een ander heeft gebouwd op jouw grond

[capricorn]

Wij gaan binnenkort ons huurhuis kopen van de woningbouwvereniging via Sociale Koop. Wij hebben een hoekhuis met een oprit naast het huis. Daarnaast loopt (liep) nog een open steeg van 1.9m breed. Daarnaast zit de achterkant van een bakkerij. In 2002 heeft de bakker daar zonder vergunning een berging van gemaakt en na klachten uit de buurt is de vergunning in 2003 alsnog aangevraagd en verstrekt. Ivm met toekomstige (ver)koop van onze huurwoning heeft het Kadaster de erfgrenzen opgemeten en blijkt dat de inmiddels bebouwde steeg bij ons erf hoort. Wij zijn van plan om een aanbouw aan ons huis te maken in 2009. De aanbouw zal de oprit en een deel van de 'steeg' beslaan. Kan ik de bakker sommeren om de berging te verwijderen ? De opstallen zijn na aankoop van het huis van mij maar in het Burgerlijk Wetboek 5 staat ook dat aanbouwen (de berging dus) aan onroerend goed over de erfgrens eigendom zijn van de ander. In dit geval dus van de bakker en niet van mij. Is het eventueel ook mogelijk om de berging te verhuren aan de bakker voor een jaar en in het huurcontract op te laten nemen dat hij aan het eind van dat jaar de berging ontruimd (opgeruimd?) moet hebben ? Huurbescherming kan hierbij een vervelende invloed hebben ?
Een hele puzzel maar misschien heeft hier iemand ervaring mee ?

Capricorn

[Spijtoptant]

Allereerst de vaststelling dat er niet op jouw grond gebouwd is. De grond is nog van de wbv. Er is m.i. weinig kans dat je straks sloop kunt vorderen (amotie-arrest, art. 3:13 BW jo. art.5:54 BW).
Het lijkt mij dat je beter kunt voorkomen dat je verzeild raakt in een situatie die je niet wilt. Je zou de wbv kunnen verzoeken je de grond onbebouwd (door de bakker) te verkopen. Als de wbv dat niet kan of wil, zouden ze je alleen de niet door de bakker bebouwde grond moeten verkopen. Dat scheelt je ongetwijfeld iets in de koopprijs, maar of je dan je uitbouw nog kunt bouwen?

Spop

[bona fides]

[cia76]

[Spijtoptant]

In dit geval lijken alle partijen ten tijde van de bouw, althans ten tijde van de vergunningverlening, er van uitgegaan zijn dat de berging op de grond van de bakker stond. De bakker was (blijkbaar) te goeder trouw. Tevens heeft de berging verder nooit in de weg gestaan. Nu pas, bij het opmeten door het kadaster, blijkt dat de grond waarop de berging gebouwd is op zijn minst voor een deel eigendom van de wbv te zijn. Het belang van de wbv (of straks Capricorn) lijkt me niet groter dan het belang dat geschaad wordt. Om dan nu (pas) sloop te vorderen, jaren ná de feitelijke legalisatie door de vergunningverlening, is toch misbruik van recht. Dan had de wbv destijds maar goed op moeten letten. Als destijds was gebleken dat de berging op de grond van de wvb was gebouwd zou de vergunning ongetwijfeld geweigerd zijn. Wat anders is dat, tegen vergoeding, een erfdienstbaarheid gevestigd kan worden of, zoals ik mijn eerste reactie al aanhaalde, ervoor zorgen dat de wbv de betreffende grond aan de bakker verkoopt.

Spop

[capricorn]

De wbv is inderdaad nog eigenaar van de grond, en daarmee ook van alle opstallen. Als zij vervolgens aan mij verkoopt gaat daarmee volgens mij het eigendom van grond en haar opstallen naar mij. De bakker is overigens huurder van zijn pand en bij het Kadaster had hij tekening en oppervlakte en evt. erfdienstbaarheden op kunnen vragen, zoals ik heb gedaan. Hij had dus kunnen weten dat de grond niet bij 'zijn' pand hoorde. Van verjaring is sowieso geen sprake in dit geval. De wbv heeft 8000 woningen onder haar beheer en zit in een andere plaats en leest dus niet de vergunningaanvraag in ons plaatselijke sufferdje. Ik vindt het ook uitermate vreemd dat je op andermans grond kunt bouwen en op zo'n manier grond in kunt pikken. Je zal maar een half jaar op vakantie zijn, is je hele tuin volgebouwd en ingepikt ! De wbv wilde in eerste instantie geen problemen en wilde de 35m2 verkopen aan de eigenaar van het pand van de bakker (en nog 2 eigenaren van panden waar de steeg achterlangs loopt). Ons huis was visueel getaxeerd zonder de berging en wij hebben 4000 euro bovenop de taxatieprijs geboden om de grond te behouden en zo uit te kunnen bouwen. De wbv ging hiermee accoord. De berging staat overigens geheel op de grond van de wbv en dus niet enkele cm. Het is een houten schutting met een acryl golfplatendak verbonden met zijn pand. Als de wbv eigenaar is van de opstallen zou ik de wbv ook toestemming kunnen vragen om deze opstal te mogen verwijderen zolang zij nog eigenaar zijn.
Bij dit alles is het natuurlijk vreemd dat de gemeente een vergunning heeft verstrekt. Bij mijn bezoek aan de gemeente, afd. ruimtelijke ordening, zij men ook niet te controleren van wie de grond is. Het oplossen van het probleem was volgens hun een privaatrechtelijke kwestie.

Capricorn

[bona fides]

[tikSimone]

De woningbouwvereniging is dus degene die nu in actie moet komen.
Of, zoals Spijtoptant als alternatief noemde: als de wbv dat niet kan of wil, zouden ze je alleen de niet door de bakker bebouwde grond moeten verkopen.

Maar ja, dan heb jij dus je aanbouw niet.
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[bona fides]

[NWD]

De gemeente mag een bouwvergunning niet weigeren op grond van het feit dat er niet op eigen grond gebouwd wordt. De Woningwet (grondslag voor bouwvergunningen) biedt slechts enkele gronden op basis waarvan een bouwvergunning mag en moet worden geweigerd (het zogenaamde limitatief-imperatieve stelsel). Het bouwen op andermans grond is niet één van deze weigeringsgronden. De gemeente heeft dus inderdaad gelijk als zij aangeeft dat dit een privaatrechtelijke kwestie betreft. Het feit dat er een bouwvergunning is afgegeven doet overigens niets af aan het gegeven dat je het vergunde privaatrechtelijk gezien eigenlijk niet mag uitvoeren. Maar nogmaals, dat is iets waar de gemeente geen rekening mee mag houden bij de vergunningverlening.