Constructiefout: verkoper aansprakelijk?

[Tilda]

Hallo allemaal,

Begin 2002 is dit appartementencomplex opgeleverd bestaande uit 10 huurappartementen en 5 koopappartementen. Een ervan is door ons gekocht. Bij ieder koopappartement hoort een garagebox. Er zijn in totaal 5 garageboxen op een rij gebouwd. Ze bestaan uit een betonnen vloer, bakstenen muren en houten aftimmering rondom.
Enkele maanden geleden vroeg een buurman of de vloer in mijn garagebox ook gescheurd en verzakt was. Dat was inderdaad een beetje het geval, een kleine scheur in de vloer rondom maar geen verzakking. Deze buurman heeft het aan de verkoper, een woningcorporatie, meegedeeld en er zijn tot 3 maal toe mensen wezen kijken.

Gisteren weer eens gekeken en de scheuren in mijn garage zijn ook groter geworden en de vloer lijkt enkele millimeters te zijn gezakt. Nu zit mijn box precies in het midden, die van de buurman aan de zijkant. Daar is de verzakking veel erger, inmiddels ruim 1,5 cm.
Volgens ‘een man van de gemeente’ zou de verzakking gewoon doorgaan als het regende omdat volgens hem de ondergrond te zwak was om de vloeren te dragen en het zand er onder vandaan spoelt.

Ook doet zich schimmelvorming voor op de plafonds van de boxen, volgens de inspecteur van de gemeente omdat er totaal geen ventilatie aanwezig is. Dit was mij ook nog niet opgevallen maar dit is bij mij ook het geval, ook is het plafond continu vochtig omdat er geen ventilatie is en als het nog langer duurt gaat de boel verrotten.
Vervolgens blijken er bij de bouw ook nog eens verkeerde spijkers gebruikt te zijn, deze komen langzaamaan het hout uit en steken aan de achterkant een halve cm uit.

De corporatie heeft dit complex laten bouwen door een aannemer en die zou deze in principe gewoon aansprakelijk kunnen stellen, hier geld een wettelijke termijn van 10 jaar voor. Uit ervaring weten we (de andere eigenaren) dat ze dit niet zullen doen omdat ze dit in het verleden met de scheuren in de muren ook niet wilden doen. Ze hebben een goede samenwerking met de aannemer en willen dit graag zo houden. De corporatie heeft een meerderheidsbelang in de VVE (ca. 60%), ze hebben alleen de huurwoningen in bezit en daar zitten geen garages bij. In de koopakte staat een garantietermijn van 5 jaar voor de dek- en gietvloeren dus dat is net te laat.

We vermoeden dat de boel wel weer gerepareerd gaat worden en dat dit ten koste gaat van de reserve van de VVE. Dus uiteindelijk gaan we zelf betalen voor een duidelijke constructiefout. Maar is er niet iets waarmee we de corporatie, als verkoper, onder druk kunnen zetten om de kosten toch te verhalen op de aannemer?

En nog iets: de scheuren in de vloer gaan bijna kaarsrecht langs de rand, bij de aanhechting met de muur. Is er dan wel sprake van een fout aan de vloer als de ondergrond bij de bouw niet geschikt is gemaakt? Je zou ook kunnen stellen dat de vloeren op zich prima zijn, het probleem is dat ze steeds verder in de grond zakken.

O ja, ik heb alleen een paar dozen in de garage staan en hem nooit als garage gebruikt. Het kan dus niet door het gewicht van een auto komen.

Iemand een idee? Alvast dank!

Groet, Tilda

[StevenK]

[Tilda]

Vogens mij heb ik het niet zo duidelijk omschreven. De scheuren zitten in de vloer zelf, verticaal dus.

Het lijkt er inderdaad op dat het zand eronder is weggespoeld en dat de vloer onder z'n eigen gewicht is bezweken en steeds verder naar beneden zal zakken.

[Johny the Ripper]

Het maakt niet uit wat er hier technisch gezien fout loopt, er is gewoon iets structureels fout aan die garageboxen. En daarvoor kan jij de verhuurder gewoon aanspreken. Het makkelijkste denk ik is om alle huurders te verenigen en samen een vordering in te leiden tegen de verhuurder. Die heeft normaal gezien inderdaad wel een verhaal op de aannemer, maar dat is dan zijn probleem, daar hoef jij je niets van aan te trekken.

Als ik het zo hoor staan jullie iig sterk, dus ga er voor zou ik zeggen... Er is echt iets serieus mis met die garages, ook die spijkers vanachter wil je dr echt niet uit
_________________
De omnis Belgæ bravissimi … erant.
Res inter alios acta aliis neque prodesse neque nocere potest.

[bona fides]

Punt is dat het niet om huurwoningen gaat, maar om koopwoningen. De vereniging van eigenaren zou een vordering tegen de aannemer moeten instellen, maar de woningcorporatie heeft 60% stemrecht en wil die moeite blijkbaar niet nemen.

De vraag is of de bewoners de woningcorporatie kunnen dwingen om als lid van de vereniging van eigenaren mee te werken aan het instellen van een vordering tegen de aannemer.

Een andere vraag is of de bewoners een vordering op de corporatie (zijnde de verkoper van hun woningen) hebben.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Tilda]

Dank voor je reactie Johny maar bona fides geeft het goed aan. We zijn koper en in het koopcontract staat nadrukkelijk een garantietermijn voor de vloeren van 5 jaar. En die termijn is net verstreken, daar ligt eigenlijk het probleem.

[Johny the Ripper]

Ach zo, ik had even te snel gelezen

In België geldt een aansprakelijkheidstermijn voor de achitecten en bouwheren van 10 jaar. Die is van openbare orde, dus daar kan niet rechtsgeldig van afgeweken worden... Maar ik weet niet of zoiets gelijkaardigs ook in NL geldt...

Mij lijkt het dat je kan spreken van een "essentieel element van de zaak" als je spreekt over de voorgenoemde gebreken in de bouw. Dus in dat licht kunnen de kopers wel een vordering inleiden tegen de woningcorporatie, op grond van dwaling. Een garage die na 5 jaar letterlijk uiteenvalt hadden ze immers niet gekocht. Er kan toch verondersteld worden dat de bedoeling van de partijen erin bestond om de garageboxen voor een termijn te gebruiken die langer is dan 5 jaar, wat ondertussen onmogelijk blijkt...

De clausule van de verkoop van de garageboxen zal dan nietig worden verklaard. Daarmee bekom je enkel dat de garageboxen terug eigendom worden van de wooncorporatie, en dat jij de koopsom terug krijgt. Maar dus geen herstelde garage...

Dus ik denk dat het beter is om te kijken of in NL geen equivalent bestaat voor art. 1792 BW: Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht , geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk.
_________________
De omnis Belgæ bravissimi … erant.
Res inter alios acta aliis neque prodesse neque nocere potest.

[bona fides]

@Johny: het ontgaat je vermoedelijk nog steeds dat het de Vereniging van Eigenaren is die als eigenaar van het gebouw moet optreden. De kopers hebben slechts een appartementsrecht en stemrecht in de VvE. De reparatie zal worden uitgevoerd en betaald niet door de individuele kopers, maar door de VvE.

Ik beweeg mij zelf ook een beetje op glad ijs, maar ik vermoed dat een individuele koper de aannemer hier niet zelf aansprakelijk kan stellen wegens het verlies dat hij als individu lijdt door de kosten die de VvE moet maken (en waaraan hij uiteraard indirect moet bijdragen), omdat de individuele koper slechts een afgeleid belang heeft. Net zoals een aandeelhouder van een bedrijf niet zelf een vordering kan instellen tegen partijen die het bedrijf benadelen, ook al hebben zijn aandelen eronder te lijden. Die aandeelhouder moet het bedrijf ervan overtuigen een vordering in te stellen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Johny the Ripper]

[Tilda]

@ bona fides: Denk je dat non-conformiteit van de individuele koper richting de verkoper een kans maakt? De schimmelige garagebox met wegzakkende vloer voldoet toch niet aan datgene wat je van een garagebox zou mogen verwachten?