Kan koper ontbinden met (waarschijnlijk) te lage taxatie?

[dirkjan]

Wij hebben zelf ons huis laten taxeren om de vraagprijs te bepalen. Koper heeft die vraagprijs geboden, maar kan nu de financiering niet rond krijgen omdat hij zelf een veel lagere taxatie heeft gekregen (verschil tussen de 2 taxaties ca 10% v/d koopsom). Op basis van die lage waarde willen banken niet financieren.

Ik heb de 2 taxatierapporten voorgelegd aan een andere makelaar, die acht de lage taxatie te laag. Maar hij heeft ons huis niet gezien. Koper stelt daar weer andere makelaars tegenover die zijn taxatie redelijk achten. Die hebben het huis evenmin bezichtigd. Het is een bijzonder huis, niet bepaald standaard, dus dat lijkt me relevant.

We zijn overeengekomen dat koper een nieuwe taxatie laat doen, waarbij we de nieuwe taxateur niet zouden informeren over de rapporten. Hij heeft dit echter wel gedaan. De nieuwe taxateur acht 'zijn' lage waarde juist (zonder ons huis gezien te hebben) en nu wil koper de taxatie niet meer laten uitvoeren en ontbinden (of 10% van de prijs af).

Is dit wel voldoende inspanning van de koper om de financiering rond te krijgen?

[marja.verstralen]

Over de inhoud van de inspanningsverplichting van de koper bij een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst zijn schijnbaar veel rechtszaken gevoerd.

Zie http://www.kbgadvocaten.nl/wordpress/financieringsvoorbehoud-bij-aankoop-van-woning/
"Een koper heeft een verregaande inspanningsverplichting om te proberen toch de financiering van de woning rond te krijgen, en moet doorgaans aan bepaalde voorwaarden voldoen om zich rechtsgeldig op een financieringsvoorbehoud te kunnen beroepen. Er worden veel rechtszaken gevoerd omtrent de precieze inhoud van de inspanningsverplichting. In grote lijnen komt het erop neer dat de koper minstens twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers moet kunnen overleggen om aan te tonen dat aan de inspanningsverplichting is voldaan."

Misschien is het verstandig een advocaat in de arm te nemen.

[FlyingDutchman]

Taxaties zijn zo arbitrair, dat ik 10% verschil niet bizar groot vindt. Ik vind het altijd erg 'knap' hoe een makelaar op 500 euro van de koopprijs uitkomt...

Je kunt wel naar jurisprudentie kijken, maar dat is zo casuïstisch dat een volgende rechter volledig anders kan beslissen omdat jouw geval anders is.

Het zal i.i.g. wel duidelijk zijn dat je enige mogelijkheden in een rechtszaak liggen. De notaris die de overdracht verzorgt zal hier weinig mee kunnen, temeer aangezien ik vermoed dat de koper geen waarborgsom heeft gestort omdat het huis blijkbaar tot het naadje toe gefinancierd moet worden.

Als de koper daadwerkelijk (conform de koopovereenkomst) ontbindt vermoed ik dat je weinig mogelijkheden hebt. De koopovereenkomst zal duidelijk formuleren dat de ontbinding ogv financiering uitgebreid gedocumenteerd moet worden etc., maar dat zal als het goed is geen probleem zijn voor de koper, aangezien je aangeeft dat zijn bank de financiering zal afwijzen ogv de al dan niet te hoge koopprijs. Sterkte i.i.g.

[bona fides]

De inspanningsplicht van de koper houdt m.i. niet in dat je hem verantwoordelijk kunt houden voor de lagere taxatie. Hij moet zijn best doen om de financiering rond te krijgen, maar hij hoeft daarvoor niet te "smokkelen" met getallen.

Die taxatie ligt er nu. De bank heeft de taxatie gezien. Denk je dat de bank van mening gaat veranderen als er op een hogere taxatiewaarde wordt geregeld? De kans daarop lijkt mij niet bijzonder groot.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[SpIn]

De woning moet 'helemaal' gefinancierd worden. Om te voorkomen dat jullie in een eindeloze discussie belanden, is het goed om uit te sluiten dat de bank wel bereid zou zijn te financieren bij 'jouw' taxatiewaarde. Anders is namelijk iedere discussie zinloos.

[dirkjan]

Bedankt voor jullie reacties. Koper heeft ons gegarandeerd dat hij wel kan financieren voor de waarde van onze taxatie. Er is wel een borgsom gestort maar ik begrijp nu wel dat dat weinig garantie geeft. Inmiddels is gebleken dat hij gebluft heeft: na weigering van ons om te zakken met de prijs heeft hij niet ontbonden, hij laat nu toch een nieuwe taxatie uitvoeren.