|
|
| Auteur |
Bericht |
Marojein
Leeftijd: 45
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 3
|
 Geplaatst: za 29 nov 2008 18:14 Onderwerp: Anti-speculatiebeding - bezwaar niet-ontvankelijk verklaard? |
   |
|
In 2004 heb ik een woning gekocht waarbij in het contract een anti-speculatiebeding opgenomen is voor 5 jaar. Door verandering van baan, ga ik nu verhuizen maar zit ik nog in het laatste jaar van het anti-speculatiebeding waardoor 20% van de overwaarde aan de gemeente afgedragen dient te worden. In het koopcontract stond echter een reden voor ontheffing hiervan:
verandering van werkkring waarbij de koper genoodzaakt is om te verhuizen
Hier heb ik beroep op gedaan. Interpretatie van de gemeente bleek echter te zijn 'verhuizing door verplichting van de werkgever' en hierdoor heb ik geen ontheffing van het anti-speculatiebeding gekregen. Dit is bij mij niet te sprake, ik verhuis omdat de reisafstand anders niet haalbaar is naar mijn werk.
In de brief van de gemeente werd de mogelijkheid geboden om bezwaar aan te tekenen en dit heb ik dus gedaan met bovenstaande argumentatie. Tevens heb ik bericht gekregen dat het bezwaar in behandeling is genomen, Na 12 weken heb ik nu echter ineens bericht gekregen dat mijn bezwaar alsnog niet-ontvankelijk is om de volgende redenen:
- eerste brief van gemeente (waarbij medegedeeld werd dat ik geen uitsluitsel zou krijgen) moet gelezen worden als een antwoord van de overheid op mijn verzoek om ontheffing van het anti-speculatiebeding. Dit beding is de gemeente privaatrechtelijk met mij overeengekomen
- na een heleboel jurdische verwijzingen komt het er volgens mij op neer dat het geen publiekrechtelijke rechtshandeling betreft. Daarom kan er geen bezwaar gemaakt worden tegen dit besluit van de gemeente.
Volgens de gemeente hebben zij abusievelijk bij de vorige brief aangegeven dat bezwaar aangetekend kon worden. Overigens wel interessant dat de gemeente hier 12 weken over na heeft moeten denken.
Verder wordt er totaal geen mogelijkheid geboden om nog discussie aan te kunnen gaan tegen het besluit van de gemeente om geen ontheffing van het antispeculatie-beding te verlenen.
Kan dit allemaal zomaar en wat moet ik nu doen?
Alvast bedankt voor jullie hulp. |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: za 29 nov 2008 19:30 Onderwerp: |
|
|
Dat bezwaar niet mogelijk is omdat de brief geen publiekrechtelijk besluit is, lijkt mij correct.
Aangezien het anti-speculatiebeding blijkbaar privaatrechtelijk is, en jij van mening bent dat je onderuit kunt, kun je in beginsel je huis verkopen en het speculatiebeding negeren. Het is dan aan de gemeente om een civiele procedure aan te spannen.
Wil je vooraf zekerheid hebben, dan zou je een civiele procedure tegen de gemeente kunnen aanspannen waarin je een verklaring voor recht vraagt dat de uitzondering op het anti-speculatiebeding zich voordoet.
Weet je of de Wet voorkeursrecht gemeenten iets met het anti-speculatiebeding te maken heeft?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Marojein
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 3
|
| Geplaatst: za 29 nov 2008 20:07 Onderwerp: |
|
|
Nee wet voorkeursrecht gemeente heeft niets te maken met het antispeculatie beding
Overigens staat in het koopcontract wel dat ik toestemming van de gemeente moet krijgen om de woning te verkopen. Dus of ik het beding dan zomaar kan negeren? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: za 29 nov 2008 20:17 Onderwerp: |
|
|
| Marojein schreef: | Nee wet voorkeursrecht gemeente heeft niets te maken met het antispeculatie beding
Overigens staat in het koopcontract wel dat ik toestemming van de gemeente moet krijgen om de woning te verkopen. Dus of ik het beding dan zomaar kan negeren? |
Volgens mij is de Wet voorkeursrecht gemeenten de enige mogelijkheid om een verkoop echt tegen te houden. Maar van die wet weet ik niet zoveel, en in ieder geval kunnen we die er blijkbaar buiten houden.
Als je het huis verkoopt en overdraagt zonder toestemming te vragen van de gemeente, zijn de verkoop en overdracht in ieder geval gewoon rechtsgeldig. Wel zou je wanprestatie kunnen plegen jegens de gemeente.
Waarom heb je toestemming nodig? Wat is het doel van die bepaling? Misschien om te zorgen dat je niet onder de prijs verkoopt om zo het anti-speculatiebeding te omzeilen?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Marojein
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 3
|
| Geplaatst: za 29 nov 2008 20:50 Onderwerp: |
|
|
Wat het doel van die bepaling is... echt een goed antwoord heb ik in mijn specifieke geval niet gekregen. Maar naar wat men zegt zou de woning toendertijd voor een lagere prijs dan de marktwaarde aan mij zijn verkocht en zou dat dan door de gemeente 'gesubsidieerd' zijn. Dat is de officiele reden, ik heb nog specifiek gevraagd waar de gemeente dan in geinvesteerd zou hebben bij dit project maar kreeg daar geen antwoord op. Ik heb wel eens gelezen dat antispeculatie-bedingen een aardige bron van inkomsten voor de gemeente utrecht zijn, maar dat terzijde.
Het staat in mijn koopcontract en ik moet het er mee doen, ik was destijds natuurlijk ook niet van plan om binnen 5 jaar te verhuizen.
Er is zelfs nog een bepaling opgenomen dat de gemeente mij aansprakelijk kan stellen voor invorderingskosten en boete bij het niet naleven. Vandaar dat ik wat terughoudend ben met negeren, of is dat onterecht.
In ieder geval dus een civiel rechterlijke procedure starten als ik je goed begrepen heb.
Hierbij nog een vraag: in de brief waarin de gemeente mijn verzoek tot ontheffing afwijst, wordt verwezen naar een Raadsbesluit van 14 november 2002. Daarin is blijkbaar de terminologie 'verplichting tot verhuizing' opgenomen. Een Raadsbesluit gaat toch niet boven een door mij getekend koopcontract??? Voor alle duidelijkheid: bij de koop van mijn woning was de gemeente niet betrokken. |
|
|
|
|
|
StevenK
Moderator
Leeftijd: 52
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Studieomgeving (MA): OU
Berichten: 4108
|
| Geplaatst: za 29 nov 2008 21:23 Onderwerp: |
|
|
| Zoals ik het lees is er een discussie tussen u en de gemeente over de uitleg van een contract. Ik zou u adviseren een civiele procedure te entameren, bijvoorbeeld een kort geding waarin u vordert dat de werking van het beding wordt geschorst. |
|
|
|
|
|
jacq
Leeftijd: 55
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Studieomgeving (MA): OU
Berichten: 454
|
| Geplaatst: zo 30 nov 2008 12:48 Onderwerp: |
|
|
Van de site van Wieringa advocaten | Quote: | Wat is een anti-speculatiebeding?
Een anti-speculatiebeding is een beding dat ten behoeve van een gemeente wordt opgenomen in de koop/aannemingsovereenkomst van een bouwkavel tussen twee partijen. Door opname in de leveringsakte als derdenbeding gaat het vervolgens gelden voor de kopende partij. In zo’n beding staat dan bijvoorbeeld de verplichting tot zelfbewoning van de op de bouwkavel te bouwen woning en een verbod op doorverkoop gedurende een aantal jaren. Indien de koper hier niet aan voldoet is hij een aanzienlijke boete verschuldigd aan de gemeente. De achterliggende gedachte bij het opnemen van zo’n beding is het tegengaan van prijsopdrijving. Particulieren kunnen namelijk vaak aanmerkelijke winsten maken bij de doorverkoop van hun bebouwde bouwkavel.
Mag de gemeente een anti-speculatiebeding opleggen?
In meerdere rechtzaken is gesteld dat het opnemen van een dergelijk beding in strijd zou zijn met de Huisvestingswet. De gemeente zou via deze wet (publiekrechtelijke weg) al een instrument in handen hebben om prijsopdrijving te voorkomen, waardoor zij dit doel niet via een overeenkomst (privaatrechtelijke weg) kan en mag verwezenlijken.
Uiteindelijk heeft de Hoge Raad als volgt geoordeeld: de Huisvestingswet heeft tot doel een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte beneden een bepaalde prijsgrens te bewerkstelligen. Een anti-speculatiebeding daarentegen ziet niet op de verdeling van de woonruimte, maar wil prijsopdrijving tegengaan. Daarnaast beperkt het beding niet het recht van vrije vestiging. De Huisvestingswet sluit overheidsbemoeienis bij de verdeling van woonruimte boven de bepaalde prijsgrens uit. Die bedoeling mag niet via een anti-speculatiebeding worden doorkruist. Maar nu er via het beding geen maatschappelijke of economische bindingseisen aan de woningzoekende worden opgelegd, wordt de vrijheid van vestiging niet ongerechtvaardigd beperkt, aldus de Hoge Raad.
Zijn er uitzonderingen waardoor, ondanks het anti-speculatiebeding, de woning kan worden verkocht?
Het anti-speculatiebeding is niet absoluut. De gemeente neemt in de regel ook een aantal ontheffingsgronden op. Die ontheffingsgronden zijn meestal de volgende (niet uitputtende opsomming):
- verandering van werkkring voor de koper, waardoor redelijkerwijs verhuisd moet worden; of
- overlijden van de koper of diens partner; of
- ontbinding van het huwelijk/geregistreerd partnerschap; of
- verhuizing die noodzakelijk is in verband met de gezondheid van koper of van zijn gezinsleden; of
- andere bijzondere en klemmende omstandigheden, waardoor van koper redelijkerwijs niet verlangd kan worden dat hij gedurende de termijn daar blijft wonen.
Hoe hoog is de boete als de koper binnen de termijn toch overgaat tot verkoop van het huis?
In een recent gepubliceerde uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch van 31 oktober 2006 betwistte koper de hoogte van de boete. De koper, die zonder ontheffing te vragen van de gemeente, zijn huis had verkocht binnen de termijn, meende dat hij de boete van 10% over de grondprijs verschuldigd was. De gemeente vond dat hij de boete verschuldigd was over de koop/aanneemsom.
Het Hof oordeelde in het voordeel van de gemeente. Het Hof heeft het woord “koopsom”uitgelegd naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan het beding mochten toekennen en over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In de betreffende overeenkomst stond namelijk dat het beding van toepassing was op de woning mét de daartoe behorende grond. Bovendien, zo overwoog het Hof, mag worden aangenomen dat een boete over alleen de grondprijs niet voldoende prikkel zou zijn om niet binnen de termijn tot verkoop over te gaan. Kortom, de boete is verschuldigd over de koop/aanneemsom die aanzienlijk hoger ligt dan de koopsom van (uitsluitend) de onderliggende grond.
Als u dus besluit om in voorkomend geval de boete voor lief te nemen, dan moet u er wel rekening mee houden dat u de boete hoogstwaarschijnlijk verschuldigd bent over de koop/aanneemsom |
Voorzover ik het weet is dit de laatste stand van zaken. Ik sluit me aan bij het advies van de vorige reactie, eerst een uitspraak in kort geding...
groetjes,
jacq |
|
|
|
|
|
|
|
