|
|
| Auteur |
Bericht |
Sovereign
Leeftijd: 49
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 667
|
 Geplaatst: di 12 sep 2006 10:01 Onderwerp: |
   |
|
| Michèle schreef: | 
Als een stelletje creatievelingen zomaar een gehuurd pand gaan verbouwen, zouden ze er dan ook uit gezet mogen worden vanwege toegebrachte schade?
Ik vind het ook een vreemde redenering. Door het staken van de hennepteelt en het terugbrengen in oude staat van het pand zou de schade hersteld moeten zijn. Waarom rechtvaardigt hennepteelt onmiddellijke uitzetting? |
Omdat de (zeer ernstige) tekortkoming over de periode ervoor - strijd met de overeengekomen bestemming, geen goed huurderschap, etc. - niet meer weg te nemen is. Vergelijk zulks met het feit dat een huurder vele maanden zijn huur niet betaalt, maar dat vlak voor de zitting wel doet. Dan is ook niet de oude situatie "hersteld", immers toont de huurder over die maanden slecht betalingsgedrag en in de praktijk zal dit snel tot een ontbindingsvonnis kunnen leiden.
Dit is allemaal standaard huur- en verbintenissenrecht. 
Laatst aangepast door Sovereign op di 12 sep 2006 10:06, in totaal 2 keer bewerkt |
|
|
|
|
 |
Sovereign
Leeftijd: 49
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 667
|
| Geplaatst: di 12 sep 2006 10:03 Onderwerp: |
|
|
| Kevin schreef: |
Ook hoe de woningstichting aan de info komt vraag ik me af. De woningstichting mag om privacy redenen niet zomaar gegevens van derde gebruiken om vervolgens daarop actie te voeren tegen huuurder. |
Gaan je vragen over een echte of een fictieve casus? Indien het gaat om een echte zaak, zoek dan z.s.m. een advocaat want zelf knutselen met een vonnis zonder juridische kennis lijkt mij niet aan te raden. |
|
|
|
|
|
Kevin
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UM
Berichten: 131
|
| Geplaatst: di 12 sep 2006 11:25 Onderwerp: |
|
|
| Sovereign schreef: | | Kevin schreef: |
Ook hoe de woningstichting aan de info komt vraag ik me af. De woningstichting mag om privacy redenen niet zomaar gegevens van derde gebruiken om vervolgens daarop actie te voeren tegen huuurder. |
Gaan je vragen over een echte of een fictieve casus? Indien het gaat om een echte zaak, zoek dan z.s.m. een advocaat want zelf knutselen met een vonnis zonder juridische kennis lijkt mij niet aan te raden. |
Tuurlijk gaat het om een fictieve casus!
Daarnaast begrijp ik jou redeneringen wel, en zo zal het wel in de praktijk er aan toe gaan. Maar het is zo dat ook al is het een huurovereenkomst het gaat gewoon over wanprestatie, en dan kom ik toch weer terug bij mijn verzuim vraag. Waar in de wet staat dat bij 'ernstige tekortkomingen' verzuim achterwege mag worden gelaten? Ik bedoel wanneer nakoming absoluut niet meer mogelijk is dan gaan we meteen over naar verzuim.
Alle real world cases die ik bestudeerd heb zie ik dat de huurder eerst 14 dagen de tijd krijgt om zelf de sleutel op te sturen en de huur vrijwillig op te zeggen (misschien kan ik dit wel zien als een schriftelijke aanmaning waarmee verzuim intreed). Vervolgens begint een woningstichting een procedure voor het ontbinden van de huurovereenkomst wegens wanprestatie, en ze gooien het erop dat huurder zich als een slecht huurder heeft gedragen met meestal argumenten over assimilatie lampen en het illegaal tappen van energie dat brandgevaar kan opleveren. Soms leggen ze het af soms worden ze ingelijk gesteld. Hangt allemaal af hoe ze hun feiten formuleren. Ze kunnen in elk geval meestal niet bewijsen dat er illegaal stroom wordt afgetapt want ze mogen geen stukken van de energieleverancier gebruiken tegen de huurder, tevens mogen ze ook geen vonnis van een strafrechter gebruiken, dus het gaat altijd om de aannemelijkheid dat huurder hennepgeteelt heeft. |
|
|
|
|
|
Sovereign
Leeftijd: 49
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 667
|
| Geplaatst: di 12 sep 2006 11:58 Onderwerp: |
|
|
| Kevin schreef: |
Tuurlijk gaat het om een fictieve casus!
Daarnaast begrijp ik jou redeneringen wel, en zo zal het wel in de praktijk er aan toe gaan. |
Dit is gewoon rechtstreeks de wet toepassen.
| Quote: | | Maar het is zo dat ook al is het een huurovereenkomst het gaat gewoon over wanprestatie, en dan kom ik toch weer terug bij mijn verzuim vraag. Waar in de wet staat dat bij 'ernstige tekortkomingen' verzuim achterwege mag worden gelaten? Ik bedoel wanneer nakoming absoluut niet meer mogelijk is dan gaan we meteen over naar verzuim. |
Ik heb het antwoord op deze vraag al gegeven. Verzuim is niet (altijd) nodig. Dat heeft trouwens niets met de vraag te maken of een tekortkoming "ernstig" is.
| Quote: | | Ze kunnen in elk geval meestal niet bewijsen dat er illegaal stroom wordt afgetapt want ze mogen geen stukken van de energieleverancier gebruiken tegen de huurder, tevens mogen ze ook geen vonnis van een strafrechter gebruiken, dus het gaat altijd om de aannemelijkheid dat huurder hennepgeteelt heeft. |
Op welke grond zou dat niet mogen? Als de verhuurder die stukken in bezit heeft zie ik geen enkele grond om die niet te gebruiken. |
|
|
|
|
|
Kevin
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UM
Berichten: 131
|
| Geplaatst: wo 13 sep 2006 21:30 Onderwerp: |
|
|
als ik de woningstichting zou vertegenwoordigen zou dit dan een realistische tekst zijn? Alle aanwijzingen zijn welkomen
###############################################
Geachte Mevrouw ******,
Hiermee delen wij U mede dat wij per 25 september 2006 de huurovereenkomst voor woonruimte op de Rembrantstraat 14 in Eindbrug opzeggen.
U bent ernstig tekortgeschoten in de naleving van de bepalingen in de huurovereenkomst. Het is U namelijk niet toegestaan hennep te kweken in de gehuurde woning.
Wij verzoeken U het pand zo snel mogelijk te verlaten, en de sleutel van de woning voor de hierboven vermelde datum bij ons in te leveren.
Mocht U na de eerder genoemde datum van 25 september a.s. nog in het betreffende pand verblijven zullen wij de kantonrechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden. Vervolgens zullen wij dan overgaan tot ontruiming van het pand.
Hoogachtend,
Dhr. ********
Medewerker afdeling Juridisch Zaken |
|
|
|
|
|
Marco S
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 243
|
| Geplaatst: do 14 sep 2006 11:38 Onderwerp: |
|
|
De huurrechtbepalingen staan in boek 7, art 201 en verder. Overigens heb ik een hele mooie presentatie van een advocaat over hennepkweek in huurwoningen. Indien je wilt, kan ik er voor zorgen dat je hem krijgt.
_________________
Waarvan akte! |
|
|
|
|
|
Kevin
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UM
Berichten: 131
|
| Geplaatst: do 14 sep 2006 14:23 Onderwerp: |
|
|
| Marco S schreef: | | De huurrechtbepalingen staan in boek 7, art 201 en verder. Overigens heb ik een hele mooie presentatie van een advocaat over hennepkweek in huurwoningen. Indien je wilt, kan ik er voor zorgen dat je hem krijgt. |
Graag Marco, ik wil graag die presentatie eens bekijken, ik ben er echt benieuwd naar.
Trouwens voor jou en iedereen, kan die huurovereenkomst in dit geval alleen middels dagvaardingsprocedure. Of is er een creatieve mogelijkheid om het via een verzoekschrift (als het een domme vraag is, mijn nederige excuses) te doen? |
|
|
|
|
|
Michèle
Moderator
Leeftijd: 42
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): EUR
Berichten: 3307
|
| Geplaatst: do 14 sep 2006 15:04 Onderwerp: |
|
|
| Sovereign schreef: | Omdat de (zeer ernstige) tekortkoming over de periode ervoor - strijd met de overeengekomen bestemming, geen goed huurderschap, etc. - niet meer weg te nemen is. Vergelijk zulks met het feit dat een huurder vele maanden zijn huur niet betaalt, maar dat vlak voor de zitting wel doet. Dan is ook niet de oude situatie "hersteld", immers toont de huurder over die maanden slecht betalingsgedrag en in de praktijk zal dit snel tot een ontbindingsvonnis kunnen leiden.
Dit is allemaal standaard huur- en verbintenissenrecht. |
Wat is er mis mee de gevestigde opvattingen af en toe in twijfel te trekken..? 
_________________
www.breiwinkeltje.nl
 |
|
|
|
|
|
Sovereign
Leeftijd: 49
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 667
|
| Geplaatst: do 14 sep 2006 23:13 Onderwerp: |
|
|
| Kevin schreef: |
Trouwens voor jou en iedereen, kan die huurovereenkomst in dit geval alleen middels dagvaardingsprocedure. Of is er een creatieve mogelijkheid om het via een verzoekschrift (als het een domme vraag is, mijn nederige excuses) te doen? |
Ontruiming in kort geding, ontbinding/ontruiming in bodemprocedure; beiden ingeleid door een exploot van dagvaarding. Verzoekschrift kan alleen wanneer de wet dat nadrukkelijk meldt, hier dus niet. |
|
|
|
|
|
LeChat
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UU
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 797
|
| Geplaatst: vr 15 sep 2006 13:23 Onderwerp: |
|
|
Even terug naar de oorspronkelijke vraag: kan hennepteelt ontruiming v/d huurwoning rechtvaardigen?
In Praktijkgids 16 en 17 (beiden van aug. dit jaar) staan 2 interessante uitspraken.
Allereerst die van de Eindhovens kantonrechter d.d. 6 juli 2006 (wellicht heeft de TS deze per mail ontvangen?). Voor de anderen: de kantonrechter overweegt hier dat een hennepkwekerij een tekortkoming is die de verhuurder i.b. recht geef om over te gaan tot ontbinding van de ovk en ontruiming. De rechter moet wél letten op alle omstandigheden van het geval en volgens de Ktr was hier sprake van zo bijzondere omstandigheden (huurder ziek, eega onlangs overleden, dochter na uithuisplaatsing pas weer bij pa terug, afhankelijk van hulp buren) dat ontruiming/ontbinding niet gerechtvaardigd was.
De 2e zaak speelde in Zutphen (uitspraak van 23 mei 2006). Daar was in de tuin hennep gekweekt. De Ktr oordeelt dat er met 2x80 planten sprake is van commerciële teelt en dat de huurder (een man van 78 ) verantwoordelijk is voor hetgeen er in zijn gehuurde tuin gebeurd, ook al stelt hij dat hij niet wist dat zijn (inwonende) zoon deze kwekerij had. De woning moet ontruimd.
In de door TS geplaatste rechtszaak ging het om een (relatief) gering aantal planten, daar kon niet worden gesproken van commerciële hennepteelt. Ik denk dat dat de doorslag geeft.
Overigens: hoe de woningstichting aan de info komt: in de Zutphense zaak was de hennepkwekerij door een politie-inval aan het licht gekomen... Zou het niet vaak zo gaan?
_________________
Gelijk hebben is nog geen gelijk krijgen. |
|
|
|
|
|
Kevin
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UM
Berichten: 131
|
| Geplaatst: vr 15 sep 2006 13:28 Onderwerp: |
|
|
| LeChat schreef: | Even terug naar de oorspronkelijke vraag: kan hennepteelt ontruiming v/d huurwoning rechtvaardigen?
In Praktijkgids 16 en 17 (beiden van aug. dit jaar) staan 2 interessante uitspraken.
Allereerst die van de Eindhovens kantonrechter d.d. 6 juli 2006 (wellicht heeft de TS deze per mail ontvangen?). Voor de anderen: de kantonrechter overweegt hier dat een hennepkwekerij een tekortkoming is die de verhuurder i.b. recht geef om over te gaan tot ontbinding van de ovk en ontruiming. De rechter moet wél letten op alle omstandigheden van het geval en volgens de Ktr was hier sprake van zo bijzondere omstandigheden (huurder ziek, eega onlangs overleden, dochter na uithuisplaatsing pas weer bij pa terug, afhankelijk van hulp buren) dat ontruiming/ontbinding niet gerechtvaardigd was.
De 2e zaak speelde in Zutphen (uitspraak van 23 mei 2006). Daar was in de tuin hennep gekweekt. De Ktr oordeelt dat er met 2x80 planten sprake is van commerciële teelt en dat de huurder (een man van 78 ) verantwoordelijk is voor hetgeen er in zijn gehuurde tuin gebeurd, ook al stelt hij dat hij niet wist dat zijn (inwonende) zoon deze kwekerij had. De woning moet ontruimd.
In de door TS geplaatste rechtszaak ging het om een (relatief) gering aantal planten, daar kon niet worden gesproken van commerciële hennepteelt. Ik denk dat dat de doorslag geeft.
Overigens: hoe de woningstichting aan de info komt: in de Zutphense zaak was de hennepkwekerij door een politie-inval aan het licht gekomen... Zou het niet vaak zo gaan? |
Ja, dat aan het licht komen is problematisch. Want wat als er geen inval is gedaan maar de er zijn wel hennepplanten in het huis. Mag de woningstichting op een anonieme tip afgaan of een tip van de energieleverancier? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22893
|
| Geplaatst: vr 15 sep 2006 13:35 Onderwerp: |
|
|
| LeChat schreef: | | Overigens: hoe de woningstichting aan de info komt: in de Zutphense zaak was de hennepkwekerij door een politie-inval aan het licht gekomen... Zou het niet vaak zo gaan? |
Andere mogelijkheden:
- tip van het energiebedrijf wegens abnormaal hoog stroomverbruik
- tip van het energiebedrijf wegens gerommel met de leidingen
- eigen waarneming van politie via de neus
- eigen waarneming van politie via nachtkijker, de hitte straalt ervan af
- klachten van omwonenden wegens dealen
- klachten van omwonenden wegens stank
- klachten van omwonenden wegens hitte / schimmelvorming
- geklik
Ik zie niet in waarom de woningstichting wat voor tip ook niet zou mogen gebruiken. Commercieel telen is niet alleen illegaal, het is ook levensgevaarlijk voor de omwonenden. Meestal is er gerommeld met de electriciteitsleidingen, dus een flinke brand is niet ver weg.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
LeChat
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 797
|
| Geplaatst: vr 15 sep 2006 13:45 Onderwerp: |
|
|
Maar mag de verhuurder de woning binnengaan n.a.v. een anonieme tip, als er verder geen aanwijzingen zijn? Dat weet ik niet zo goed. (De politie moet iig méér hebben dan een anonieme tip.) Aan de andere kant: de woning is wel eigendom van de verhuurder...
Overigens kwam ik op internet nog een interessante scriptie tegen over dit onderwerp.
_________________
Gelijk hebben is nog geen gelijk krijgen. |
|
|
|
|
|
Kevin
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UM
Berichten: 131
|
| Geplaatst: vr 15 sep 2006 13:49 Onderwerp: |
|
|
de verhuurder zou op slinkse wijze mensen voor onderhoudswerkzaamheden kunnen sturen, mogelijk staat er ook iets in de alg vw. of verhuurder altijd toegang mag hebben in de woning of ja, voor werkzaamheden of zo.
Maar volgens mij mogen ze alleen binnen als je binnen wordt gelaten, en dan kun je niet zomaar het huis gaan onderzoeken.
Voor de politie geld natuurlijk gewoon de Wet op het binnentreden (geloof ik) huiszoeking en huisdoorzoeking... |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22893
|
| Geplaatst: vr 15 sep 2006 15:17 Onderwerp: |
|
|
| LeChat schreef: | | (De politie moet iig méér hebben dan een anonieme tip.) |
Mag de politie, evt. na een anonieme tip, de woning van buitenaf via een infraroodcamera bekijken?
| Quote: | | Aan de andere kant: de woning is wel eigendom van de verhuurder... |
Zonder concrete aanwijzing geen rechtvaardiging om binnen te treden. Zelfs met een concrete aanwijzing mag de verhuurder dat niet, voor zover ik weet. Zodra er voldoende bewijs is voor de aanwezigheid van een plantage hoeft dat ook niet meer.
Wanneer er echt overlast voor de buren ontstaat (lekkages, schimmel) is de bewoner vermoedelijk wel verplicht de verhuurder binnen te laten om iets aan de overlast te kunnen doen (Zutphense waterleiding geldt niet meer).
Vaak zal het toch via een politieinval moeten, denk ik.
De politie heeft interesse in anonieme tips.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
