Successierecht en de tip van de notaris

[TP]

Maakt niets uit. Ze kunnen dat opvragen. Blijkbaar hebben ze t nodig om de waarde te bepalen. Ik heb daar zo mijn vraagtekens bij maar ik ben geen taxateur.


Theo

[Tilda]

[Tilda]

Het taxatierapport is inmiddels binnen, de waarde is op ca. 20% minder dan de vastgestelde WOZ waarde getaxeerd .

De makelaar was trouwens wel op de hoogte van de WOZ waarde maar hij gaf aan dat die in vrijwel alle gevallen ver boven de huidige economische waarde ligt.

Blijkbaar is de makelaar toch redelijk afhankelijk en laat zich niet al te veel leiden door de waarde die de gemeente hanteert.
_________________
Dubio ergo sum

[Tilda]

Ik wilde jullie nog even de huidige stand van zaken laten weten. Begin december 2010 heb ik bezwaar gemaakt tegen de WOZ waarde als erfgenaam. Een kopie van het taxatierapport bijgevoegd.

Afgelopen vrijdag bericht ontvangen van de gemeente: de waarde is met 18.000 naar beneden bijgesteld m.i.v. peildatum 1-1-2009. Nog steeds ruim 4.000 hoger dan de waarde volgens taxatie maar het scheelt toch wel flink wat. Het loont in ieder geval om bezwaar te maken als de WOZ werkelijk te hoog is.

Inmiddels heb ik de erfbelasting al voldaan. Aangezien de waarde met terugwerkende kracht naar beneden is bijgesteld, heb ik dus teveel erfbelasting betaald. Heeft iemand enig idee hoe ik dit terug kan vorderen?
_________________
Dubio ergo sum

[Ronald78]

Hoe lang geleden heb je de aanslag gehad? Binnen 6 weken kun je bezwaar maken, daarna kun je om ambtshalve vermindering verzoeken. Dat werkt overigens hetzelfde, namelijk je stuurt een briefje naar de belastingdienst (adres staat op de aanslag) waarin je aangeeft wat er is gebeurt en dat je graag wilt dat de aanslag naar beneden wordt bijgesteld. Doe er een kopie van de aanslag en de uitspraak op bezwaar van de gemeente bij en een opstelling van het vererfde vermogen (bijvoorbeeld door de aangifte opnieuw op te stellen, met het nieuwe bedrag voor de woning). Dan ben je er wel ongeveer.

Het verschil tussen een bezwaarschrift en een verzoek om ambtshalve vermindering is dat je bij de eerste naar de rechter kunt als je het niet met de uitkomst eens bent en bij de laatste niet.
_________________
Ik weet niet zoveel van rechten. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend.

[TP]

De uitspraak van de gemeente heeft ook conseqeuntie voor de hoogte van het forfait eigen woning in de aangifte inkomstenbelasting voor de jaren waarin dit is gehanteerd en voor de hoogte van de erenis. Ook al zijn bezwaartermijnen verlopen dien gerust per belasting een verzoek per belasting in de bij de belastingdienst. Bij het verzoek voeg je de uitspraak van de gemeente. Een dergelijk verzoek moet de belastingdienst honoreren.

succes

Theo

[Tilda]

Dank Ronald en Theo voor jullie reacties en tips. De aanslag heb ik afgelopen vrijdag ontvangen maar hij is gedateerd 15 februari, vandaag dus. De belastingdienst loopt vaak een weekje vóór als het om de datum op de aanslag gaat.
De erfbelasting is inmiddels al overgemaakt dus ik zal in een later stadium een verzoek tot vermindering bij de belastingdienst in moeten dienen. Ik heb dit in het verleden (eigen bedrijf) al eens vaker gedaan toen ik door een rekenfout teveel belasting had betaald en het is mijn ervaring dat de belastingdienst hier heel coulant mee omgaat.

De uitspraak van de gemeente tot herwaardering en daardoor verlaging van de WOZ-waarde is trouwens een ‘concept uitspraak’. Ik word nog in de gelegenheid gesteld om gehoord te worden en ik wil hier graag gebruik van maken. Reden hiervoor is dat in de uitspraak ter onderbouwing een, onlangs verkochte, vergelijkbare woning word aangevoerd met vrijwel dezelfde inhoud aan kubieke meters. Deze woning heeft echter twee slaapkamers waar de mijne er slechts één heeft. Bovendien bevind de woning waarmee vergeleken wordt zich in het centrum van de stad terwijl ik in een buitendorp woon waar de gemiddelde huizenprijzen iets lager zijn.
Ik vind het dus niet een eerlijke vergelijking en wil dat graag mondeling toelichten. Mogelijk kan de WOZ-waarde nog een paar duizend euro lager worden vastgesteld, zodat we vlak bij de taxatiewaarde van de makelaar uitkomen: niet geschoten is altijd mis.

Je hebt helemaal gelijk Theo, ook bij de aangifte inkomstenbelasting heb ik hier nog jarenlang profijt van. Daarnaast natuurlijk voor alle jaarlijks terugkerende gemeentelijke heffingen en in dit specifieke geval ook nog eens het erfrecht. Bij een verlaging van € 20.000 van de WOZ waarde betaal je bij die 10% erfbelasting dus € 2.000 minder en daar doe ik liever iets leukers voor.

Hoe zo’n hoorzitting precies verloopt weet ik niet, ook is niet vermeld wanneer deze is. Ik laat hier in elk geval nog even weten hoe het is afgelopen.
_________________
Dubio ergo sum

[TP]

Zodra de uitspraak WOZ definitief is kun je richting belastingdienst verder handelen.

In mijn ogen heeft de gemeente verkeerde referentiepanden gebruikt, maar mijn ervaring is dat ze dit in elke fase van het proces van bezwaar aanpassen. als het hun uitkomt.

Wat betreft hoorzitting het volgende. Het heet niet voor niets hoorzitting, je mag je zegje doen en krijgt eventueel nog vragen, een uitspraak hoeft dan niet gelijk te volgen. Als je met de uitkomst van je bezwaar het niet eens bent en het is zinvol ga dan professionele hulp zoeken en ga in beroep bij de rechtbank.
Professionele hulp kun je krijgen van een taxateur die als hij ziet dat er kans is een taxatie maakt en de verder gaat, de kosten komen dan voor rekening van de gemeente (soort no cure no pay). Ik ken taxateurs die dit voor jou verzorgen zonder dat het jou iets gaat kosten.
Vaak schikt de gemeente al voordat er een rechtzitting komt.

Theo

[Ronald78]

[Tilda]

Wederom dank allebeide voor de tips en suggesties, ik zal ze zeker ter harte nemen. Het referentiepand heeft een slaapkamer meer en is bovendien qua inhoud ca. 30 kubieke meter groter dan de mijne (zie aanvulling hieronder). Het woonoppervlak is trouwens wel even groot.
Het ironische is dat mijn taxateur in het rapport exact diezelfde woning als een van de drie referentiewoningen heeft genomen maar omdat die van mij kleiner is en een slaapkamer minder heeft daarom juist lager heeft gewaardeerd. Wat mij ook logisch en redelijk lijkt.
De gemeente heeft trouwens nooit een kopie van het taxatierapport ontvangen, dus dat beide partijen exact hetzelfde referentiepand aanhalen moet toeval zijn.

Daar komt nog eens bij dat de gemeente de garagebox apart op waarde schat en aan een aantal, onlangs verkochte, vergelijkbare garageboxen refereert. Maar volgens de splitsingsakte is mijn garagebox een deel van het appartementsrecht. Ik kan de garagebox dus nooit los verkopen, het is een integraal onderdeel van het appartementsrecht.
Het lijkt mij dat de waarde die de gemeente apart aan de garagebox toedeelt dus veel te hoog is. Hoe denken jullie daarover?

Ik vind de taxatie van mijn makelaar heel nauwkeurig en als ik ze vergelijk met de woning die in de ‘grieven en bevindingen’ wordt genoemd. De gemeente schat de waarde nog maar € 6.500,- hoger in, dus niet heel erg veel. Maar m.i. nog steeds teveel.

Het gaat eigenlijk ook een beetje om het principe: waarom zou een ambtenaar op het gemeentehuis, die het appartement nog nooit gezien heeft, met een beetje natte vingerwerk de waarde beter in kunnen schatten dan een gekwalificeerde taxateur die de woning grondig heeft bekeken en op basis van vergelijkbare woningen de onlangs zijn verkocht de waarde heeft vastgesteld? Als ik het taxatierapport doorblader heeft de taxateur z’n werk heel grondig en zorgvuldig gedaan en hij is zeker niet over één nacht ijs gegaan, het is een rapport van 51 pagina’s en ik heb er 4 weken op moeten wachten.
Dat is toch een vreemde gang van zaken eigenlijk?

Aanvulling: In de zgn. 'grieven en bevindingen' geeft de gemeente aan dat de referentiewoning 220 m3 inhoud heeft en daarmee dus vergelijkbaar is aan de mijne. Volgens de taxateur die dezelfde woning in zijn rapport aanhaalt heeft die woning echter een inhoud van 250 m3. Op internet kon ik nog een PDF van een oude folder vinden waarin verkopende makelaar ook aangeeft dat de woning een inhoud heeft van 250 m3. Dat is vreemd, waar haalt de gemeente haar informatie vandaan?

Het kan een onschuldige vergissing zijn maar ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat de gemeente hier wat met getallen sjoemelt om de waarde toch nog iets omhoog te kunnen krikken. Laten we er maar vanuit gaan dat het een vergissing is.
_________________
Dubio ergo sum

[TP]

Beste Tilda,

Ik ken de werkwijze van jouw gemeente en taxateur niet. Ik heb zelf in de keuken van de WOZ-afdeling van mijn (middelgrote) gemeente mogen kijken en weet ongeveer hoe ze werken. Grotendeels is dit deskwerk aan de hand van luchtopnamen en referentiepanden. Bij een bezwaarprocedure komt een ambtenaar het pand beoordelen. Deze ambtenaar heeft een opleiding als taxateur. Maar het blijft dat hij zijn eigen vlees controleert. Zelf heb ik tot aan de rechtbank moeten gaan en de wethouder via via moeten bewerken alvorens ik een echt onafhankelijke taxatie kreeg waar ik mee kan leven. Dit jaar ga ik weer via een extern bureau kijken of bezwaar mogelijk is.
Ik weet het niet zeker maar ik meen dat externe taxateurs inzage hebben stukken van de gemeente. Dus of het toeval is dat een referentiepand in die taxatie is meegenomen weet ik niet. Overigens heb ik nog nooit een taxatierapport van 51 kantjes gezien maar misschien kan dat wel indruk maken.

Ik ben benieuwd naar het verdere verloop.

[Ronald78]

[Tilda]

Even kort: ik kreeg eergisteren bericht dat de hoorzitting morgenochtend is. Het gaat wel heel snel ineens. Vanavond wat dingen op papier gezet die ik wil noemen en alle relevante stukken verzameld. Het taxatierapport ga ik nu ook overleggen, dit bestaat trouwens voor een groot deel uit; informatie kadaster, kopie aanbiedingsverplichting, relevante restricties vermeld in het koopcontract e.d. dus dan zit je al gauw op 51 pagina's. De taxateur heeft in ieder geval alles in het werk gesteld om z'n waardebepaling te onderbouwen.

Dank voor alle tips en suggesties. Ik zal hier nog even laten weten hoe het is afgelopen.
_________________
Dubio ergo sum

[Tilda]

Zojuist de hoorzitting gehad, tegenover mij zaten de taxateur WOZ van de gemeente en het hoofd Financiën. Het was een vrij gemoedelijk gesprek met een kop koffie erbij, op zich heel prettig.

Mijn argumenten betreffende de kleinere inhoud van de woning en dat het slechts één slaapkamer had in vergelijking met de twee van het referentiepand werden aangehoord maar niet weerlegd.
Het argument dat mijn VVE bijdrage ruim 50% hoger lag dan het referentiepand vonden ze geen goed argument omdat de diensten die daarvoor verricht werden ook meer konden zijn.
Ook het argument dat de garagebox nooit los verkocht mocht worden (ik heb de betreffende passage in de akte van splitsing laten zien) vonden ze geen redelijk argument, de gemeente hoefde bij het bepalen van de WOZ geen rekening te houden met kettingbedingen en dergelijke.
Het feit dat de taxatie was uitgevoerd om de waarde te bepalen zodat één van de twee kinderen het appartement kon overnemen en dat de taxateur daarom niet partijdigheid kon worden verweten werd ook niet tegengesproken. Wel werd aangevoerd dat de taxatie medio 2010 had plaatsgevonden en de gemiddelde waarde in de gemeente sinds peildatum 1 januari 2009 wel met 2,5% was gedaald. Ik gaf aan dat de WOZ waarde in dat geval, in vergelijking met de taxatie, nog steeds ruim € 2.000,- te hoog zou zijn.
Ook heb ik aangegeven dat we morgen bij de notaris de akte van verdeling gaan ondertekenen waarin ik de nieuwe eigenaar word van het appartement. En dat men dus kan stellen dat het laatste bedrag waarvoor het appartement van de hand is gedaan, die is van het bedrag in het taxatierapport.
Ook heb ik nog even gewezen op de aanbiedingverplichting in de koopakte (betreffende passage getoond) en dat dit mogelijk van negatieve invloed kan zijn op de waarde van het appartement.

Na afloop heb ik hen een kopie van mijn aantekeningen met argumenten overhandigd, een kopie van het taxatierapport en een kopie van de folder van de verkopende makelaar met details van het referentiepand. Ik werd gecomplimenteerd voor mijn goede uitleg en onderbouwing en dat ik alle relevante stukken had meegenomen, zelden was iemand zo goed voorbereid bij een zitting verschenen. Werd ik hier gepaaid?
Er werd alvast aangeven dat de nieuwe WOZ beschikking 2011, nog niet ontvangen, ruim beneden de taxatiewaarde zal liggen (bijna 10% lager) en op zich is dat goed nieuws.
Na afloop nog wat informeel gekeuveld. Het blijkt dat van alle jaarlijkse WOZ beschikkingen, ruim 20.000 aanslagen in deze relatief kleine gemeente van ca. 55.000 inwoners, gemiddeld slechts 1,5% (ca. 250 - 350 gevallen) bezwaar aantekenden. Ongeveer de helft hiervan kregen een lagere herwaardering, de rest werd afgewezen. Per jaar werd er slechts tussen de 15 en 20 maal gebruik gemaakt van de mondelinge hoorzitting. Dat vind ik wel verbazend weinig, temeer omdat het eigen woning bezit hier rond de 60% ligt en dus hoger dan het landelijk gemiddelde. Wanneer er na bezwaar een lagere waarde werd vastgesteld werd er in principe nooit meer gebruik gemaakt van de mogelijkheid om gehoord te worden, blijkbaar ben ik een uitzondering en legt men zich over het algemeen neer bij de nieuwe beschikking.

Op zich heb ik er wel een goed gevoel over omdat een aantal argumenten niet werden weerlegd en de kans lijkt me zeker aanwezig dat de definitieve beschikking mogelijk toch nog iets lager zal worden bijgesteld. Ik zal deze definitieve beschikking vóór eind maart aanstaande ontvangen. Het resultaat daarvan laat ik hier ook nog even weten.

In ieder geval loont het dus zeker de moeite om bezwaar aan te tekenen. Ik hoor hier veel mensen klagen over de hoge WOZ waarde en de gemeentelijke lasten maar in de praktijk nemen dus maar heel weinig mensen de moeite om ook daadwerkelijk iets te ondernemen. Met een paar uurtjes voorbereiding, en jullie handige tips op dit forum, kan het je toch aardig wat geld besparen.
_________________
Dubio ergo sum