|
|
| Auteur |
Bericht |
koala
Leeftijd: 121
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
 Geplaatst: ma 30 apr 2007 11:24 Onderwerp: Verhuurder wil contract niet verlengen, wat nu? |
   |
|
Goedendag,
Ik ben vorig jaar in en studentenhuis gaan wonen. De verhuurder werkt met tijdelijke contracten die een jaar geldig zijn.
Het is gebruikelijk dat het huurcontract jaarlijks wordt verlengd tot een periode van 2 - 4 jaar. (het pand is al zeker 15 jaar een studentenhuis en vorenstaande methode wordt al die tijd gehanteerd)
Nu is het in mijn geval zo dat de verhuurder mijn contract niet wil verlengen omdat medehuurders (in ieder geval een persoon) gezegd zouden hebben dat zij niet in het pand willen blijven wonen zolang ik er woon. Echter. Ik heb met de personen die dat gezegd hebben een minimaal contact en ik veroorzaak nimmer overlast in de vorm van geluidoverlast of laat anderszins op negatieve wijze blijken dat ik thuis ben.
De medehuurders die geklaagd hebben veroorzaken overlast door op de gang en in gemeenschappelijke ruimtes te roken. Tevens is er sprake van het geregeld veroorzaken van geluidsoverlast. Mijn medehuurders zien de personen in kwestie ook liever gaan dan komen. De personen in kwestie zouden aanvankelijk ook vertrekken, echter heeft 1 persoon besloten om nog een jaar langer te blijven.
Verder betaal ik altijd op tijd de huur en vaste lasten, onderhoud ik mijn eigen kamer en de gemeenschappelijke ruimtes goed (regelmatig schoonmaken e.d.) en is het contact met de overige medehuurders goed.
Kan de verhuurder zomaar stellen dat een tijdelijk contract waarvan in beginsel mag worden aangenomen dat het wordt verlengd als er sprake is van goed huurderschap niet wordt verlengd?
Ik was van plan om op de niet al te lange termijn te vertrekken, maar door deze situatie kom ik in tijdnood met het vinden van andere woonruimte.
Weet iemand raad?
Ik wilde zelf aan de verhuurder voorstellen om na het aflopen van het huidige contract een contract op te stellen waarin staat dat ik actief op zoek moet zijn naar vervangende woonruimte en dat ik het pand uitsluitend dien te verlaten als ik vervangende woonruimte heb en me uiteraard voor de verdere peiode dat ik daar woon netjes dien te gedragen enz.
Alvast bedankt.
Koala |
|
|
|
|
 |
dof
Leeftijd: 39
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UA
Berichten: 188
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 14:15 Onderwerp: |
|
|
| Ondanks dat er sprake is van contract voor bepaalde duur kan de verhuurder je er niet uit zetten. Hij moet gewoon een opzegtermijn van ik dacht 3 maanden hanteren en mag je er alleen uitzetten met een geldige reden, zoals bijvoorbeeld dringend eigen gebruik. Aangezien dat niet aan de orde is, kan je gewoon blijven zitten. |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 14:33 Onderwerp: |
|
|
Hey,
Dank je wel voor het antwoord.
Voor wat betreft de opzegtermijn was de verhuurder op tijd.
Alleen de reden van opzeggen is niet dat de verhuurder de ruimte dringend voor eigen gebruik nodig heeft.
Kan je mij wetsartikelen o.i.d. noemen?
Koala |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 15:43 Onderwerp: |
|
|
Zoek even m.b.v. de zoekfunctie hier op tijdelijk AND huurcontract. In recente topics over dit onderwerp kom je denk ik de nodige en nuttige informatie tegen.
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 16:06 Onderwerp: |
|
|
Als je al 9 maanden in je kamer woont heb je volledige huurbescherming. Een tijdelijk huurcontract is dan niet echt tijdelijk maar loopt door tenzij rechtsgeldig is opgezegd, én die opzegging of door jou schriftelijk is aanvaard, of door een rechter is bevestigd.
Zoek ook met google op 'huurbescherming'. Zie bijv. hier. Wetsartikelen vanaf art 7:271 BW.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 16:33 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | | Ik ben vorig jaar in en studentenhuis gaan wonen. |
Er kan goed sprake zijn van zogenaamde hospita huur. Voor de vaststelling daarvan zijn een aantal zaken van belang. Het moet gaan om huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt (geen eigen toegang, gedeelde voorzieningen) en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Is dat inderdaad het geval dan zijn een aantal van de voor de huurder beschermende bepalingen van het huurrecht de eerste 9 maanden niet van toepassing. Daarbij geldt dat inclusief opzegging, de periode maximaal 1 jaar kan bedragen. Daarna is er van dit beperkte regime geen sprake meer, behoudens een belangrijke -hierna te bespreken- uitzondering. Van belang is dat gedurende de zoeven genoemde periode de gronden waarop opzegging kan plaatsvinden geen gelding hebben: de verhuurder is daar dus niet aan gebonden en kan in principe zonder meer opzeggen. In dit verband is dus niet vereist dat er sprake is van slecht huurdergedrag.
Wel moeten de opzeggingsformaliteiten in acht worden genomen. Ook geldt een opzegtermijn van 3 maanden (art.7:271 lid 5 sub b). Opzegging dient te geschieden binnen de proefperiode van 9 maanden waarmee uiteindelijk in de voorkomende gevallen de huur dus een termijn van 1 jaar kan betreffen. Een en ander blijkt uit artikel 7:232 BW, waarin ook wordt verwezen naar de artikelen welke in geval van hospita huur niet van toepassing zijn.
Echter:
| Quote: | | De verhuurder werkt met tijdelijke contracten die een jaar geldig zijn. |
Opzegging is in dat geval pas mogelijk op moment van verstrijken van de overeengekomen contractsduur (art 7:271 lid 1 BW). De verhuurder zal geen gebruik kunnen maken van de zogenaamde proefperiode van opzegging en kan dus niet zonder meer de huur opzeggen. Maar met betrekking tot dit type huur geldt er echter wel een verhoudingsgewijs voor de verhuurder minder zware opzeggingsgrond. We hebben het dan over art. 7:274 lid 1 sub f BW luidende:
de rechter kan de vordering toewijzen indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.
De bedoeling is dan –thans van belang -, dat er een open belangenafweging plaatsvindt. Niet vereist is dat er sprake is van slecht huurdergedrag, mochten huurder en verhuurder er een onverenigbaar levenspatroon op na houden dan kan dat onder omstandigheden afdoende zijn voor toewijzing van de vordering. Zulks zal ook een belang kennen voor de omgang met andere huurders gezien de gedeelde belangen. Wat precies het resultaat zal zijn van zo’n belangenafweging is vooralsnog moeilijk bepaalbaar. Wel ben ik van mening dat ook jij een aantal belangrijke argumenten aanvoert.
Goed huurdergedrag staat niet aan toewijzing van de vordering in de weg, maar wel kan het in de gegeven omstandigheden een factor van betekenis betreffen. Verder rijst de vraag waarom jij weg zou moeten en niet de andere huurder. Daar komt nog eens bij dat een aantal van de klagende huurders overlast veroorzaken bij de andere huurders en kennelijk niet andersom. Terzijde opgemerkt dat van de verhuurder thans kan worden verlangd dat hij daar tegen optreedt 7:204 BW. Vorenstaande telt naar mijn verwachting wel mee, in zo’n open belangen afweging.
De verhuurder zal dus via de rechter opzegging van de huur moeten afdwingen.
| Quote: | | Kan de verhuurder zomaar stellen dat een tijdelijk contract waarvan in beginsel mag worden aangenomen dat het wordt verlengd als er sprake is van goed huurderschap niet wordt verlengd? |
Nu weet ik niet precies wat er is overeengekomen maar gezien de zoeven genoemde vereenvoudigde opzeggingsgrond, is goed huurderschap niet van doorslaggevende betekenis.
| Quote: | | Ik was van plan om op de niet al te lange termijn te vertrekken, maar door deze situatie kom ik in tijdnood met het vinden van andere woonruimte. |
Wachten tot de rechter wordt ingeschakeld en dan gedegen van repliek dienen (7:272 lid 2 BW). |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 18:03 Onderwerp: |
|
|
Hey,
Hartelijk dank voor de antwoorden.
In de eerste plaats is mij niet schriftelijk mede gedeeld dat mijn huurcontract niet verlengd gaat worden. Dit is mij alleen mondeling kenbaar gemaakt (zonder bijzijn van getuigen). Noch heb ik mondeling meegedeeld akkoord te gaan met de eenzijdige opzegging. Ik heb uitsluitend gezegd al uit te kijken naar andere woonruimte, maar dat nog niet vast staat dat ik deze als mijn huidige contract is verlopen al gevonden heb.
Voorts weet ik niet of er sprake is van hospitahuur. Onder hetzelfde dak als waar het studentenhuis zich bevindt is een bedrijf en een appartement met eigen opgang waar de verhuurder woont gevestigd.
De enige voorzienig van het studentengedeelte waar ook de verhuurder (sporadisch)gebruik van maakt is de wasmachine.
In het contract is nergens terug te vinden dat het om hospitahuur zou gaan.
Even een quote van de passage in het contract betreffende de huurperiode:
| Quote: | | Huurder huurt de kamer per...(datum) tot....(datum). De opzegtermijn is twee maanden, voor 1 juli 2007. Je krijgt daarna het contract voor het volgende hele jaar. (Normaal zijn het jaar contracten van 1 september tot en met 31 augustus) |
Afgezien van bovenstaande quote staat er verder niks in het contract inzake gronden voor opzegging o.i.d.
In hoeverre is het belangrijk dat ik zwart op wit heb staan dat ik na 31 augustus nog woonachtig ben in de woning? Ik betaal immers gewoon huur per bankoverschrijving (afschrift als betalingsbewijs) en sta als de verhuurder mij niet uitschrijft gewoon ingeschreven op mijn huidige woonadres.
Koala |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 18:29 Onderwerp: |
|
|
| koala schreef: | Voorts weet ik niet of er sprake is van hospitahuur. Onder hetzelfde dak als waar het studentenhuis zich bevindt is een bedrijf en een appartement met eigen opgang waar de verhuurder woont gevestigd.
De enige voorzienig van het studentengedeelte waar ook de verhuurder (sporadisch)gebruik van maakt is de wasmachine. |
Als het studentendeel als geheel onafhankelijk is van het deel van de verhuurder, dan denk ik niet dat de uitzondering op de huurbescherming genoemd in lid 3 van art 7:232 BW van toepassing is. Maar in ieder geval ga je die 9 maanden zo te zien wel redden, dus veel maakt het niet uit.
| Quote: | | In hoeverre is het belangrijk dat ik zwart op wit heb staan dat ik na 31 augustus nog woonachtig ben in de woning? Ik betaal immers gewoon huur per bankoverschrijving (afschrift als betalingsbewijs) en sta als de verhuurder mij niet uitschrijft gewoon ingeschreven op mijn huidige woonadres. |
Zolang je niet tekent dat je akkoord gaat met beëindiging, je huur blijft betalen en je ook overigens als een goed huurder gedraagt, kan je niets overkomen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 18:39 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | | Huurder huurt de kamer per...(datum) tot....(datum). De opzegtermijn is twee maanden, voor 1 juli 2007. Je krijgt daarna het contract voor het volgende hele jaar. (Normaal zijn het jaar contracten van 1 september tot en met 31 augustus) |
Hm, hoe moet ik dit nu lezen??? Ben jij er tussentijds gaan wonen ofzo?
En die vermelding van de opzegtermijn vind ik wat vaag. Alsof jij tussentijds niet meer kunt opzeggen als het contract voor het volgende hele jaar (wordt bedoeld: heel 2008? De toevoeging klinkt namelijk een beetje alsof er in dit geval een afwijking van de normale jaarcontracten is) wordt aangegaan.
Ik bedoel: leuk als de verhuurder jou niet kan verwijderen, maar minder leuk als jij door te blijven minimaal een jaar aan de huur vastzit.
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 18:59 Onderwerp: |
|
|
| tikSimone schreef: | | Ik bedoel: leuk als de verhuurder jou niet kan verwijderen, maar minder leuk als jij door te blijven minimaal een jaar aan de huur vastzit. |
Maar dat is ook niet zo. Er kan een periode worden afgesproken waarin niet kan worden opgezegd (dit is de betekenis van een huurovk voor "bepaalde tijd"), dat lijkt hier op een jaar neer te komen. Daarna gelden gewoon de wettelijke opzegtermijnen. Afwijking hiervan bij overeenkomst is niet geldig.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 19:11 Onderwerp: |
|
|
Nu ja, toch wel van belang, nu Koala aangeeft wel op zoek te zijn naar iets anders.....
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 21:03 Onderwerp: |
|
|
Goedenavond,
Hartelijk dank voor de antwoorden.
Als ik het goed begrijp kan ik ook legaal in mijn huidige woonruimte (kamer) blijven wonen nadat de einddatum van het contract is verstreken?
Dus zolang ik huur en vaste lasten zoals in beginsel in de tijdelijke huurovereenkomst is overeen gekomen betaal is er niks aan de hand?
Ik kan niet zonder meer uitgeschreven worden als de einddatum van het contract is verstreken en ik geen ander huurcontract heb?
Ik vind het zinnetje wat ik quotte uit het contract ook wat vaag.
Koala
Laatst aangepast door koala op ma 30 apr 2007 21:31, in totaal 1 keer bewerkt |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 21:22 Onderwerp: |
|
|
Maar je beseft ook dat e.e.a. tot gevolg kan hebben dat je een vol jaar aan de huur vast zit?
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 21:29 Onderwerp: |
|
|
Hey,
Ja, dat besef ik. Maar ik lees uit de reacties dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, stilzwijgend een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt als er niet volgens de wettelijke procedure met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn wordt opgezegd?
Ik woon ter informatie langer dan 9 maanden in de kamer.
Koala |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 21:52 Onderwerp: |
|
|
| tikSimone schreef: | | Maar je beseft ook dat e.e.a. tot gevolg kan hebben dat je een vol jaar aan de huur vast zit? |
Dat is dus rechtens niet het geval:
| bona fides schreef: | | Maar dat is ook niet zo. Er kan een periode worden afgesproken waarin niet kan worden opgezegd (dit is de betekenis van een huurovk voor "bepaalde tijd"), dat lijkt hier op een jaar neer te komen. Daarna gelden gewoon de wettelijke opzegtermijnen. Afwijking hiervan bij overeenkomst is niet geldig. |
Het eerste jaar zit je vast. Daarna geldt een opzegtermijn van 1 maand (aangenomen dat de huur maandelijks wordt betaald).
| koala schreef: | | Maar ik lees uit de reacties dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, stilzwijgend een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt als er niet volgens de wettelijke procedure met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn wordt opgezegd? |
Klopt, en dat opzeggen is aan strikte regels gebonden. In het bijzonder moet de eigenaar naar de rechter, en kan de rechter de vordering slechts toewijzen op grond van één van de gronden genoemd in art 7:274 BW.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Laatst aangepast door bona fides op ma 30 apr 2007 21:55, in totaal 1 keer bewerkt |
|
|
|
|
|
|
|
