|
|
| Auteur |
Bericht |
cb123
Leeftijd: 48
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 6
|
 Geplaatst: vr 27 jun 2008 14:26 Onderwerp: een eengezinswoning splitsen: appartementsrecht ?? |
   |
|
Ik wil mijn eengezinswoning splitsen in een voorhuis en achterhuis, zodat ik het voorhuis kan doorverkopen. Ik ben daarvoor bij de notaris langsgeweest. Deze is van mening dat er geen sprake is van appartementsrechten (want het is geen horizontale splitsing). Volgens hem hoef ik dan ook geen splitsingvergunning aan te vragen bij de gemeente voor het splitsen in appartementsrechten.
De gemeente denkt daar heel anders over: volgens het burgerlijk wetboek is wel sprake van appartementsrechten. Volgens deze wet is elk "aandeel" in een groter gebouw een appartementsrecht. Ik moet volgens de gemeente dus wel een splitsingsvergunning aanvragen, want mijn woning valt ook nog eens binnen de categorie woningen in hun huisvestingverordening.
Ik heb het wetboek online nagelopen (BW, boek 5, titel 9, art 106) en moet zeggen dat ik aan m'n notaris twijfel.
Wie heeft raad?? |
|
|
|
|
 |
arizona
Leeftijd: 49
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 721
|
| Geplaatst: vr 27 jun 2008 18:12 Onderwerp: |
|
|
Ik heb hier totaal geen verstand van, maar een beetje googelen levert in elk geval in terminologie het verschil op tussen "horizontale splitsing", het verdelen van een woning in meerdere wooneenheden, en "verticale splitsing", het splitsen van een terrein in meerdere terreinen.
Ik heb geen idee wat dat voor jouw zaak betekent.
Wel zou ik me kunnen voorstellen dat het van belang is dat als je een eensgezinswoning in tweeën deelt (voor- en achterhuis) er zakelijkrechtelijk geen reden is om dit tot één geheel te maken / houden. Beide deelwoningen zijn immers volledige en onafhankelijke opstallen op elk eigen grond, met slechts een gedeelde zijmuur.
Daar staat tegenover dat het BW anders dan de splitsing in apartementsrechten überhaupt geen mogelijkheid lijkt te bieden om een opstal in twee afzonderlijk overdraagbare zakelijkrechtelijke eenheden te splitsen, dus dan zit er niets anders op? Hoe ziet jouw notaris de overdracht van het ene deel van het huis afzonderlijk van het andere deel voor zich? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: vr 27 jun 2008 18:56 Onderwerp: |
|
|
| arizona schreef: | | Daar staat tegenover dat het BW anders dan de splitsing in apartementsrechten überhaupt geen mogelijkheid lijkt te bieden om een opstal in twee afzonderlijk overdraagbare zakelijkrechtelijke eenheden te splitsen, dus dan zit er niets anders op? |
Het splitsen van de opstal gaat m.i. door verticale natrekking bij het splitsen van de grond. Je kunt dus een deel van je grond verkopen en wat zich daarboven bevindt gaat dan in principe mee naar de nieuwe eigenaar. (Tenzij er sprake is van horizontale natrekking, dus een scheidingsmuur lijkt me wel handig.)
Wel zal er nog een hoop papierwerk te regelen zijn. Huisnummer aanvragen bijvoorbeeld. En misschien het kadaster de boel laten opmeten. Vestigen van erfdienstbaarheden om alles bereikbaar te houden. Misschien zijn er ook nog bestemmingsplanperikelen en/of problemen met vergunningen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
arizona
Leeftijd: 49
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 721
|
| Geplaatst: vr 27 jun 2008 20:00 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | Het splitsen van de opstal gaat m.i. door verticale natrekking bij het splitsen van de grond. |
Ja inderdaad, dat had ik even over het hoofd gezien. |
|
|
|
|
|
cb123
Leeftijd: 48
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
| Geplaatst: za 28 jun 2008 15:30 Onderwerp: |
|
|
ff googlen levert inderdaad vele hits, maar het leuke is dat de inhoud daarvan in 2 kampen verdeeld is: de een zegt 'geen appartementsrecht', de ander zegt van wel.
Als ik jullie reacties goed begrijp gaat het om:
- de grond te splitsen in appartementsrechten (verticaal). De gemeente heeft dus gedeeltelijk gelijk: WEL appartementsrechten, maar dan voor de grond. Ik moet dus wel een vergunning aanvragen bij de gemeente.
- daarna wordt automatisch door verticale natrekking de woning gescheiden.
Ik begrijp m'n eigen notaris niet helemaal, maar dat ligt waarschijnlijk ook aan mezelf. Volgens mij is hij van mening dat er geen sprake is van appartementsrechten, maar hij wil wel een splitsingsakte opstellen, oa voor het kadaster. Maar hij heeft mij wel aangeraden een aanvraag bij de gemeente in te dienen voor een splitsingsvergunning voor appartementsrechten. Ik heb dus het gevoel dat ie zelf twijfelt.
Bouwtechnisch/fysiek is er geen enkel probleem, een bouwvergunning heb ik al voor de tussenmuur, etc. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: za 28 jun 2008 16:55 Onderwerp: |
|
|
| cb123 schreef: | Als ik jullie reacties goed begrijp gaat het om:
- de grond te splitsen in appartementsrechten (verticaal). De gemeente heeft dus gedeeltelijk gelijk: WEL appartementsrechten, maar dan voor de grond. Ik moet dus wel een vergunning aanvragen bij de gemeente. |
Nee, nee, nee 
Verdeling in appartementsrechten houdt in dat de verschillende appartementseigenaars gezamenlijk eigenaar zijn van de grond en daarmee door natrekking ook van de woning. Zij hebben het gebouw dus in mede-eigendom. Iedere appartementseigenaar bezit een aandeel in de eigendom van de hele grond plus het hele gebouw. De appartementseigenaar heeft daarnaast het exclusieve gebruiksrecht op een in de splitingsakte omschreven deel van het gebouw.
Verkoop en levering van een deel van de grond (niet een aandeel in de grond, maar een vast omschreven deel van de grond, bijv. de voorkant of de achterkant, denk aan een afgepaald stuk grond) levert twee afzonderlijke kavels. De eigendom van zo'n kavel strekt zich uit tot het daarboven liggende gebouw door verticale natrekking (maar bijv. een kelderruimte op grond A die slechts vanuit grond B te bereiken is zal door horizontale natrekking bij grond B horen).
Beide oplossingen zijn volstrekt anders, en beide oplossingen zijn in principe mogelijk, als de bouw van het huis tenminste zo is dat het verdelen van de grond in afzonderlijke kavels ergens op slaat. (Splits je een huis bijv. verticaal op in verdiepingen, dan is het opdelen van de grond in afzonderlijke kavels uiteraard geen optie. Dan moet je wel in appartementsrechten verdelen.)
Kies je voor appartemensrechten en een splitsingsakte, dan komt er een VvE waarvan beide eigenaars lid zijn. De VvE is dan verantwoordelijk voor het onderhoud van het gehele gebouw en dergelijke.
| Quote: | | Ik begrijp m'n eigen notaris niet helemaal, maar dat ligt waarschijnlijk ook aan mezelf. Volgens mij is hij van mening dat er geen sprake is van appartementsrechten, maar hij wil wel een splitsingsakte opstellen, oa voor het kadaster. Maar hij heeft mij wel aangeraden een aanvraag bij de gemeente in te dienen voor een splitsingsvergunning voor appartementsrechten. Ik heb dus het gevoel dat ie zelf twijfelt. |
Ik weet niet hoe jouw notaris het één en ander precies heeft geformuleerd. Als je de helft van een perceel verkoopt, zal er in het kadaster wel iets moeten worden "gesplitst", maar dat gaat niet door een splitsingsakte.
Naast het privaatrechtelijke deel (hoe regel je wie recht heeft op wat), is er het bestuursrechtelijke deel. Ik heb geen idee wat voor vergunningen je allemaal nodig hebt. De keuze voor wel/geen appartementsrechten is in ieder geval wel van invloed op de lijst van dingen die je met de gemeente moet regelen. Bij splitsing in appartementsrechten heb je ingevolge de Huisverstingswet een splitsingsvergunning nodig (tenminste, als de huisvestingsverordening van je gemeente dat inderdaad zo bepaalt).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
