Verhuurder wil huur voor bepaalde tijd eerder opzeggen

[bowman]

Hallo juristen,

Ik zit met een probleem, ik heb al even gezocht op het forum, maar heb geen gelijke problemen kunnen vinden.

Ik heb een huurcontract voor bepaalde tijd (half jaar). Het appartement wat ik huur stond ondertussen te koop, de reden dat ik het kon huren was dat de koper het nog niet verkocht kreeg. (ik had ook nog het idee het zelf te kopen in het begin, maar we konden het niet eens worden over de prijs)

Nu heeft de verhuurder het appartement wel verkocht en blijkt die koper er een maand voor het einde van het huurcontract in te willen. De verhuurder beroept zich er op dat hij een opzegtermijn heeft van 2 maanden volgens het contract.

Nu staat het deel over deze opzegtermijn vrij onduidelijk in het contract, omdat ik hier duidelijkheid over wilde hebben (voordat ik het contract tekende) had ik de verhuurder via mail gevraagd hoe dit zat, als antwoord kreeg ik:

[bona fides]

Precies hetzelfde probleem zul je hier wel niet kunnen vinden, maar er zijn veel onderwerpen op dit forum waaruit duidelijk blijkt dat een huurovereenkomst niet zomaar door de huurder kan worden opgezegd.

Ten eerste geldt dat een huurovk voor bepaalde tijd niet voortijdig kan worden opgezegd (art. 7:271 lid 1 BW). Naar alle waarschijnlijkheid is hiermee al voldoende gezegd.

Ten tweede doet een opzegging door de verhuurder de huur niet uit zichzelf eindigen. De huurder moet met de opzegging akkoord gaan, en anders moet de verhuurder het aan de rechter voorleggen. De rechter keurt een opzegging slechts op een beperkt aantal gronden goed. Het probleem dat de verhuurder nu heeft, is niet zo'n grond. Het is zelfs zo dat de verhuurder jou niet eens op 15 april de woning uit zou kunnen krijgen, omdat het niet gaat om dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c BW) en ook niet om een beding als in art. 7:274 lid 1 sub b / lid 2 BW. (In feite moet je het als verhuurder niet in je hoofd halen om de woning te verkopen voordat je met de huurder overeenstemming hebt bereikt.)

Ten derde geldt er voor de verhuurder een minimale opzegtermijn van drie maanden (art. 7:271 lid 5 sub b) en daar kan niet van worden afgeweken (art. 7:271 lid 7 BW).

De verhuurder heeft dus een probleem. Hij zal moeten proberen met jou tot een akkoord te komen. Daarbij kun jij zelf de voorwaarden stellen. Uit coulance zou je eventueel genoegen kunnen nemen met een volledige vergoeding van alle kosten die je moet maken door vier weken te vroeg de woning te verlaten, zoals daar zijn de kosten van opslag en de verhuizing van je spullen naar die opslag, de kosten van een hotel en een fatsoenlijke financiële tegemoetkoming voor het ongemak dat je lijdt. Maar je kunt de verhuurder desgewenst ook een rib uit zijn lijf laten betalen.

Als de verhuurder moeilijk doet kan het verstandig zijn een advocaat in te schakelen. De verhuurder kan geen kant op, dus zal zich naar jouw wensen moeten schikken.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[bowman]

Bedankt voor je duidelijke antwoord! Er zijn nog een paar dingen die mij niet helemaal duidelijk zijn:

[bona fides]

De verhuurder zal het niet tot een rechtszaak laten komen, want dan gaat de verkoop van zijn huis niet door of betaalt hij een enorme boete wegens te late levering. Het inschakelen van een advocaat kan verstandig zijn om te laten merken dat jij je niet laat overbluffen. De kosten van een advocaat krijg je eruit via de vergoeding die je van je verhuurder vraagt in ruil voor het tijdig ontruimen van de woning.

Als jij zelf sterk genoeg in je schoenen staat is een advocaat niet nodig.

Voor de duidelijkheid, de verhuurder mag jou niet uitzetten zonder rechterlijke tussenkomst. Dreigt hij daarmee, bel dan de politie. En via de rechter zal het hem nooit lukken.

Al je andere vragen heb ik al beantwoord. Lees mijn eerste reactie zorgvuldig.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[abraxes]

Is een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, dan valt deze buiten het bereik van afdeling 7.4.5. Beëindiging van de huurovereenkomst, vindt dan plaats op de voet van art. 7:228. Dit art. is van regelend recht zodat afwijkende afspraken kunnen worden gemaakt. De rechtspraak geeft er blijk van*, een huurovereenkomst waarbij afwachting van verkoop van de te huren woonruimte aan de orde is en aan overige relevante eisen wordt voldaan, soms als huurovereenkomst van korte duur aan te merken. Het gaat hier weliswaar niet om een harde rechtsregel, maar haar geheel uitsluiten, zou ik zeker niet doen.

*Press. Rb. ’s-Gravenhage 28 oktober 1980, NJ 1983, 316 en Press. Rb. Utrecht 26 maart 1982, KG 1982, 70.

[bona fides]

Abraxes heeft een punt! Stom van mij, de mogelijkheid van huur naar zijn aard van korte duur heb ik helemaal over het hoofd gezien.

In Rb. Amsterdam 30 augustus 2006, AY7898 overweegt de kort gedingrechter dat een huurovk voor 1 jaar gesloten met het oog op verkoop na afloop van dat jaar gedurende dat jaar naar zijn aard van korte duur was. Dus dat zou hier ook wel eens het geval kunnen zijn, zeker nu bowman zelf ook aangeeft dat er werd verhuurd in afwachting van een koper.

Daarmee komen helaas mijn 3 argumenten op basis van het dwingende huurrecht vermoedelijk te vervallen. Wat ik schreef klopt op zich wel, alleen valt jouw huurovk bij wijze van uitzondering waarschijnlijk niet onder het dwingende huurrecht.

Blijft over wat er in de huurovk zelf is afgesproken. Uit artikel 16 lijkt op zich te volgen dat de verhuurder kan opzeggen met een opzegtermijn van twee maanden. Maar met de mail erbij ziet het er een stuk gunstiger uit. Als die mail betrekking had op het huurcontract dat uiteindelijk is getekend, lijkt de toezegging in die mail mij rechtsgeldig. Ik denk dat je het dan wel zo moet interpreteren dat je zult moeten instemmen met een voor beide partijen redelijk voorstel voor een eerdere beëindiging (waar ik in mijn vorige reacties beweerde dat je in principe zou kunnen vragen wat je maar wilt).

Wellicht is het nog wel van belang om te weten op welke vraag van jou de geciteerde passage het antwoord is. (Vooral nu de verhuurder beweert niet te hebben bedoeld wat er wel staat.)

De verhuurder moet het dus niet op dringend eigen gebruik o.i.d. laten aankomen. Hij moet aanvoeren dat het om een huurovk gaat die naar zijn aard van korte duur is.

Uiteraard mag je het slot vervangen door een slot waarvan alleen jij de sleutel hebt.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[bowman]

Het stukje wat ik hierboven citeerde was het antwoord op deze vraag die ik de verhuurder stelde alvorens het contract te tekenen:

[bona fides]

Overigens volgt uit Hof Amsterdam 13 januari 2005, WR 2005, 76 nu juist weer dat tijdelijke huur met het oog op verkoop wijst op normaal gebruik en niet op toepasselijkheid van de uitzondering van art. 7:232 lid 2 BW.

[bona fides]