Verbazend vonnis..

[Tilda]

Hallo allemaal,

Al jaren hebben wij een geschil met een woningcorporatie: wij hebben een appartement gekocht waarvan de maandelijkse bijdrage voor de VVE (incl. servicekosten) was begroot op 50 euro per maand. Dit staat in de verkoopbrochure vermeld en ook in de koopovereenkomst. In de praktijk bleek dat de werkelijke kosten ca. 150 euro per maand bedroegen. Dit is jaarlijks meer dan 1000 euro meer dan verwacht.
In oktober 2006 hebben wij, na talloze vruchteloze pogingen tot onderhandeling, de verkoper voor de rechter gedaagd. Tijdens de zitting liet de rechter weten dat hij van mening was dat dit een duidelijk geval van dwaling was en stuurde ons de gang op met de volgende richtlijn: de verkoper moest ons (de eiser) een eenmalig bedrag van 4 a 5 duizend euro geven welke gezien kon worden als korting op de aankoopprijs van het appartement. Wij gaven op de gang aan akkoord te willen gaan met een bedrag van 4000 euro, de verkoper bood echter niet meer dan 1000 euro. Hiervan konden we niet eens onze advocaat betalen en hoger wilden ze niet gaan. Terug in de rechtszaal beargumenteerde de verkoper dat hij niet meer wilde betalen omdat er dan meer kopers geld gingen eisen en het hen teveel ging kosten.
Afijn, het vonnis stond gepland voor begin november en we wisten hoe de rechter er over dacht dus voelden ons er goed bij. Het vonnis werd later verdaagd naar december. In december nog niks gehoord en het bleek nu weer uitgesteld tot januari. In januari weer hetzelfde verhaal, nu naar februari. In februari nog weer verschoven naar maart, toen nog een keer en eindelijk, eind april 2007, de uitspraak.

Tot ons aller verbazing: de eiser wordt in het ongelijk gesteld! In het vonnis noemt de rechter de onjuiste en onvolledige informatie van de zijde van de verkoper die tot de koop heeft geleid ‘weliswaar zeer slordig’. Maar even verderop omschrijft hij dit als ‘echter niet verwijtbaar’. Waarom dit ineens niet meer verwijtbaar is en wat de rechter van mening heeft doen veranderen is uit het vonnis niet op te maken.

Heeft iemand een soortgelijke ervaring gehad? Of kan iemand ons uitleggen waarom een rechter ineens van mening veranderd?
Wij hebben het gevoel dat het voortdurende uitstel er mogelijk toe heeft geleid dat de rechter zich misschien de hele zitting niet meer heeft kunnen herinneren, of misschien zijn aantekeningen is kwijtgeraakt.
Ook onze advocaat is behoorlijk aangeslagen, maar zegt dat er verder niks aan te doen is. Maar er moet toch een mogelijkheid zijn om er achter te komen wat er ineens is gebeurt waardoor een rechter plots 180 graden draait?

Zelf vind ik dat je een sportief verliezer moet zijn en ik zal me ook zo gedragen maar het is wel moeilijk omdat het er eerst zo positief uitzag en daardoor nu extra hard aankomt. En er blijft zo iets knagen omdat ik niet weet waarom de rechter van mening is veranderd. Maar misschien komt dit veel vaker voor, ik ben maar een leek op dit gebied.

En als ik in hoger beroep ga, kan hetzelfde dan weer gebeuren?

Alvast bedankt voor jullie reacties!

Groet, Tilda

P.S. Kijk ook eens naar een zaak van de rijdende rechter die heel erg veel op die van ons lijkt: http://cgi.omroep.nl/cgi-bin/streams?/tv/ncrv/derijdenderechter/bb.20061003.asf

[bona fides]

Merkwaardig inderdaad. En triest als er zonder nadere motivering wordt besloten dat een ernstige slordigheid niet verwijtbaar is.

Ik vind het om te beginnen wat vreemd dat de rechter spreekt van dwaling. Het gaat eerder om wanprestatie. Het lijkt me niet goed uit te leggen dat een duidelijk onjuist bedrag in de verkoopbrochure de verkoper niet valt aan te rekenen. Of verwees de rechter naar een regel als "aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend"?

Hoger beroep is de enige mogelijkheid om hier wat aan te doen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Marco Knol]

Hmmm, die uitspraak zou ik wel willen hebben, zeker als ie van de rechtbank Utrecht is. Ik zie de discussie al voor me.

"Jawel edelachtbare, buitengewoon slordig van mij, maar ja, niet verwijtbaar. Kijkt u maar."

Zo heb ik ook nog ergens een kennisgeving liggen van niet vervolging (van fraude meen ik) omdat er uiteindelijk toch niemand benadeeld was. Dat wordt dus lerg euk bij de politierechter als de OvJ me wenst te vervolgen voor fietsen zonder licht.

Maar inderdaad, hoger beroep is de enige mogelijkheid. Het vervelende is dat dat dus ook weer kosten meebrengt die lang niet allemaal vergoed worden als je wint. De kostenveroordeling is namelijk een vast bedrag.

[Jskaat]

[StevenK]

[Sovereign]

Ik zou ook het hele vonnis wel eens willen zien en daarnaast vooral de eis in de dagvaarding en een eventuele eiswijziging.

[Tilda]

Bedankt voor jullie reacties! Om even kort op bona fides te reageren: primair haden we wanprestatie en secundair dwaling aangevoerd. Door de rechter werd wanprestatie echter al direct van tafel geveegd maar van dwaling was zijns inziens wel degelijk sprake. Tenminste, tijdens de zitting, in het vonnis niet meer.
Ook voor de zekerheid de 'non-conformiteit' (art 7:17 BW) bij wanprestatie aangegeven maar volgens de rechter heeft dit alleen betrekking op materiele aspecten van een zaak en word daarom van de hand gewezen. Persoonlijk vind ik een maandelijks af te dragen geldbedrag wel degelijk een materiele zaak, temeer omdat je er niet voor kunt kiezen om wel of niet lid te worden van de VVE. Ook is de bijdrage onlosmakelijk verbonden aan het gekochte appartement. Maar goed, de rechter denkt hier blijkbaar anders over. Dit is meer een persoonlijke interpretatie van de wet en hier heb ik op zich niet veel problemen mee.

Er is wel een exoneratiebeding in de brochure opgenomen in de vorm van een kort zinnetje 'aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend'. Dit is door gedaagde echter niet eens aangevoerd, heeft ook weinig zin en dat hebben ze zelf vast wel aangevoeld. Rechter is hier, tijdens de zitting noch in het vonnis, ook niet op ingegaan.

Volgens mij hebben er een aantal zaken verwarring gesticht.
a.) gedaagde heeft enkele malen, buiten de vergadering om, de bijdrage VVE verhoogt van 50 euro naar 90 en later naar 110 euro. De eigenaren hebben vervolgens gedreigd juridische stappen te nemen omdat dit niet is toegestaan buiten de vergadering om, waarop gedaagde het teveel betaalde heeft teruggestort. Als ik nu het vonnis lees lijkt de rechter nu op te maken dat de gedaagde al een schadevergoeding heeft betaald. Dit is onjuist, de onrechtmatige verhoging is rechtgezet en terugbetaald en dit heeft niks met compensatie en met dit geschil te maken.
De werkelijke kosten blijken veel hoger en wij onderkennen dit ook maar zijn van mening dat verkoper dit vooraf had kunnen weten.
b.) In het vonnis wordt aangevoerd als zijnde een feit: eiser is een foutieve brochure ter hand gesteld, er was een gecorrigeerde brochure waarin wel de juiste bedragen worden vermeld. Wij hebben dit echter nadrukkelijk betwist omdat deze brochure pas voor het eerst in 2005 (ruim 2 jaar na de koop) boven water kwam. Gedaagde kan ook niet bewijzen dat de brochure eerder heeft bestaan. Vreemd genoeg word hun bewering in het vonnis als 'feit' aangevoerd (?) Dit was juist een onderdeel van het geschil.
c.) De rechtbank geeft in het vonnis aan dat de eiser niet aan heeft kunnen tonen dat er een causaal kan worden aangetoond tussen de dwaling en het tot stand komen van de koopovereenkomst.

Dit laatste vind ik nog het vreemdste: waarom deze omgekeerde bewijslast? Wij hadden dus moeten bewijzen dat wij niet tot koop waren overgegaand als het gekochte maandelijks 3 keer zo duur was. Dat kun je toch nooit aantonen?

Ik vergelijk het maar even met iets simpels: je least een auto voor 200 euro per maand voor een minimale periode van 2 jaar. Na tekenen van het contract verteld de lease-maatschappij dat zij zich hebben verrekend en dat de kosten veel hoger waren dan zij aanvankelijk hadden begroot en ik moet nu 600 euro per maand betalen. Ik kan mijn contract niet beeindigen en moet 2 jaar lang 600 p.m. betalen.
Daar ga ik natuurlijk niet mee akkoord. Dan zou ik dus aan de rechtbank moeten aantonen dat ik de auto niet geleast zou hebben als ik op voorhand wist dat dat maandelijks kosten 3 maal zo hoog waren. Dat kan ik immers nooit aantonen. Niemand kan dat aantonen.
Sterker nog: de plaatselijke BMW dealer kan morgen een nieuwe auto voor mijn deur afleveren welke ik moet betalen terwijl ik die helemaal niet wil kopen. Ik zou in dit geval dus moeten aantonen dat ik geen nieuwe BMW wil hebben als ik geweten zou hebben hoe duur dat was. Dat kan ik immers nooit aantonen (misschien heb ik er wel eens aan gedacht, wie weet...) en ik zou dus ongevraagd een nieuwe auto moeten betalen.

Hele vreemde zaak. Graag zal ik de boel voor jullie inscannen en online zetten. Ik wil echter eerst nog even het hoger beroep afwachten, daar hebben jullie ongetwijfeld begrip voor.

Kan iemand mij vertellen hoe dat werkt in hoger beroep? Kan ik de nu al gemaakte kosten niet in de eis opnemen? En hoe hoog zijn de bedragen? Onze advocaat weet inmiddels genoeg van de zaak dus dat zal wel loslopen maar de rechtbank is vast veel duurder.

Ik hou jullie op de hoogte!

Groetjes, Tilda

[Tilda]

Correctie: Ik heb het hierboven net verkeerd om genoemd. Dwaling wordt afgewezen omdat eiser 'geen causaal verband kan aantonen' tussen het al dan niet overgaan tot aankoop en de onjuiste informatie.

Wat dingen uit het vonnis:

Wanprestatie was in dit geval het enige wat kans maakte. De rechter stelt echter dat de gedaagde nimmer de garantie heeft gegeven dat de maandelijkse kosten niet verhoogt zouden worden. Dit heeft zij echter wel gedaan, mondeling, maar een tweede zitting met getuigenverhoor heeft (vreemd genoeg) nooit plaatsgevonden. Hadden we wel verwacht.

Ook wordt in het vonnis gesteld dat de VVE de verhoging heeft doorgevoerd en niet de verkoper. De verkoper heeft wel een belang van 60% in de VVE en heeft de verhoging er eigenhandig (met 1 enkele stem) doorgedrukt maar dat doet blijkbaar niet ter zake. Dat is correct, de VVE is verplicht om voor een goed onderhoud zorg te dragen. Deze kosten waren door verkoper, kort na de koop, geraamd op 190 euro maar konden, door een grotere tijdsspanne te nemen, verlaagd worden naar 150 euro.
Maar dit doet o.i. niets af aan het feit dat de verkoper (gedaagde) op de hoogte had moeten zijn van de werkelijke kosten.

De rechter vind het coulant dat de verkoper de (onrechtmatige!)verhogingen in het eerste jaar (vóór de eerste vergadering VVE) heeft terugbetaald en is van mening dat daarmee tegemoet is gekomen aan het teleurgestelde gevoel van de eiser. (? Nou nee hoor, de werkelijke kosten zijn nog steeds veel hoger dan is voorgespiegeld tijdens de verkoop. Koper is nog steeds erg teleurgesteld.)

Ook is de rechter van mening dat de onderhoudskosten in werkelijkheid veel hoger zijn dan door de verkoper was ingeschatn dat daardoor bij de eiser een verkeerd beeld is ontstaan. Maar dat er niet van de verkoper mag worden verwacht dat deze voor de kosten opdraait.
(huh? Nou breekt m'n klomp, dat is toch juist het principe van wanprestatie? Dat de werkelijke kosten veel hoger zijn dan voorgespiegeld en dat door de verkoper een verkeerd beeld is geschetst?)

Ook is de rechter van mening dat de verkoper de kosten blijkbaar verkeerd heeft ingeschat maar hier worden verder geen consequenties aan verbonden. (? waarom niet?)

Kortom: kunt u het nog volgen? Dit waren juist de argumenten die in ons voordeel leken te werken tijdens de zitting. In het vonnis lijken het ineens allemaal maar wat kleine foutjes en slordigheden.... die ons dus jaarlijks wel ruim 1000 euro kosten.

Nogmaals groet, Tilda

[bona fides]

[abraxes]

[Sovereign]

[bona fides]

[Tilda]

Bedankt voor jullie reacties. Ja als leek kijk ik gewoon naar wat in mijn ogen eerlijk is of niet eerlijk. Ik zal het even in lekentaal omschrijven: Het appartement is destijds (in 2002) aan mijn moeder verkocht. Omdat de verkoper (een woningcorporatie) een meerderheidsbelang van 60% in de VVE had waren wij dus helemaal aan hen overgeleverd. Het was voor ons dus van crusiaal belang om zeker te weten of die 50 euro werkelijk toereikend was voor alle kosten: servicekosten en reservering groot onderhoud enz. Er is ons toen mondeling (tijdens het verkoopgesprek) gegarandeerd dat dit de eerste 5 a 10 jaar ruim voldoende zou zijn. Ook is er telkens verwezen naar de brochure en werd er gezegd: het staat er toch duidelijk, we kunnen dat niet zomaar verhogen. Ook is ons toegezegd dat de 50 euro in het koopcontract zou worden vermeld. En dit is uiteindelijk ook gebeurt al staat er wel bij dat de exacte hoogte door de VVE bepaald zal worden.

Twee maanden na de verkoop werd de bijdrage echter al verhoogt en kort daarop nog een keer. Het was ons al gauw duidelijk dat de werkelijke kosten veel hoger lagen dan ons was voorgespiegeld. Later heb ik (namens mijn moeder) zitting genomen in de kascommissie en het bleek dat de kosten in werkelijkheid veel hoger waren. De woningcorporatie erkend dit ook maar zegt dat zij een verkeerde berekening had gemaakt. De werkelijke kosten zijn veel hoger, dit zien wij ook in. Maar in de maanden na de koop werd er steeds gezegt: ja we waren het onderhoud aan de lift vergeten, de automatische deuren, de vliesgevel, enz. Dit waren juist die extra's waarmee het complex werd aangeprezen!

Ik ben er van overtuigd dat de woningcorporatie voor de verkoop op de hoogte was van de werkelijke kosten en dat deze vele malen hoger was dan in de koopacte en de brochure vermeld. Eén van hun medewerkers heeft mij gezegd dat zij dit in elk geval hadden moeten weten: dit is immers hun specialiteit.
Een andere medwerker gaf aan (tijdens de vergadering VVE) dat het in de bouwwereld gebruikelijk is om de zaken rooskleuriger voor te spiegelen dan dat ze in werkelijkheid is. Volgens hem is dit toegestaan: er moeten immers apprtementen verkocht worden. Hierover hebben de andere eigenaren zich nogal verbaasd.

Moeder is inmiddels dementerende en moet nu niet meer verhuizen. Wel vinden wij dat de woningcorp. niet zomaar ongestraft met dit soort praktijken mag doorgaan. En daarom eisen wij een schadevergoeding.
Het schijnt dat ze nu nog steeds deze verkooptruuk gebruiken en tot op heden heeft nog niemand hun voor de rechter gesleept. Maar daar moet toch iets aan te doen zijn? Vandaar onze actie.

Tijden de zitting gaf de rechter aan graag het verhaal te willen horen van de persoon die namens de verkoper het verkoopgesprek had gevoerd en een kennis van ons die bij dat gesprek aanwezig was. Dit was de reden dat we nog een zitting met getuigenverhoor hadden verwacht.

Heeft iemand trouwens die aflevering gezien van de rijdende rechter? (link http://cgi.omroep.nl/cgi-bin/streams?/tv/ncrv/derijdenderechter/bb.20061003.asf) Lijkt heel veel op onze zaak: er is een bepaalde verwachting gewekt waarop de koop is gebaseerd. Zo niet dan wordt er een schadevergoeding toegekend aan koper.

Als ik het goed begrijp moeten we ons maar op dwaling concentreren? Immers, de (mondelinge) toezegging dat 50 euro ruim voldoende zou zijn voor de komende 5 a 10 jaar alsmede het opnemen van dit bedrag in de koopacte geeft immers al aan dat dit voor de koper van crusiaal belang was voor de koop? Of zie ik dit verkeerd?

Groet, Tilda

[bona fides]

Ik heb die aflevering van de rijdende rechter nu bekeken. In die zaak stond zelfs in het koopcontract dat de maandelijkse bijdrage ten hoogste 100 euro zou zijn. Ik lees nu dat iets dergelijks bij je moeder ook het geval was. De gelijkenis is inderdaad erg groot. Hier de uitspraak.

In de aflevering hield de rechter het ook op dwaling. Het causale verband tussen de dwaling en de koop werd daar zonder meer aangenomen. Ik kan me voorstellen dat dit verband houdt met de manier waarop de clausule over de maandelijkse bijdrage in het contract is gekomen. Als de maandelijkse bijdrage bij de koop geen grote rol had gespeeld, zou die zin niet aan het koopcontract zijn toegevoegd.

Wat is precies de formulering over de maandelijkse bijdrage in het koopcontract van je moeder? Als dat geen standaardformulering is, zou het causaal verband toch duidelijk moeten zijn...

[hantronics]

Merkwaardige gang van zaken. Maar ik heb de indruk dat sommigew rechters hun stukken niet goed lezen. Maastal proberen ze wel een overstijgende oplossing te geven, dus niet precies de letter van de wet. Zij houden rekening met het algemeen belang, terwijl juridisch gezien een partij gewoon gelijk moet krijgen. Wellicht was de rechter bang voor het failliet van de corporatie. Maar het recht lijkt zo dus wel een casino te worden omdat je vooraf echt nooit weet hoe het kan aflopen.
Een ander probleem is dat de kosten van procederen hoog kunnen oplopen. Dat is ook de rem op al dat geprocedeer.
Ik ben benieuwd of je hoger beroep gaat instellen. Zo te zien moet je voor een deel gewoon gelijk gaan krijgen.
_________________
Met vriendelijke groet,
mr drs J. (Han) van Wieringen
www.raadsman.net