Rechtenforum.nl :: Geldigheid huur/koop contract

tot

Afdrukken

Rechtenforum.nl -> Civiel recht

#1: Geldigheid huur/koop contract Auteur: ih4x3du

Geplaatst: wo 16 mei 2012 11:51
—

Goedemorgen,

Mijn oma van 81 jaar heeft mij onlangs om hulp gevraagd met een juridisch conflict. Ik ben enkel niet zo thuis in het huurrecht en hoop dat jullie mij kunnen helpen.

Casus:

Mijn oma woonde in een huurhuis en betaalde maandelijks netjes de huur aan de verhuurder. In 2009 kwam er een medewerker van een gas-service bedrijf (dochter onderneming van een grote energieleverancier) langs die vertelde dat alle huurders een nieuwe boiler dienen aan te schaffen.

Mijn oma stelde als eerste dat ze hiervoor maar bij de verhuurder moeten zijn en het zijn pakkie aan is. De medewerker stelde echter dat dit voor de rekening van de huurder komt.

Mijn oma kon er voor kiezen om de boiler te kopen (circa €1800,-) of te huren voor (€12,50 per maand). Mijne oma stelt dat ze nog steeds geen boiler wilt, waarop de medewerker letterlijk zegt, als je geen boiler neemt sluiten we je warme water af en als je dat niet wilt ga je maar naar een bejaardentehuis.

De dochter van mijn oma heeft hierna een klacht ingediend en de medewerker heeft zijn (verplichte) excuses moeten maken.

Uiteindelijk na een rustig gesprek met de werknemer besluit mijn oma dan toch om de boiler te huren en deze overeenkomst elk jaar stilzwijgend te verlengen. (aldus dit is de afspraak volgens de werknemer) Die dan vertelt dat hij dit maar voor 1 dagje in de week er bij doet.

Mijn oma heeft inmiddels 2.5 jaar in de woning gewoond en 2.5 jaar netjes de huur betaalt. Inmiddels is zij verhuist naar een verzorgingsflat en hebben wij de boiler netjes verwijderd en afgeleverd bij het magazijn van het gas-service bedrijf. Wat ik overigens vreemd vindt, want de nieuwe bewoners hebben nu dus geen warm water.

Mijn oma kreeg echter een factuur van bijna €1100,- als afkoopsom van het huurcontract, omdat ze voortijdig het contract opzegt.

In de algemene voorwaarden staat dat indien de huurder het contract voor het verstrijken van de termijn opzegt de rest termijn betaalt dient te worden.

Nu komt mijn punt, het contract dat mijn oma ondertekent heeft is erg onduidelijk, zo ontbreekt er op haar kopie een handtekening en de door het bedrijf toegestuurde kopie zijn gegevens nader ingevuld.

In het contract staat het aantal huurtermijnen op 144 en de huurprijs per maand €12.50 maar de werknemer stelt mondeling dat het om een contract gaat dat jaarlijks stilzwijgend wordt verlengd en dan dus ook kan worden opgezegd. Dit is dan ook de reden dat mijn oma uiteindelijk getekend heeft omdat zij op zijn woord afging. Meerdere andere bewoners van de flat bevestigen dit en wisten ook niet dat dit in hun contract stond, tot dat wij hen hierop wezen.

Nadat ik het bedrijf de situatie van mijn oma heb uitgelegd en ook heb gewezen op het dubieuze contract, pasten zijn de factuur aan tot €500,-
Na een briefje ging er dus €600,- van de rekening af.

Ik zit dan ook met een paar vragen:

1) Valt het huren van een boiler voor de kosten van de huurder?
2) Mag je een vrouw van 80 jaar een 12 jarige contract laten tekenen?
3) De wijze waarop de werknemer te werk is gegaan klopt natuurlijk niet, maar hij vertelt het ene (stilzwijgend verlengen per jaar) maar laat haar voor 144 huurtermijnen tekenen. Naar mijn mening enigszins onder druk aangezien er tegen een 80 jarige wordt gezegd dat haar warme water anders wordt afgesloten. Bovendien bevestigen meerdere bewoners dat zij hier niets van af wisten. Mag dit?
4) Ik heb na 1 brief al €600,- van de rekening af weten te krijgen maar voor het overige bedrag verwijzen ze naar de algemene voorwaarden. Wat kan ik nu het beste doen en hoe staan wij er voor?

Bij voorbaat bedankt,

Met vriendelijke groet,
Leon de Lange

#2: Auteur: LM

Geplaatst: do 17 mei 2012 11:00
—

De inhoud van een huurovereenkomst is in beginsel vrij. Partijen mogen met elkaar afspreken wat ze willen. Voor wat betreft de termijnen en consequenties van voortijdig opzeggen is de inhoud van de overeenkomst bepalend. Of de huurovereenkomst op dit punt onduidelijk is valt zo niet te beoordelen. Dit geldt ook wie voor de aanschaf / huur van een boiler verantwoordelijk is (huurder / verhuurder), dit zal te vinden zijn in het huurcontract van de woning. Partijen zijn vrij hier afspraken over te maken. Het feit dat men direct mee bewoog kan er op duiden dat de wederpartij inziet dat de overeenkomst inderdaad onduidelijk is en / of er andere gebreken zijn (bijv. ontbreken handtekening).

Verder vraag jij je af of er überhaupt wel een geldige overeenkomst tot stand is gekomen (1) gelet de gesteldheid van je oma, (2) misbruik van haar omstandigheden en (3) het geven van onjuiste informatie bij het aangaan van de overeenkomst. Voor alle punten geldt dat de bewijslast bij je oma ligt.

1. Zij zou kunnen betogen dat ze gelet haar leeftijd niet in staat was de feiten goed te beoordelen. Dit maakt weinig kans als je oma in redelijke (geestelijke) gezondheid verkeerde (zelfstandig wonen etc.). Een bejaarde is net als elke volwassene in beginsel handelingsbekwaam;
2. Zij zij kunnen betogen dat er misbruik is gemaakt van de positie waarin zij verkeerde. Zij werd onder druk gezet een overeenkomst aan te gaan, terwijl zij dat eigenlijk niet wilde. Ook dat zal niet eenvoudig zijn aangezien ik begrijp dat zij uiteindelijk toch min of meer weloverwogen tot het besluit kwam over te gaan tot huur en zij hier eventueel ook van kon afzien door bijv. over te gaan tot koop.
3. Zij zou zich kunnen beroepen op dwaling door te betogen dat de verkoper bij het sluiten van de overeenkomst t.a.v. voor haar bepalende onderdelen onjuiste uitlatingen deed. Ook dat zal niet eenvoudig zijn omdat de verkoper dit natuurlijk zal ontkennen en dan terug wordt gegrepen op de schriftelijke overeenkomst zelf die je oma uiteindelijk getekend heeft. Als er geen door je oma getekende versie is staat zij natuurlijk sterker.

#3: Re: Geldigheid huur/koop contract Auteur: Laurens02

Geplaatst: do 17 mei 2012 11:34
—

ih4x3du schreef:

1) Valt het huren van een boiler voor de kosten van de huurder?

Nee. Een huurwoning moet de minimale eigenschappen die je nodig hebt om hem als woning te gebruiken, en een huis zonder warmwaterinstallatie kun je niet behoorlijk in wonen. Zie ook http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BK3750

ih4x3du schreef:

2) Mag je een vrouw van 80 jaar een 12 jarige contract laten tekenen?

Iedereen mag tekenen wat hij wil. In principe mag dat dus.

ih4x3du schreef:

3) De wijze waarop de werknemer te werk is gegaan klopt natuurlijk niet, maar hij vertelt het ene (stilzwijgend verlengen per jaar) maar laat haar voor 144 huurtermijnen tekenen. Naar mijn mening enigszins onder druk aangezien er tegen een 80 jarige wordt gezegd dat haar warme water anders wordt afgesloten. Bovendien bevestigen meerdere bewoners dat zij hier niets van af wisten. Mag dit?

De druk is denk ik wat moeilijk vol te houden als er officiële excuses zijn aangeboden, maar ik zou het vooral melden. Was het wel waar, wat de medewerker zei? Moest ze echt een nieuwe boiler?

Met de hele beschrijving die je geeft kun je misschien zelfs hard maken dat zij niet heeft geweten dat het ging over 144 termijnen. Als uitgangspunt geldt dat wat geschreven staat, waar is, maar met een heel sterk verhaal (bijvoorbeeld dat een stapel andere bewoners verklaren ook gedacht te hebben dat het ieder jaar opzegbaar was) kun je daar misschien omheen. Is wel een moeilijke opgave hoor, het zal echt een goed en solide verhaal moeten worden.

ih4x3du schreef:

4) Ik heb na 1 brief al €600,- van de rekening af weten te krijgen maar voor het overige bedrag verwijzen ze naar de algemene voorwaarden. Wat kan ik nu het beste doen en hoe staan wij er voor?

Algemene voorwaarden kun je vernietigen omdat ze onredelijk bezwarend zijn. De leeftijd van de huurder afgezet tegen de looptijd, mede in het licht van de mededeling van de medewerker dat jaarlijks opzegbaar zou zijn kunnen dit samen wellicht construeren. De bepaling dat alle resterende termijnen moeten worden volgemaakt geldt dan niet meer.

Laat de verhuurder (van de boiler) weten dat je betwist tot betaling gehouden te zijn omdat er iets anders is overeengekomen dan wat zij stellen, althans dat je de bepaling in de algemene voorwaarden vernietigt omdat die onredelijk bezwarend is. Laat intussen de verhuurder van de woning weten dat je het geld van de huur van de boiler van heb betaald wilt krijgen, want dat had voor zijn rekening moeten komen.

#4: Auteur: LM

Geplaatst: do 17 mei 2012 12:23
—

Deze situatie is een andere. In de zaak waar je naar verwijst gaat het om de vraag wie onderhoudskosten dient te dragen van een CV installatie die het eigendom is van verhuurder. Deze kosten komen voor rekening van de verhuurder en mogen dus niet verpakt worden in servicekosten.

In deze uitspraak lees ik niet dat een CV installatie per definitie het eigendom moet zijn van de verhuurder. Partijen kunnen toch afspreken dat de de huurder zelf zorgdraagt voor een CV installatie, hiervan dan eigenaar is en vervolgens ook verantwoordelijk voor het onderhoud. Waarbij in deze casus opmerkelijk is dat dit kennelijk gedurende de huurperiode wijzigde. Eerst was de CV installatie eigendom van de verhuurder en op eens (?) diende de huurder zelf een CV installatie aan te schaffen? Dat zou betekenen dat ook de huurovereenkomst t.a.v. de woning moet zijn gewijzigd en daar hoeft de huurder uiteraard niet mee akkoord te gaan. Misschien dat TS dit nog wat kan verduidelijken.

Of de 144 termijnen in dit geval gelet op haar leeftijd onevenredig belastend waren voor de huurder is mij niet duidelijk. Een langere looptijd zorgt voor lagere maandtermijnen (voordelig voor huurder). Verhuurder loopt met het afsluiten van een lange looptijd bij een huurder op leeftijd het risico dat de periode voortijdig wordt afgebroken door overlijden van de huurder (nadelig voor verhuurder). Dit is dan ook de reden waarom het voor oudere mensen extra lastig is dit soort overeenkomsten te sluiten.

Aanvulling: is er wel sprake van huur gelet de van te voren afgesproken termijnen (geen huurkoop, koop op afbetaling)

#5: Auteur: ih4x3du

Geplaatst: do 17 mei 2012 15:35
—

Bedankt,

Stel dat mijn oma niet was verhuist maar zou komen te overlijden, dan zou de huur overgaan, althans de afkoopsom van de rest termijnen, op haar kinderen terwijl die geen enkel belang hebben bij de huur van de boiler.

Het feit dat de medewerker haar verkeerd heeft geïnformeerd en zij dus meent voor een contract dat elk jaar stilzwijgend verlengd zou worden te hebben getekend, met daarbij het feit dat er tegen haar gezegd werd dat indien zij geen boiler van hem zou afnemen, haar warme water afgesloten werd en ze maar naar een bejaarden tehuis moest gaan.

Het feit dat ze niet weet dat ze voor 144 termijnen getekend heeft wordt bevestigd door meerdere ex-buren aangezien zij ook verkeerd geïnformeerd zijn over deze periode.

Maar het vreemde blijf ik vinden dat zij een boiler, als huurder dient te kopen, maar op het moment van verhuizen dient zij de boiler ook weer in te leveren. Bovendien hebben de nieuwe bewoners nu toch geen warm water?

#6: Auteur: Laurens02

Geplaatst: do 17 mei 2012 23:25
—

Mijn punt was dat een huurwoning aan bepaalde minima moet voldoen. Artikel 7:204: het genot van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst ziet. Een goed onderhouden zaak van de soort "woning" bevat in ons land een warmwatervoorziening. De uitspraak waar ik naar verwees bevestigt dat (onderhoud aan) die warmwatervoorziening niet voor rekening van de huurder komt. Als het onderhoud niet voor zijn rekening komt, dan het 'herstel' van het gebrek (bestaand in de afwezigheid van een boiler) al helemaal niet.

Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, artikel 7:242. Huurder en verhuurder kunnen hier dus GEEN afspraken over maken, verhuurder zal moeten zorgen voor (de faciliteiten voor) warm water.

#7: Auteur: LM

Geplaatst: vr 18 mei 2012 19:34
—

Laurens02 schreef:

Dat begrijp ik, mijn punt is dat partijen toch kunnen afspreken dat de CV installatie niet tot de gehuurde zaak behoort en de huurder daar zelf voor moet zorgen? Leidend is het overeengekomen gebruik (7:203). De uitspraak handelt over het onderhouden van een CV installatie die deel uitmaakt van de gehuurde zaak. Dan is de verhuurder verantwoordelijk Dat lijkt mij logisch, de CV installatie maakt immers deel uit de verhuurde zaak. Hier kan niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken. Dat beantwoordt nog niet de vraag of partijen kunnen afspreken dat de CV installatie buiten de gehuurde zaak valt, eventueel met een op de huurder rustende verplichting hier zelf voor te zorgen of een bestaand huurcontract t.a.v. de CV installatie voor te zetten.

Het kan zijn dat je gelijk hebt en dat de CV installatie in een huurhuis per definitie deel moet uitmaken van de gehuurde zaak (het klinkt niet onlogisch), maar dat haal ik niet uit deze uitspraak. Ik hoor om heen best vaak dat mensen een huurketel hebben, nu kan het zijn dat dit dan altijd koophuizen zijn, ik zal er eens op letten.

#8: Auteur: Laurens02

Geplaatst: zo 20 mei 2012 0:00
—

Het wordt inderdaad niet met zoveel woorden gezegd in deze uitspraak, maar het ligt wel in dezelfde lijn.

De wetgever is in de dwingendheid van het recht vrij duidelijk op dit gebied: je kunt best overeenkomen dat je een huis zonder dak huurt, maar de huurder kan dan tóch aanspraak maken op een huis met een dak. Da's een vrij vergaande bescherming van de huurder.

#9: Auteur: ih4x3du

Geplaatst: zo 20 mei 2012 12:27
—

Laurens02 schreef:

Maar ik denk aangezien mijn oma de boiler al gedurende 2.5 jaar gehuurd heeft dat het misschien een beetje te laat is om nu te stellen dat het voor de rekening van de verhuurder komt.

Het gaat in dit geval om het feit of bedrijf op een dergelijke wijze mensen mag benaderen en ze vervolgens aan een afkoop som houden in geval van overlijden of verhuizen?

#10: Auteur: LM

Geplaatst: zo 20 mei 2012 14:38
—

Laurens02 schreef:

De wetgever is in de dwingendheid van het recht vrij duidelijk op dit gebied: je kunt best overeenkomen dat je een huis zonder dak huurt, maar de huurder kan dan tóch aanspraak maken op een huis met een dak. Da's een vrij vergaande bescherming van de huurder.

Hoewel het niet onlogisch klinkt vraag ik mij af of je niet te makkelijk voorbij gaat het het beginsel van contractvrijheid. De uitspraak ziet op een andere situatie, ik zie niet dat dit in dezelfde lijn ligt.

Voor wat het waard is:

http://kassa.vara.nl/vraag-beantwoord/vraag/vadetail/cv-ketel-contract-in-huurwoning-overnemen/

Het gebeurt kennelijk vaker en het kan voor de huurder ook gunstig zijn. De afspraak dat de huurder zelf voor de ketel dient te zorgen is niet per definitie onevenredig belastend voor de huurder. Immers kan dit een lagere huurprijs met zich meebrengen en / of kunnen er andere overwegingen zijn van de huurder (bijv. zuiniger) om de ketel zelf aan te schaffen.

#11: Auteur: bona fides

Geplaatst: zo 20 mei 2012 14:54
—

Wat ik me afvraag is wat de verhuurder over deze gang van zaken te zeggen heeft? Is de verhuurder aangesproken? Weet de verhuurder überhaupt dat er bij de huurders van deur tot deur met boilers wordt geleurd?

LM schreef:

De inhoud van een huurovereenkomst is in beginsel vrij. Partijen mogen met elkaar afspreken wat ze willen.

In het geval van woninghuur blijft van die vrijheid niet zo heel veel over.

LM schreef:

Partijen kunnen toch afspreken dat de de huurder zelf zorgdraagt voor een CV installatie, hiervan dan eigenaar is en vervolgens ook verantwoordelijk voor het onderhoud.

Een CV-installatie is onroerend en daarmee eigendom van de eigenaar van de woning.

Kosten van een CV-installatie (uitgezonderd kosten van klein onderhoud dat in beginsel door iedere huurder zelf kan worden uitgevoerd) vallen onder de kale huurprijs.

#12: Auteur: LM

Geplaatst: zo 20 mei 2012 19:27
—

bona fides schreef:

Een CV-installatie is onroerend en daarmee eigendom van de eigenaar van de woning.

Dat wordt in literatuur genuanceerd, dat wat naar verkeersopvatting deel uitmaakt van een onroerende zaak kan in de loop der tijd wijzigen. CV ketels worden tegenwoordig op grote schaal via lease / huur constructies aangeboden. In de casus van TS werd de ketel ook opgehaald door de verhuurder.

Zie bijv.

http://books.google.nl/books?id=mU3dO4Yn3PIC&pg=PA20&lpg=PA20&dq=eigendom+huurketel+bestanddeel+onroerend+huur&source=bl&ots=-HV5IPKf4e&sig=lT1vK7kbMfqJoLNoGzalxPpVMC8&hl=nl&sa=X&ei=wyK5T5zbGMvL8QORr-HVCg&sqi=2&ved=0CIcBEOgBMAY#v=onepage&q=eigendom%20huurketel%20bestanddeel%20onroerend%20huur&f=false

#13: Auteur: bona fides

Geplaatst: zo 20 mei 2012 20:36
—

LM schreef:

bona fides schreef:

Een CV-installatie is onroerend en daarmee eigendom van de eigenaar van de woning.

Dat wordt in literatuur genuanceerd, dat wat naar verkeersopvatting deel uitmaakt van een onroerende zaak kan in de loop der tijd wijzigen.

De HR is er duidelijk over dat het criterium niet is of een zaak "naar verkeersopvatting" roerend of onroerend is. Voor zover het boek waarnaar je linkt (uit 1998?) iets anders zegt, is het verouderd:

HR, LJN AE6999 schreef:

3.4.2 Het Hof heeft de vraag of graftekens als die van het Aartsbisdom c.s. duurzaam met de grond zijn verenigd in de zin van art. 5:20 in verbinding met art. 3:3 BW, beoordeeld naar de juiste, door de Hoge Raad in zijn arrest van 31 oktober 1997, nr. 16404, NJ 1998, 97, aanvaarde maatstaven. 's Hofs oordeel dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord, geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting omtrent het begrip "duurzaam met de grond verenigd" in voormelde wetsartikelen noch omtrent het begrip "naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven", welk begrip een rol kan spelen - en in dit geval ook heeft gespeeld - bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of werk duurzaam met de grond verenigd is. Voormeld oordeel is ook alleszins toereikend gemotiveerd. Met juistheid heeft het Hof overwogen dat verkeersopvattingen in dit verband niet in aanmerking kunnen worden genomen nu buiten twijfel is dat de graftekens gezien hun voor een ieder naar buiten kenbare aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit ontbreken van twijfel is, anders dan met name in onderdeel III.3.4 wordt betoogd, geenszins onverenigbaar met de vaststelling van het Hof dat graftekens, waarbij het Hof kennelijk ook de onderhavige tekens op het oog heeft, gelet op de veelal beperkte fundering of zelfs het ontbreken daarvan, doorgaans gemakkelijk kunnen worden verplaatst of weggenomen. Juist is evenzeer het oordeel van het Hof dat aan de duurzaamheid van de bestemming niet kan afdoen dat de onderhavige grafrechten voor bepaalde tijd - onderscheidenlijk 80, (in strijd met het bepaalde in art. 28 lid 1 Wlb) 10, 20 en 40 jaren - zijn verleend.

Het criterium is of de zaak gezien haar naar buiten kenbare aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Een op een flat geplaatste zendinstallatie voor mobiele telefonie is onroerend en derhalve eigendom van de eigenaar(s) van de flat. Een in een woning geïnstalleerde boiler is onroerend en derhalve eigendom van de eigenaar van de woning.

Dat gezegd hebbende lijkt het er wel op dat de huurcommissie dergelijke verhuurconstructies accepteert. We hebben er op het forum ook al eerder discussies over gehad, en daarin is het mij niet gelukt om overtuigend aan te tonen dat deze (bestaande) praktijk in strijd is met de wet.

Wat betreft de casus van TS, vraag ik me nog steeds af wat de rol van de verhuurder van de woning precies is. Stond in het huurcontract (van de woning) al duidelijk dat de boiler niet in de huur was inbegrepen, en is er altijd al afzonderlijk huur voor betaald?

#14: Auteur: LM

Geplaatst: ma 21 mei 2012 20:57
—

De vraag is of je deze uitspraak kunt toepassen op CV ketels die op zichzelf vrij eenvoudig zijn te demonteren (dit geldt uiteraard niet voor de CV installatie in z'n geheel). Als de aansluitingen goed liggen is ook het plaatsen van een CV ketel een fluitje van een cent. Ook kun je niet zeggen dat een CV ketel is aangepast op de woning of alleen een functie kan hebben in die specifieke woning (dit geldt wel voor de CV installatie). Het lijkt mij wel dat het uitgangspunt moet zijn dat het een onroerende zaak betreft. Gelet de mogelijkheid om een ketel eenvoudig en zonder schade verwijderen rijst de vraag of de "naar buiten kenbare aard" in het geval van een CV ketel in een woning niet mede kan blijken uit een overeenkomst tussen de relevante partijen (dan wel mededeling / instemming).

Op internet wordt door aanbieders consequent gesproken over dat het eigendom bij de verhuurder blijft.

Zie twee voorbeelden voorwaarden van waarin een eigendomsvoorbehoud wordt gemaakt en bijv. het recht wordt voorbehouden de ketel te verwijderen bij wanprestatie. In het laatste geval wordt uitdrukkelijk verklaard dat de ketel wordt gezien als een roerende zaak.

http://www.feenstra.com/asp/document.asp?volgnr=252

http://www.delta.nl/Media/pdf/thuis/112824/289152

#15: Auteur: bona fides

Geplaatst: ma 21 mei 2012 22:42
—

LM schreef:

De vraag is of je deze uitspraak kunt toepassen op CV ketels die op zichzelf vrij eenvoudig zijn te demonteren (dit geldt uiteraard niet voor de CV installatie in z'n geheel).

Dat doet er dus niet toe, lees de hele overweging die ik heb geciteerd.

Quote:

Als de aansluitingen goed liggen is ook het plaatsen van een CV ketel een fluitje van een cent. Ook kun je niet zeggen dat een CV ketel is aangepast op de woning of alleen een functie kan hebben in die specifieke woning (dit geldt wel voor de CV installatie). Het lijkt mij wel dat het uitgangspunt moet zijn dat het een onroerende zaak betreft. Gelet de mogelijkheid om een ketel eenvoudig en zonder schade verwijderen rijst de vraag of de "naar buiten kenbare aard" in het geval van een CV ketel in een woning niet mede kan blijken uit een overeenkomst tussen de relevante partijen (dan wel mededeling / instemming).

Lees bovenstaande overweging. Nee, aard en inrichting heeft niets te maken met een contract. Je kunt de onroerendheid van een zaak niet wegcontracteren.

Quote:

Op internet wordt door aanbieders consequent gesproken over dat het eigendom bij de verhuurder blijft.

Er staat heel veel op internet waar niets van klopt.

Quote:

Zie twee voorbeelden voorwaarden van waarin een eigendomsvoorbehoud wordt gemaakt en bijv. het recht wordt voorbehouden de ketel te verwijderen bij wanprestatie. In het laatste geval wordt uitdrukkelijk verklaard dat de ketel wordt gezien als een roerende zaak.

Dat soort bedingen zijn allemaal zinloos. (Nou ja, je kunt wel afspreken dat er een verbintenisrechtelijk recht op teruggave bestaat. Een goederenrechtelijk recht gaat niet lukken.)

#16: Auteur: Regin

Geplaatst: di 22 mei 2012 0:27
—

Volgens mij is de vraag niet zozeer of de CV-ketel roerend of onroerend is, maar of de ketel bestanddeel is van het huis. Als dat zo is, dan is de ketel onroerend, omdat het huis dat ook is. De maatstaf van Depex/Curatoren Bergel c.s. is dat een zaak bestanddeel is van een gebouw als het gebouw zonder die zaak als incompleet moet worden beschouwd. In dat geval ging het om een installatie die in een fabriek was gemonteerd. Het fabrieksgebouw als zodanig was niet incompleet zonder die installatie; het kon ook een andere installatie huizen. Maar een verwarmingsinstallatie lijkt mij wel een zaak zonder welke ieder gebouw als incompleet moet worden beschouwd. Het valt in dezelfde categorie als waterleidingen en een electriciteitsnet.

De Rechtbank Roermond (29 september 1977, NJ 1978, 428) maakt een onderscheid tussen het heetwaterreservoir (de CV-ketel -- als ik het goed begrijp) en de rest van de verwarmingsinstallatie. Ik citeer de volledige uitspraak omdat deze niet op Rechtspraak.nl te vinden is. Deze uitspraak is te vinden onder het kopje 'verwarmingsinstallaties' in de interneteditie van Tekst & Commentaar, dus ik denk dat je er van uit kunt gaan dat dit geldend recht is.

Quote:

Samenvatting
Geen eigendom door natrekking van een heetwaterreservoir, want er is geen sprake van een aard- en nagelvaste verbondenheid, nu het reservoir slechts met vier keilbouten is bevestigd en door het enkel losschroeven daarvan en het los te koppelen van de leidingen kan worden verwijderd; voorts wordt in de verkeersopvatting zo'n reservoir niet gezien als een bestanddeel van de leidingen waarop het wordt aangesloten.

Uitspraak
Ten aanzien van het recht:
Tussen pp. staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend danwel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist ten processe vast:
dat gedaagde eigenaar en bewoner is van het pand Oirloseheide no. 3 te Oirlo-Venraij;
dat een gedeelte van dit pand verhuurd is geweest aan de heer L. Custers;
dat eiseres in of omstreeks de maand febr. 1972 aan genoemde heer Custers in huur heeft gegeven een aan eiseres in eigendom toebehorend elektrisch heetwaterreservoir, inhoud 120 liter, fabrikaat Daalderop, welk reservoir alstoen in het door genoemde Custers gehuurde gedeelte van het pand van gedaagde is aangebracht;
dat Custers in aug. 1976 het door hem gehuurde gedeelte van het pand van gedaagde heeft verlaten en niet meer woonachtig is in het stroomleveringsgebied van eiseres(de provincie Limburg), waardoor de bovenvermelde huurovereenkomst van het elektrisch heetwaterreservoir tussen de heer Custers en eiseres is geeindigd;
dat eiseres gedaagde nadien meermalen heeft aangemaand te gedogen, dat zij het betreffende heetwaterreservoir uit de woning van gedaagde weghaalt; doch gedaagde dit tot op heden niet heeft toegestaan;
Eiseres vordert thans in rechte, dat gedaagde zal worden veroordeeld toe te staan, dat het hierbovenbedoelde heetwaterreservoir vanwege eiseres uit gedaagdes woning wordt weggehaald, zulks op verbeurte van een dwangsom.
Eiseres legt daarbij aan haar vordering ten grondslag, dat zij als eigenares gerechtigd is dit heetwaterreservoir terug te nemen, nu de overeenkomst van huur en verhuur van dit reservoir tussen haar en de heer Custers van rechtswege is geeindigd.
Gedaagde stelt zich daartegenover op het standpunt, dat niet eiseres doch hij eigenaar is van het litigieuze heetwaterreservoir, aangezien dit door natrekking deel zou zijn gaan uitmaken van zijn woning.
Deze natrekking zou — naar gedaagde in eerste instantie heeft betoogd — gelegen zijn in de aard‑ en nagelvaste verbondenheid van het heetwaterreservoir met zijn pand, waaruit het niet dan met beschadigingen zou kunnen worden verwijderd. In zijn conclusie na comparitie heeft gedaagde zich er daarnaast op beroepen, dat ook naar de verkeersopvattingen het heetwaterreservoir als bestanddeel van de zich in zijn pand bevindende leidingen, waarmee het is verbonden, geacht moet worden te behoren tot zijn woning.
M.b.t. deze posita van gedaagde overweegt de Rb., dat door gedaagde niet is weersproken de stelling van eiseres, dat het betreffende heetwaterreservoir slechts met vier keilbouten is bevestigd en door het enkele losschroeven van deze bouten en het loskoppelen van de leidingen van het pand van gedaagde kan worden losgemaakt. Een dergelijke bevestiging kan naar het oordeel van de Rb. niet worden beschouwd als een aard‑ en nagelvaste verbondenheid, terwijl de Rb. niet vermag in te zien, dat door het enkele losschroeven van deze bouten enige schade van betekenis zou kunnen worden aangericht aan het pand van gedaagde. Als zodanig kan althans niet worden beschouwd het na het verwijderen van het heetwaterreservoir in het pand achterblijven van water‑ en elektriciteitsleidingen, die daar door gedaagde zelf dan wel met zijn toestemming door diens huurder zijn aangebracht en waarop gedaagde, indien hij prijs stelt op een warmtevoorziening, ook zelf weer een heetwaterreservoir, hetzij in huur, hetzij in eigendom kan aansluiten.
Nu voorts ook in de verkeersopvatting — anders dan door gedaagde betoogd — een heetwaterreservoir niet wordt gezien als een bestanddeel van de leidingen waarop het wordt aangesloten, — blijkende zulks o.m. reeds uit het feit, dat dergelijke heetwaterreservoirs veelvuldig plegen te worden gehuurd van een elektriciteitsmaatschappij als eiseres —, dient derhalve gedaagdes beroep op eigendom door natrekking te worden verworpen, en is de vordering van eiseres, gelet op de hierboven vermelde ten processe vaststaande feiten voor toewijzing vatbaar.
Gedaagde behoort daarbij als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld. Enz.

#17: Auteur: bona fides

Geplaatst: di 22 mei 2012 1:54
—

Regin schreef:

Dépex/Curatoren gaat over art. 3:4 BW, bestanddeelvorming. Inderdaad zal een bestanddeel van een onroerende zaak zelf ook onroerend zijn.

Naast art. 3:4 BW is er art. 3:3 BW / art. 5:20 sub e BW. Hiervoor geldt een ander criterium. Wordt een zaak op grond van art. 5:20 sub e BW door een onroerende zaak nagetrokken, dan is die zaak ook onroerend.

Ik wil het best met je eens zijn dat een verwijderbare boiler naar verkeersopvatting geen bestanddeel is van een woning. Dat betekent echter niet dat die boiler niet op grond van art. 5:20 sub e BW door de woning wordt nagetrokken. Voor dat laatste is de verwijderbaarheid niet van belang; het gaat om de vraag of de boiler naar aard en inrichting bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven.

Quote:

De Rechtbank Roermond (29 september 1977, NJ 1978, 428) maakt een onderscheid tussen het heetwaterreservoir (de CV-ketel -- als ik het goed begrijp) en de rest van de verwarmingsinstallatie.

De rechtbank heeft in 1977 geen rekening kunnen houden met bijvoorbeeld het Portacabin-arrest.

Quote:

Ik citeer de volledige uitspraak omdat deze niet op Rechtspraak.nl te vinden is. Deze uitspraak is te vinden onder het kopje 'verwarmingsinstallaties' in de interneteditie van Tekst & Commentaar, dus ik denk dat je er van uit kunt gaan dat dit geldend recht is.

Quote:

Aard- en nagelvastheid is een term uit het oude BW. De verkeersopvatting bepaalt in ieder geval naar huidig recht niet wat onroerend is. Dit is gewoon compleet verouderd. Zie bijv. het Grafzerk-arrest waarnaar ik hierboven link, lees ook de conclusie als je tijd hebt. Het gaat om een in deze eeuw gewezen arrest Wink

In een bericht hierboven noem ik op gebouwen geplaatste mobiele zendinstallaties. Die zijn geen eigendom van de mobiele operator (bijv. KPN), maar eigendom van de eigenaar van het gebouw. Dat is geen grap, daar is veel (belasting)rechtspraak over van de Hoge Raad. Zie bijv. LJN AZ2389 (toegegeven: er wordt slechts vernietigd en verwezen).

In Rb. Breda 3 oktober 2006, LJN AZ2728 vind ik trouwens:

rechtbank schreef:

2.1. Belanghebbende vormt een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is ondernemer in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968 (de Wet). Onderdeel van belanghebbende is [Firma2] BV ([Firma2]). [Firma2] houdt zich onder meer bezig met verhuur van centrale verwarmingsinstallaties en warmwatertoestellen aan particulieren. Zij koopt daartoe roerende zaken in die zij vervolgens aanbrengt in de woning van de huurders.

2.2. Tot 8 september 1993 bracht [Firma2] aan haar afnemers omzetbelasting in rekening over de aan hen verleende diensten. Vanaf die datum is zij vrijgesteld van omzetbelasting gaan verhuren, naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 8 september 1993 (nr. 28 993, BNB 1993/308), waarin werd geoordeeld dat bij de onder 2.1 genoemde diensten als door [Firma2] verricht, sprake is van verhuur van onroerende zaken als genoemd in artikel 11, lid 1, letter b, van de Wet. Tussen partijen is niet in geschil dat deze vrijstelling van toepassing is en evenmin dat de werkzaamheden van [Firma2] vóór en na 8 september 1993 niet zijn gewijzigd.

HR 8 september 1993 lijkt echter via bestanddeelvorming (en dus verkeersopvatting) tot die conclusie te zijn gekomen. Zie hier. Maar ja, 1993 is het jaar van Dépex/Curatoren, welke zaak volgens mij een andere afloop zou hebben gehad als het via art. 5:20 sub e BW was gespeeld (en de HR dan ook het huidige recht zou hebben toegepast).

#18: Auteur: Regin

Geplaatst: di 22 mei 2012 10:16
—

bona fides schreef:

De rechtbank heeft in 1977 geen rekening kunnen houden met bijvoorbeeld het Portacabin-arrest.

(...)

Aard- en nagelvastheid is een term uit het oude BW. De verkeersopvatting bepaalt in ieder geval naar huidig recht niet wat onroerend is. Dit is gewoon compleet verouderd. Zie bijv. het Grafzerk-arrest waarnaar ik hierboven link, lees ook de conclusie als je tijd hebt. Het gaat om een in deze eeuw gewezen arrest Wink

Portacabin gaat over de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Het heetwaterreservoir-vonnis gaat over de vraag of dat reservoir bestanddeel is van het huis. Portacabin is voor dat vonnis dus niet relevant. Aard- en nagelvastheid is nog steeds een relevant begrip voor de vraag of een zaak bestanddeel is van een andere zaak (art. 3:4 lid 1). In die zin is het dus niet 'compleet verouderd'.

Quote:

Onderaan dit bericht heb ik de volledige tekst van het arrest geplaatst. De relevante passage over bestandeelvorming:

Quote:

3.3. Het middel voert vooreerst aan dat het Hof in onvoldoende mate de vraag of de ketels zijn aan te merken als onroerende goederen heeft getoetst aan de maatschappelijke opvattingen. In 's Hofs oordeel ligt echter besloten het oordeel dat de woningen waarin de ketels zijn geplaatst, uit het oogpunt van geschiktheid als woonhuis bij het ontbreken van de ketels als onvoltooid moeten worden beschouwd, zodat naar verkeersopvattingen de ketels als bestanddeel van de woning waarin zij zijn geplaatst, hebben te gelden. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan, als verweven met waarderingen van feitelijke aard, voor het overige in cassatie niet op zijn juistheid worden getoetst. Het middel faalt dus in zoverre.

De HR lijkt dus niet de verkeersopvatting zelf te toetsen, omdat dat oordeel te nauw verweven is met de feiten. Maar de uitspraak is recenter en door een hogere instantie dan de Rechtbank Roermond, dus wellicht is de Groene Serie aan een update toe. Overigens vraag ik me wel af wat er civielrechtelijk dan precies gebeurt, want hoe kun je een zaak verhuren die door natrekking bestanddeel is geworden van de eigendom van iemand anders?

Verder vraag ik me meer in het algemeen af wat precies de verhouding is tussen enerzijds de vraag of een zaak roerend of onroerend is en anderzijds de vraag of een zaak bestanddeel is (geworden) van een andere zaak. Ik vraag mij af of een CV-ketel als een 'gebouw of werk' kan worden aangemerkt, maar ik kan nergens een definitie vinden. Het lijkt mij logischer om de CV-ketel casus op te lossen via bestanddeelvorming, omdat zo'n ketel niet lijkt op een woonboot, grafzerk of portacabin (jurisprudentie over art. 3:3), maar wel op een electriciteitskastje, havenkraan, keuken of lichtbak (jurisprudentie over art. 3:4). Het lijkt mij een beetje vreemd om, als een beroep op bestanddeelvorming afstuit op de verkeersopvatting, toch via art. 5:20 natrekking aan te nemen omdat de zaak wel onroerend is.

HR 8 september 1993, V-N 1993/2971, 15:

Quote:

Samenvatting
A BV, onderdeel van belanghebbende, X BV cs, exploiteert een installatiebedrijf en sluit hierbij onder meer overeenkomsten voor verhuur, installatie en onderhoud van centrale-verwarmingsketels voor woningen. De ketels zijn na de installatie aard- en nagelvast met de woning verbonden. A BV factureert woningbouwvereniging B f 69 420, excl. omzetbelasting. In geschil is of de prestaties dienen te worden aangemerkt als de verhuur van onroerend goed en dus onbelast zijn.
HR: Het hof heeft beslist dat de prestaties gezien moeten worden als verhuur van onroerende goederen als genoemd in art. 11, eerste lid, onderdeel b, Wet OB 1968. Het hof heeft zich daarbij verenigd met het standpunt van partijen dat de ketels na hun installatie als onroerend zijn aan te merken, nu niet gebleken is dat dit standpunt juridisch onjuist is en dit standpunt bovendien in overeenstemming is met de maatschappelijke opvattingen dienaangaande. Het betoog dat het hof in onvoldoende mate de vraag of de ketels zijn aan te merken als onroerende goederen heeft getoetst aan de maatschappelijke opvattingen, faalt. In 's hofs oordeel ligt besloten dat de woningen waarin de ketels zijn geplaatst, uit het oogpunt van geschiktheid als woonhuis bij het ontbreken van de ketels als onvoltooid moeten worden beschouwd, zodat naar verkeersopvattingen de ketels als bestanddeel van de woning waarin zij zijn geplaatst, hebben te gelden. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en voor het overige van feitelijke aard. Het betoog dat het hof de bijzondere aard van de overeenkomst heeft miskend, nu deze overeenkomst primair de strekking heeft de ketels op basis van verhuur ter beschikking te stellen, zonder dat het de bedoeling is dat B over de ketels gaat beschikken als ware zij de eigenaar ervan, faalt, omdat de door het hof gegeven uitleg van de overeenkomst van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk is, en voorts omdat het hof niet heeft beslist dat de overeenkomst een dergelijke strekking heeft. Het middel faalt ook voor zover het aanvoert dat in termen van de omzetbelasting een duiding van een bepaalde prestatie vooral plaatsheeft aan de hand van hetgeen de betrokken partijen met de desbetreffende verrichtingen voor ogen hebben en hetgeen feitelijk geschiedt, aangezien 's hofs uitspraak niet van een andere opvatting blijk geeft. Het middel voert voorts aan dat de ketels dienen te worden aangemerkt als machines of bedrijfsinstallaties ex art. 11, eerste lid, onderdeel b, sub 1, van de wet. Het hiervan afwijkende, van partijen overgenomen standpunt van het hof is evenwel juist.

Uitspraak
Het geschil betreft een naheffingsaanslag in de omzetbelasting over het tijdvak 1 januari 1988 t/m 31 augustus 1989.
De hofuitspraak is van Hof 's-Hertogenbosch, MK II, 1 juni 1992, nr. 3014/1990B.
Vaststaande feiten (ontleend aan de hofuitspraak)
3.1. A BV, een van belanghebbende onderdeel uitmakende rechtspersoon, exploiteert een installatiebedrijf voor verwarmingstoestellen en sluit hierbij onder meer overeenkomsten met woningbouwverenigingen voor de verhuur, de installatie en het onderhoud van de centrale verwarmingsketels welke dienen tot het gebruik in woningen deel uitmakend van woningcomplexen welke door de desbetreffende woningbouwvereniging worden geëxploiteerd (hierna: de ketels). Deze overeenkomsten worden afgesloten voor een contractsperiode van 20 jaar met stilzwijgende verlenging voor onbepaalde tijd.
In deze uitspraak wordt, verder waar nodig, onder ,,belanghebbende'' A BV verstaan.
3.2. Met de woningbouwvereniging B te Q (hierna B) heeft belanghebbende een overeenkomst (hierna: de overeenkomst) als hiervóór bedoeld afgesloten. Over de maand augustus 1989 heeft zij B ter zake van de jegens deze op grond van de overeenkomst verrichte prestaties een bedrag gefactureerd van f 69 420 zonder berekening van omzetbelasting. De Inspecteur is van oordeel dat in casu sprake is van een aan de heffing van omzetbelasting onderworpen levering en heeft op grond hiervan de onderwerpelijke naheffingsaanslag vastgesteld. De naheffingsaanslag is als volgt berekend:
18,5 / 118,5 x f 69 420 = f 10 837 (afgerond).
3.3. Naar partijen ter zitting uitdrukkelijk hebben verklaard, geschiedt de installatie van de ketels zodanig dat de ketels na hun installatie aard en nagelvast met de desbetreffende woning zijn verbonden.
3.4. Indien het gelijk met betrekking tot het hierna onder 4 weer te geven geschil aan de zijde van belanghebbende is, moeten de bestreden uitspraak en de naheffingsaanslag worden vernietigd, terwijl in het tegenovergestelde geval de bestreden uitspraak moet worden bevestigd.
Geschil (ontleend aan de hofuitspraak)
In geschil is of ter zake van de door belanghebbende op grond van de overeenkomst verrichte prestaties de vrijstelling van artikel 11, lid 1, letter b, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de Wet) van toepassing is. Hierbij is niet in geschil, naar partijen ter zitting uitdrukkelijk hebben verklaard, dat in casu geen sprake is van een geval als onder de hiervóór genoemde letter b in 1e tot en met 5e is vermeld.
Het geschil is terug te voeren tot het antwoord op de vraag of de door belanghebbende op grond van de overeenkomst verrichte prestaties moeten worden gezien
- als één prestatie te weten de verhuur van onroerend goed zoals belanghebbende stelt
- dan wel als twee prestaties te weten de levering van de ketels en het verrichten van onderhoudswerkzaamheden zoals de Inspecteur primair stelt,
- dan wel als twee prestaties te weten de verhuur van roerend goed en het verrichten van onderhoudswerkzaamheden zoals de Inspecteur subsidiair stelt
- dan wel als één prestatie te weten een niet van omzetbelasting vrijgestelde operational lease zoals de Inspecteur meer subsidiair stelt
- dan wel als één prestatie zijnde levering van de ketels dan wel verhuur van de ketels als roerend goed, zoals de Inspecteur nog meer subsidiair stelt.
Beoordeling door het hof (ontleend aan de hofuitspraak)
7.1. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door haar op grond van de overeenkomst verrichte prestaties naar maatschappelijke opvattingen als een onsplitsbaar geheel moeten worden aangemerkt, welk geheel voor de toepassing van de Wet als de verhuur van een goed dient te worden gekwalificeerd.
7.2. Dit standpunt van belanghebbende is juist. Belanghebbende is immers met B tegen één prijs een als een geheel gesloten overeenkomst aangegaan welke, gelet op de inhoud daarvan alsook gezien de aard van het door belanghebbende geëxploiteerde bedrijf, naar maatschappelijke opvattingen als de verhuur van een goed moet worden aangemerkt. De overeenkomst laat immers geen andere gevolgtrekking toe dan dat het handelen van belanghebbende in wezen is gericht op het gedurende de contractsperiode aan B, en via deze aan de bewoners van de woningcomplexen, ter beschikking stellen van goed werkende ketels waarbij de installatie van die ketels zowel voor belanghebbende als voor B slechts een middel is ter bereiking van dit doel en niet een doel op zichzelf.
7.3. Het Hof verwerpt de nog meer subsidiaire stelling van de Inspecteur volgens welke in geval van verhuur sprake is van verhuur van een roerend goed. De overeenkomst is immers niet gericht op verhuur van niet-geïnstalleerde ketels maar, zoals in het in voorgaand punt reeds is overwogen, op verhuur van goed werkende ketels. Het Hof verenigt zich met het standpunt van partijen dat de ketels na hun installatie als onroerend zijn aan te merken nu niet gebleken is dat dit standpunt juridisch onjuist is en dit standpunt bovendien in overeenstemming is met de maatschappelijke opvattingen dienaangaande.
7.4. Beide voorgaande overwegingen in onderlinge samenhang bezien voeren tot de conclusie dat de op grond van de overeenkomst door belanghebbende verrichte prestaties gezien moeten worden als verhuur van onroerend goed. Het gelijk is mitsdien aan de zijde van belanghebbende.
Voor dit geval staat vast dat de bestreden uitspraak en de naheffingsaanslag moeten worden vernietigd.
Arrest
3.1. (...)
3.2. Het Hof heeft beslist dat voornoemde prestaties gezien moeten worden als verhuur van onroerende goederen als genoemd in artikel 11, lid 1, letter b, (tekst 1989) van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de Wet).
Deze beslissing heeft het Hof gegrond op het oordeel dat belanghebbende tegen één prijs een als een geheel gesloten overeenkomst is aangegaan, welke overeenkomst gelet op de inhoud daarvan alsook gezien de aard van belanghebbendes bedrijf, naar maatschappelijke opvattingen als de verhuur van een goed moet worden aangemerkt nu de overeenkomst geen andere gevolgtrekking toelaat dan dat het handelen van belanghebbende in wezen is gericht op het gedurende de contractsperiode aan de woningbouwcomplexen, en via deze aan de bewoners van de woningbouwvereniging, ter beschikking stellen van goed werkende ketels waarbij de installatie van de ketels zowel voor belanghebbende als voor de woningbouwvereniging slechts een middel is ter bereiking van dit doel en niet een doel op zichzelf. Het Hof heeft zich daarbij verenigd met het standpunt van partijen dat de ketels na hun installatie als onroerend zijn aan te merken, nu niet gebleken is dat dit standpunt juridisch onjuist is en dit standpunt bovendien in overeenstemming is met de maatschappelijke opvattingen dienaangaande.
3.3. Het middel voert vooreerst aan dat het Hof in onvoldoende mate de vraag of de ketels zijn aan te merken als onroerende goederen heeft getoetst aan de maatschappelijke opvattingen. In 's Hofs oordeel ligt echter besloten het oordeel dat de woningen waarin de ketels zijn geplaatst, uit het oogpunt van geschiktheid als woonhuis bij het ontbreken van de ketels als onvoltooid moeten worden beschouwd, zodat naar verkeersopvattingen de ketels als bestanddeel van de woning waarin zij zijn geplaatst, hebben te gelden. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan, als verweven met waarderingen van feitelijke aard, voor het overige in cassatie niet op zijn juistheid worden getoetst. Het middel faalt dus in zoverre.
3.4. Het middel voert vervolgens aan dat het Hof de bijzondere aard van de overeenkomst heeft miskend, nu deze overeenkomst primair de strekking heeft de ketels op basis van verhuur ter beschikking te stellen, zonder dat het de bedoeling is dat de woningbouwvereniging over de ketels gaat beschikken als ware zij de eigenaar ervan. Dit onderdeel van het middel faalt, omdat de door het Hof gegeven uitleg van de overeenkomst als van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk in cassatie niet met vrucht kan worden bestreden, en voorts omdat het Hof niet heeft beslist dat de strekking van de overeenkomst is dat de woningbouwvereniging over de ketels gaat beschikken als ware zij de eigenaar ervan, zodat het middel in zoverre feitelijke grondslag mist.
3.5. Het middel faalt ook voor zover het aanvoert dat in termen van de omzetbelasting een duiding van een bepaalde prestatie vooral plaats heeft aan de hand van hetgeen de betrokken partijen met de desbetreffende verrichtingen voor ogen hebben en hetgeen feitelijk geschiedt, aangezien 's Hofs uitspraak niet van een andere opvatting blijk geeft.
3.6. Het middel voert voorts aan, in afwijking van hetgeen partijen ter zitting van het Hof uitdrukkelijk hebben verklaard en welk standpunt het Hof kennelijk heeft overgenomen, dat de ketels dienen te worden aangemerkt als machines of bedrijfsinstallaties als bedoeld in artikel 11, lid 1, letter b, sub 1e, van de Wet. Het middel faalt ook in zoverre, omdat het door het hof van partijen overgenomen standpunt juist is.
3.7. De stelling dat mogelijkerwijs in casu ten gevolge van een levering op grond van artikel 3, lid 1, letter a of e, van de Wet het vrijstellingsregime geldt van artikel 11, lid 1, letter a, van de Wet, behoeft geen bespreking, nu de litigieuze prestaties dienen te worden aangemerkt als de verhuur van onroerende goederen.
3.8. Het middel kan derhalve in geen van zijn onderdelen tot cassatie leiden.
(Volgt verwerping van het beroep van de staatssecretaris.)

#19: Auteur: bona fides

Geplaatst: di 22 mei 2012 11:31
—

Regin schreef:

Overigens vraag ik me wel af wat er civielrechtelijk dan precies gebeurt, want hoe kun je een zaak verhuren die door natrekking bestanddeel is geworden van de eigendom van iemand anders?

Waarom niet. Ik kan je een fietswiel verhuren dat jij voor de duur van de huur bestanddeel maakt van je fiets. Na afloop moet je het wiel wel teruggeven. Doe je dat niet, dan kan ik het wiel wel verbintenisrechtelijk terugvorderen, maar niet revindiceren.

Quote:

Ik vraag mij af of een CV-ketel als een 'gebouw of werk' kan worden aangemerkt, maar ik kan nergens een definitie vinden. Het lijkt mij logischer om de CV-ketel casus op te lossen via bestanddeelvorming, omdat zo'n ketel niet lijkt op een woonboot, grafzerk of portacabin (jurisprudentie over art. 3:3), maar wel op een electriciteitskastje, havenkraan, keuken of lichtbak (jurisprudentie over art. 3:4). Het lijkt mij een beetje vreemd om, als een beroep op bestanddeelvorming afstuit op de verkeersopvatting, toch via art. 5:20 natrekking aan te nemen omdat de zaak wel onroerend is.

Dat vind ik wel een interessante oplossing, maar ik betwijfel dat een CV-ketel of boiler geen "werk" zou zijn.

Misschien moet het "naar buiten kenbaar" zijn van de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven letterlijk worden genomen in de zin dat zoiets binnen een woning nooit het geval zal zijn.

#20: Auteur: Laurens02

Geplaatst: wo 23 mei 2012 19:16
—

Mag ik het allemaal even iets eenvoudiger maken?

Het is helemaal niet nodig dat de boiler roerend of onroerend is, of bestanddeel of niet. Het gaat erom wat je huurt. Wat gehuurd wordt, is een woonruimte, of meer precies: een gebouwde onroerende zaak bestemd om te worden gebruikt als woonruimte (7:232).

Vervolgens is bepalend (7:204) de vraag of het genot dat een huurder van woonruimte mag verwachten van die woning, ook kan worden verschaft door een woning zonder werkende verwarmingsinstallatie. Mijn stelling is: dat is niet het geval. Dit artikel is vérgaand geobjectiveerd, je moet abstraheren van alle omstandigheden van het specifieke geval. Vervolgens bepaalt artikel 7:242 dat van 204 niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Het maakt dus niet uit wat partijen hebben afgesproken, de woning moet in ieder geval een (werkende, afdoende) verwarmingsinstallatie hebben. En daar moet de verhuurder voor zorgen.

#21: Auteur: bona fides

Geplaatst: wo 23 mei 2012 21:09
—

Laurens02 schreef:

Ik ben het wel eens dat de goederenrechtelijke status niet per se beslissend is voor wat er wordt gehuurd en wat niet, maar als het contract bijvoorbeeld slechts "de woning" benoemt, dan ligt het al snel voor de hand om daar in ieder geval de bestanddelen onder te laten vallen en toch snel ook alle "onroerende aanhorigheden".

In de praktijk is afzonderlijke huur van boilers en cv-ketels in ieder geval niet ongebruikelijk. De Huurcommissie lijkt hier ook geen probleem in te zien, en er zal wel niet snel iemand zijn die dit tot de HR gaat uitvechten. Om de vraag van TS goed te kunnen beantwoorden zouden we moeten weten wat er in het (woning)huurcontract van de oma van TS staat over de warmwatervoorziening.

Uit "Servicekostenbeleid" van de Huurcommissie:

Quote:

Bij huur en verhuur van woonruimte komt het voor dat naast het enkel in gebruik geven van de woonruimte met zijn onroerende aanhorigheden, ook roerende zaken in gebruik worden gegeven of worden mee verhuurd.

Vervolgens citeert de Huurcommissie de artikelen 3:3-3:5 BW. Verderop staat:

Quote:

Boiler, geiser, gevelkachel
(Wand)boilers, geisers en gevelkachels worden door de Huurcommissie als roerende zaken aangemerkt.

Als verhuurder het eigendom van de boiler, geiser of gevelkachel heeft, kunnen naast de gebruiksvergoeding ook de kosten van de kleine herstellingen aan deze apparatuur in de servicekosten worden opgenomen. Als uitgangspunt geldt evenwel dat het totaalbedrag van gebruiksvergoeding en kleine herstellingen niet hoger mag zijn dan het huurbedrag dat normaliter door het nutsbedrijf in rekening wordt gebracht voor dergelijke apparatuur.
Indien de verhuurder zelf huurt van een nutsbedrijf of een derde, dan kan het huurbedrag inclusief de eventuele extra kosten van onderhoud en keuring volledig aan de huurder worden doorberekend.

Quote:

Onroerende aanhorigheden

De voor de boiler of geiser aangebrachte leidingen en aansluitpunten maken in principe deel uit van de onroerende zaak. Een warmwatervoorziening in combinatie met een (individueel of gemeenschappelijk) cv-installatie wordt aangemerkt als een onroerende aanhorigheid. Voor dergelijke voorzieningen kunnen uitsluitend de kosten voor energie (elektra, gas, water) en de kosten voor kleine herstellingen als servicekosten worden doorberekend.

Van het geldende recht trekt de Huurcommissie zich niets aan:

Huurcommissie schreef:

Indien één of meer onderdelen van de inboedel zodanig worden aangebracht dat deze niet zonder schade van betekenis kunnen worden weggenomen of volgens verkeersopvatting een onderdeel van de onroerende (hoofd)zaak uitmaken, dan dienen deze zaken als bestanddeel van de hoofdzaak te worden aangemerkt en derhalve als onroerend. Indien de verkeersopvatting ten aanzien van de vraag of zaken roerend of onroerend zijn niet duidelijk is, is hetgeen partijen zijn overeengekomen (mede)bepalend.

#22: Auteur: Laurens02

Geplaatst: di 26 jun 2012 17:28
—

Je zou bijna denken dat er iemand meeleest: ik zie een vonnis van de Rb Maastricht van augustus 2011 voorbij komen, gepubliceerd op 14 juni 2012 dat precies deze materie bestrijkt.

http://hetrecht.nl/index.asp?puid=BW8374

Quote:

... is de kantonrechter verder van oordeel dat de HR-ketel als behorend tot de verhuurde onroerende zaak (door bestemming) aangemerkt dient te worden en dat de kosten van de huur van die ketel omdat zij geacht worden reeds in de huurprijs verdisconteerd te zijn, niet als servicekosten in rekening gebracht mogen worden. Dit is slechts anders indien en voor zover partijen op dat punt andere afspraken gemaakt hebben.

Het vonnis is trouwens (nog geheel los van het feit dat het tegen mijn redeneertrant in gaat) lekker beroerd gemotiveerd, dus inhoudelijk hebben we er weinig aan. En dan heb ik het nog niet eens over de uitermate beroerde keuze van degene die de tekst heeft geanonimiseerd om niet te spreken van [eiser] en [gedaagde] maar van [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] respectievelijk [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie]. Volledigheid is zilver, eenvoud is goud...?

#23: Auteur: bona fides

Geplaatst: di 26 jun 2012 20:35
—

Onroerend "door bestemming" is een begrip uit het oude BW. Deze rechter lijkt me aan een opfriscursus toe.

Rechtenforum.nl -> Civiel recht

Tijden zijn in GMT + 2 uur

Pagina 1 van 1