|
|
| Auteur |
Bericht |
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
 Geplaatst: di 01 mei 2007 1:26 Onderwerp: |
   |
|
| Quote: | koala schreef:
Voorts weet ik niet of er sprake is van hospitahuur. Onder hetzelfde dak als waar het studentenhuis zich bevindt is een bedrijf en een appartement met eigen opgang waar de verhuurder woont gevestigd.
De enige voorzienig van het studentengedeelte waar ook de verhuurder (sporadisch)gebruik van maakt is de wasmachine.
Bona Fides:
Als het studentendeel als geheel onafhankelijk is van het deel van de verhuurder, dan denk ik niet dat de uitzondering op de huurbescherming genoemd in lid 3 van art 7:232 BW van toepassing is. Maar in ieder geval ga je die 9 maanden zo te zien wel redden, dus veel maakt het niet uit. |
Ik vind het antwoord op de vraag of er sprake is van hospitahuur wel relevant omdat er ook na de periode van 9 maanden een bijzondere mogelijkheid tot opzegging wordt gegeven in art. 7:274 lid 1 sub f. |
|
|
|
|
 |
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: di 01 mei 2007 11:08 Onderwerp: |
|
|
| koala schreef: | Hey,
Het studentenhuisgedeelte heeft een eigen ingang. De gemeenschappelijke voorzieningen worden (m.u.v. de wasmachine) uitsluitend met medestudenten gedeeld. De verhuurder heeft een eigen appartement met eigen ingang en voorzieningen tot diens beschikking. Het appartement bevindt zich onder hetzelfde dak als het studentengedeelte en een bedrijfsruimte.
De Verhuurder is ook eigenaar van het verhuurde. Ik betaal de huur en servicekosten maandelijks vooraf per giro.
Koala |
Hoi!
Ik denk dan dat de woonruimte wel onzelfstandig is, maar dat er echter geen sprake is van hospitahuur. Dit omdat het maar weinig aannemelijk is dat de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft in de woning waar ook jij woonruimte houdt.
In dat geval heb je een behoorlijk sterke rechtspositie. Terugkomende op de casus het volgende. Een tijdelijke huurovereenkomst eindigt niet van rechtswege. De verhuurder zal moeten opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden (7:271 lid 5 sub B BW) welke pas kan ingaan indien de overeengekomen 'bepaalde tijd' van het contract aanvang neemt (art 7:271 lid 1 BW). De opzegging zal in beginsel per aangetekende brief of exploot moeten geschieden. Daarin moet de grond van opzegging worden vermeld. Thans is de grond van opzegging - welke uit de opzegging op straffe van nietigheid moet blijken- niet bekend.
Ik zou willen aannemen dat er in casu niet rechtsgeldig is opgezegd. Was dat wel het geval geweest dan leek het me juist eens te proberen te beoordelen of de grond van opzegging de vordering kan dragen. Het is wel zo dat ingevolge het niet toepasselijk achten van hospitahuur, de gronden van opzegging behoorlijk streng zijn. Tenminste, voor de verhuurder. Voor een contract van bepaalde tijd gelden in verhouding tot het algemene slechts 3 bijzondere opzeggingsgronden, genoemd in lid 2 van art. 7:274 BW. Daarnaast zijn de meer algemene opzeggingsgronden van dat artikel van toepassing. Uit de gegeven informatie zie ik overigens geen toepasselijke opzeggingsgrond, maar het is even afwachten wat de verhuurder doet.
Verder zou ik nog bijzondere aandacht willen geven aan het volgende.
Indien de andere huurder overlast veroorzaakt dan zou je of zouden jullie kunnen overwegen om de huurder aan te spreken wegens zeg maar schending van het huurgenot (art. 7:204 BW). De verhuurder kan indien de noodzaak hoog is ontbinding bewerkstelligen op grond van slecht huurgedrag.
Voorts wil ik nogmaals benadrukken dat indien er wederom een contract voor bepaalde tijd volgt, ook jij, in vergaande mate aan de overeengekomen duur van het contract gebonden bent. Mocht je inderdaad op een zeker moment willen vertrekken en slechts enige zekerheid willen hebben tot de tijd van vertrek, dan is het aanbevolen een uitdrukkelijke bepaling in het contract vast te leggen. daaruit zou bijvoorbeeld kunnen blijken dat op zo'n moment de huur eindigt met wederzijds goedvinden (1).
Als laatste wil ik nog aandacht schenken aan de bepaling in het contract met betrekking tot hetzij verlenging, hetzij aanspraak kunnen doen op een nieuwe huurovereenkomst. Ik ben zoals gezegd van mening dat er geen sprake is van hospitahuur. In dat geval is de eerder genoemde daaraan gerelateerde bijzondere opzeggingsgrond niet van toepassing. Zulks brengt met zich mee dat 'goed huurgedrag' een andere waardering krijgt. Hetgeen doorwerking heeft op de desbetreffende bepaling uit het contract. De vraag rijst dan ook in hoeverre het mogelijk is om van die bepaling af te wijken, bezien vanuit de positie van de verhuurder, daar deze strikt gebonden is aan bepaalde opzeggingsgronden. Anders gezegd: op grond waarvan kan de verhuurder de contractsbepaling buiten spel zetten? Het betreft hier ofwel stilzwijgende verlenging ofwel –meer waarschijnlijk- een optie. Daar kan niet zomaar aan voorbij worden gegaan.
Overigens geldt in dit verband echter wel, dat ook jij contractspartij bent en de verhuurder op zijn beurt evenwel kan wijzen op die bepaling. Daarmee poog ik tot uitdrukking te brengen dat het ook zo kan zijn dat wanneer opzegging niet wordt bewerkstelligd, de bepaling wellicht mede ten gunste van de verhuurder kan worden ingeroepen en dat er dus weer gebondenheid van een periode van 1 jaar kan ontstaan.
Een nieuw contract, bijvoorbeeld met daarin zo’n bepaling ten behoeve van de huurder van opzegging met wederzijds goedvinden ingevolge het vinden van andere woonruimte, zou oplossing kunnen bieden. Of dat voor de verhuurder aantrekkelijk zal zijn valt echter nog maar te bezien.
(1) Waarom in godsnaam met wederzijds goedvinden? Omdat lid 8 van art 7:271 (opzeggingtermijn, formaliteiten) dan niet van toepassng is. Een bepaling welke de positie van de huurder niet aantast lijkt me ondanks het dwingendrechtelijke karakter toegestaan. |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: di 01 mei 2007 12:51 Onderwerp: |
|
|
Goedemorgen,
Hartelijk dank voor de antwoorden.
@abraxes: Ik vind het moeilijk om precies helder te krijgen wat je bedoelt.
De verhuurder heeft als opzeggingsgrond genoemd dat medebewoners niet in hetzelfde pand willen blijven wonen zolang ik er woon. In mijn eerste post in dit topic staat het e.e.a. duidelijker omschreven.
Waar ik nog geen antwoord op heb is het volgende: De kans is groot dat de verhuurder weigert om een nieuw contract op te stellen en door mij te laten ondertekenen, waardoor ik de kans loop om zonder geldig contract in het door mij gehuurde gedeelte te wonen.
Mijn vraag is of het huidige contract ook als de in het contract vermelde einddatum is verstreken nog steeds geldig is alszijnde een huurovereenkomst, hetzij in dit geval voor onbepaalde tijd.
Mocht er wel een nieuw contract worden opgesteld dan zal ik uiteraard in het contract laten opnemen dat ik de ovk. eerder kan ontbinden met wederzijds goedvinden als ik andere woonruimte heb gevonden.
Koala |
|
|
|
|
|
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: di 01 mei 2007 13:35 Onderwerp: |
|
|
Koala schreef:
| Quote: | @abraxes: Ik vind het moeilijk om precies helder te krijgen wat je bedoelt.
De verhuurder heeft als opzeggingsgrond genoemd dat medebewoners niet in hetzelfde pand willen blijven wonen zolang ik er woon. In mijn eerste post in dit topic staat het e.e.a. duidelijker omschreven. |
Duidelijk is dat de verhuurder het contract om die reden niet wenst te verlengen, maar het betreft hier geen opzeggingsgrond. Ergens lijk je een constructie van medehuur aan te hangen maar daarvan is geen sprake: er is geen sprake van verhouding hoofdhuurder-medehuurder in de zin van art 7:267 noch is er sprake van contractuele medehuur. Zou daarvan wel sprake zijn dan is er nog een andere optie om een medehuurder 'te doen verdwijnen'.
| Quote: | Waar ik nog geen antwoord op heb is het volgende: De kans is groot dat de verhuurder weigert om een nieuw contract op te stellen en door mij te laten ondertekenen, waardoor ik de kans loop om zonder geldig contract in het door mij gehuurde gedeelte te wonen.
|
Is er geen sprake van stilzwijgende verlenging dan wordt het contract van rechtswege omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. De huurder kan vervolgens opzeggen met inachtneming van het bepaalde in het reeds genoemde art. 7:271, dus ook dan geldt een opzegtermijn en ook dan kan er slechts worden opgezegd indien er wordt voldaan aan de in de wet gestelde limitatieve dwingendrechtelijke mogelijkheden van opzegging. Indien jij niet akkoord gaat met de opzegging zal de verhuurder ook in dit geval de zaak aanhangig moeten maken. Gezien de gegeven informatie is er vooralsnog niet voldaan aan een opzeggingsgrond zodat niet aannemelijk is dat de vordering tot opzegging zal worden toegewezen.
| Quote: | | Mocht er wel een nieuw contract worden opgesteld dan zal ik uiteraard in het contract laten opnemen dat ik de ovk. eerder kan ontbinden met wederzijds goedvinden als ik andere woonruimte heb gevonden. |
Zo vanzelfsprekend is dat niet, de verhuurder heeft ook bepaalde belangen en is niet verplicht een dergelijke beding overeen te komen. Het kan dus voor jou aantrekkelijker zijn om de huurovereenkomst te laten aflopen en vervolgens stellen dat er sprake is van een contract voor onbepaalde tijd. Dan is het namelijk voor de huurder mogelijk om –ingevolge maandelijkse betaling van de huurpenningen- opzegging te bewerkstelligen met inachtneming van een opzegtermijn van een maand, hetgeen wel anders is indien een contract van bepaalde tijd gelding heeft. Wellicht ten overvloede: voor de huurder gelden de opzeggingsgronden niet. Dus volgt er een aanbod voor een contract van bepaalde tijd is het -gezien jouw doelstelling- niet verstandig daar aan mee te werken. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 01 mei 2007 20:20 Onderwerp: |
|
|
| abraxes schreef: | | Voorts wil ik nogmaals benadrukken dat indien er wederom een contract voor bepaalde tijd volgt, ook jij, in vergaande mate aan de overeengekomen duur van het contract gebonden bent. |
Voor alle zekerheid moet de verhuurder dus niet opnieuw een contract tekenen. Dan ontstaat door stilzwijgende verlenging onverbiddellijk een contract voor onbepaalde tijd en een opzegtermijn gelijk aan 1 maand (aangenomen dat de huur per maand wordt betaald).
| koala schreef: | | Waar ik nog geen antwoord op heb is het volgende: De kans is groot dat de verhuurder weigert om een nieuw contract op te stellen en door mij te laten ondertekenen, waardoor ik de kans loop om zonder geldig contract in het door mij gehuurde gedeelte te wonen. |
Zie hierboven: je huidige contract wordt per de "einddatum" automatisch een contract voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn (voor de huurder) van 1 maand.
| koala schreef: | | Mijn vraag is of het huidige contract ook als de in het contract vermelde einddatum is verstreken nog steeds geldig is alszijnde een huurovereenkomst, hetzij in dit geval voor onbepaalde tijd. |
Ja, en het is verstandig om juist niet opnieuw te tekenen. Tenzij een nieuw contract voor jou bepaalde voordelen zou geven (lagere huurprijs o.i.d.).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: wo 02 mei 2007 0:13 Onderwerp: |
|
|
Hey,
Enorm bedankt voor de antwoorden. Ik slaap een stuk rustiger nu ik weet dat ik er niet zomaar uit gegooid kan worden.
| Quote: | koala schreef:
Waar ik nog geen antwoord op heb is het volgende: De kans is groot dat de verhuurder weigert om een nieuw contract op te stellen en door mij te laten ondertekenen, waardoor ik de kans loop om zonder geldig contract in het door mij gehuurde gedeelte te wonen.
Zie hierboven: je huidige contract wordt per de "einddatum" automatisch een contract voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn (voor de huurder) van 1 maand. |
Welk wetsartikel hoort bij bovenstaande? Dan kan ik dat noemen als de verhuurder mocht proberen om mij uit te laten schrijven op het adres waar ik nu woon.
Als ik het goed begrijp kan ik het beste gewoon mijn mond houden, mijn ding blijven doen en de kamer opzeggen als ik iets anders heb gevonden.
Koala |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: wo 02 mei 2007 1:08 Onderwerp: |
|
|
| koala schreef: | | Welk wetsartikel hoort bij bovenstaande? Dan kan ik dat noemen als de verhuurder mocht proberen om mij uit te laten schrijven op het adres waar ik nu woon. |
Uit art 7:271 lid 1 BW (kun je op klikken, mocht je dat nog niet hebben gemerkt) volgt dat een contract voor bepaalde tijd per de "einddatum" stilzwijgend wordt voortgezet. Uit art 7:272 lid 1 BW volgt dat een opzegging door de verhuurder niet rechtsgeldig is tenzij jij schriftelijk hebt ingestemd, of de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovk heeft toegewezen. Tezamen betekent dit dat jij niets hoeft te doen, en dat jouw huurbaas je er slechts uit kan krijgen via een gerechtelijke procedure die weinig kans van slagen heeft gezien art 7:274 BW, en zie ook 7:273. De bewijslast voor art 7:274 lid 1 sub a (slecht huurderschap) rust uiteraard op de verhuurder.
Dat die voortgezette huurovereenkomst een huurovk voor onbepaalde tijd is (ongeacht wat er nu precies in de overeenkomst staat), volgt uit de combinatie van art 7:230, 242 en 271 BW plus de parlementaire behandeling. Zie de door mij aangehaalde "Kamerstukken"-passages hierboven. Maar je hoeft alleen te weten dat het zo is (het betekent dat je na stilzwijgende verlenging slechts 1 maand opzegtermijn hebt), je hoeft voorlopig niet aan je huurbaas uit te leggen (of zelf precies te begrijpen) waarom het zo is. Aan je huurbaas hoef je hooguit uit te leggen waarom hij je er niet uit kan zetten. Zie daarvoor de voorgaande alinea.
Uitschrijven bij de gemeente staat op zich los van je huurcontract. Het is niet aan je huurbaas om je uit te schrijven. Het zou me verbazen als hij dat kan.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: wo 02 mei 2007 11:02 Onderwerp: |
|
|
Goedemorgen,
Enorm bedankt voor de antwoorden.
Ik houd lekker mond en kijk wat er komen gaat. Ik weet nu dat ik sterk sta als de verhuurder moeilijk mocht gaan doen.
Super dat er een forum als dit bestaat  .
Koala |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: wo 02 mei 2007 11:10 Onderwerp: |
|
|
Dat vinden wij nou ook 
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: di 15 mei 2007 15:13 Onderwerp: |
|
|
Hallo,
Ik heb onlangs vernomen dat het studentenhuis bij de gemeente bekend is alszijnde een 'Hostel'. Geldt voor deze woonvorm ook de normale huurbescherming e.d.?
Alvast bedankt voor het antwoord.
Koala |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: di 15 mei 2007 22:16 Onderwerp: |
|
|
Goede avond,
De verhuurder heeft mondeling met onverbiddelijke uitzetting gedreigd als ik niet uiterlijk op de einddatum tot wanneer het contract loopt ben vertrokken.
Ook nu, deze keer in het bijzijn van alle medehuurders bleef de verhuurder bij zijn standpunt welke door andere huurders deels werd tegengesproken.
Uit dit gesprek bleek dat de verhuurder selectief is geweest in het benaderen van verschillende huurders en selectieve vragen stelde. Bij de onderlinge gesprekken waren geen derden aanwezig die als getuige kunnen fungeren.
Van dit gesprek tussen alle huurders en de verhuurder is geen schriftelijke verslaglegging met ondertekening o.i.d. opgemaakt. Dit is voor mij geen probleem daar ik het gesprek op audio heb vastgelegd.
Ik verwacht wederom geen aangetekende brief van de verhuurder te ontvangen waarop ik een eventueel verweer kan geven.
Omdat ik niet tot de einddatum van het contract kan wachten met het geven van een reactie op de bespreking die is geweest i.v.m. het dreigement tot uitzetting uit de kamer, ben ik benieuwd wanneer de verhuurder mij uiterlijk per aangetekende brief op de hoogte moet stellen van het feit dat hij mijn contract niet wenst te verlengen.
Ik zit lichtelijk in de stress, maar ik overzie de situatie gelukkig wel.
Alvast bedankt voor de reacties.
Koala
Laatst aangepast door koala op do 24 mei 2007 9:48, in totaal 2 keer bewerkt |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 15 mei 2007 22:25 Onderwerp: |
|
|
Juridisch gezien kan de verhuurder je niet uitzetten zonder tussenkomst van de rechter.
Feitelijk kan zij dat natuurlijk wel. Laat weten dat je niet zult aarzelen de politie in te schakelen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
dof
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UA
Berichten: 188
|
| Geplaatst: wo 23 mei 2007 17:37 Onderwerp: |
|
|
| koala schreef: | Goede avond,
De verhuurder heeft mondeling met onverbiddelijke uitzetting gedreigd als ik niet uiterlijk op de einddatum tot wanneer het contract loopt ben vertrokken.
Ook nu, deze keer in het bijzijn van alle medehuurders bleef de verhuurder bij zijn standpunt welke door andere huurders deels werd tegengesproken.
Uit dit gesprek bleek dat de verhuurder selectief is geweest in het benaderen van verschillende huurders en selectieve vragen stelde. Bij de onderlinge gesprekken waren geen derden aanwezig die als getuige kunnen fungeren.
Van dit gesprek tussen alle huurders en de verhuurder is geen schriftelijke verslaglegging met ondertekening o.i.d. opgemaakt. Dit is voor mij geen probleem daar ik het gesprek op audio heb vastgelegd.
Ik verwacht wederom geen aangetekende brief van de verhuurder te ontvangen waarop ik een eventueel verweer kan geven.
Omdat ik niet tot de einddatum van het contract kan wachten met het geven van een reactie op de bespreking die is geweest i.v.m. het dreigement tot uitzetting uit de kamer, ben ik benieuwd wanneer de verhuurder mij uiterlijk per aangetekende brief op de hoogte moet stellen van het feit dat zij mijn contract niet wenst te verlengen.
Ik zit lichtelijk in de stress, maar ik overzie de situatie gelukkig wel.
Alvast bedankt voor de reacties.
Koala |
De verhuurder moet je 3 maanden + 1 maand voor elk jaar dat je er woont, met een maximum van in totaal 6 maanden, van te voren schriftelijk melden de huur op te zeggen. Dit moet uiteraard met geldige reden die ze niet heeft. Dus op het moment dat ze je er eigenhandig uit gaat zetten, moet je even de politie bellen. Hoewel je dat misschien nu ook al kan doen aangezien ze je bedreigt. |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: do 24 mei 2007 9:45 Onderwerp: |
|
|
Goedendag,
Bedankt voor de reactie(s).
Ik heb besloten om een advocaat in de arm te nemen. Dit scheelt voor mij veel stress en de verhuurder verneemt dan uit professionele hoek dat zijn manier van werken niet strookt met de in Nederland geldende wetgeving.
Ik zal ter zijner tijd de afloop op dit forum posten.
Nogmaals bedankt voor de reacties.
Koala |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: di 12 jun 2007 16:48 Onderwerp: |
|
|
Goedemiddag,
Ik heb vandaag een eerste gesprek met een advocaat gehad.
Hij geeft aan dat de praktijken van de huurder niet mogen en in beginsel illegaal zijn. Hij gaat een brief sturen naar de verhuurder.
Ik heb volgens mijn advocaat niks te vrezen en kan zelfs het e.e.a. aan gelden terugvorderen. Of ik het zo ver laat komen weet ik nog niet.
Hartelijk dank voor de adviezen e.d.
Koala |
|
|
|
|
|
|
|
