Huurovereenkomst ontbinden d.m.v. dringend eigen gebruik

Stef Broers

Beste lezers,

Vanuit mijn stageomgeving is er een casus opgesteld. Deze omvat het volgende:

Een vastgoedobject met vier verhuurde woonruimten. de twee ruimtes op de begane grond en 3e verdieping zijn vrije-sector woonruimten, de andere ruimtes gelegen op de 1e en 2e verdieping zijn gereguleerde woonruimten.

Nu komt de ruimte op de 2e verdieping vrij. Deze wil de eigenaar graag renoveren en direct liberaliseren. Het pand kampt ook met funderingsproblemen, deze herstelwerkzaamheden neemt hij direct mee in de renovatie.

hij zou graag van dit moment gebruik maken om de gereguleerde woonruimte op de 1e verdieping ook direct te renoveren en liberaliseren. Dot om enigszins de gemaakte kosten te compenseren. (vervangen van de houten verdiepingsvloer i.v.m. houtrot, gedateerde keuken/badkamer upgraden, alle kozijnen met enkel glas vervangen voor HR++ glas, kopse kanten isoleren en een HR-ketel plaatsen)

De huurder van de 1e verdieping is een 48 jaar oud persoon, hij huurt de ruimte al 20 jaar, dit voor 360,-- euro p/maand. Hij is al jarenlang werkeloos en ontvangt 175,-- euro p/maand huurtoeslag en is in het bezit van een uitkering. Hij staat zelf al 20 jaar ingeschreven bij woningnet dus een vervangend huurobject vinden is mogelijk.

Nu wil de eigenaar de huurovereenkomst tussen hem en de bewoner van de 1e verdieping ontbinden. Dit volgens artikel BW7:220 lid2 en lid4 en artikel BW7:274 lid1c.

BW:7
Titel 4. Huur
Afdeling 3. De verplichtingen van de huurder

Artikel 220
1.Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.

2.Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.

3.Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

4.De voorgaande leden doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

5.Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, bedoeld in lid 2, derde zin, van woonruimte als bedoeld in artikel 233 draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.

6.De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 234, en woonwagens en standplaatsen als bedoeld in de artikelen 235 en 236, wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart worden gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Het in de eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euro’s.

7.De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het zesde lid.

Afdeling 5. Huur van woonruimte
Onderafdeling 4. Het eindigen van de huur

Artikel 274
1. De rechter kan de vordering slechts toewijzen
a. indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
b. indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen;

Hieruit concludeer ik dat de vastgoedeigenaar zich kan beroepen op dringen eigen gebruik. Hij moet het aan de huurder kenbaar maken dat na een belangenafweging zijn belangen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

Vragen:
1. Nu zou ik graag van de expertise van jullie forumlezers gebruik willen maken. Ik zou graag weten of ik de wetteksten zo juist heb geïnterpreteerd.

2. Hoe kan de vastgoedeigenaar tijdens de belangenafweging zorgen dat zijn belang op ontbinding groter is dan het belang van de huurder.

Ik heb al veel tijd hierin gestoken en een hoop jurisprudentie gelezen. Maar zit tot op heden met mijn handen in het haar. Hopelijk kan een van jullie vakkundige mij op weg helpen.

Alvast bedankt en groetjes Stef