claim op basis non-conformiteit

[talina]

Ik heb een brief van een advocaat ontvangen n.a.v. de verkoop van een nieuwbouwhuis.
De zaak in vogelvlucht.

Wij hebben bouwkavel gekocht.
Huis laten ontwerpen door architect(hier geen contract voor afgesloten,was een bekende van ons)
Huis laten bouwen door (bekende) aannemer(geen getekende koopaanemingsovereenkomst)

Nog voordat wij in het huis gingen wonen moesten wij het huis door omstandigheden verkopen.
Via makelaar te koop gezet(nvm) en in maart 2006 verkocht(althans de koopovereenkomst gesloten)
In mei 2006 was de oplevering van de nieuwbouwwoning aan ons en hierbij was de koper van het huis aanwezig.
De koper heeft de oplevering meegelopen,immers hij was via het nvm-koopcontract in de gelegenheid gesteld om het huis voor overdracht te inspecteren.
Direct na inspectie is de koper naar de notaris gegaan voor eigendomsoverdracht.(half uur na inspectie)
Koper gaf tijdens inspectie aan "tevreden te zijn,of iets van dien aard"
Een paar kleine opleveringspunten moest de aannemer nog in orde maken en heeft dit ook gedaan.
Koper woont in de woning een aantal maanden na overdracht gezien het feit dat hij de woning zonder keuken en sanitair gekocht had en deze nog moest laten installeren

Via een advocaat claimt de koper nu het volgende:

client is geconfronteerd met diverse gebreken aan onroerende zaak:
er is sprake van non-conformiteit.

en claimt als volgt;
er waren geen nutsvoorzieningen aanwezig.(er waren wel bouwaansluitingen aanwezig buiten het pand)

Het hekwerk/balustrade van het dakterras ontbreekt(dit klopt;hadden wij al tijdens de bouw in 2005 laten vervallen)

Advocaat eist:
bevestiging van de gestelde mogelijkheid om tot herstel over te gaan.
Tevens vraagt de advocaat de kopieen van de bouwaanemingsovereenkomst-bouwtekeningen.

Koper heeft ons nooit(ook niet tijdens oplevering/inspectie) aansprakelijk gesteld voor iets.
Nu in maart 2008(2 jaar later) alsnog.
Moet ik mij zorgen maken??

Graag jullie/uw onderbouwde mening.
Ik maak me zorgen om in een juridische procedure terecht te komen gezien het feit dat ik chronisch ziek ben en geen centjes heb om ook maar wat te doen.

Dank u alvast

[tikSimone]

De koper heeft, zoals jij al schrijft, tijdens de oplevering meegelopen, nota bene verbeterpunten aangegeven en daarna getekend (onder voorbehoud van die punten, maar die zijn opgelost). De punten die de advocaat noemt in de brief zijn verre van niet-zichtbaar en koper had dat ook wel eerder kunnen vorderen.

[talina]

De koper heeft niet getekend voor de oplevering.Hij had haast,was al te laat bij de inspectie en moest snel naar de notaris voor de overdracht.
Ikzelf ben niet aanwezig geweest bij de oplevering i.v.m. mijn ziekte.
Mijn vrouw heeft tesamen met de aannemer en onze koper de oplevering gedaan.
Ook bij de notaris heeft de koper geen voorbehoud gemaakt.

Waarom de advocaat de tekeningen etc wil hebben weet ik niet zeker.
Hij schrijft dit niet.
Wellicht wil de koper zien of "er nog andere zaken missen/niet in orde zijn".
In de brochure van de makelaar, welke de verkoop voor ons gedaan heeft, zaten wel tekeningen.Koper heeft deze brochure ontvangen.

[dof]

Ik zie niet zo goed in wat die advocaat met de bouwtekeningen wil. Immers de koper heeft een huisgekocht zoals dat er op dat moment uitzag. Hij heeft toch niet het bouwplan gekocht. Dus dingen die niet zijn gebouwd maar wel op de tekening staan is een grond voor de verkoper om naar de aannemer te gaan en wat geld te vorderen. Maar de koper heeft gewoon het huis gekocht zoals hij dat heeft gezien.

[tikSimone]

Hm, dit wordt nog een aardige. Ik zie namelijk dat een aannemingsovereenkomst die strekt tot de bouw van een woning van een consument schriftelijk moet worden aangegaan (7:765 jo 766 BW). Dat is bij jou niet gebeurd. Ik weet niet welke gevolgen dat kan hebben; daarover kon ik zo niets vinden, maar ik vermoed zo dat dit vernietigbaarheid op grond van 3:40 lid 2 BW tot gevolg heeft (ik noem de wetsartikelen even zodat de anderen hier met me mee kunnen denken c.q. kunnen protesteren over wat ik schrijf).

Een punt van aandacht in jouw zaak is denk ik dat de advocaat van de koper kan stellen dat de koper vanwege de feitelijke gang van zaken (bijvoorbeeld omdat hij ook bij de oplevering was) als het ware tot de overeenkomst tussen jou en de aannemer is toegetreden. Wordt dat gehonoreerd, dan kan de koper vernietiging van de aannemingsovereenkomst vragen. Dan komen we bij 3:53 BW, dus dat zal dan uiteindelijk waarschijnlijk op een verzoek tot schadevergoeding uitdraaien (ik ben nog even aan het hersenkraken hierover bij wie en hoe dat dan allemaal in zijn werk zou gaan).

Bij de aanneming van werk geldt een dubbele verjaringstermijn v.w.b. het instellen van vorderingen wegens gebreken in het opgeleverde werk. De eerste termijn is twee jaar vanaf het tijdstip dat de opdrachtgever terzake van een gebrek heeft geprotesteerd. Dat moet je zien in relatie tot 6:89 BW, dat rechtsverlies inhoudt als de crediteur nalaat te protesteren binnen bekwame tijd nadat hij een gebrek in de prestatie heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, aldus mijn bouwrechtboek. Nu is "bekwame tijd" een nogal vaag begrip. Over het tijdsverloop is destijds in de Memorie van Toelichting bij de wet gesproken (voor dat deel: zie p. 34 MvT, Kamerstukken II 1993/93, 23 095, nr 3) (Het openen van de stuk duurt even). Aanvankelijk stond de eerste termijn op 1 jaar. Ik kan me voorstellen dat het bij verborgen gebreken vervelend is om maar zo kort de tijd te hebben en daarom is ook die tweede termijn er in gezet.

In jouw geval zijn de kwesties die genoemd worden (balkon en aansluiting nutsvoorzieningen) dingen die je heel snel ontdekt. Het is m.i. dan ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid om nu nog een beroep daarover te honoreren. Het is een beetje: wie (te lang) zwijgt, stemt toe.

Was jij dat van de nutsvoorzieningen overigens met de aannemer overeengekomen? En wist de koper dat? Want normaal is natuurlijk wel dat dat allemaal werkt.

Enfin, al zou je in gedachten meegaan met de gedachte dat de koper tot de overeenkomst is toegetreden, dan nog heeft hij volgens mij zijn recht verwerkt, net zoals jij zelf niet meer zou kunnen hebben protesteren wanneer je het huis niet verkocht had aan die derde.

Dus ik stel: jij bent niet aansprakelijk en voor zover jij dat al zou zijn is die aansprakelijkheid door rechtsverwerking vervallen.

Maar dat punt wat ik bovenin aanstipte blijft wel vervelend gonzen in mijn hoofd. Da's iets om weer op door te zoeken/denken.
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[talina]

Er was wel een mondelinge overeenkomst met de aannemer.

De koper heeft meegelopen met onze oplevering en was daar gezien het feit dat hij conform het nvm-contract recht had op inspectie alvorens te passeren bij de notaris.
Zijn moment van inspectie viel dus gelijk aan onze oplevering.
Daarom heeft hij niet meegetekend voor de oplevering van de aannemer aan ons.
Hij heeft dus gebruik gemaakt van zijn recht op inspectie.

Tijdens de rondgang en onze oplevering heeft de aannemer nog wel de opmerking gemaakt,naar de koper,dat de deur naar het dakterras afgeschot moest worden gezien het feit dat er geen balustrade op het dakterras was(staat in bouwbesluit)

Nadien heeft hij mij wel gebeld over de nutsvoorziening.
Ik heb hem aangegeven dat hijzelf voor aansluiting moest zorgdragen.
Ik heb hem nog wel een kopy van de betaalde bouwaansluiting gefaxt.
Hier zou hij mee aan de slag.Verder niets gehoord.
Ik was niet met de bouwer overeengekomen dat de nutsaansluiting "in de woning gebracht werd".
Zouden wij zelf (laten)doen na oplevering en installatie keuken/sanitair etc. We zijn daar dus niet gaan wonen.

[tikSimone]

Op grond van die gang van zaken herhaal ik mijn stelling helemáál!
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[talina]

Onderstaand kwam ik tegen op internet.
Bij non-conformiteit,althans wat ik lees, is er altijd sprake van verborgen gebreken.
Hoe moet ik dan omgaan met "zichtbare" gebreken? Volgens de koper zijn er blijkbaar gebreken(volgens mij dus niet)

Zie onderstaand bericht :

Een woning met gebrek; wat te doen?

In de praktijk komen we met enige regelmaat cliënten tegen die een woning hebben gekocht waar achteraf grote (verborgen) gebreken aan blijken te kleven. Wanneer deze gebreken het normaal gebruik van een woning dusdanig verhinderen, levert dit non-conformiteit op grond waarvan de koper een aantal rechtsvorderingen in kan stellen. Nieuw is echter dat in het geval de gebreken het normaal gebruik van een woning niet verhinderen, nu ook in bijzondere gevallen non-conformiteit kan opleveren zo blijkt uit een onlangs gewezen arrest van de Hoge Raad op 25 februari 2005 (Fabels/Meenderink).

Wat is non-conformiteit?
Van non-conformiteit is sprake wanneer de geleverde zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (art. 7:17 lid 1 BW). Wat de koper mag verwachten valt op te maken uit lid 2 van dit artikel: de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan noodzakelijk zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te twijfelen. Normaal gebruik is echter een subjectief begrip dat voor met name de verkopende partij voldoende grondslag vormt om non-conformiteit te betwisten. Bovendien rust op de koper van een woning een onderzoeksplicht. Dit impliceert ook een zekere verantwoordelijkheid voor de koper van een woning hetgeen inhoudt dat in veel gevallen niet evident sprake is van non-conformiteit wegens aantasting van het normaal gebruik van de woning. In veel gevallen kan het met andere woorden lonen om bijvoorbeeld ontbinding of herstel dan wel schadevergoeding van een koopovereenkomst op grond van non-conformiteit te betwisten stellende dat geen sprake is van schending van het normaal gebruik van een woning. Maar staat de koper met lege handen wanneer de rechter geen schending van het normaal gebruik bewezen acht?

In een onlangs gewezen arrest op 25 februari 2005 (Fabels/Meenderink) heeft de Hoge Raad bepaald dat ook in het geval het normaal gebruik niet aangetast wordt, in bijzondere gevallen toch sprake kan zijn van non-conformiteit. De feiten waren als volgt. Fabels heeft in 1994 zijn woning verkocht en geleverd aan Meenderink. Voor die tijd, in 1985 en in 1993, zijn aan de woning in opdracht van Fabels verbouwingen in en aan de woning verricht. Na de levering aan Meenderink kwam aan het licht dat deze verbouwingen in strijd met de destijds geldende bouwvoorschriften hebben plaats gevonden: de normen voor geluidwerendheid waren niet in acht genomen en voor de aangebouwde serre is geen bouwvergunning afgegeven. Koper Meenderink vordert vervolgens vergoeding van de kosten die hij heeft moeten maken voor het alsnog laten aanbrengen van geluidwerende voorzieningen en de kosten voor het alsnog verkrijgen van de vereiste bouwvergunningen. Als verweer hiertegen voert Fabels op zijn beurt aan dat geen sprake is van non-conformiteit nu het normaal gebruik van de woning niet zou zijn aangetast. En hoewel het verweer op voorhand aannemelijk leek, oordeelde de Hoge Raad anders: "De conformiteitseis van art. 7:17 BW brengt mee dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan uit mag gaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning." Ook een aan de woning klevende eigenschap die het normaal gebruik niet belemmert levert met andere woorden non-conformiteit op, op grond waarvan de koper enkele rechtsvorderingen tegen de verkoper in kan dienen.

Betekent dit dat de verkoper nu dubbel moet oppassen bij het verkopen van zijn woning? Allerminst! In veel gevallen wordt namelijk in de dagelijkse praktijk gebruik gemaakt van een NVM-koopakte. Het curieuze in dergelijke gevallen is nu dat gebruikers van deze NVM-koopakte onbewust gevrijwaard zijn van aansprakelijkheidsstelling wegens non-conformiteit juist in het geval het normaal gebruik van een woning niet is geschonden. Artikel 5.1 van de betreffende koopakte legt het risico van alle (zichtbare en onzichtbare) gebreken uitdrukkelijk bij de koper van een woning. Artikel 5.3 van deze zelfde koopakte bevat echter een belangrijke uitzondering hierop. In dit artikel garandeert de verkoper namelijk dat de geleverde woning alle eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn. Hoewel dit artikel aldus niet voorkomt dat een koper een beroep kan doen op non-conformiteit wegens schending van het normaal gebruik van de woning, sluit het een beroep op non-conformiteit wegens andere gebreken die het normaal gebruik niet aantasten wèl uit. Gebreken die het normaal gebruik niet aantasten vallen immers niet onder deze uitzonderingsbepaling zodat de verkoper op grond van artikel 5.1 van de NVM-koopakte gevrijwaard blijft tegen een non-confimiteitsberoep op grond va deze gebreken.

Concluderend
Voor kopers van woningen met een gebrek vormt dit arrest een doorbraak. Zij hebben immers door de Hoge Raad een extra handvat aangereikt gekregen dat non-conformiteit op kan leveren. Waar voorheen enkel gebreken die het normaal gebruik van de gekochte woning aantastten een succesvolle vordering op grond van non-conformiteit konden rechtvaardigen, leveren gebreken die dit normaal gebruik niet aantasten nu ineens ook voldoende grondslag op. De gevolgen van dit arrest zijn voor de verkoper echter minder verstrekkend dan men zou verwachten. Hoewel immers de in de praktijk veel gebruikte NVM-koopakte de verkoper niet vrijwaart tegen een beroep op non-conformiteit wegens schending van het normaal gebruik van een woning, vrijwaart deze akte de verkoper juist wel tegen een beroep op non-conformiteit wegens gebreken die het normaal gebruik van de woning niet aantasten. Verkopers doen er dan ook verstandig aan gebruik te maken van deze koopakte danwel in een andere koopakte gebruik te maken van een vergelijkbaar beding.


Heel graag jullie gedachte.

[tikSimone]

Normaal gebruik van de woning vereist wel een balkonhek en het kunnen gebruiken van nutsvoorzieningen
_________________
Nait soez'n, moar doun!