apprtements recht ten dele verkopen

[sanderb]

hallo,

ik ben al tijdje opzoek naar een oplossing voor een klein 'probleem' dat ontstaan is nadat ik mijn appartement verkocht heb. Ik doe me best om alles te beschrijven wat mij van belang lijkt:

Ik had een koop appartement met een parkeerplaats erbij gekocht (in 2003). De parkeerplaats heeft/bevat een eigen appartements recht (ofwel apart geregistreerd bij kadaster).
Nu heb ik dit jaar mijn appartement kunnen verkopen zonder de parkeerplaats. Ik ben dus nog eigenaar van de parkeerplaats.
In de splitsings akte is opgenomen dat de partkeerplaatsen alleen verkocht mogen worden aan eigenaren binnen het complex (dus appartements eigenaren). Er zijn echter geen personen die geinteresseerd zijn in de parkeerplek.

nu heb ik eigenlijk 2 vragen:
- doordat ik zelf geen eigenaar meer ben van een appartement, is het dan toch redelijkerwijs mogelijk de parkeerplaats te verkopen 'buiten' het complex. ofwel aan iemand die er niet woont?

- kan ik iemand (familie lid) voor 50% eigenaar laten worden van de parkeerplaats en zo het probleem van verkopen te omzeilen?

Als er iemand is die er iets slims over kan/durft te zeggen, mijn dank is groot.

[bona fides]

Ik vraag me af of in de splitsingsakte de overdraagbaarheid van een appartementsrecht wel kan worden beperkt. In ieder geval kun je de parkeerplaats m.i. gewoon rechtsgeldig verkopen en leveren. Zoiets levert wellicht wanprestatie op jegens de andere eigenaren, maar ik zie niet wat voor schade men lijdt als een niet-bewoner zijn parkeerplaats aan een andere niet-bewoner verkoopt.

Om zekerheid te hebben zul je iemand met verstand hiervan moeten raadplegen. Of misschien weet iemand hier er meer van.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Flash]

Voor de overdracht is veelal de toestemming van de vve noodzakelijk en die zal dit niet geven. Dus daar zit het probleem. Iedere notaris die dit onder ogen krijgt, zal de splitstingsakte opvragen, dus het wordt lastig vermoed ik.
_________________
Liefde in twee verschillende werelden,
maar in beide ongelooflijk krachtig.
Deze liefde is pas ontstaan,
maar nu al voor eeuwig prachtig....

[StevenK]

[arizona]

Als ik het goed begrijp is de parkeerplaats nu dus ook eigendom van iemand die niet in het complex woont (sanderb heeft immers zijn appartement verkocht dus ik neem aan dat hij verhuisd is). Dat lijkt me ook niet zoals de splitsingsakte het bedoeld heeft hoewel ze blijkbaar vergeten zijn deze optie (apart verkopen appartementsrecht en parkeerplaats) uit te sluiten.
Wil je graag van de parkeerplaats af? Of zoek je juist een manier om hem zelf in gebruik te houden? In het eerste geval kun je, gelet op het bovenstaande, misschien nagaan of de VVE hem wil kopen?
Anders ontstaat er natuurlijk een patstelling die voor niemand interessant is.
Je kunt hem trouwens misschien ook verhuren aan iemand buiten het complex; dat lijkt me niet in strijd met de splitsingsakte.
Verder lijkt mij dat flash en bona fides ook nog niet zijn uitgepraat; is het inderdaad niet mogelijk om in een splitsingsakte de overdraagbaarheid te beperken? En wat bedoelt flash met "de vve moet toestemming geven voor de overdracht". Ik kan me daar niet zoveel bij voorstellen.

[arizona]

ad flash en stevenk: als er een apart apartementsrecht is voor een specifiek aangeduide parkeerplek (ik neem dus aan een individualiseerbare plek, aangeduid met een nummer oid) dan heb je toch geen toestemming van de vve nodig om dat te verkopen? Ik neem aan dat het anders is als je het recht heb om gebruik te maken van een grotere parkeerplaats met meerdere plekken zonder dat jouw plek is aangeduid, maar ik begrijp uit sanderb's formulering dat het om het eerste geval gaat.

[StevenK]

[Flash]

Ik ben er vanuit gegaan dat we het hier over 2 appartementsrechten hebben:
1. de woning;
2. de parkeerplaats.

Voor beiden zal één en ander geregeld zijn in de splitsingsakte. En aangezien ieder eigenaar van een appartementsrecht van rechtswege lid is van de vereniging van eigenaars, zal toestemming hiervoor vereist zijn.
_________________
Liefde in twee verschillende werelden,
maar in beide ongelooflijk krachtig.
Deze liefde is pas ontstaan,
maar nu al voor eeuwig prachtig....

[bona fides]

Hmm, op zich heb ik volgens mij wel gelijk dat de overdraagbaarheid van een appartementsrecht niet kan worden beperkt (art. 3:83 BW).

Bij mede-eigendom kan de rechtsverhouding tussen de deelgenoten echter wel de beschikkingsbevoegdheid van de deelgenoten beperken (art. 3:175 lid 1 BW). Wel verbaast het me dat dit ook voor appartementsrechten geldt.

Moet art. 5:117 lid 1 BW ("een appartementsrecht kan als een zelfstandig registergoed worden overgedragen") niet als een uitzondering op art. 3:175 BW worden gelezen? Of is het echt mogelijk dat je buren verhinderen dat je je woonappartement verkoopt?!

In ieder geval kan sanderb, als art. 3:175 lid 1 BW inderdaad geldt en de deelgenoten geen toestemming geven, nog wel naar de kantonrechter (art. 3:175 lid 2 jo. 3:168 lid 3 BW). De omstandigheid dat geen der bewoners geïnteresseerd is in de parkeerplaats is duidelijk niet voorzien.

Toevoeging: volgens de groene serie privaatrecht op Kluwer Plaza, art. 5:117, aantekening 2, is de beschikkingsbevoegdheid van een eigenaar niet erga omnes te beperken. Het beding in de splitsingsakte heeft dus m.i. geen zakelijke werking (en art. 3:175 BW geldt niet voor appartementsrechten). Het lijkt mij daarom dat de notaris zich niet hoeft te storen aan het ontbreken van toestemming van de VvE of de deelgenoten. Wel zou er sprake kunnen zijn van wanprestatie, maar als er geen schade is en de splitsingsakte geen boete oplegt...
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[arizona]

[bona fides]

[Marco Knol]

Interessant, ik heb vorig jaar een appartement gekocht met kelderbox. Het is toch ook handig om even te kijken hoe het exact vermeld staat in de splitsingsakte. Volgens de splitsingsakte is er een appartementsrecht voor het appartement en een appartementsrecht voor de berging.
Lees ik dan het "Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten" van de Koninklijke Notariële Broederschap er op na, in combinatie met BW Boek 5 titel 9, en inderdaad, 3:83 BW, dan kan ik niet tot een andere conclusie komen dan dat ik beiden afzonderlijk kan verkopen.
_________________
Gelijk hebben is niet hetzelfde als bewijs hebben.