Onredelijke eisen huurbaas?

[Morris]

Op 1-12-2012 is mijn tijdelijke huurcontract ingegaan voor de duur van 9 maanden, daarmee eindigt het contract op 30-08-2013. Deze data worden ook genoemd in mijn contract. Het contract bevat 2 clausules betreffende de opzegging, namelijk:

- Als binnen 9 maanden na ingangsdatum de huur wordt opgezegd, vervalt de terugstorting van de waarborgsom!
- Beëindiging van de overeenkomst door opzegging, dient minimaal 1 maand van tevoren en voor de eerste van de maand te geschieden.

Voordat ik het contract tekende heb ik aan verhuurder per mail gevraagd of ik, indien ik de overeenkomst eerder zou opzeggen dan de einddatum, mijn waarborgsom echter wel terug zou ontvangen als ik dit contract tekende (2x de maandhuur). Volgens mij blijkt uit deze clausule ook gewoon dat er wel degelijk tussentijds opgezegd mag worden. Hij heeft mij toen per mail geantwoord en daarin expliciet gesteld dat, mits ik mij als goed huurder gedroeg, ik de waarborgsom ook in dat geval terug zou ontvangen. Ongeveer 3 weken na deze emailcorrespondentie hebben wij het contract ondertekend, waar deze clausules nog wel gewoon in stonden zoals hierboven beschreven.

Deze maand heb ik per aangetekende brief mijn huurcontract opgezegd, mij houdend aan de gestelde voorwaarden dat dit voor de 1e van de maand doorgegeven wordt en de opzegtermijn van 1 maand daarbij in acht houdend, waardoor de einddatum 31-07 zou zijn. Hiermee volg ik naar mijn idee de wettelijke opzegtermijn en ook de clausule van opzegging in het huurcontract.

Nu komt verhuurder echter met de volgende mededelingen:
U geeft aan de huur op te willen zeggen per 31 juli 2013, terwijl uw huurcontract officieel tot en met 30 augustus 2013 loopt. Ik kan met een eerdere opzegging akkoord gaan, mits u aan een aantal voorwaarden voldoet. Deze zijn:

- Op 31 juli heeft u al uw betalingsverplichtingen aangaande de huur (tot en met juli 2013) en het voorschot energiekosten (tot en met augustus 2013) voldaan.
- Van de meerkosten voor energieverbruik heeft u op 31 juli tenminste 30% betaald; de overige 70% mag in 2 termijnen worden betaald, maar dient uiterlijk 1 november 2013 volledig te zijn voldaan.
- Op 31 juli zal een gezamenlijke eindschouwing plaatsvinden; ik adviseer u een week voor die datum met mij een voorschouwing af te spreken, zodat er voor eventuele reparaties, voor uw rekening, nog tijd over is.

Voldoet u aan deze voorwaarden, dan mag (het restant van) de borg verrekend worden met de 70% van het nog te betalen bedrag voor de meerkosten van het energieverbruik.
Mocht u niet aan deze voorwaarden voldoen, dan ben ik gerechtigd u de borg niet terug te betalen, aangezien u binnen de 9 maanden heeft opgezegd. U bent dan alsnog, te allen tijde verplicht tot betaling over te gaan van alle door u gemaakte kosten.

Omdat het contract pas 31 juli eindigt heb ik nog geen eindafrekening van de energie ontvangen van verhuurder. Wel stelt hij als voorwaarde voor beëindigen dat ik alvast begin met betalen van meerkosten voordat het contract afloopt, gebaseerd op een berekening die hij heeft gemaakt van het verbruik tot nu toe, dat echter niet gebaseerd is op tarieven van een nutsbedrijf. Mijn maandelijkse voorschotbedrag was 192 euro, deze heb ik elke maand netjes op tijd betaald. Tot nu toe heb ik dus al 8 x 192 euro voor de energie betaald, voor maar 8 maand bewoning, daarbovenop legt hij nog eens een eis van 1800 euro meerkosten. Voor het in rekening brengen van deze extra kosten zal ik contact opnemen met de huurcommissie.

Naar aanleiding van het bovenstaande verhaal heb ik de volgende vragen over de geldigheid:
-Mag ik het huurcontract, gezien de bovengenoemde clausules, eerder dan de einddatum opzeggen?
-In hoeverre kan de verhuurder mij houden aan de gestelde einddatum en daarop terugvallen, aangezien er vooraf aan het tekenen van het contract andere afspraken zijn gemaakt dan in het contract?
-Kan ik verhuurder wijzen op de eerder gemaakte afspraken vooraf aan ondertekenen en hem hieraan houden? De mailcorrespondentie toont duidelijk dat mijn vragen over dit specifieke contract gaan en dat dit plaatsvond voordat er getekend is.

-Mag de verhuurder nu plotseling beroep doen op de waarborgsom, ter compensatie van de servicekosten, ondanks dat hij nog niet inzichtelijk heeft gemaakt voor welke kosten precies betaald moeten worden en mij nog geen eindafrekening heeft gestuurd?
-Heeft hij überhaupt het recht om de waarborgsom te claimen bij vervroegd beëindigen van de overeenkomst? Is dit een redelijke bepaling?
-Mag hij mij tot betaling verplichten voordat het contract afloopt terwijl ik maandelijks een voorschotbedrag betaal, of mag dit pas daarna?
-Ben ik verplicht het voorschotbedrag a 192 euro voor de maand augustus ook te betalen? Kan hij dit eisen aangezien het huurcontract per 31 juli zou eindigen?

Veel vragen maar er is zoveel onduidelijkheid zodra het over tijdelijke contracten gaat, dat ik door de bomen het bos niet meer zie. Hopelijk weet iemand raad!

[Jay Gatsby]

Mijn antwoorden hieronder zijn gebaseerd op je verhaal. De bepalingen in je overeenkomst, die ik niet ken, kunnen ook relevant zijn.

-Mag de verhuurder nu plotseling beroep doen op de waarborgsom, ter compensatie van de servicekosten, ondanks dat hij nog niet inzichtelijk heeft gemaakt voor welke kosten precies betaald moeten worden en mij nog geen eindafrekening heeft gestuurd?
Ik zou zeker een eindafrekening verlangen. De huurcommissie is de juiste partij om je hierbij te helpen.

-Heeft hij überhaupt het recht om de waarborgsom te claimen bij vervroegd beëindigen van de overeenkomst? Is dit een redelijke bepaling?
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan in beginsel door geen der partijen voortijdig worden opgezegd. De bepaling over de waarborgsom komt op mij over als een boetebeding bij niet naleving van de overeenkomst. Op zichzelf denk ik niet dat dit onredelijk of onrechtmatig is. Hij beperkt zijn recht tot het inroepen van deze boete wel door zijn expliciete stelling dat je bij het zijn van goed huurder niet gehouden bent aan die bepaling.

-Mag hij mij tot betaling verplichten voordat het contract afloopt terwijl ik maandelijks een voorschotbedrag betaal, of mag dit pas daarna?
In mijn optiek mag hij het voldoen van die betaling niet als voorwaarde gebruiken voor het wel of niet doen eindigen van de overeenkomst als dat niet van te voren is overeengekomen.

-Ben ik verplicht het voorschotbedrag a 192 euro voor de maand augustus ook te betalen? Kan hij dit eisen aangezien het huurcontract per 31 juli zou eindigen?
Op basis van je verhaal kan ik geen juridisch houdbare reden bedenken voor hem om van jou te verlangen dat je het voorschot van augustus betaalt. Ik zou zeggen van niet.

[Morris]

Superbedankt voor uw heldere antwoorden. Er wordt mij zo al een stuk duidelijker wat verhuurder wel en niet mag doen in mijn geval. Er is verder qua bepalingen weinig opgenomen in het contract wat betreft deze onderwerpen, dus het beeld is met uw antwoorden voor mij wel compleet. Ondertussen probeer ik het contact met de verhuurder zo plezierig mogelijk te houden, in elk geval tot ik mijn spullen uit dit huis heb. Hij heeft ook nog een andere, hele interessante bepaling opgenomen in het contract; dat hij nimmer aansprakelijk kan worden gesteld voor eventuele schade aan mijn spullen, mocht hij iets vernielen/beschadigen. Ook weer zoiets. Nadat ik hier weg ben zal ik zeker een overzicht van servicekosten vragen, gespecificeerd per onderdeel. Ook zal ik hem vragen de afrekeningen te tonen daarbij. Kan hij dat niet dan zal ik de huurcommissie erbij betrekken.

Ondertussen ben ik zelf nog wat verder op onderzoek uitgegaan en het lijkt er heel erg op dat de verhuurder zelfs helemaal geen tijdelijk contract mag verstrekken aan huurders. Deze woning voldoet namelijk niet aan de eisen waarbij een woning verhuurd mag worden op basis van een tijdelijk contract, dat speelt nu dus ook nog mee. In elk geval is de woning niet geregistreerd onder de Leegstandswet en ook de andere opties waarbij een woning tijdelijk verhuurd mag worden, zijn niet op deze woning van toepassing. De enige mogelijkheid die nog open staat is, dat verhuurder eventueel van hypotheekhouder. toestemming heeft om op basis van een tijdelijk contract te verhuren, hoewel ik dit ten zeerste betwijfel. De gemeente heeft in elk geval geen vergunning verleend aan verhuurder. Geeft een hypotheekhouder weleens toestemming voor tijdelijke huurcontracten voor een woning? Of zijn die altijd voor onbepaalde tijd in dat geval? Want dan kun je je afvragen of het hele contract ook maar enigszins geldig is. In elk geval staat in het contract niets genoemd over wie toestemming voor verhuur heeft verleend (gemeente, hypotheekhouder etc), ook niet op welke basis het tijdelijke contract uitgegeven mag worden enz. Gewoon helemaal niets. Simpelweg alleen maar dat het een tijdelijk contract betreft.