|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Civiel recht |
Geplaatst: zo 22 apr 2007 17:55—
|
iemand huurt bijna 1 hectare land van de gemeente.
in het contract staat dat voor beiden de opzegtermijn 1 maand is. de huurder huurt dit stuk land al 9 jaar. met een bouwvergunning zijn stallen gebouwd en een rijbak. er lopen 3 paarden op, schapen en geiten. de huurder verdient zijn geld met het beleren van paarden die in de stallen staan. nu na 9 jaar krijgt de huurder te horen dat de gemeente het land verkocht heeft voor 1 euro aan dorpsbelangen, en dat terwijl de huur nog niet op gezegt is. dorpsbelangen verkoopt aan de gemeente hun land ook voor 1 euro. aan dorpsbelangen is door de gemeente toegezegt dat ze gebruik mogen maken van het land wat nog steeds gehuurt wordt door de paardeneigenaar, als dorpsbelangen eventueel een feesttent daar neer wil zetten mag dat niet geweigerd worden door de huurder van dat land, mag dat? moet de gemeente de huurder niet de eerste koop aanbieden? m.a.w, mag de gemeente het land zomaar, zonder dat de huurder dit weet, verkopen? het is immers niet voor eigen gebruik. is de gemeente niet verplicht een schadevergoeding aan te bieden omdat de huurder zijn inkomsten kwijt is. moet de gemeente de stallen en rijbak vergoeden? moet de gemeente niet een ander stuk land aanbieden aan de huurder? de gemeente heeft in feite geruild met dorpsbelangen wat betreft het land, moet de huurder dan niet mee verhuizen?? ik hier verder niets vinden over in de pachtwet. |
Geplaatst: zo 22 apr 2007 18:18—
Er is dus sprake van een pachtovereenkomst? Goedgekeurd door de grondkamer enzovoorts? |
Geplaatst: zo 22 apr 2007 18:22—
|
ik weet niet wat voor overeenkomst, er is alleen een contract waar niet veel in staat, wel dat de opzegtermijn voor beide partijen 1 maand is, en dat je niet onderverhuren mag.
pachtwet, huurwet...ik vind dit gewoon een lastige zaak. |
Geplaatst: zo 22 apr 2007 18:37—
| Een pachtovereenkomst is geen huurovereenkomst, een huurovereenkomst is geen pachtovereenkomst. Je moet dus eerst weten waarmee je van doen hebt. |
Geplaatst: zo 22 apr 2007 18:37—
|
Heb je het contract bij de hand? Wat staat er precies?
We zoeken naar iets als: X, hiernaar te noemen (????) en Y, hierna te noemen (???) komen overeen dat..... Dat is van belang in verband met de beantwoording van je vraag. |
Geplaatst: zo 22 apr 2007 18:49—
|
ik heb even nagevraagd:
de grondkamer is er niet aan te pas gekomen, het is dus een huurovereenkomst en geen pachtovereenkomst. |
Geplaatst: zo 22 apr 2007 19:31—
Op zich kan het nog steeds een pachtovereenkomst zijn. Beslissend is of de overeenkomst valt onder de beschrijving van art 1 lid 1 sub d Pachtwet:
waarbij landbouw ook veehouderij omvat (art 1 lid 1 sub b Pachtwet). De vraag is dan, is hier sprake van uitoefening van de landbouw? Het lijkt erop dat een paardenfokkerij met grond wel onder de pachtwet valt, maar een manege met een recreatief doel niet. Dus hier lijkt inderdaad sprake van een huurovereenkomst. Dan geldt dat koop geen huur breekt (art 7:226 BW), maar de opzegtermijn van 1 maand lijkt me geldig (art 7:228 lid 2 BW). Nu er stallen staan lijkt me wel de ontruimingsbescherming van art 7:230a BW van toepassing. Dat de stallen door de huurder gebouwd zijn doet er denk ik niet toe, ze zijn eigendom van de verhuurder en vallen dus onder de huurovk. In ieder geval is het een vreemde situatie. |
Geplaatst: zo 22 apr 2007 21:53—
de gemeente heeft gezegt dat de stallen van de huurder zijn, dus dat zij geen vergoeding hoeven betalen vanwege de sloop van de stallen. ik vraag me af of er ook een wet is die een huurder beschermd wanneer hij/zij zijn inkomsten kwijtraakt omdat de huur opgezegt wordt? hoe zit het met het feit dat er zomaar activiteiten op het land gehouden mogen worden door anderen terwijl de paarden er nog staan en de huurder nog steeds het land huurt? recht op eerste koop? het land is tenslotte zonder dat de huurder het wist verkocht voor een euro, symbolisch bedrag dus. eigenlijk is het geruild, moet de huurder dan niet mee naar het andere land? ze zeggen wel eens dat huurders goed beschermd zijn, ja, huurders van woningen wel, dit is weer iets heel anders, voor duizenden euro's aan opstal gebouwd, de paarden kunnen toch niet zonder pardon op straat worden gezet?! is er een manier om schadevergoeding te eisen? zo ja, op welke grond? |
Geplaatst: zo 22 apr 2007 22:16—
|
Tenzij de stallen mobiel zijn of de huurder een recht van opstal heeft, worden de stallen nagetrokken door de grond. Dat wil zeggen dat de eigenaar van de grond ook de eigenaar van de stallen is.
Het is wel mogelijk dat de huurder verplicht is de grond na afloop van de huur zonder stallen op te leveren. Ligt eraan hoe het is afgesproken.
Om te beginnen vind ik het vrij merkwaardig dat iemand een bedrijf opbouwt op grond die hij huurt met een wederzijdse opzegtermijn van 1 maand. Verder lijkt de gemeente een rare truc uit te halen, terwijl het toch eenvoudiger lijkt om gewoon de huur op te zeggen. In ieder geval laat de verkoop zelf de huurovereenkomst onverlet. Maar die huurovk kan dus eenvoudig worden opgezegd met een termijn van 1 maand... Gezien het belang dat de huurder heeft bij voortzetting van de huur, kan hij proberen bij de rechter voortzetting van de huurovk te vorderen. Ik zou aanvoeren dat het opzeggen door de verhuurder in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Verder dient de gemeente zich ook als privaatrechtelijke partij te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, wat onder meer inhoudt dat een belangenafweging moet plaatsvinden bij het besluiten tot verkoop van de grond en opzegging van de huurovk. Of het kans maakt kan ik niet beoordelen. |
Geplaatst: zo 22 apr 2007 22:49—
|
oke, bedankt!
er zijn gesprekken geweest met de gemeente maar die was onverbiddelijk. ze hebben gekeken naar een stuk land waar de huurder eventueel heen kon, niet gevonden (of niet goed gezocht) maar algemeen belang gaat voor privebelang, helaas... mijn vader is jaren wethouder geweest en zelfs hij vind dit een rare gang van zaken, meestal krijgt de huurder een ander land aangeboden en een vergoeding voor de stallen. nu is het zo, we trappen de huurder eraf en geven we hem nog een trap na ook! waar laat je 3 paarden zo gauw?? wat nog niet geprobeerd is, en nog niet over gesproken is om de huurder naar het land te krijgen wat de gemeente koopt/ruilt van dorpsbelangen. de stallen en rijbak moeten verwijderd worden door de huurder als de huur is opgezegt. wat dus inderdaad een optie is om zich te beroepen op de ontruimingbeschermingswet, omdat die stallen en de rest niet binnen 1 maand opgeruimd kunnen worden, alles is wel demontabel maar toch. de inkomsten van de huurder zijn bijverdiensten. wat ook nog te proberen is om het grond waar de stallen en rijbak op staan te kopen van dorpsbelangen. dat is een strook van 20 bij 100 meter aan de rand van het land van 750 are wat dorpsbelangen nooit zal gebruiken. er is een intentie-overeenkomst opgestelt waarin staat dat tot maximaal 5 jaar het land blijft zoals het nu is, dus dat de huurder kan blijven zitten tot max. 5 jaar, maar dat is geen zekerheid. is er ook een mogelijkheid om de huur tegen te houden/vertragen dmv bezwaren ingediend door de bewoners die naast het land wonen? ivm geluidsoverlast? zoals kermis, feestenten en andere feesten die van plan zijn te houden op het betreffende land? |
Geplaatst: zo 22 apr 2007 23:24—
|
Geplaatst: zo 22 apr 2007 23:52—
Voor dergelijke activiteiten is waarschijnlijk een vergunning afgegeven of zal een vergunning afgegeven worden. Tegen die vergunning kunnen omwonenden bezwaar maken. Tegen het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten is geen bezwaar mogelijk. Wel kun je naar de burgerlijke rechter. |
Geplaatst: ma 23 apr 2007 9:19—
nee, dit is een 2 weken terug mondeling afgesproken door de gemeente naar dorpsbelangen toe, staat niet in de overeenkomst. leek me ook heel raar dat dit zou mogen! |
Geplaatst: ma 23 apr 2007 18:00—
| Ik zou aandacht besteden aan de eerder in deze draad genoemde ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW. Let erop dat het verzoek bij de rechter 2 maanden na de schriftelijke opzegging moet worden ingediend. De verlenging kan worden uitgesproken eerst voor 1 jaar. Daarna kan dat nog tweemaal geschieden, maar het 3e verzoek wordt slechts bij hoge uitzondering toegewezen. |
|
Rechtenforum.nl -> Civiel recht
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl