|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Rechtshulp |
Geplaatst: zo 10 dec 2006 12:15—
|
Door de aanleg van de RandstadRail zijn de straten rondom het winkelcentrum waar ik zit opengebroken en heb ik véél minder klanten (minder klanten = omzetverlies).
Om in aanmerking te kunnen komen voor een tegemoetkoming van de gemeente bestaan er mogelijkheden als nadeelcompensatie- en/of een planschade regeling. Máár, dan moeten er omzetcijfers van de afgelopen jaren komen... daar kan ik niet aan voldoen! Want ik zit nog maar nèt ruim 1 jaar op deze locatie. Ik was nog in de 'opbouwfase' met de winkel, toen de wegen opengebroken werden. De omzet, die juist langzaam maar zeker ergens op begon te lijken, kreeg hierdoor een zeer gevoelige knauw...! Intussen zijn de problemen met de RR gigantisch en het kan nog wel máánden duren alvorens de wegen weer opengesteld worden voor al het verkeer. Helaas moet ik vaststellen dat mijn winkeltje dit niet gaat overleven! Ik kan mij toch nauwelijks voorstellen dat ik zomaar lijdzaam moet toezien dat ik kapot ga aan die RR-aanleg. Alleen en simpelweg omdat ik -toen de opbrekingen begonnen- nog nèt geen 12 maanden daarvoor met de winkel begonnen was, toch?! Heeft iemand enig idee wat ik zou kunnen doen om de schade -op welke wijze dan ook- te verhalen op de gemeente? |
Geplaatst: zo 10 dec 2006 12:21—
|
Heb je destijds geen business plan moeten maken? Je zou dan de resultaten tot nu toe naast dat plan kunnen leggen (in hoeverre ben je "op schema") om hard te maken welke schade je lijdt en denkt te gaan lijden.
Iets anders: waren jou die plannen niet bekend toen je startte? |
Geplaatst: zo 10 dec 2006 14:19—
|
Zoals tikSimone op 't laatst al opmerkt: als jij daar pas een jaar geleden bent begonnen, moet je geweten hebben dat er werkzaamheden zouden komen ?
Wanneer dat het geval is, dan ben ik bang dat je helemaal geen recht op vergoeding van schade, want dan heb je er bewust voor gekozen om in die bouwput te gaan zitten. |
Geplaatst: zo 10 dec 2006 15:01—
|
Hartelijk dank voor uw snelle reacties.
Bij mij was niets bekend over dit soort plannen bij de aanvang van de huur. Ik heb wel bij de verhuurder (uiteraard) informatie gekregen over de plannen die ze hadden met het winkelcentrum. Helaas werd hierbij geen melding gemaakt van het feit dat de wegen langdurig opgebroken zouden worden. Ik heb ook geen flauw idee of zo'n verhuurder eigenlijk verplicht is om dat aan een potentiële huurder te vertellen. Waar het nu echter voornamelijk om gaat is het volgende: Het plan was(!) dat de wegen rond 10 december weer toegankelijk zouden zijn voor alle verkeer. Dat zal echter niet gebeuren, door alle technische problemen die men nu heeft met de RandstadRail gaat het allemaal véél langer duren. Dit is niet voor mij alleen misschien dé doodsklap voor mijn winkel, er zijn meer winkeliers die hierdoor stevig in de problemen komen. Als ik nu mijn omzet van de laatste 3 1/2 maand vergelijk met dezelfde periode vorig jaar, is er flink wat minder omzet geweest. Het ellendige is dat de vertraging nu ook precies in de maand december valt. De kerstverkoop geeft normaal gesproken de beste omzet van het jaar en... 5 december viel ook al in verbouwperiode! Veronderstel dat er op de één of andere manier tòch 'n soort van compensatie aan de winkeliers van het winkelcentrum zou worden gegeven, zou ik dan -ondanks mijn korte vestiging alhier- ook nog ergens voor in aanmerking komen? |
Geplaatst: zo 10 dec 2006 15:33—
|
In het kader van het gelijkheidsbeginsel zou ik zeggen van wel. Waarom niet? Het is voor jou alleen wat lastiger omzetverlies hard te maken over meerdere jaren, maar goed, dat hoeft toekenning van een vergoeding m.i. niet in de weg te staan.
Dat van de technische problemen is een beetje een lastige. Men zou zich daar kunnen beroepen op overmacht. Dus tja, daar moet je de feiten voor kennen. Ben je aangesloten bij een winkeliersvereniging? In dat geval lijkt het me het handigst dat er collectief actie wordt ondernomen. |
Geplaatst: zo 10 dec 2006 17:35—
|
Ik denk dat StevenK wel een goed punt heeft. Het verschil met de winkeliers die daar al langere tijd zaten is dat jij daar "bewust" bent gaan zitten terwijl je had behoren te weten dat de weg daar door de randstadrail lange tijd opgebroken zou zijn. Ik denk zeker dat hier sprake was van een onderzoeksplicht. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel gaat m.i. om die reden niet op. Wat dit betreft zie ik geen verschil met planschade.
Het ligt anders ten aanzien van de recente problemen met de randstadrail. Daar had je geen rekening mee hoeven te houden. Als andere winkeliers hiervoor vergoed worden, zie ik niet in waarom jij daar ook geen recht op zou hebben. Dat je geen cijfers kunt laten zien lijkt me van minder belang. Dat mag in ieder geval niet de reden zijn dat je niets krijgt. Het is vast mogelijk om tot een redelijke schatting te komen, bijvoorbeeld op basis van de cijfers van de andere winkeliers. (Als iedereen zeg 30% van de omzet misloopt, lijkt het me redelijk om te stellen dat jij ook 30% van de omzet misloopt.) Als het ontbreken van cijfers voor de gemeente het enige argument zou zijn om je niet te vergoeden, kun je dat m.i. bij de rechter wel aanvechten. |
Geplaatst: zo 10 dec 2006 17:42—
De winkeliersvereniging is nog maar pas opnieuw opgestart. Het vorige bestuur had er een puinhoop van gemaakt. Dus hebben we nu wèl mensen met goede bedoelingen, maar met weinig ervaring. Het valt nog niet mee om vrijwilligers te vinden die in de winkeliersvereniging gaan zitten. Dus roept dat een andere vraag op: Hoe zou de winkeliersvereniging het aan kunnen pakken, waar en/of waarmee zouden ze kunnen beginnen? |
Geplaatst: zo 10 dec 2006 19:52—
|
Dat je het niet wist is vervelend, maar doet zoals Bona al opmerkt niet echt ter zake. Je had het behoren te weten, want enig onderzoek naar het bestemmingsplan mag wel verwacht worden als je ergens een winkel wilt beginnen.
Ik vraag me echter af of dat in de weg moet staan aan nadeelcompensatie. Wellicht is het een argument om minder compensatie te bieden dan aan winkeliers die er al jaren zitten. Zeker gezien de problemen die er nu zijn ontstaan. Ik kan me namelijk voorstellen dat een beginnend winkelier de eerste paar maanden slecht draaien op de koop toeneemt, wanneer er daarna een gunstige ligging in het vooruitzicht staat. Ik zou er dus zeker niet van uitgaan dat alle kansen op compensatie verkeken zijn! De winkeliersvereniging zou namens jullie allen een vordering tot schadevergoeding in kunnen stellen, of een schadebesluit aanvragen bij de gemeente. De één is de privaatrechtelijke weg, de ander de bestuursrechtelijke. Ik zou je sowieso aanraden een advocaat in te schakelen, omdat dit nogal taaie stof is en de uitkomst ook nog eens zeer afhankelijk is van jullie specifieke omstandigheden. Wellicht is het een optie om gezamenlijk, via de winkeliersvereniging, juridische bijstand in te schakelen. Succes in ieder geval, ik hoop van harte dat het nog wat wordt met je winkeltje! Dat stomme gezeur met bouwplannen die altijd weer uitlopen en fout gaan levert altijd weer zoveel problemen op. 
|
Geplaatst: di 12 dec 2006 1:37—
|
Het is helaas totaal onmogelijk om van tevoren in te schatten hoe groot het omzetverlies onder dergelijke omstandigheden zal worden. Winkeliers die al jarenlang in het winkelcentrum zitten hebben allang een vaste klantenkring opgebouwd, dus hoogstwaarschijnlijk zullen die vaste klanten er toe bijdragen dat het verlies aan omzet iets minder is dan bij mij.
Ik zat op het moment dat de wegen opgebroken werden nog geen jaar in het pand. De eerste anderhalve maand van de openbrekingen kon ik dus ook nog niet vergelijken met de omzet in dezelfde periode van het jaar daarvoor. Inmiddels heb ik vergelijkingsmateriaal voor de maanden oktober en november. In oktober had ik 48% minder omzet dan het jaar daarvoor en in november 45% minder. Volgens mij heb ik verhoudingsgewijs meer omzetverlies dan winkeliers die al járen een vast klantenbestand hebben kunnen opbouwen. Niet dat ik verwacht dat daar gelijk een gewèldige tegemoetkoming  van de gemeente tegenover zal komen te staan.
Maar het lijkt mij toch ook niet dat ik -als starter in dit winkelcentrum- bij voorbaat al minder rechten zou hebben dan andere winkeliers. |
Geplaatst: di 12 dec 2006 1:50—
Voor zover je het vorig jaar al aan had kunnen zien komen wel. Dat neemt niet weg dat je wel moet proberen een tegemoetkoming te krijgen. Je kunt beginnen met de gemeente aanschrijven om volledige vergoeding van die misgelopen omzet te vragen. |
Geplaatst: di 12 dec 2006 2:20—
|
Da's nog eens een snelle reactie op dit late uur, bona fides, mijn dank.
Maar zèlfs als ik tevoren had geweten dat de wegen langdurig opengebroken zouden worden -en ik had desondanks het risico genomen om mij hier te vestigen- had ik toch niet op voorhand kùnnen inschatten hoe groot het effect zou zijn op de omzet, toch?! |
Geplaatst: di 12 dec 2006 2:48—
|
Misschien niet, maar zou dat, afgezien van de recente problemen rond de randstadrail, voor aansprakelijkheid van de gemeente zorgen? Wanneer je een onderneming begint weet je nooit hoe goed deze zal lopen. Je kunt alleen een inschatting maken op basis van de beschikbare gegevens, en dit was een beschikbaar gegeven. Er is een duidelijk verschil met de winkeliers die zijn begonnen voordat de plannen rond de randstadrail bekend werden.
Dit verschil wordt in de rechtspraak ook gemaakt, bijvoorbeeld met betrekking tot art 49 WRO (planschade door wijziging van het bestemmingsplan). Ik weet niet of het hier om een art 49 WRO zaak gaat, maar de redenering is algemeen toepasbaar. Maar niets belet je om het gewoon te proberen. Wanneer de gemeente je aanvraag afwijst kun je op basis van de gegeven motivering bepalen of het zinvol is het hogerop te zoeken. |
Geplaatst: di 12 dec 2006 10:02—
Helaas is het niet mogelijk om "zomaar" een aanvraag in te dienen om in aanmerking te komen voor een compensatie wegens geleden planschade. Zo'n aanvraag alléén kost al tussen de 100 en 500 euro, dat kan ik (maar ook meerdere andere winkeliers) helemaal niet missen in deze tijd met sterk dalende inkomsten. Als ik geen kans maak op enig soort vergoeding ben ik ook dàt geld kwijt... |
Geplaatst: di 12 dec 2006 14:03—
|
Aha, dát wist ik niet...
Tja, garantie geven dat je juist wel of juist niet recht hebt op vergoeding kan ik natuurlijk niet. Ik vind het vreemd dat een gemeente een drempel kan opwerpen voor het claimen van schade die de gemeente zelf aanricht. Volgens dit bericht mocht het van de Hoge Raad ook niet, maar ik zie dat intussen de wet is gewijzigd (max 500 euro is toegestaan). |
Geplaatst: di 12 dec 2006 17:05—
|
Waar staat dat dan? (dat van die 500 euro max)
Als de winkeliersvereniging nou gemachtigd wordt door de winkeliers en 1 totaalclaim indient, zou dat niet kunnen? Het scheelt in elk geval veel geld. Als dat toegewezen wordt, dan kunnen ze naar rato (met behulp van een eigen lijstje of een lijstje dat bij de claim gevoegd is) verdelen, toch? *probeert even creatief mee te denken met de kleine middenstander* |
|
Rechtenforum.nl -> Rechtshulp
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl