Koopwoning zonder vergunning voor uitbouw, wat nu?!

[Nuk]

Beste allen,

Na het tekenen van het voorlopige koopcontract voor ons (toekomstige) huis, kwamen wij er (binnen de 3 dagen bedenktijd) door eigen onderzoek achter dat de verkoper zijn huis aan de achterkant een halve meter verder heeft uitgebouwd dan is toegestaan volgens het bestemmingsplan. De verkopend makelaar was erg verbaasd toen wij hem confronteerde met de niet kloppende vergunning en de verkoper zelf zegt er ook nooit bij stil te hebben gestaan. De uitbouw staat er al meer dan 10 jaar en hij heeft nooit geweten dat er iets niet klopte.

Aangezien het ons eerste huis is en wij niet weten wat voor gevolgen het heeft als een dergelijke uitbouw niet klopt met de verleende vergunning, hebben wij de koopovereenkomst ontbonden. We zijn nu opnieuw in onderhandeling met de verkoper en eisen een financiële compensatie op de overeengekomen koopsom, voor het geval de gemeente op een dag tóch komt controleren en wij de uitbouw moeten aanpassen. De verkoper wil echter niet verder in prijs zakken, omdat de uitbouw al 10 jaar zonder problemen bestaat.

Allereerst vinden wij dat de makelaar en de verkoper in gebreke zijn gebleven, omdat ze hadden moeten weten dat ze een woning verkopen waarvan de vergunning niet helemaal klopt. Ze hiervoor aansprakelijk stellen heeft op dit moment echter weinig zin: we zouden daarmee alleen een conflict creëren, terwijl we het huis op zichzelf nog steeds graag willen kopen. Wat kunnen we wel doen?

Ten tweede vragen wij ons af hoe groot het risico nu daadwerkeljk is, als we de woning kopen. Bij de gemeente wordt steeds gezegd dat de kans dat we er ooit een probleem mee zullen krijgen erg klein is (dit wordt alleen "off the record" meegedeeld). Via het Juridisch Loket krijg ik te horen dat de uitbouw al 10 jaar zonder problemen staat en er sprake is van verjaring. De gemeente zegt echter dat een dergelijke zaak pas na 20 jaar verjaard.

Weet iemand hoe het echt zit?
En hoe kunnen wij nu het beste met deze situatie omgaan?
Alvast bedankt!

[bona fides]

Is die halve meter in strijd met het bestemmingsplan, in strijd met de verleende bouwvergunning, of beide?

Echte verjaringstermijnen spelen hier m.i. niet, want het gaat hier niet om het geval waarin op de grond van een ander is gebouwd. Dus zowel het Juridisch Loket als de gemeente zitten er op dit punt naast.

In principe kan de gemeente (meer precies het college van B&W) volgens mij tot in lengte van jaren besluiten om handhavend op te treden tegen het in afwijking van de verleende bouwvergunning bouwen van de uitbouw.

Je zou in de koopovereenkomst een bepaling kunnen opnemen die de verkoper verplicht tot het betalen van een bepaalde vergoeding mocht de gemeente jullie ooit tot sloop van de uitbouw verplichten, maar helemaal ideaal is dit niet. Ten eerste kan het tegen die tijd om allerlei redenen moeilijk zijn om hem tot betalen te bewegen (als je hem al kunt vinden, en als hij dan al geld heeft). Ten tweede geeft het veel gedoe bij het verkopen van de woning.

Een schriftelijke toezegging door of namens het college van B&W dat niet handhavend zal worden opgetreden zou het mooiste zijn. (En dus niet een toezegging van een ambtenaar die niet bevoegd is om op dit punt namens het college te handelen.) Zo'n toezegging kun je echter niet afdwingen.

Een andere mogelijkheid is erop vertrouwen dat als B&W de komende jaren niet tot handhaving overgaat, het er daarna ook niet meer van zal komen. Het is nu duidelijk dat B&W bekend is met de situatie. Als B&W nu niet binnen afzienbare tijd optreedt, zal het later alleen alsnog tot handhaving over kunnen gaan als het daarvoor een goede reden heeft.

Natuurlijk kan er ook alsnog een bouwvergunning worden aangevraagd.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[cia76]

[Nuk]

[Nuk]