dubbel betalen. U betaalt namelijk al gemeentelijke belastingen voor o.a. onderhoud openbaar groen.

[Dnereb]

Het feit dat ik het onderhoud dus al betaald heb via de gemeentelkijke belastingen heb ik al opgevoerd in mkijn briefwisseling met de gemeente.
De woningbouw heeft al toegegeven dat dit het geval is.
Zij vind het echter niet nodig om meer dan 1,5 jaar terug te betalen.

De situatie is eigenlijk nog veel curieuzer. Elk jaar is de post op de afrekening gezet en hier komt ie, soms is er ook geld terug gegeven, je moet dan denken aan 1,34 euro voor bijvoorbeeld 2006. een andere jaren is de kostenpost gelijkgebleven of iets verhoogd, alsof er daadwerkelijk is berekent wat de werkelijke kosten waren.
Er moet dus iemand op de boekhouding bedacht hebben zoveel is het en zoveel wordt het volgend jaar naar aanleiding van ???
En ook nog iemand die dit gefiatteerd heeft.

En inderdaad eigenlijk heeft de woningbouw geld gevraagd voor lantaarnpalen, er staan er immmers 5 op het betreffende terrein

Rest de vraag hoeveel jaar kan je dan terugvorderen voor een fictieve kostenpost in een huur overeenkomst?
5 jaar omdat het binnen een huurcontract valt hoewel ik het bizar zou vinden, of valt dit onder ter kwader trouw handelen? waarbij voorzover ik het begrepen heb 20 jaar de norm is.

[WimWest]

Beste Berend,

Dit is alleen via de Huurcommissie terug te vorderen. Leg je klacht en de terug te vorderen bedragen neer bij de Huurcommissie en wacht deze uitspraak af. Als deze negatief reageert dan kan je naar de kantonrechter. Heb hetzelfde meegemaakt, huurcommissie afgewezen, kantonrechter toegekend. Het voordeel van de kantonrechter is dat de verhuurder de uitspraak moet respecteren en bij de Huurcommissie is het een (sterk) advies.

[Dnereb]

en als de huurcommissie gedeeltelijk toewijst? is dat dan bindend? ik heb eerlijk gezegd niet zo'n vertrouwen in huurcommissies.

[WimWest]

In zoverre bindend: als jij het er niet eens mee bent,kan je naar de kantonrechter. Over servicekosten moet je eerst de Huurcommissie inschakelen, daarna kan je pas naar de kantonrechter. Als huurder of verhuurder het niet eens zijn met de uitspraak, pas dan kan je naar de kantonrechter. In mijn zaak was de huurcommissie het eens met de verhuurder, over het feit dat schimmel geen gebrek was en opgelost moest worden d.m.v. ventilatie. Voor de kantonrechter ben ik in het gelijk gesteld (mijn advocate van Unive zag er een paar dagen voor de zitting van af, omdat zij er plots geen vertrouwen meer in had, zodat ik genoodzaakt was om zelf te gaan) en ben ik de enige in de flat met een eigen ventilatiesysteem.
Als de uitspraak van de Huurcommissie positief is, dan wordt dat wel als bindend gezien, maar de verhuurder kan dus dan in beroep bij de kantonrechter.

[JetKroket]

[WimWest]

[Dnereb]

inmiddels heeft de woningbouw mij schriftelijk al geweigerd om inzage tegeven waaraan dit bedrag daadwerkelijk is uit gegeven.
Zij hebben samen met de woningbouw een voorstel gedaan aan alle huidige bewoners om dekosten van 1-6-2007 t/m 1-1-2008 (zonder rente) nu terug te betalen. dit voorstel wordt door de bewoners commmissie gedaan en niet door de woningbouw zelf. ik vermoed dat dat gedaan is om juridisch niet aansprakelijk te worden gesteld voor dit voorstel.

Afijn, alvast bedankt voor alle informatie.

Mocht iemand nog jurisprendentie weten over woningbouw vereenigingen die fictieve kostenposten op hebben gevoerd.... dan wil ik dat graag vernemen.
Het is nu een beetje zwemmen in de duisternis.

Met vriendelijke groet,

[Dnereb]

Dag allemaal,

een update:
Inmiddels is de woningbouw om...
ik heb uiteindelijk kopien van facturen gekregen van de afgelopen 3 jaar.
Dat heeft dus 7,5 maand geduurd.
Omdat ik al een W.O.B. gestart ben om via de gemeente gegevens op te vragen laat ik die nog doorlopen omdat ik dan info krijg voor de periode voor 2006

Afijn we ploeteren voort

Brnd

[WimWest]

Gefeliciteerd met deze case .............next!