|
|
| Auteur |
Bericht |
markgroeneveld
Leeftijd: 37
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 8
|
 Geplaatst: zo 14 dec 2008 17:09 Onderwerp: teveel betaalde huur terugvorderen |
   |
|
Hallo allemaal,
ik heb een vraag over het volgende: ik heb bij de huurcommissie mijn kale huur laten toetsen, en omdat ik dit binnen 6 maanden (nadat ik in de woning ben gaan wonen) heb gedaan is mijn kale huur met terugwerkende kracht verlaagd.
Ik heb dus al deze maanden teveel huur betaald en heb recht om dit terug te vorderen (aldus de huurcommissie en het ministerie van VROM). De verhuurder had 8 weken om in hoger beroep te gaan, maar heeft dit niet gedaan. Ik heb hem toen een brief gestuurd waarin ik hem in gebreke heb gesteld.
Mijn vraag is: hoe kan ik dit doen? Kan ik het verrekenen, of kan ik het door middel van een incassobureau laten doen?
Dit is waarschijnlijk al honderden keren gedaan, maar ik weet niet hoe ik het kan aanpakken.
Vriendelijke groet,
SS |
|
|
|
|
 |
markgroeneveld
Leeftijd: 37
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 8
|
| Geplaatst: zo 14 dec 2008 20:09 Onderwerp: |
|
|
Ik las in de jurisprudentie:
Ktg. Rotterdam 7 september 1987, WR 1988, 9:
“Bij onherroepelijke uitspraak van de HC is bepaald dat de huur te hoog is. Huurder mag de teveel betaalde huur compenseren met de nog te betalen huur, aangezien aan art. 1463 OBW is voldaan.....”
(art. 1463 OBW is het oude artikelnummer van art. 6:127).
Exact hetzelfde geval. Betekent deze jurisprudentie dat ik dan automatisch ook de huur mag verrekenen? Ik heb geen rechten gestudeerd dus weet niks van jurisprdudentie.
Groet |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: zo 14 dec 2008 20:15 Onderwerp: |
|
|
In principe wel, maar vermoedelijk staat ergens in je contract dat verrekening niet is toegestaan.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
markgroeneveld
Leeftijd: 37
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 8
|
| Geplaatst: zo 14 dec 2008 20:24 Onderwerp: |
|
|
Klopt. Er staat: de totale huursom dient bij vooruitbetaling – zonder enige korting of verrekening – te worden voldaan.
Ik heb de eerdere discussies ook gevolgd over servicekosten e.d. en dat de wet tot verrekening regelend recht is.
Maar deze jurisprudentie doet er dan niet toe?
PS:
eigenlijk heb ik de huur in 2007 en 2008 al betaald, dus als ik nu voor de maand januari 2009 niets betaal zou ik kunnen zeggen dat ik dat al heb betaald in 2007 en 2008 en dus ruimschoots op tijd ben met betalen. Of is dat te bijdehand?
groet |
|
|
|
|
|
JetKroket
Leeftijd: 105
Geslacht: 
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1635
|
| Geplaatst: wo 17 dec 2008 9:22 Onderwerp: |
|
|
Heb je de huurcommissie al benaderd met deze vraag?
_________________
'Sorry, onze bar is gesloten. Wilt u misschien iets drinken in afwachting dat ze opengaat?'
- Wiet van Broeckhoven |
|
|
|
|
|
markgroeneveld
Leeftijd: 37
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 8
|
| Geplaatst: wo 17 dec 2008 14:30 Onderwerp: |
|
|
| ja die zeggen dat ik het kan verrekenen én dat ik het ook kan terugeisen via een deurwaarder. Maar de huurcommissie is geen rechtelijke instantie volgens mij. |
|
|
|
|
|
JetKroket
Leeftijd: 105
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1635
|
| Geplaatst: wo 17 dec 2008 15:15 Onderwerp: |
|
|
De Huurcommissie heeft wél veel verstand van deze problematiek.
Via een deurwaarde, zeggen ze. Hier hebben ze gelijk in.
Hoger beroep, schrijf je. Het zal de kantonrechter zijn.
Schrijf een brief aan de verhuurder waarin je aangeeft dat geen der partijen zich binnen 8 weken na verzending van de uitspraak (ik neem even aan dat dit correct is – zal onderaan de uitspraak staan) tot de kantonrechter heeft gewend en dat beide partijen geacht worden overeenkomstig de uitspraak overeenstemming te hebben bereikt. Geef een rekensommetje hoe je aan het bedrag komt. Vermeldt dat indien je binnen 2 weken na dagtekening het bedrag niet hebt ontvangen, je een deurwaarder zult inschakelen.
Als je gaat verrekenen terwijl in het contract staat dat verrekening niet is toegestaan, loop je het risico dat de verhuurder een aanmaning gaat versturen en kosten in rekening gaat brengen. Het is dezelfde procedure dan wanneer je de huur niet betaalt.
_________________
'Sorry, onze bar is gesloten. Wilt u misschien iets drinken in afwachting dat ze opengaat?'
- Wiet van Broeckhoven |
|
|
|
|
|
markgroeneveld
Leeftijd: 37
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 8
|
| Geplaatst: do 18 dec 2008 8:57 Onderwerp: |
|
|
Inderdaad, hij had binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak van de Huurcommissie een procedure kunnen starten. Wordt er binnen acht weken geen dagvaardingsprocedure opgestart, dan is de uitspraak van de Huurcommissie bindend en moeten huurder en verhuurder zich hieraan houden (staat op de website van ministerie van VROM).
8 weken zijn al lang verstreken en ik neem dus aan dat dat niet meer kan en hij dus kansloos is nu.
Verrekenen is misschien tricky inderdaad, alhoewel ik van 2 advocaten hoorde dat ik het wel kan verrekenen (maar zij hebben volgens mij niet door dat het regelend recht is).
Ik zal eens een mooie brief gaan schrijven. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: zo 21 dec 2008 17:45 Onderwerp: |
|
|
| markgroeneveld schreef: | Klopt. Er staat: de totale huursom dient bij vooruitbetaling – zonder enige korting of verrekening – te worden voldaan.
Ik heb de eerdere discussies ook gevolgd over servicekosten e.d. en dat de wet tot verrekening regelend recht is.
Maar deze jurisprudentie doet er dan niet toe? |
Het lijkt me dat in die zaak verrekening mogelijk was omdat aan de voorwaarden voor verrekening werd voldaan, en de mogelijkheid tot verrekening niet contractueel was uitgesloten. Bij jou lijkt verrekening wel contractueel te zijn uitgesloten.
| Quote: | | eigenlijk heb ik de huur in 2007 en 2008 al betaald, dus als ik nu voor de maand januari 2009 niets betaal zou ik kunnen zeggen dat ik dat al heb betaald in 2007 en 2008 en dus ruimschoots op tijd ben met betalen. Of is dat te bijdehand? |
Je idee is dat je niet de ene post verrekent met de andere, maar dat je de teveel betaalde huur beschouwt als een vooruitbetaling van de nog komende termijnen. Op die manier zou je strikt genomen niet verrekenen.
In dit bericht bedacht ik dezelfde truc (maar dan voor servicekosten). Een paar berichten verder trek ik in twijfel of dat wel zou werken. En ik vermoed dat het strikt genomen inderdaad niet werkt. Er is een verschil tussen te veel betalen en vooruit betalen. Wat je te veel betaalt is onverschuldigd betaald en kun je direct terugvorderen. Wat je vooruit betaalt is niet onverschuldigd betaald en kun je niet terugvorderen. In jouw situatie, waarin nu blijkt dat je steeds een te hoge huur hebt betaald, zou het vreemd zijn als je het verschil niet direct zou kunnen terugvorderen. Het gaat mijns inziens dus om een onverschuldigde betaling. Wegstrepen tegen toekomstige huurbetalingen zou dus neerkomen op het verrekenen van de huur met jouw vordering uit onverschuldigde betaling.
Verrekenen lijkt dus inderdaad tricky te zijn, tenzij ik toch iets over het hoofd zie, of tenzij je kunt zeggen dat de uitsluiting van de bevoegdheid tot verrekenen "in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar" is (art. 6:248 lid 2 BW).
Je zou een brief kunnen sturen waarin je de verhuurder vraagt om het te veel betaalde vóór een bepaalde datum terug te storten, en waarin je aangeeft dat je bij het uitblijven van betaling ervan uitgaat dat hij akkoord gaat met verrekening. Of misschien iets stelliger: als betaling uitblijft, ga je over tot verrekening.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
markgroeneveld
Leeftijd: 37
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 8
|
| Geplaatst: ma 22 dec 2008 11:42 Onderwerp: |
|
|
Dank je voor je antwoord! Ik ben er nu zo lang mee bezig, dat ik onderhand een expert aan het worden ben op dit gebied. Verrekenen kan volgens mij inderdaad niet, puur omdat zijn advocaat dat niet wil. De artikelen voor het verrekenen zijn regelend recht en geen dwingend recht, zoals één van jullie op een eerder forum schreef.
Het bedrag wil hij nou wél gaan verrekenen met beschadigingen in het trappenhuis en een bepaald tuinhek (waar ik uiteraard niets van afweet). Deze beschadigingen zijn ook niet te bewijzen dus; hij wil nu het onderste uit de kan halen.
Een deurwaarder inschakelen kan ook niet, omdat het geen vonnis is, maar een bindende uitspraak. Hier zit geen executoriaal "recht" aan, dat is het vervelende.
Wat ik ga doen is het volgende: ik stel hem nog een termijn (heb ik al een keer eerder gedaan) en als het geld dan nog niet op mijn rekening staat schakel ik een incassobureau in. Zijn advocaat heeft al wel gezegd het bedrag verschuldigd te zijn (maar heeft er de voorwaarde tot herstel trappenhuis+hek aan verbonden). Dan krijg ik mijn geld hoogstwaarschijnlijk.
Mocht dit niet zo zijn, dan wordt hij door het bureau gedagvaard, dan naar de rechtbank (kanton is het al te laat voor, 8 weken is voorbij) en dan na uitspraak een gerechtsdeurwaarder. Laatstgenoemde is wettelijk bepaald en kan ook beslag leggen op woning, auto e.d.
Gr SS |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: ma 22 dec 2008 15:25 Onderwerp: |
|
|
| markgroeneveld schreef: | | Een deurwaarder inschakelen kan ook niet, omdat het geen vonnis is, maar een bindende uitspraak. Hier zit geen executoriaal "recht" aan, dat is het vervelende. |
Dat klopt, maar hetzelfde geldt natuurlijk voor jouw huurovereenkomst. Ook als jij ten onrechte verrekent, zal de huurbaas naar de rechter moeten om er wat tegen te doen. (Maar strikt genomen zit je dan zelf ook een beetje fout, en dat kan je op een gedeeltelijke veroordeling in de proceskosten komen te staan gok ik. Ik denk niet dat jouw "fout" voldoende zwaar zou wegen om de huurovereenkomst te ontbinden.)
Herstel trappenhuis en hek lijkt me eerder iets dat voor rekening van de verhuurder komt.
| Quote: | | Mocht dit niet zo zijn, dan wordt hij door het bureau gedagvaard, dan naar de rechtbank (kanton is het al te laat voor, 8 weken is voorbij) en dan na uitspraak een gerechtsdeurwaarder. Laatstgenoemde is wettelijk bepaald en kan ook beslag leggen op woning, auto e.d. |
Het is een huurzaak, dus die dient bij de kantonrechter. De periode van 8 weken is de periode om de uitspraak van de huurcommissie aan te vechten. Die periode is voorbij, dus nu is die uitspraak van de huurcommissie onderdeel geworden van de huurovereenkomst. Als je de kantonrechter er nu naar laat kijken, zal de kantonrechter niet meer beoordelen of hij het met de inhoud van de uitspraak van de huurcommissie eens is, maar of partijen zich aan die inhoud houden.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
markgroeneveld
Leeftijd: 37
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 8
|
| Geplaatst: di 23 dec 2008 13:03 Onderwerp: |
|
|
ja klopt, als ik zou verrekenen, dan moet hij -in het uiterste geval- naar de rechter. Maar hij wil niet verrekenen, en als ik het wel doe schalkelt hij een incassobureau in. Dat ga ik nu echter doen als hij het niet binnen twee weken overmaakt. Huur betaal ik netjes voor de eerste van de maand januari 2009.
| Quote: | | De periode van 8 weken is de periode om de uitspraak van de huurcommissie aan te vechten. Die periode is voorbij, dus nu is die uitspraak van de huurcommissie onderdeel geworden van de huurovereenkomst. |
Ja dat klopt ook, staat in de formele uitspraak van de huurcommissie die ik aangetekend toegezonden kreeg in september.
Maar het gaat nu puur om het terugkrijgen van de onverschuldigde betaling, en omdat dat meer is dan EUR 5000 (!) dient het volgens mij bij de rechtbank, mocht het zover komen. Maar ik denk dat het niet zo ver komt.
| Quote: | | Als je de kantonrechter er nu naar laat kijken, zal de kantonrechter niet meer beoordelen of hij het met de inhoud van de uitspraak van de huurcommissie eens is, maar of partijen zich aan die inhoud houden. |
Is dat zo? Dat zou erg mooi zijn, want dan heeft hij helemaal geen poot om op te staan.
Gr SS |
|
|
|
|
|
lawyer
Leeftijd: 46
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UU
Studieomgeving (MA): UU
Berichten: 629
|
| Geplaatst: di 23 dec 2008 13:23 Onderwerp: |
|
|
| markgroeneveld schreef: | | Maar het gaat nu puur om het terugkrijgen van de onverschuldigde betaling, en omdat dat meer is dan EUR 5000 (!) dient het volgens mij bij de rechtbank, mocht het zover komen. Maar ik denk dat het niet zo ver komt. |
Huurzaken dienen altijd bij de sector kanton, ongeacht de hoogte van een vordering; art. 93, aanhef en onder c, Rv. |
|
|
|
|
|
markgroeneveld
Leeftijd: 37
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 8
|
| Geplaatst: wo 24 dec 2008 21:10 Onderwerp: |
|
|
Okay, is dat zo? Weer iets geleerd. Heeft dat consequenties voor het een of ander (kosten voor eventuele rechtszaak o.i.d.)?
Gr SS |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: do 25 dec 2008 3:40 Onderwerp: |
|
|
Ja, dat is zo (2x).
Een procedure bij de kantonrechter kun je in beginsel zelf voeren.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
