[Huurrecht] Verhuurder wil pand vervreemden

[Orange]

De verhuurder wil één van de panden die hij in zijn bezit heeft vervreemden omdat hij verkeert in ernstige financiële problemen. De relatie tussen verhuurder en huurders is goed. De koper van het pand wil het pand graag hebben maar dan zonder de huurders (studenten). Dit is een probleem en de vraag is dan ook wat de beste oplossing is voor de verhuurder.

In beginsel is het zo dat bij de overdracht van een pand aan een ander dit geen gevolgen heeft voor de kernbedingen van de huurovereenkomst die geldt tussen verhuurder en huurder.

De volgende toewijzingsgronden ex art. 7:274 lid 1 BW zijn iig mijns inziens niet van toepassing op deze casus:
a = huurderschap is goed,
b = nvt hier onbepaalde tijd,
d = nieuw aanbod wordt niet gedaan,
e = nvt
f = nvt

Mogelijkheid 1:
De enige toewijzingsgrond die ik in aanmerking vind komen is die onder sub c, dringend eigen gebruik.

De vraag is echter of je voldoende aannemelijk kunt maken dat er inderdaad een dringende reden voor eigen gebruik bestaat. Nu het uiteindelijke doel is het vervreemden van het pand, wat juist uitdrukkelijk niet wordt bedoeld met de mogelijkheid gegeven onder sub c. In jurisprudentie (HR 25 november 1983, NJ 1984, 347), deze kan ik helaas niet raadplegen, zou worden gesteld dat in uitzonderlijke gevallen de financiële belangen van verhuurder kunnen prevaleren. Ik heb het idee dat het hier gaat om een zeer strenge toetsing.

De dringende reden is al moeilijk om die aannemlijk te maken. Van eigen gebruik kan ook moeilijk sprake zijn omdat de verhuurder er zelf geen gebruik van gaat maken maar het verkoopt.

Mogelijkheid 2:
In onderhandeling treden met de huurders zeker gezien het feit dat er een goede onderlinge verhouding bestaat. Op deze manier proberen tot een akkoord te komen.

Welke mogelijkheden zijn er voorts nog?

Edit: Ondertussen wel een beschrijving gevonden van het arrest.
Edit 2: Bij mij is de lay-out niet veranderd na plaatsing link maar zal hem even verkleinen Link naar Google Books

[bona fides]

Als je de link verkleint of verwijdert wil ik je vraag wel lezen. Nu past het niet in mijn scherm.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Orange]

[bona fides]

[hellmunts]

[Orange]

[bona fides]

Voor het gemak:

[StevenK]

De enige mogelijkheid is uitkopen, tenzij het tot een executie komt en de hypotheek een huurbeding kent.

[Orange]

EDIT: Dank voor het meedenken en bevestigen van de ingeslagen weg.

Ten aanzien van het uitkopen van de huurders, zijn daar nog bepaalde normen aan verbonden. Dat bijvoorbeeld de huurders een redelijk aanbod moeten aanvaarden?

Ik ben op het spoor gekomen van een recent arrest van de Hoge Raad van 23 september 2005, LJN: AT9089. Dit arrest ziet op een soortgelijke geval als de onderhavige casus.

"3.7.2 Het in deze zaak toepasselijke art. 7A:1623e lid 1, aanhef en onder 3°, (oud) BW - thans art. 7:274 lid 1, aanhef en onder c, BW - houdt in dat de rechter de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen niet kan toewijzen ingeval de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd teneinde het verhuurde vrij van huur te vervreemden. Bewoordingen en strekking van deze bepaling staan - anders dan het onderdeel betoogt - eraan in de weg te aanvaarden dat van dringend eigen gebruik in de zin van die bepaling ook sprake is ingeval de verhuurder, die het verhuurde niet nodig heeft om dit af te breken, het desbetreffende object onder instandhouding daarvan wenst te vervreemden om daarmee aan een (in aanzienlijke mate) verliesgevende exploitatie een halt toe te roepen. Een andere uitleg zou, in strijd met het wettelijk systeem en de bedoeling van de wetgever, meebrengen dat louter het financieel belang van de verhuurder bij het opheffen van een (aanzienlijk) exploitatietekort toereikend kan zijn voor beëindiging van de huur. Het oordeel van het hof is dus juist. Het onderdeel faalt derhalve. "

Conclusie Mr. Huydecoper:
"40) Elders(28 ) heb ik verdedigd dat de keus die de wetgever heeft gemaakt voor een systeem waarin sommige belangen die niet onder de door de wet gegeven "ontruimingsgronden" te rubriceren vallen, niet tot beëindiging van de huur van woonruimte kunnen leiden, en zelfs niet als de belangen van de verhuurder aanzienlijk boven die van de huurder prevaleren, bepaald ongelukkig is. (...)"

[hellmunts]