Woning momenteel niet te verkopen, tijdelijke verhuur?

[jandevries]

Hallo,
Een half jaar geleden heb ik de mogelijkheid gekregen een woning te kopen voor een relatief lage prijs. Dit heb ik gedaan met als doel binnen een half jaar te verkopen, en zodoende de overdrachtsbelasting te ontlopen.

Nu blijkt, door de gehele economische malaise , dat wij de woning niet binnen de termijn kunnen verkopen en ik betwijfel of dit ook nog de komende maanden zal gaan gebeuren. Echter, heb ik er tot nu zelf in gewoond, maar ben nu verhuisd naar de woning van mijn vriendin ( had ze jaar geleden gekocht en moest nog opgeleverd worden)
De te verkopen woning staat dus leeg!

In hoeverre kan ik de woning tijdelijk verhuren, ongeacht of de bank er mee akkoord zal gaan, om zodoende over 1 a 2 jaar de woning opnieuw de markt op te brengen (ik ben er mij gedegen van bewust dat ik hoe dan ook de overdrachtsbelasting moet betalen). Ik weet dat tijdelijke verhuur lastig is binnen de Nederlandse huurwetgeving!

Wat voor clausules moet ik in het contract verwerken om de rechter er van te overtuigen dat ik gewoonweg de woning niet kon verkopen etc etc.
Zijn er nog andere handige tips bij het tijdelijk verhuren van woningen?? En in hoeverre kan je medeverhuurders opnemen in een tijdelijk contract?

Ik ben benieuwd,
een niet jurist,

[lawyer]

Kort antwoord: als je op een onzeker moment in de toekomst zelf weer over het huis wilt beschikken, dan niet verhuren.

Hoezeer de huurder op dit moment ook zal aangeven voor korte tijd te huren, hij heeft een verregaande mate van huurbescherming. Dus als hij gedurende de looptijd van het contract van mening verandert en denkt "goh, ik zit nu voor weinig geld op een mooie plek" kun je als verhuurder hoog en laag springen, maar je krijgt 'm niet weg. Praktijkvoorbeelden te over, dus zorg er vooral voor dat je zelf niet in dat rijtje aansluit.

De "veiligste" optie is dat je een bedrijf zoekt dat woonruimte verhuurt aan expats die voor kortere tijd in Nederland verblijven, die zullen na een jaar (of hoe lang ze ook naar NL worden uitgezonden) meestal vrijwillig vertrekken en dan ook daadwerkelijk willen vertrekken. Maar goed, ook daar blijft het risico dat ze op enig moment niet weg willen.

Lukt het niet met expats, dan is het verstandiger om je verlies te nemen dan om een huurder te zoeken die wellicht later niet meer weg wil.

[bona fides]

[jandevries]

Ja, de bank, dat speelt natuurlijk ook nog.

Maar ik bedoel ook: heeft het zin om in een zo standaard mogelijk huurcontract de reden 'omdat ik het huis momenteel niet kan verkopen wil ik het een jaar gaan verhuren' of woorden van gelijke strekking op te nemen?

En, is het slim om de huurprijs in het contract met zeg 20% te verhogen en daarnaast met de hoofdhuurder een contract te maken waarin overeengekomen wordt er een bedrag (dus die 20%) verrekend mag worden zolang het eigenlijke huurcontract loopt. Ik blijf dan aan zet. Mocht de huurder er dan niet uit willen, dan zal in ieder geval die hogere huurprijs gaan gelden!

[lawyer]

[bona fides]

[jandevries]

[Chantalle]

Voor zover ik kan zien, is dit geen reden om een tijdelijk huurcontract te mogen aanbieden. Dit kan alleen in beperkte gevallen, die er voornamelijk op neerkomen dat je zelf het huis weer wilt bewonen.

Kun je het niet gewoon verhuren aan vrienden? Of andere mensen die je vertrouwt, waar je vantevoren mee afspreekt dat ze op zoek gaan naar een andere woning, zodra je de woning weet te verkopen. Dan heb je wettelijk gezien echter geen rechten om hen eruit te zetten als je het verkoopt.

De 1000-1200 euro/maand regeling zal waarschijnlijk niet rechtsgeldig zijn.

[jandevries]

Mensen, heel erg bedankt voor jullie antwoorden.
Ik heb er veel aan gehad!

[jandevries]

Nog even dit. Ik hoorde van iemand dat je na 3 jaar toch de huurders die ondanks eerlijke afspraken er niet uit willen er dan toch nog uit kan krijgen. Weet iemand of dit klopt?

[Chantalle]

Het is niet zo dat de wettelijke huurdersbescherming opeens ophoudt na 3 jaar. Er zal wel meer aan de hand zijn geweest.

[bona fides]

Na verkoop van de woning kan de nieuwe eigenaar 3 jaar lang geen beroep doen op "dringend eigen gebruik" (art. 7:274 lid 5 sub b BW). Dat zal vermoedelijk de termijn van 3 jaar zijn waarvan je hebt gehoord. Aan die termijn heb je in jouw situatie niets.

Nogmaals, het is in principe wel degelijk mogelijk om een huurovk af te sluiten die "naar zijn aard van korte duur" is, en in dat geval heb je precies wat je wilt. Het contract moet daarvoor wel door iemand die er verstand van heeft worden opgesteld, want voor je het weet oordeelt een rechter dat er geen sprake is van huur "naar zijn aard van korte duur". Het is namelijk niet de bedoeling dat iedere verhuurder de huurbescherming kan uitschakelen door een zinnetje op te nemen in het huurcontract.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Chantalle]

Er is niet snel sprake van een "gebruik naar zijn aard van korte duur". Deze bepaling wordt zeer restrictief uitgelegd, aldus Michel Visser op http://www.wieringa-advocaten.nl/nlblawg.php?id=873. Men heeft vooral gedacht aan vakantiehuisjes. Zie bijvoorbeeld HR 8 januari 1999 LJN AA5088.

Er wordt gelet op de aard van het gebruik en de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.

Het is een kwestie van afweging van de risico's. Ik zou het persoonlijk in dit geval niet aandurven. Zeker gezien het feit dat er een wetsartikel is dat aangeeft dat koop geen huur breekt (artikel 7:226 BW).

De mogelijke verkoop van een woning maakt de aard van de woning naar mijn mening niet van korte duur.

[edit]
Maar misschien heb ik het mis en heeft bona fides gelijk, zie Voorzieningenrechter Rechtbank 's-Hertogenbosch 25 april 2007, LJN BA4105 (http://zoeken.rechtspraak.nl/resultpage.aspx?snelzoeken=true&searchtype=ljn&ljn=BA4105): Let vooral op het belang van de 5 bijkomende en genoegzaam aannemelijk geworden omstandigheden in ro 3.2.2.

3.2.2. In de rechtspraak is aanvaard dat onder bijkomende omstandigheden gevallen waarin de woning bestemd is voor de verkoop, onder de uitzonderingsregel (art. 7:232 lid 2) worden gebracht (Pres. Utrecht, 26-03-1982, KG 1982/70; Pres. Zwolle 15-10-1986, KG 1986/490; Rb. Haarlem, 01-11-1988, WR 1989/23). In deze zaak zijn met het oog daarop de volgende bijkomende en genoegzaam aannemelijk geworden omstandigheden van belang:
(1) Naar zijn aard betreft het hier een woning, verkocht voor € 800.000 en verhuurd voor € 1.750 per maand, die niet ziet op het verschaffen van woonruimte voor de sociaal zwakkeren in de samenleving voor wie de huurbeschermende bepalingen meer bijzonderlijk, hoewel niet uitsluitend, geschreven zijn.
(2) Onweersproken heeft [Eigenaar] gesteld dat hij na echtscheiding de woning aan zich toebedeeld heeft moeten zien en genoodzaakt was die te verkopen, een en ander in verband met de daarop rustende verplichtingen. Zou na te melden koop niet doorgaan, dan dreigt executie door de hypotheekhouder.
(3) De woning staat al vanaf medio 2005 leeg, en mitsdien in beginsel bloot aan “kraken”, ook al was de in dat verband geldende termijn van één jaar bij het sluiten van de overeenkomst nog niet verlopen. Sedertdien was de woning ook al tijdelijk in gebruik gegeven om kraken te voorkomen. Nadat de voorgaande gebruiker zich bezondigde aan hennepteelt, is deze tot ontruiming gedwongen en kwam de woning in het voorjaar van 2006 weer leeg te staan en dreigde kraken met ingang van het voorjaar van 2007. Daarna kwam [Huurder] in beeld.
(4) In de overeenkomst hebben partijen uitdrukkelijk vastgelegd dat de overeenkomst strekte ter voorkoming van kraak, dat [Eigenaar] de woning in de verkoop had en dat verkoop en levering door [Eigenaar] op betrekkelijk korte termijn werd voorzien. [Huurder] stemde uitdrukkelijk in met het beschikbaar stellen van de woning voor bezichtiging door potentiële kopers.
(5) [Eigenaar] heeft, in goed vertrouwen afgaande op hetgeen tussen partijen was overeengekomen, met een derde een verkoopovereenkomst gesloten op grond waarvan hij gehouden is op 1 mei 2007 leeg en ontruimd te leveren, bij gebreke waarvan hij een contractuele boete van € 80.000 verbeurt.
3.2.3. Onder deze omstandigheden heeft tussen [Eigenaar], een particuliere eigenaar/verhuurder/verkoper, en [Huurder] te gelden dat deze huur naar zijn aard van korte duur is.

[bona fides]

Zie ook Rb. Amsterdam 30 augustus 2006, LJN AY7898:

[lawyer]

Zie trouwens ook nog deze uitspraak (sector kanton te Utrecht, 30 juli 2008). De kantonrechter overweegt dat het beroep van de huurder op huurbescherming in dit geval strijdig is met de redelijkheid en billijkheid (zie in het bijzonder overweging 2.13 waarin de specifieke omstandigheden worden geschetst).