Akte van levering appartementsrecht

[basb]

Geachte lezer,

Ik heb een vraag over de koopakte die ik vandaag heb getekend.
Ik zal eerst de situatie schetsen:
Ik heb een appartement gekocht boven een winkel. Daarbij zit een dakterras (dus op het dak van de winkel) waar ik overheen loop om van het trappenhuis en ingang appartement te lopen. Tevens kan ik op dit grote terras zitten. (20m2)

In de leveringsakte staat het volgende vermeld onder de passgae "omschrijving van het registergoed":
"het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebrik van de woning en op de eerste verdieping met dakterras en bijbehorend erf etc...

In de leveringsakte staat het volgende vermeld onder de "bijzondere lasten en beperkingen":
Vestiging erfdienstbaarheid: ...overpad te vestigen, inhoudende de verplichting van de eigenaar van het dienend erf om te dulden dat de eigenaar van het heersende erf op de minst bezwarende wijze vanaf zijn privé gedeelte, zoals op de situatietekening is aangegeven met de aanduiding: terras, te gaan naar en te komen van de op genoemde tekening vermelde trap/hal, gebruik makende van een strook dak als pad, op voormelde tekening aangeduid als tegelpad, ter breedte van circa 1,50m.


Het probleem is dus dat er volgens de laatste passage erfdienstbaarheid maximaal een strook mag liggen om over het dak van onderbuurman te lopen. Er ligt echter een heel dakterras.
De onderbuurman heeft een brief opgesteld dat ik dit terras op thans bestaande wijze mag gebruiken (dus als dakterras). Dit is als bijlage bij het voorlopige koopcontract gevoegd door de makelaar. De notaris wil dit echter niet meenemen in de officiële leveringsakte en zegt dat ik hiervoor een aparte akte van vestiging erfdienstbaarheid moet laten opmaken welk zal worden ondertekend door mij en de onderbuurman.

Vandaag vertelde ze dat in de "omschrijving registergoed" wél het dakterras wordt genoemd en een dergelijke extra acte toch niet hoeft te worden opgemaakt.
Ik wil graag zeker weten of er later door een nieuwe onderbuurman niet gewezen kan worden op de passage van erfdienstbaarheid en ik alsnog het dakterras moet verwijderen en aanpassen naar een strook van 1,50m.

In de splitingsakte welke bekend is bij het kadaster spreken ze echter niet van een bijbehorend dakterras bij de woning, maar wel over de strook (erfdienstbaarheid) van 1,50m.

Wat is nu leidend? De leveringsakte en zo ja welke passage (omschrijving registergoed of vestiging erfdienstbaarheid?) óf toch de al eerder gedeponeerde splitingsakte?

Ik dank u bij voorbaat hartelijk voor alle reacties!

Met vriendelijke groet,

Bas Bakkenes

[bona fides]

Jij en je onderbuurman hebben een appartementsrecht op hetzelfde huis, neem ik aan. Het verbaast me dat het mogelijk is tussen twee appartementsrechten op dezelfde onroerende zaak een erfdienstbaarheid te vestigen, maar uit de tekst van art. 5:118 lid 1 BW lijkt te volgen dat dit inderdaad kan (art. 5:70 lid 1 BW spreekt van een andere onroerende zaak).

De erfdienstbaarheid spreekt van "privé gedeelte, zoals op de situatietekening is aangegeven met de aanduiding: terras". Je hebt daar dus een stuk "officieel" terras, te bereiken via een strook ter breedte van 1,50m, maar dat officiële terras beslaat niet de volle 20m2?

Ik zou eigenlijk verwachten dat het gebruik van een dakterras in de splitsingsakte zou zijn geregeld. Als dat niet is gebeurd, dan lijkt het mij de vraag wie dan wél gebruik mag maken van het dakterras. Tenzij de splitingsakte zich daarover uitlaat, zie ik niet in waarom de onderbuurman (of zijn rechtsopvolger) meer over het gebruik van het dak van zijn appartement heeft te zeggen dan jij (behalve dat hij wellicht een groter aandeel heeft). Het dak is eigendom van jullie allemaal, wie het privégebruik heeft zou moeten volgen uit de splitsingsakte.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[basb]

Bona fides bedankt!

[bona fides]