Huis kopen: verborgen gebrek

[Bordewolf]

Stel (dit is een case die bij kennissen speelt, dus geen tentamenvraag):

Je koopt een huis. Er is niets bekend geworden over geborgen gebreken en of grondvervuiling. maw er is door de verkopende partij niet over gemeld en ook niet door de makelaar.

Na overdracht gaat de kopende partij aan het klussen en ziet dat een complete dakopbouw/aanbouw constructief niet klopt. Deze opbouw is niet gemaakt door de verkopende partij maar door ander voormalige eigenaren. Je komt er tevens achter dat een complete muur niet goed is gemetseld (dwz de stenen zijn zo van de muur af te pakken). Deze gebreken waren niet zichtbaar bij de rondleiding. Heb je verhaalsrecht en op wie of bij wie? Is de makelaar fout of de verkopende partij. Welke mogelijkheden zijn daarvoor? Alleen via de rechter of ook andere?

Dit geldt ook voor grondvervuiling? Hoe zit dat in elkaar?

Tweede vraag:
Stel je komt niet overeen als het gaat om overnemen van onderdelen. Mag de verkopende partij zonnewering/screens van het huis afslopen en meenemen?

[bona fides]

[Bordewolf]

Dus nadat er is overgedragen en de nieuwe bewoners er in zijn getrokken (dus na overdrachtsdatum) kan er geen aanspraak meer worden gemaakt op eigendommen?? Deze hadden dus daarvoor verwijderd moeten worden??

En hoe zit het met de andere punten van mijn vraag?? Weet iemand meer?

[bona fides]

[arizona]

Volgens mij is ook te betogen dat de zonwering op grond van het "portacabin-criterium" (bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven) is nagetrokken door het huis > de grond (5;20 sub e BW) en (volgens Snijders) ook bestanddeel is geworden, dus is overgedragen met de eigendom van het huis.
Dit werd althans tijdens een werkcollege goederenrecht ook verdedigd voor een schotelantenne, lijkt mij een vergelijkbare situatie.

[tikSimone]

Meestal wordt een zonwering los verkocht als die moet blijven zitten.
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[bona fides]

Ik denk nu met EJB_CH dat natrekking op grond van art 5:20 sub e BW heel goed denkbaar is. Het lijkt mij dat de aan het huis gemonteerde zonnewering, mede gelet op de bedoeling van degene door wie of in wiens opdracht zij tot stand is gebracht, naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, terwijl dit ook naar buiten toe kenbaar is (LJN AZ2389, rov. 3.4.3).

Of de zonnewering daarmee een bestanddeel is geworden van huis of grond doet er, denk ik, niet zo heel veel toe (gezien rov. 3.3 van het arrest denk ik: geen bestanddeel). Zodra de grond is overgedragen aan de nieuwe eigenaar, is die persoon ook de eigenaar van de zonnewering.

Wat dit praktisch voor de vraag betekent is een ander verhaal. Als de vorige eigenaar de zonnewering na de koop, maar vóór de overdracht, verwijdert, pleegt hij dan wanprestatie? Als al voor of bij de koop was afgesproken dat over de zonnewering nog zal worden onderhandeld (of als reeds toen geen overeenstemming was bereikt), dan zeker niet.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Flash]

Voordat de woning wordt overgedragen, vindt de afschouwing van de woning plaats. Hierbij is de bedoeling dat je bekijkt of de woning in de staat is zoals dat bij de koop is overeengekomen. Eventuele spullen die niet mee overgedragen worden, dienen dan dus verwijderd te zijn. Vervolgens bij de notaris vindt de overdracht plaats zoals de woning op dat moment erbij staat. Heb je toen ook aangekaart dat de zonnewering er niet meer was? Of was dat op dat moment nog niet duidelijk?

Met betrekking tot de andere vraag moet ik me aansluiten bij hetgeen hiervoor is gezegd. Daar kan niet in het kort een antwoord op worden gegeven. In de wet is de conformiteitseis neergelegd die aangeeft dat de woning die eigenschappen dient te bezitten die je er naar omstandigheden van mag verwachten. Alle relevante omstandigheden spelen hierbij een rol (leeftijd, onderzoek dat is wel/niet is gedaan etc etc)
_________________
Liefde in twee verschillende werelden,
maar in beide ongelooflijk krachtig.
Deze liefde is pas ontstaan,
maar nu al voor eeuwig prachtig....

[jacq]

[tikSimone]

[bona fides]

Ik vermoed ook dat vernietiging (bijv. dmv een beroep op dwaling) of ontbinding niet is waar de koper op uit is. Vernietiging van de koop lijkt me ook vrij riskant. Het huis is dan weer eigendom van de vorige bewoners, en je moet maar zien of je het geld nog terugkrijgt.

Dat een mededelingsplicht van de verkoper boven een onderzoeksplicht van de koper gaat, is in ieder geval zo bij een beroep op dwaling.

Het ligt op zich voor de hand dat dit bij wanprestatie (non-conformiteit) ook het geval is, maar helemaal zeker ben ik daar niet van. In andere draden zijn lange discussies te vinden over mededelingsplichten en onderzoeksplichten bij non-conformiteit.

In ieder geval is het bij dwaling van belang of de verkoper zelf op de hoogte was van de gebreken en de ernst daarvan. Bij non-conformiteit is dat minder duidelijk: art 7:17 BW zegt daar niets over.

Op zich is ontbinding (zoals wanneer dwaling slaagt) drastischer dan een vordering tot nakoming / herstel op grond van art 7:21 jo. 17. Misschien mag je daaruit afleiden dat wanneer een beroep op dwaling zou slagen, een beroep op art 7:21 jo. 17 zeker slaagt. Aangezien het voor 7:17 niet van belang lijkt of de verkoper wel of niet wist van de gebreken, zou je (fictief) mogen aannemen dat de verkoper ervan wist, en kunnen concluderen dat een beroep op 7:21 jo. 17 slaagt (want fictief zou dwaling slagen, en voor 7:17 heeft het aannemen van de fictie geen gevolg). Maar diezelfde gedachtenkronkel toont voor mij eerder aan dat er niet zo'n strikt verband bestaat tussen dwaling en 7:17.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Flash]

[bona fides]

Zoals ik non-conformiteit begrijp:

Voor onvolkomenheden die je als koper niet hoeft te verwachten geldt een mededelingsplicht van de verkoper (om "wat de koper mag verwachten" bij te stellen). Het maakt daarbij niet uit of de verkoper wel weet heeft van die onvolkomenheden.

Voor onvolkomenheden waar je als koper rekening mee had moeten houden geldt een vraagplicht (ter uitlokking van een mededeling over de afwezigheid van een specifiek gebrek, om zo "wat de koper mag verwachten" op te schroeven).

Als je onderzoek laat uitvoeren door een deskundige, maar die deskundige mist bepaalde gebreken (waar je wel rekening mee had moeten houden), dan heb je volgens mij nog steeds pech (wat betreft art 7:17).

Voor een beroep op dwaling gelden andere maatstaven. Het maakt voor dwaling wel uit wat de verkoper zelf wist, en het kan ook uitmaken of de koper onderzoek heeft laten verrichten (ook al heeft de deskundige daarbij iets over het hoofd gezien).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[tikSimone]

[bona fides]