een mini case voor een ijverige student...??

[Nicole©]

Hoi allemaal,

Mag ik jullie het volgende voorleggen? Ik zie wel wat de reacties zijn, al snap ik dat dit forum niet bedoeld is voor gratis juridisch advies... maar ik kan allicht een poging doen

Maar het gaat om het volgende. Mijn ouders zijn in het bezit van twee garageboxen, maar de grond waarop deze gebouwd zijn vallen onder een erfpacht. Ze hebben deze garages gekocht in 2005, maar nooit een rekening oid voor erfpacht ontvangen. Wij gaan er vanuit dat alle andere garagehouders dit ook niet meer hebben gehad sinds 2001 (er zijn ongeveer 12 garages). De erfpacht is in 2001 namelijk verlopen. Nu hebben wij echter een brief van de gemeente uit 1993 waarin letterlijk staat: "Tevens zeggen wij toe dat in het jaar 2001 het recht van erfpacht wederom voor een periode van 40 jaar zal worden afgesloten"
Nu hebben wij vorige maand een brieg van de gemeente gekregen waarin de grond aan ons te koop wordt aangeboden. Maar mijn ouders voelen er weinig voor om de grond te kopen, ze vragen er bovendien erg veel geld voor. Nouja, jullie voelen de bui natuurlijk al een beetje hangen: Kan de gemeente ons op enige manier verplichten de grond te kopen? En wat is de rechtsgeldigheid van de brief ui 1993 met de toezegging van verlenging van erfpacht? Het is immers nooit officieel verlengt. Toen wij de garage kochten was deze immers al 4 jaar verlopen.

Mijn ouders hebben wel een brief aan de gemeente gestuurd voordat zij de garages kochten voor wat opheldering over de erfpacht. De gemeente heeft deze brief beantwoord en verwijst hierin naar artikel 98 boek 5 BW. Ze besluiten de brief met "wij komen derhalve tot de slotsom dat er sprake is van verlengd recht van erfpacht. Het opnieuw vestigen van een recht van erfpacht is op dit moment niet aan de orde"

Iemand een advies?

Groetjes,
een mede student die zich voordeed als rechten student om zich hier te kunnen registreren...

[bona fides]

Behalve dat je beter in de rubriek Rechtshulp had kunnen posten (deze draad zal daar vanzelf wel naar worden verplaatst) doe je precies waar dit forum (ook) voor bedoeld is hoor!

Mijn eerste indruk is dat de gemeente je ouders slechts aanbiedt om de grond te kopen. Op het moment zijn ze juridisch gezien niet de eigenaar van de grond en garage, maar hebben ze 'slechts' het recht van erfpacht.

Gezien art 5:98 BW blijft het erfpacht inderdaad gewoon doorlopen. De gemeente zal ook wel helemaal niet de intentie hebben om het erfpacht op te zeggen en iets anders met de grond te gaan doen (behalve dat ze jullie als erfpachter nu de mogelijkheid willen geven de eigendom te verwerfen).

Of je ouders gebruik maken van het aanbod is volgens mij helemaal hun eigen keuze.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Nicole©]

[bona fides]

Juridisch gezien hebben je ouders een "beperkt recht" gekocht dat op de grond rust, namelijk het recht van erfpacht. Dit recht geeft de houder (de erfpachter) de bevoegdheid de grond te houden en te gebruken.

Juridisch gezien maakt de garage deel uit van de grond. De grond trekt de garage na op grond van art 5:20 sub e BW: de eigendom van de grond omvat de garage.

Alleen wanneer er sprake is van een recht van opstal zouden je ouders eigenaar kunnen zijn van de garage, zonder eigenaar te zijn van de grond. Ik denk dat er in jullie geval geen recht van opstal is.

Maakt verder niet uit, als erfpachter kun je je in bijna alle opzichten gewoon gedragen als eigenaar. Het is bijvoorbeeld mogelijk om een hypotheek te vestigen op de garage (eigenlijk: op de grond, en meer precies: hypotheek op het recht van erfpacht op de grond). Alleen houdt de juridische eigenaar enige controle over de zaak. Zie bijvoorbeeld art 5:89 BW.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Latyfe]

[Nicole©]

De brief welke wij dus laatst hebben gekregen waarin staat dat de gemeente "kan overgaan tot de verkoop van de ondergrond van de garageboxen" kunnen wij dus gewoon beantwoorden met iets in de zin van "wij slaan uw aanbod tot verkoop af en blijven gebruik van de erfpacht maken" ? En dan maar kijken wat zij hierop zeggen...

[Flash]

Als het goed is, staan in de leveringsakte (eigendomsbewijs), de relevante bepalingen omtrent de erfpacht. Of er wordt verwezen naar een akte houdende uitgifte erfpacht. Ik zou de voorwaarden wel nog even doornemen. Kan me niet voorstellen dat er iets 'afwijkends' in staat, maar beter voorkomen dan genezen zeg ik altijd maar!
_________________
Liefde in twee verschillende werelden,
maar in beide ongelooflijk krachtig.
Deze liefde is pas ontstaan,
maar nu al voor eeuwig prachtig....

[Nicole©]

In de koopakte wordt met betrekking tot de erfpacht verwezen naar de brief waar ik het in mijn eerste bericht over had. Dus waarin wordt verwezen naar artikel 98 boek 5 BW en welke besloten wordt met "Wij komen tot de slotsom (...) niet aan de orde".

In de koopakte staat letterlijk Met betrekking tot de stilzwijgende verlenging van het erfpachtsrecht wordt verwezen naar de aan deze akte gehechte brief van de gemeente de dato acht maart tweeduizend vijf, waarvan de inhoud aan partijen bekend is en waarmee de koper verklaard akkoord te gaan Veranderd dit iets aan de zaak?

Ja mensen, ik zit er helemaal in, heb echt de verkeerde studie gekozen