|
|
| Auteur |
Bericht |
toob
Leeftijd: 43
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 3
|
 Geplaatst: vr 26 dec 2008 15:18 Onderwerp: Huurrecht: nieuwe eigenaar huurapartement, mijn huurcontract |
   |
|
hallo! Ten eerste wil ik graag zeggen dat het mooi is dat er een dergelijk forum is, daarvoor mijn dank vast!
Nu mijn probleem: ik huur sinds april 2006 een apartement. Ik heb een huurcontract zonder aflooptermijn. In het contract staat mijn huurprijs (390 euro) genoemd, en ook dat dit gaat om een all-in prijs. Ik betaal dus 390 euro en dat is het. Ik heb gevraagd destijds aan de eigenaar waarom hij dat zo doet met all-in tarieven. Hij gaf aan dat de woning erg slecht geisoleerd is (o.a), en dat de huurder niet voor de (waarschijnlijk erg hoge) stookkosten hoefd op te dragen. Ook is er geen systeem dat kan meten hoeveel stoom, water en gas ik gebruik, en wat de huurders van de overige apartementen gebuiken. Aan het apartement is al zeker 20 jaar niks structureels gedaan door de verhuurder. Ik heb het zelf opgeknapt (1100 euro excl man-uren) om er iets moois van te maken en heb deze kosten nooit gedeclareerd (al waren het constructieve zaken).
Nu wordt het pand per 1 januari 2009 verkocht. De nieuwe huurbaas heeft mij (en ons) vorige week een brief gestuurd waarin staat dat ik bovenop de 390 euro (all-in) een bedrag moet gaan betalen voor gas, water en licht.
De meeste wonen alleen in een apartementje (die zijn ook kleiner), maar ik woon er met mijn vriendin. Omdat wij met twee zijn moeten we meer betalen dan de anderen. In mijn contract staat dat in overleg met de verhuurder een tweede persoon in mijn apartement mocht komen wonen. Ik heb dit overlegd en dit was geen probleem. Ook heb ik toen gevraagd of daat exra kosten bij zouden komen kijken. Dit was niet het geval volgens mijn verhuurder.
Nou heb ik al flink gezocht op internet, maar echte pakkende feiten waarmee ik met succes bezwaar kan maken tegen deze wijzigingen kan ik moeilijk vinden. Het huurverhogingsvoorstel voldoet zowieso al niet, omdat er niet in staat hoe ik bezwaar kan maken.. Het is gewoon een briefje dat hij heeft gestuurd, niets formeels.
Wie kan me helpen? Ik ben best bereid een verhoging te betalen als dat wettelijk zo hoort te zijn, maar mijn all-in formule wil ik behouden. Ook wil ik me graag houden aan de afspraken die ik gemaakt heb met mijn (nu nog net) huurbaas.
Alvast veel dank! |
|
|
|
|
 |
JetKroket
Leeftijd: 105
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1635
|
| Geplaatst: za 27 dec 2008 10:47 Onderwerp: |
|
|
Echt een zaak voor de huurcommissie.
_________________
'Sorry, onze bar is gesloten. Wilt u misschien iets drinken in afwachting dat ze opengaat?'
- Wiet van Broeckhoven |
|
|
|
|
|
toob
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 3
|
| Geplaatst: zo 28 dec 2008 1:28 Onderwerp: |
|
|
owkee bedankt jet... Maar even voor de duidelijkheid zodat ik het jurridisch juist aanpak:
- ben ik als huurder verplicht te reageren als ik een niet rechtsgeldig huurverhogingsvoorstel ontvangen heb? Moet ik hem dat melden, of kan ik het gewoon negeren en afwachten tot hij reageerd als ik gewoon mijn oude huurprijs trouw blijf betalen?
het door mij ontvangen huurverhogingsvoorstel is naar mijn idee niet rechtsgeldig omdat het niet aan de volgende voorwaarde voldoet:
| Quote: | Wat moet er er in een huurverhogingsvoorstel staan?
Een huurverhogingsvoorstel is een brief of formulier waarin de verhuurder u informeert over de verhoging van de huur met een bepaald percentage. In het voorstel moet ten minste het volgende staan:
de oude huurprijs;
het percentage of het bedrag van de huurverhoging;
de nieuwe huurprijs;
de ingangsdatum van de verhoging;
de wijze waarop en de termijn waarbinnen u bezwaar kunt maken;
de wettelijke gevolgen als u afziet van bezwaar maken.
|
Ik hoor het heel graag! Dank!! |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: zo 28 dec 2008 5:52 Onderwerp: |
|
|
Door de verkoop van het pand treedt de nieuwe eigenaar in de rechten en plichten van de oude eigenaar (art. 7:226 BW). Aan de huurovereenkomst verandert in principe dus niets (op de persoon van de verhuurder na). De verhuurder zit vast aan de bestaande huurovk en kan dus niet eenzijdig een huur van 390 euro all-in veranderen in 390 euro exclusief.
Aan de andere kant maakt de wet wel onderscheid tussen de (kale) huurprijs en servicekosten, zie art. 7:237 BW (bijv. op www.wetten.nl). Op grond van art. 7:258 BW kan de huurder de huurcommissie verzoeken de kale huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten vast te stellen. De verhuurder kan ook zo'n verzoek doen, indien 390 euro lager is dan 55% van de voor de woning geldende maximale huurprijs (gebaseerd of puntentelling etc.).
Als ik de verhuurder was, zou ik proberen de all-in huurprijs voor ieder appartement om te zetten in een kale huurprijs en een voorschot servicekosten. Dat geeft de mogelijkheid om de (geschatte) werkelijke servicekosten in rekening te brengen. Dat er geen gescheiden meters zijn is daarvoor geen bezwaar; er kan een verdeelsleutel gehanteerd worden gebaseerd op bijv. de oppervlakte van de woning en misschien ook het aantal bewoners. Hiervoor bestaan volgens mij ook richtlijnen.
Of de verhuurder zonder instemming van de huurders in staat is om zo'n splitsing te bereiken is mij niet helemaal duidelijk. Als de all-in huurprijs lager is dan 55% van de maximale huur kan dit in ieder geval, namelijk via een verzoek aan de huurcommissie. Uit Rb. Amsterdam 20 april 2006, WR 2006, 78 lijkt echter te volgen dat de verhuurder ook zelf de huurprijs kan splitsen in kale huurprijs en voorschot servicekosten door eenvoudig aan de huurder een specificatie te overleggen. De huurder kan de kale huurprijs en servicekosten vervolgens laten toetsen door de huurcommissie.
| Quote: | | ben ik als huurder verplicht te reageren als ik een niet rechtsgeldig huurverhogingsvoorstel ontvangen heb? Moet ik hem dat melden, of kan ik het gewoon negeren en afwachten tot hij reageerd als ik gewoon mijn oude huurprijs trouw blijf betalen? |
Als je stilzit en de oude huurprijs blijft betalen, kan de verhuurder de wijziging erdoor krijgen met behulp van:
| art. 7:253 lid 3 BW schreef: | | De huurder wordt geacht de voorgestelde verhoging van de huurprijs met ingang van de in het voorstel genoemde datum van ingang met de verhuurder te zijn overeengekomen indien hij, na ontvangst van het in het tweede lid bedoelde schrijven, niet binnen drie maanden na die datum van ingang een verzoek tot de huurcommissie heeft gericht. |
Het in het tweede lid bedoelde schrijven is een binnen 6 weken na de ingangsdatum van de wijziging verstuurde herhaling van het wijzigingsvoorstel. Vervolgens geldt:
| art. 7:252 lid 4 BW schreef: | | Indien een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand komt naar aanleiding van een voorstel daartoe, dat niet voldoet aan lid 1 en lid 2 aanhef en onder b, d of e dan wel aan het in lid 3 bepaalde, blijft de voordien geldende huurprijs verschuldigd, tenzij blijkt dat degene tot wie het voorstel was gericht niet door het verzuim is benadeeld. |
De eisen die aan een wijzigingsvoorstel worden gesteld zijn slechts bedoeld als waarborg en vormen geen doel op zich. Ik zou er niet al te zeer op vertrouwen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
toob
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 3
|
| Geplaatst: zo 28 dec 2008 12:38 Onderwerp: |
|
|
bona fides,
hartelijk dank voor je reactie! ik ben opzich tevreden met het betalen van 390 euro all-in, al is het veel geld voor dit kleine apartementje en de slechte staat waarin het is. Ik ben dit bedrag gewend en kan er goed mee leven.. Ik wil dus niet zelf naar de huurcommissie stappen om de kosten (kaal en service) te gaan laten splitsen.. Dat gedoe met meters, voorschotten, eindafrekeningen enzo hoefd van mij niet. Ik begrijp dat dit wel mogelijk wordt als de verhuurder naar de huurcommissie stapt, maar dan is dat maar zo.
Mijn verhuurder is echter verre van de slimste (dat weet ik en kan ik ook afleiden uit het huurverhogingsvoorstel dat hij gestuurd heeft).. wat adviseer jij mij nu te doen zodat ik mij aan mijn plichten als huurder houd en de verhuurder zelf na moet gaan denken en moet overwegen al dan niet naar de huurcommissie te stappen om de huur te gaan splitsen in eerder genoemde zaken?
Nogmaals hartelijke dank voor je uitgebreide schrijven. Ik wil me aan de wet houden, maar eventuele huurcommissie/kantongerecht-stappen aan hem overlaten.
Ik hoor graag van je!
ps: ik heb half december 2008 een schrijven gehad voor een verhoging per 1 januari 2009. Een dergelijk schrijven moet toch altijd minimaal 2 maanden van te voren komen? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: zo 28 dec 2008 15:18 Onderwerp: |
|
|
| toob schreef: | | ps: ik heb half december 2008 een schrijven gehad voor een verhoging per 1 januari 2009. Een dergelijk schrijven moet toch altijd minimaal 2 maanden van te voren komen? |
Zie art. 7:252 lid 4 BW. Een wijzigingsvoorstel dat niet precies aan alle voorwaarden voldoet is daarmee nog niet geheel ongeldig.
Volg de procedure van art. 7:253 lid 2 BW.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
