Een voorloping huurcontract

[Lanaly]

Beste forumleden,

Een vraagstukje dat ik jullie graag wil voorleggen:

Mijn vriend en ik hebben een tijdje terug een voorlopig huurcontract getekend voor een woning die wij graag wilden hebben. Nu hebben wij ons echter bedacht en lijkt de woning niet geschikt meer voor ons. We vragen ons nu af hoe bindend dit tijdelijke huurcontract is.

In het contract staan geen ontbindende voorwaarden en er is ook geen uitsluitingsclausule in opgenomen. We vrezen dat het huurcontract niet meer opgezegd kan worden door ons. Echter in het contract staat iets wat onze aandacht trok en we zijn benieuwd of onze interpretatie juist is.

Er staat: 3.1 Duur verlenging en opzegging.
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 24 maanden ingaande 1 maand na oplevering, +/- eind november 2008. De definitieve datum wordt u 2 maanden van te voren doorgegeven. Tijdens de periode van 24 maanden, na ingang van de huurtermijn kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindingen. Verhuurder zal gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder.

Wij lezen dit als volgt:
1. 1 maand na oplevering is eind december, dat klopt, we zouden er inderdaad (zo zeggen zij) eind december in kunnen, in welk geval;
2. De definitieve datum niet 2 maanden van tevoren bekend wordt gemaakt en men hier dus in gebreke blijft;
3. TIJDENS de periode van 24 maanden, na ingang van de huurtermijn kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen, wij begrijpen hieruit dat het dus vóór en na die periode wel kan? In dat geval kunnen we dus nu, voor aanvang van het contract nog wel opzeggen?

Punt 1 en 2 zijn hierbij ter verduidelijking en terzijde voor ons. Wij denken dat wij op grond van het derde argument het huurcontract kunnen opzeggen (dit moet middels aangetekende brief.) Hebben wij gelijk in onze gedachtengang?

Alvast hartelijk dank voor uw tijd en moeite om te antwoorden.

Vriendelijke groet,

[abraxes]

Gaat het hier om een algemene voorwaarde? Zo ja dan zou er sprake kunnen zijn van een onduidelijke voorwaarde. In dat geval wordt de bepaling in positieve zin uitgelegd ten behoeve van degene voor wie ze is bestemd.

Is er geen sprake van een algemene voorwaarde dan volgt een ander verhaal.

[Lanaly]

Beste Abraxes,

Helaas is er geen sprake van een algemene voorwaarde maar van een deel uit het contract. Dit staat letterlijk in het contract dat wij met beide handtekeningen ondertekend hebben. Let wel, het definitieve contract moet nog komen omdat in dit voorlopige contract nog geen data genoemd konden worden.

In de algemene voorwaarden staan geen ontbindende voorwaarden en er is ook geen uitsluitingsclausule in opgenomen.

Bedankt voor de snelle reactie,

Vriendelijke groet,

[abraxes]

De uitleg van een schriftelijk contract vindt niet plaats op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. Van belang is wat de betrokken partijen over en weer redelijkerwijs als elkaars bedoeling mochten begrijpen, onverschillig wat daarvan voor derden kenbaar was.

In enge zin rekenschap geven aan de betreffende bepaling lijkt daarom (mede gelet op die bepaling) wat ongebruikelijk.

De precieze situatie is op basis van de gegeven informatie moeilijk bepaalbaar. Daarmee bedoel ik dat omdat de waarschijnlijkheid bestaat dat niet alle relevante gegevens worden genoemd die van belang zijn voor de rechtsverhouding en daarmee, voor de interpretatie van elkanders rechten en plichten, aan voorgenoemde norm, wellicht niet scherp kan worden getoetst.

Niettemin zijn er een paar aspecten die naar mijn idee in jouw voordeel pleiten. Een goed punt dat jijzelf trouwens al hebt gemaakt is dat het gaat om een voorlopig contract.

Een voorlopig contract behoeft niet teweeg te brengen dat 'een verandering van omstandigheden' of iets dergelijks, de mogelijkheid geeft om er van af te zien. Zijn daarover afspraken gemaakt?

Maar, omdat er sprake is van een voorlopig contract, zie ik wel een afstand tot wat heet, een huurcontract.

Dit terwijl jij je committeert aan het huurrechtelijk regime.
Ik vraag me af of dat wel van toepassing kan worden geacht.

Anders gezegd, de voorlopige overeenkomst is naar mijn idee geen huurovereenkomst en als zodanig niet aan dat regime onderworpen (althans voor zover het de opzegtermijn betreft).

Maar ik ben benieuwd of anderen daar anders over denken.

[Lanaly]

[abraxes]

[abraxes]

Ikke schreef:

[Lanaly]

[Lanaly]

*dubbel post*
_________________
Curiosity killed the cat, but for a while I was a suspect.

"Steven Wright"

[Lanaly]

[abraxes]

[bona fides]

Hoewel nog niet alle details zijn ingevuld, lijkt het mij hier te gaan om een rechtsgeldig huurcontract. Het is mogelijk om een huurcontract af te sluiten voor 24 maanden, waarbij gedurende die 24 maanden opzegging niet mogelijk is.

Opzegging of ontbinding vóór aanvang van de huurperiode lijkt me in beginsel niet mogelijk. De reden waarom jullie van gedachten zijn veranderd zou echter wel van belang kunnen zijn, bijv. voor de vraag of jullie je op iets als onvoorziene omstandigheden of dwaling kunnen beroepen.

Het lijkt me verstandig om contact op te nemen met de verhuurder en de situatie uit te leggen. Misschien gaat de verhuurder akkoord met ontbinding van de overeenkomst, eventueel tegen een redelijke vergoeding.

Je zou je ook op het standpunt kunnen stellen dat het voorlopige huurcontract slechts een niet bindende intentieovereenkomst is. Daar lijkt het op het eerste gezicht echter niet op.

Ook zou je kunnen proberen op grond van jouw punt 2 de overeenkomst te ontbinden (art. 6:265 BW), maar of de tekortkoming zo'n ontbinding rechtvaardigt lijkt mij de vraag (en waarschijnlijk zou de verhuurder er wel mee akkoord gaan als je de woning een week of wat later wilt betrekken, om zo aan die 2 maanden te komen).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Lanaly]

[abraxes]

Maar is punt 2 niet fictief?

[W. de Haan]

Het opzeggen van een huurovereenkomst voor woonruimte is dwingendrechtelijk in de wet geregeld. Art. 7:271 BW als ik het goed heb. Daar staat ook alle minimale termijnen in. Zie lid 5.

De huurder kan dus (als de huur per maand betaald moet worden) met een termijn van 1 maand opzeggen.

Men kan natuurlijk wel een contract voor bepaalde tijd afsluiten (wat niet ongebruikelijk is), maar dat zet deze regel niet opzij.

Succes!