Eerste recht tot koop

[witte072]

In het contract staat dat de plicht bij overlijden van de ouders overgaat op de erfgenamen. Het lijkt me dan dus wel een probleem?

[Martha]

Ik geloof dat het wenselijk is dat u de preciese formulering van dit contract even op het web plaatst.
Want ik snap hier niks van.
Wat voor vage notaris was dat dan?

De plicht gaat over op de erfgenamen, welke plicht? De plicht aan te bieden in geval ze willen vervreemden? Of is bedoelt dat met het overlijden voor de erfgenamen de plicht bestaat het goed aan te bieden?

De prijs staat vast, maar is er ook iets bepaald omtrent de overige voorwaarden van de verkoop aan de zus? De prijs is niet het enige essentiele omtrent een verkoop, daar kan je dus lekker over gaan kibbelen met zijn allen als hieromtrent niks is bepaald.

Het contract bepaalt toch enkel dat in geval van vervreemding de ouders eerst aan de dochter moeten aanbieden?
Als deze plicht op de erfgenamen overgaat, betekent dit dat deze als zij willen vervreemden eerst aan de dochter moeten aanbieden.
Dus pas als ze willen vervreemden.

Maar deze plicht gaat van rechtswege over op de erfgenamen, dus ik snap niet waarom dat dan expliciet in dat contract moet staan.
Dat feit zou er toe kunnen leiden dat een rechter van mening is dat het de bedoeling was dat met overlijden van de ouders de erfgenamen het goed aan de zus te koop zouden aanbieden voor die prijs.

Het feit dat dit (overlijden) expliciet in het contract staat kan aanleiding geven voor allerhande juridische touwtrekkeritus, waarbij vooral advocaten lekker geld kunnen verdienen.

Als uw ouders in hun testament bepalen dat de erfgenamen afstand moeten doen van enig voorkeursrecht/optierecht hen bij leven door de ouders toegekend dan is de kans zeer groot dat uw zuster de nalatenschap zal aanvaarden (dan weet ze immers zeker dat ze wat krijgt). Als ze aanvaart is de overeenkomst buiten spel. Ze doet dan afstand van deze overeenkomst.
Als ze niet aanvaard, dan loopt ze het grote risico dat ze helemaal niks krijgt.

Want, de overeenkomst bepaalt dat in het geval van vervreemding een dergelijke plicht bestaat. Dat deze plicht overgaat op de erfgenamen is een vage bepaling die zich niet voor slechts één uitleg leent. Dat betekent een juridische strijdt, waarbij uw zuster in het geheel niet de zekerheid heeft te zullen winnen.

Er bestaat nu een vage overeenkomst die aanleiding kan geven tot allerhande dure procedures. Dit kunnen uw ouders niet hebben gewild. Ze kunnen met hun testament uw zus dwingen afstand te doen. Dat schept duidelijkheid en is voor ieder beter.

Als uw zus in de heilige overtuiging leeft dat ze recht heeft op het pand bij hun overlijden, nou dan moet ze maar lekker afstand doen van de nalatenschap. Maar zo dom zal ze toch niet zijn?

Vraag:
Staat onder het stuk ook de handtekening van de notaris?

Als dit niet zo is dan is het geen notariele akte.
Onder het oude recht moesten schenkingen bij notariele akte worden gedaan. Anders waren ze nietig.
Onder nieuw recht zijn dergelijke schenkingen nog vernietigbaar, zolang niet alle betrokken partijen de handeling onder nieuw recht als geldig hebben erkend.
In 2006 is een handeling geweest waarbij de direkt betrokkenen de overeenkomst als geldig hebben erkend. Dat was een gemiste kans!
De ouders kunnen zich nu niet meer op onvoorziene omstandigheid of wat dan ook beroepen.

Maar, ondanks deze erkenning onder nieuw recht geldt immer nog dat de schenking die de strekking heeft bij overlijden plaats te hebben met overlijden vervalt zo deze niet bij notariele akte is gedaan (zie art. 7:177 lid 1 BW).
Dus belangrijk!...is het een notariele akte? Een optie (zo het een optie is) is een goed. Het toekennen van een optie zonder enige reeele tegenprestatie te verlangen is een formele schenking.

Het hangt van de rechter af of hij de handeling in casu als schenking zal zien. Daarvoor moet een bevoordelingbedoeling worden aangenomen. Uit uw woorden blijkt dat die er niet was. Uw ouders waren gewoon niet zo handig.

Los van al deze punten, uw zus zal toch zeker niet de moed hebben de nalatenschap niet te aanvaarden? Want dan loopt ze het risico niks te krijgen.

Dus uw ouders moeten even in hun testament aan de erfgenamen (in het bijzonder de zus) de plicht opleggen afstand te doen van enig voorkeurs/optierecht of wat dan ook.

De zus heeft dan de keus, aanvaarden en zekerheid, of niet aanvaarden en onzekerheid.

Het is de plicht van uw ouders om als goede ouders hun kinderen te behoeden voor allerhande vervelende nare discussies naar aanleiding van de erfenis. Dus zij moeten voor duidelijkheid zorgen in deze.

[Martha]

[Martha]

Oh, ja...

...belangrijk is ook dat uw ouders in hun testament de bewoordingen zo kiezen dat daaruit niet kan worden afgeleid dat het hier om een optierecht bij overlijden gaat.

Dus, voorkeursrecht!
Voor de zekerheid kunnen ze wellicht vermelden dat dit recht slechts de verplichting schept het goed aan de zus aan te bieden in geval de erfgenamen willen vervreemden. Dus niet reeds bij hun overlijden.

Daarnaast kunnen uw ouders een verlaring doen opmaken bij een notaris waar ze precies uit de doeken doen wat al dan niet de bedoeling was bij het contract. Deze verklaring kan dan bij een mogelijke rechtsstrijd worden ingebracht om de bedoeling van uw ouders te tonen.

[witte072]

[Martha]

Om die vraag te beantwoorden zal ik even aangeven wat de beide verschillende rechten inhouden.

1. Voorkeursrecht: het recht een aanbod te krijgen tot het aangaan van een bepaalde overeenkomst (meestal koop), zo de schuldenaar (eigenaar) bereid is tot het aangaan van deze overeenkomst. In uw geval, zo uw ouders (of diens erfgenamen) willen vervreemden.

2. Optierecht: een onherroepelijk aanbod tot het aangaan van een overeenkomst (meestal koop) zo de schuldeiser (optierechthebbende) deze overeenkomst wil aangaan.

Het verschil:

1. Voorkeursrecht: of er een overeenkomst (tot koop) tot stand komt is geheel in de hand van de schuldenaar. Zowel de voorkeursrecht verlenende als de voorkeursrechthebbende hebben zich noch niet gebonden tot het aangaan van enige koop.
2. Optierecht: of er een overeenkomst (tot koop) tot stand komt is in de handen van de schuldeiser. De optierechtverlenende heeft zich reeds gebonden tot het aangaan van de koop, doch onder de voorwaarde dat de optierechthebbende (die zich noch niet heeft gebonden) deze koop wil aangaan. Als de optierechthebbende aangeeft gebruik te willen maken van zijn optie is de koop perfect. Beide partijen zijn dan gebonden, de koop is dan een feit.

Het moge duidelijk zijn dat het tweede recht beduidend meer waard is dan het eerste. Het eerste krijgt pas enige echte waarde als de eigenaar wil vervreemden.

Het is niet van belang hoe partijen het recht noemen, van belang is op welke wijze het recht is omschreven.

Stel: partijen noemen het een voorkeursrecht, maar uit de tekst blijkt dat er sprake is van een onherroepelijk aanbod, dan is het een optie. Noemen partijen het een optierecht, maar uit de tekst blijkt dat er slechts sprake is van het recht een aanbod te krijgen zo de verkoper dat aanbod wil doen, dan is het slechts een voorkeursrecht.

Voorkeursrechten waarbij partijen de voorwaarde van de verkoop reeds geheel hebben dichtgetimmerd (prijs en overige voorwaarden) vertonen meer gelijkenis met een optie, omdat reeds is bepaald welk aanbod zal moeten worden gedaan. Op het moment dat de eigenaar wil vervreemden staat reeds vast dat hij het onder de voorafvastgelegde voorwaarden moet aanbieden. Doch ook deze voorkeursrechten zijn geen opties, omdat beide partijen zich nog niet hebben gebonden tot het aangaan van de koop (immers pas als de eigenaar wil verkopen, hetgeen hij in de hand heeft).

Een optie waarbij niks is vastgelegd doch enkel dat er zal worden verkocht zo de schuldeiser dit wil, is een lege huls. De overeenkomst is inhoudelijk te onbepaald om te kunnen afdwingen. Het enige dat de schuldeiser kan trachten af te dwingen is dat de eigenaar met hem in onderhandeling treedt over een te sluiten verkoop. Het inroepen van zo´n optie doet nog geen koop tot stand komen. Het is eigenlijk een optie tot het onderhandelen over een koop.

Het hangt dus af van de bewoordingen van het contract.
"Wanneer wij willen vervreemden", impliceert dat het recht pas ontstaat wanneer de wil tot vervreemden daar is.
De vraag is dan welke plicht op dat moment ontstaat. Is het slechts de plicht het goed aan te bieden voor de bepaalde prijs, doch de overige voorwaarden staan nog open? Dan kan uw zus geen koop afdwingen. Prijs is niet het enige essentiele omtrent een koop.

Zijn de essentiele voorwaarden echter voldoende specifiek vastgelegd dan kan uw zus de koop afdwingen, echter...alleen als uw ouders (of diens erfgenamen) willen verkopen. Dus uw ouders (erfgenamen) kunnen zich terugtrekken. Het enkele gebruikmaken van het voorkeursrecht doet niet een koop tot stand komen.

Een ander punt is dat onder de nieuwe wetgeving art. 7:2 lid 1 BW bepaalt dat
"De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan"

Aldus, de koop tussen uw ouders en zus (of tussen de erfgenamen en zus) moet schriftelijk worden aangegaan. Een voorkeursrecht is geen schriftelijke koop!
Er is dus geen geldig koopcontract waarop uw zuster zich kan beroepen.

Er is een casus geweest waarbij de rechter van mening was dat partijen ook niet gedwongen kunnen worden tot het schriftelijk aangaan van de koop, omdat daarmee dit artikel betekenis zou verliezen.

Wat de uitwerking van dit artikel precies is is nog niet geheel duidelijk, de Hoge Raad heeft zich (voorzover ik weet) hier nog niet over kunnen uitlaten.

Doch dit artikel is ook een krachtig wapen tegen enige aanspraak van uw zus.

Er is geen schriftelijk koopcontract (voorkeursrecht is geen koopcontract!), aldus is er geen geldige koop.

U en uw broer hebben dus een aantal stevige argumenten als het ooit tot een strijd zou komen. Ik hoop echter dat u uw ouders bereid kunt vinden voor de zekerheid hun testament aan te passen.
Het zou toch vervelend zijn als het tot een juridische strijd zou moeten komen.

[Martha]

Het schijnt mij (bij nader inzien) het beste dat uw ouders zich in hun testament niet al te veel uitlaten over het contract, doch slechts hiernaar verwijzen. Elk woord wat ze te veel "zeggen" kan weer tegen u en uw broer worden gebruikt.

Ze verwijzen naar het contract, zodat duidelijk is om welk contract het gaat (datum, partijen bij het contract, notaris, etc.). Vervolgens geven ze aan dat het niet hun bedoeling was dat dit contract zo begrepen zou worden dat er met hun overlijden op de erfgenamen een plicht zou komen te rusten het pand aan de zus aan te bieden. Het was slechts hun bedoeling ervoor te zorgen dat de zus een voorkeursrecht (tegen marktwaarde) had zo zij, of hun erfgenamen, zouden willen vervreemden/verkopen.
Vervolgens geven de ouders aan dat zij echter vrezen dat (tegen hun bedoeling) het contract verkeerd zou kunnen worden begrepen. Om duidelijkheid te scheppen en ter voorkoming van nare procedures tussen hun erfgenamen (en ook om ervoor te zorgen dat hun vermogen eerlijk over hun kinderen wordt verdeeld, zoals immer hun bedoeling was) leggen ze derhalve bij testament de plicht op (aan de zus) aftsand te doen van deze overeenkomst.
Vervolgens nemen ze een clausule op waarbij wordt bepaald dat de erfgenamen de zus daar moeten laten wonen (wellicht tegen een schappelijke vergoeding?) en zo zij besluiten tot verdeling dat dit pand dan (tegen de vrije marktwaarde, te bepalen door taxateurs) aan de zus dient te worden toegedeeld. Hiermee blijft het doel gewaarborgt.

Als de zus nu de nalatenschap niet aanvaard en een rechtsstrijd begint, is het overuidelijk dat het haar alleen maar om geldelijk gewin is te doen. Immers, het testament stelt ook zeker dat ze er kan blijven wonen en het pand kan verkijgen zo de nalatenschap wordt verdeeld.

Ze is dan vleugellam geslagen. Want, geldelijk gewin was duidelijk niet het doel van de overeenkomst. Lijkt mij sterk dat ze dan enige rechter aan haar zijde zal vinden. Immers, het testament voorzag reeds in een schappelijke regeling, doch dit aanvaarde ze niet enkel voor geldelijk gewin.

[bona fides]

Ik hoop eerlijk gezegd dat de ouders niet van plan zijn om hun dochter "vleugellam te slaan".

De dochter heeft ooit iets gekregen, en daar normaal gesproken ook iets voor betaald. Wat ze heeft gekregen is in de loop der jaren sterk in waarde gestegen. Dat is een gelukje voor haar. Onrechtvaardig is het niet.

Ze hadden dat deel van het huis toen ook onder verstrekking van een lening aan de dochter in eigendom kunnen overdragen tegen de toenmalige taxatiewaarde. Dat zou financieel gezien vrijwel hetzelfde resultaat hebben opgeleverd als nu. Alleen zou dan de zoon na het overlijden niet verplicht zijn om een deel "weg te geven".
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Martha]

[witte072]

[bona fides]

[Martha]

[bona fides]

[Martha]

[cvb]