"Zelfstandige woning" bij hospita verhuur (7:232 lid 3 BW)

Tomke

Mijn vriendin huurt een benedenetage, waarbij de verhuurders zelf de etages boven de hare bewonen. In het verleden hadden de verhuurders het volledige pand in gebruik, maar zij hebben besloten om de benedenverdieping te verhuren.

Mijn vriendin en de verhuurders hebben beiden een eigen voordeur en huisnummer. Verhuurders hebben op de benedenetage echter nog een berghok waar zij onder andere hun fietsen in stallen. Voor toegang hiertoe hebben zij aan de binnenkant een deur gemaakt waarmee zij de (gang van de) benedenetage kunnen betreden zonder door de voordeur van mijn vriendin te hoeven.

Volgens het huurcontract huurt mijn vriendin twee kamers, welke de woonkamer en de slaapkamer zullen zijn. Daarnaast heeft zij recht op 'medegebruik van gemeenschappelijke ruimtes', waarmee de keuken en de badkamer op de benedenetage zullen worden bedoeld. In de praktijk is zij echter de enige die van deze ruimtes gebruik maakt, omdat de verhuurders boven hun eigen keuken en badkamer hebben. Verhuurders gebruiken in de praktijk alleen het berghok op de benedenetage.

Recentelijk dreigden verhuurders tot onze grote verbazing bij wat onenigheid met opzeggen van de huur met de argumentatie dat zij "hospita zijn en dus met een opzegtermijn van drie maanden mogen opzeggen". Wij waren niet bekend met het hospita zijn van verhuurders, noch met de regeling van het mogen opzeggen vanwege het hospita zijn.

Na enig onderzoek bleken verhuurders blijkbaar een broep te doen op art. 7:232 lid 3 BW:

"De artt. 206 lid 3, 270, 271 lid 4, 272, 273, 274, 275, 276, 277 en 281 zijn gedurende negen maanden na het ingaan van de overeenkomst niet van toepassing op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest."

Nu mijn vriendin pas 7 maanden daar woont, blijken verhuurders inderdaad zomaar op te mogen zeggen indien de woning van mijn vriendin deel uitmaakt van de woning van verhuurders en geen zelfstandige woning is.

De vraag is dus nu: maakt de benedenetage die mijn vriendin huurt deel uit van de woning van verhuurders en is het gehuurde zoals hierboven beschreven aan te merken als een zelfstandige woonruimte of niet? Ik heb zelf wat naar de literatuur gekeken, maar kom er niet 1-2-3 uit. Van belang lijkt of de keuken en badkamer op de benedenetage als "eigen" zijn aan te merken. Volgens het contract zijn zij blijkbaar "gemeenschappelijke ruimtes", maar in de praktijk zijn zij alleen door mijn vriendin in gebruik.

Bedankt!