Content Syndication
|
|
|
|
|
|
  |
Pagina 1 van 1 |
|
|
|
| Auteur |
Bericht |
Tilda
Leeftijd: 60
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 180
|
 Geplaatst: vr 25 aug 2006 4:38 Onderwerp: Wat is de betekenis van deze zin in een koopovereenkomst? |
   |
|
Hallo allemaal,
Een paar jaar geleden heeft mijn moeder een appartement gekocht in een in aanbouw zijnde woonvorm voor ouderen. Omdat de verkopende partij (een woningcorporatie) ook woningen in dit complex verhuurd en daarmee een aandeel van ca. 60% van de stemmen in de VVE heeft hebben wij herhaaldelijk en nadrukkelijk gevraagd of de in de verkoopbrochure gestelde € 50,- per maand ruim voldoende was voor het onderhoud en de opbouw van de reserve. Als kleine aandeelhouder ben je immers overgeleverd aan een aandeelhouder met 60% van de stemmen. Dit is telkens bevestigd en ook werd er gezegd dat dit inclusief de servicekosten was. Dit bedrag van 50 euro staat vermeld in de verkoopbrochure en ook in de koopakte.
Ongeveer een jaar na de aankoop besloot de verkoper, als grootaandeelhouder binnen de VvE, om de maandelijks bijdrage te verhogen naar € 140,-. Alle andere eigenaren waren het hiermee natuurlijk oneens en stemden tegen maar ons werd een financiele compensatie toegezegd. Na een duidelijke uitleg van de verkoper die zichzelf tevens als beheerder heeft aangesteld bleek dat de werkelijke kosten inderdaad veel hoger waren dan bij verkoop waren voorgespiegeld. De toezegging tot compensatie was echter mondeling en is later ingetrokken omdat verkoper in tweede instantie meende dat hem niets te verwijten viel. Ook merkt de verkoper in een schriftelijke reactie aan dat de door hem verstrekte gegevens weliswaar onjuist en onvolledig waren maar dat koper dit had kunnen weten. (? deze redenatie is mij volslagen onduidelijk)
Helaas wijst verkoper alle verantwoordelijkheid en eerdere toezeggingen nu van de hand en heeft het tot een juridische procedure moeten lijden. We hebben de verkoper gedagvaard; primaire m.b.t. 'dwaling', secundair 'wanprestatie'.
In haar verweer voert de verkoper aan dat in de verkoopbrochure staat 'Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.', een soort exoneratiebeding dus.
Over het feit dat het bedrag van 50 euro ook in de koopakte wordt genoemd zeggen zij in haar verweer dat in de koopovereenkomst het volgende staat vermeld:
| Quote: | | "De VvE had ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst geen andere schulden dan die uit hoofde van de normale lasten en belastingen ter zake van het gebouw met daarbij behorende grond- en exploitatie, verzekering en administratie daarvan. De vereniging had ten tijde van de koopovereenkomst geen besluiten genomen waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiele verplichtingen voortvloeit. De bijdrage van de vereniging van eigenaren is thans begroot op ca. € 50,- exclusief stookkosten (bijdrage nog exact vast te stellen door de VvE)" |
en even verderop:
| Quote: | | "De vereniging heeft geen besluiten genomen genomen waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring en/of nieuwe financiele verplichtingen van aanmerkelijke omvang voortvloeien." |
Nu is het mij als leek niet helemaal duidelijk hoe dit als verweer kan worden aangevoerd, ik begrijp de zin mischien ook niet helemaal goed.
Kort na de verkoop gaf de verkoper aan dat zij waren vergeten een groot aantal posten op te nemen in de begroting en dat zij daarom gemachtigd waren de bijdrage aanzienlijk te verhogen. Het ging o.a. om de onderhoud aan de lift, brandbeveiliging complex, onderhoud glaswand, onderhoud lift, onderhoud electrische deuren en onderhoud beveiliging van het complex. Maar dit zijn nu juist de onderdelen waarmee de appartementen bij verkoop werden aangeprezen, deze staan in de brochure en op de bouwtekeningen vermeld.
Ik heb dus een aantal vragen:
1) Wat betekend de aangehaalde passage uit het koopcontract precies en hoe kan dit in het voordeel van de verkoper werken? Zoals ik het lees toont dit alleen maar aan dat de door de verkoper een zeer slechte meerjaren onderhoudsbegroting is gemaakt.
2) Bestaat een VvE al voordat er ook maar één woning verkocht is? Misschien heeft de verkoper zijn deel (de huurwoningen) al betaald maar dan is er nog steeds maar één eigenaar.
3) Tijdens het verkoopgesprek werd verteld dat er een gedegen begroting was gemaakt. Ook staat word het woord 'begroot' in bovenstaande fragment van de koopakte. Mag men ervan uitgaan dat er, gezien de bovenstaande zinsnede, een begroting is gemaakt?
4) Wat voor juridische waarde heeft een exoneratiebeding als: 'Aan deze brochure kunnen geen rechten ontleend worden' ?
Ik hoop dat jullie mij hier wat duidelijkheid in kunnen geven want ik begrijp er niks van. Als ik verkoper was zou ik een dergelijk onderdeel uit de akte juist niet aanhalen in mijn verweer. Dit toont toch alleen maar de incompetentie (en uiteindelijk de wanprestatie) van verkoper aan? Maar misschien zie ik dit helemaal verkeerd.
Wie hier op reageert hoeft natuurlijk niet alle vragen te beantwoord, met één of een paar ben ik ook tevreden. Alvast bedankt voor jullie reakties!
Groet, Tilda |
|
|
|
|
 |
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: wo 30 aug 2006 11:14 Onderwerp: |
|
|
Beste Tilda,
Ik zou je willen aanbevelen deze vraag te stellen op het forum van http://www.vvebelang.nl/
Daar worden meer van zulke vragen gesteld en is men de materie eigen. Dit laatst geldt momenteel nog niet voor mij.
| Quote: | | 1) Wat betekend de aangehaalde passage uit het koopcontract precies en hoe kan dit in het voordeel van de verkoper werken? Zoals ik het lees toont dit alleen maar aan dat de door de verkoper een zeer slechte meerjaren onderhoudsbegroting is gemaakt. |
Dat er destijds nog geen dergelijk besluit bestond, maar dat de mogelijkheid daartoe open blijft (waarvan thans gebruik is gemaakt). Echter, van belang is dat er toezeggingen zijn gedaan, het bepaalde in de brochure en het aanbod tot compensatie.
| Quote: | | 2) Bestaat een VvE al voordat er ook maar één woning verkocht is? Misschien heeft de verkoper zijn deel (de huurwoningen) al betaald maar dan is er nog steeds maar één eigenaar. |
Als een woongebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in appartementen die los verkocht kunnen worden, wordt er automatisch een vereniging van eigenaren opgericht. De eigenaren van de appartementen zijn automatisch ('van rechtswege') lid van die vereniging.
Let wel, bron (de informatie kan derhalve afwijken van de werkelijkheid).
| Quote: | | 3) Tijdens het verkoopgesprek werd verteld dat er een gedegen begroting was gemaakt. Ook staat word het woord 'begroot' in bovenstaande fragment van de koopakte. Mag men ervan uitgaan dat er, gezien de bovenstaande zinsnede, een begroting is gemaakt? |
Dat lijkt me wel, maar wat is de ratio van deze vraag? Meent tegenpartij dan dat er geen begroting is? Verwacht jij dat de begroting mede toeziet op kosten anders dan hetgeen in de zinsnede van de koopakte staat vermeld, namelijk dat in de begroting wel rekenschap wordt gegeven aan de omstreden kosten (als bedoeld in de brochure en de toezeggingen). En poog je op die manier bewijs in handen te krijgen nu e.e.a. mede bestaat uit mondelinge toezeggingen?
| Quote: | | 4) Wat voor juridische waarde heeft een exoneratiebeding als: 'Aan deze brochure kunnen geen rechten ontleend worden' ? |
In verband met de uitleg van de bepaling van de koopakte is van belang 'de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van pp. is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die pp. in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen pp. behoren en welke rechtskennis van zodanige pp. kan worden verwacht'.
Op grond daarvan zou ik willen aannemen dat in samenhang met het bepaalde in de brochure en de toezeggingen (omtrent de servicekosten en het aanbod tot compensatie), ook al wordt gesteld dat er aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend, in verband met de uitleg van de bepaling van de koopakte dergelijke informatie van belang is.
| Quote: | | Kort na de verkoop gaf de verkoper aan dat zij waren vergeten een groot aantal posten op te nemen in de begroting en dat zij daarom gemachtigd waren de bijdrage aanzienlijk te verhogen. Het ging o.a. om de onderhoud aan de lift, brandbeveiliging complex, onderhoud glaswand, onderhoud lift, onderhoud electrische deuren en onderhoud beveiliging van het complex. Maar dit zijn nu juist de onderdelen waarmee de appartementen bij verkoop werden aangeprezen, deze staan in de brochure en op de bouwtekeningen vermeld. |
| Quote: | | Ook merkt de verkoper in een schriftelijke reactie aan dat de door hem verstrekte gegevens weliswaar onjuist en onvolledig waren maar dat koper dit had kunnen weten. (? deze redenatie is mij volslagen onduidelijk) |
Ik vraag me af gezien vorenstaande af of er sprake is van misleidende reclame. Interessant is dat wanneer daar sprake van is, aan de bewijslast een andere verdeling wordt toegekend. |
|
|
|
|
|
Tilda
Leeftijd: 60
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 180
|
| Geplaatst: za 28 jun 2008 2:52 Onderwerp: |
|
|
Hallo Abraxes,
Excuus voor de later reactie. Inmiddels is onze eis tegen alle verwachting in afgewezen en de zaak loopt nog in hoger beroep.
| abraxes schreef: | | Dat er destijds nog geen dergelijk besluit bestond, maar dat de mogelijkheid daartoe open blijft (waarvan thans gebruik is gemaakt). Echter, van belang is dat er toezeggingen zijn gedaan, het bepaalde in de brochure en het aanbod tot compensatie. |
Nee, er is door de vergadering juist besloten om het onderhoud tot het absolute minimum te beperken omdat de ‘werkelijke kosten’ (zoals dit door de woningcorporatie telkens word genoemd) vele malen hoger waren dan was voorgesteld. Door de VVE is in ieder geval niet besloten tot een aanmerkelijke verzwaring van de kosten. Integendeel, er zijn meerdere offertes aangevraagd voor de verschillende posten en sommige kosten over een langere termijn uitgesmeerd om het totaal aan kosten naar een bedrag van 150 euro p.m. te kunnen verlagen.
| abraxes schreef: | | Als een woongebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in appartementen die los verkocht kunnen worden, wordt er automatisch een vereniging van eigenaren opgericht. De eigenaren van de appartementen zijn automatisch ('van rechtswege') lid van die vereniging. |
Als ik het goed begrijp had het complex, welke eerst alleen eigendom was van de woningcorporatie, in eerste instantie dus maar 1 eigenaar in de VVE?
Als dat zo is lijkt het me des te kwalijker dat zij de kopers niet op de hoogte hebben gebracht van het feit dat de onderhoudskosten veel hoger waren.
| abraxes schreef: | | Dat lijkt me wel, maar wat is de ratio van deze vraag? |
De tegenpartij stelt dat er vooraf nooit een begroting is geweest. Terwijl ons bij een informatief gesprek (ruim voordat de eerste paal was geslagen) werd verteld dat men bezig was met het opstellen van de begroting en dat deze bijna rond was. Als dat klaar was zou ons de brochure worden toegestuurd. Bij het verkoopgesprek is ook gezegd dat er een begroting was gemaakt. Het staat ook in de brochure en ook nog eens in de koopakte.
Nu beweert de tegenpartij dat dit een ‘ruwe schatting’ is geweest en vind men het spijtig voor de gedupeerden dat zij een dergelijke grote inschattingsfout heeft kunnen maken. Zij vinden dit echter niet verwijtbaar. En vreemd genoeg stond dit ook in de uitspraak in eerste aanleg: zeer onzorgvuldig maar niet verwijtbaar. Heel vreemd want tijdens de zitting vond de rechter dit wel verwijtbaar, vandaar ons hoger beroep.
Met betrekking tot de toezegging tot financiële compensatie heeft de wederpartij tijdens de zitting gesteld dat zij de waardevermeerdering van onroerend goed de laatste jaren voldoende compensatie vindt en dat zij daarom afziet van de eerder toegezegde compensatie.
Wederom tot onze verbazing is de rechter in eerste aanleg hierin mee gegaan.
Zou, in het geval van misleidende reclame, de bewijslast bij de tegenpartij hebben gelegen?
Afijn, we wachten het beroep af.
Groet, Tilda |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Pagina 1 van 1 |
|
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|
