|
|
| Auteur |
Bericht |
mini48
Leeftijd: 65
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 9
|
 Geplaatst: za 17 sep 2011 12:23 Onderwerp: Recht verkoper: nog geen koopovereenkomst getekend |
   |
|
Goedemiddag,
Graag zou ik een vraag voorleggen.
Wij hebben ons huis te koop gezet via een makelaar en na akkoord met eindbod wil de makelaar ons nu de verkoopovereenkomst opsturen.
Maar wij willen enkele voorwaarden daarin laten opnemen omdat wij zelf nog een ander huis moeten zoeken en de koper al snel in ons huis wil.
Volgens de makelaar is het ongebruikelijk om dat als verkoper te doen, wij moeten immers blij zijn dat ons huis zo snel verkocht kan worden.
Maar wij willen zonder de voorwaarden niets tekenen.
Mogen wij van de verkoop afzien als ons het recht word ontnomen om voorwaarden te stellen?
Buiten 2 telefoontjes van het bod en de foto's op internet heeft de makelaar weinig voor ons betekend. Er is ons ook nooit gevraagd wat wij in de overeenkomst willen hebben.
Wij zijn toch niet verplicht een overeenkomst te tekenen waar wij zelf niet achter staan?
Hoop op een spoedig antwoord want er is weinig te lezen over de rechten van een verkoper, een koper is daarentegen goed beschermd. |
|
|
|
|
 |
hilde12
Leeftijd: 125
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 1572
|
| Geplaatst: za 17 sep 2011 14:22 Onderwerp: |
|
|
Normaal gesproken wordt van tevoren al een termijn afgesproken, zodat de koper weet dat hij er pas bijvoorbeeld over een jaar in kan.
Echter wordt dit vóór de verkoop afgesproken, en niet pas als er al een bod is gedaan wat geaccepteerd is.
De mensen denken nu dat ze er meteen inkunnen, daarom brengen ze het bod uit.
Als ze er pas na bijvoorbeeld een jaar inkunnen hadden ze dat vóór het uitbrengen van het bod moeten weten, en niet pas achteraf. |
|
|
|
|
|
mini48
Leeftijd: 65
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 9
|
| Geplaatst: za 17 sep 2011 15:08 Onderwerp: |
|
|
Bedankt voor uw reactie.
Wij weten de datum dat ze erin willen en dat is spoedig (enkele maanden) en daar ben ik mee akkoord gegaan tijdens het accepteren van het bod.
Maar wij willen inbreng in de koopovereenkomst, een aantal redelijke voorwaarden. Wij weten dat de koper een aantal weken heeft na het tekenen van een overeenkomst, diezelfde weken willen wij ook (gebruiken) voor het aankopen van een nieuw huis.
Vandaar mijn vraag of ik een (voorlopige) koopovereenkomst moet tekenen zonder inbreng te hebben wat daar in komt te staan? |
|
|
|
|
|
sabri
Leeftijd: 49
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 441
|
| Geplaatst: za 17 sep 2011 21:01 Onderwerp: |
|
|
| mini48 schreef: | Bedankt voor uw reactie.
Wij weten de datum dat ze erin willen en dat is spoedig (enkele maanden) en daar ben ik mee akkoord gegaan tijdens het accepteren van het bod.
Maar wij willen inbreng in de koopovereenkomst, een aantal redelijke voorwaarden. Wij weten dat de koper een aantal weken heeft na het tekenen van een overeenkomst, diezelfde weken willen wij ook (gebruiken) voor het aankopen van een nieuw huis.
Vandaar mijn vraag of ik een (voorlopige) koopovereenkomst moet tekenen zonder inbreng te hebben wat daar in komt te staan? |
Ik ben het niet helemaal eens met hilde12.
Bij verreweg de meeste verkoopadverties voor een huis staat er de beschikbaarheid aangegeven. In dit geval vermoed ik dat dat "aanvaarding in overleg" zal zijn omdat er immers nog bewoners in zitten.
Als mijn hypothese correct is, wisten de potentiele kopers voor het uitbrengen van het bod dat het huis niet per direct beschikbaar is. De termijn van oplevering wordt meestal na het uitbrengen van het bod en -voor- het tekenen van de voorlopige koop-overeenkomst afgesproken, in overleg. Of dit reden is om achteraf van de koop af te zien kan ik zo niet beoordelen.
Sowieso raad ik de verkopende partij af om akkoord te gaan of een overeenkomst te ondertekenen met voorwaarden waar zij niet achter staan. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: za 17 sep 2011 21:57 Onderwerp: |
|
|
De koop van een woning moet schriftelijk worden aangegaan (art. 7:2 lid 1 BW). Zolang het "voorlopig" koopcontract nog niet is getekend, zitten de koper en verkoper dus nergens aan vast.
TS kan dus extra eisen stellen, maar de koper hoeft daar uiteraard niet mee akkoord te gaan.
Een ander punt lijkt mij hier de verhouding TS - makelaar. Als de koop door het stellen van extra eisen alsnog niet doorgaat kan ik me voorstellen dat de makelaar toch betaald wil krijgen (dit is dus speculatie van mijn zijde; misschien gaat de makelaar helemaal niet moeilijk doen). Of zo'n claim kans maakt hangt m.i. af van wat TS en makelaar precies hebben afgesproken en hoe de onderhandelingen met de koper nu precies zijn gegaan. Op het eerste gezicht lijkt het mij echter dat TS niet pas ná aanvaarding van het bod nog met nadere eisen moet komen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Martha
Leeftijd: 44
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UvA
Studieomgeving (MA): UvA
Berichten: 412
|
| Geplaatst: zo 18 sep 2011 10:57 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | De koop van een woning moet schriftelijk worden aangegaan (art. 7:2 lid 1 BW). Zolang het "voorlopig" koopcontract nog niet is getekend, zitten de koper en verkoper dus nergens aan vast. |
Begrijp eerlijk gezegd niet hoe dit standpunt te verenigen is met het standpunt dat Bona Fidus hier innam.
Voor het overige is het standpunt van Bona Fides nogal ongenuanceerd. Bona Fides heeft kennelijk uit het oog verloren dat bescherming van die art. 7:2 lid 1 BW biedt vooral ziet op de kopende partij, want (zoals ondermeer de Rechtbank van Rotterdam opmerkte) 'Uit de parlementaire geschiedenis blijkt echter dat de nietigheid van de koop niet met zich meebrengt dat de verkoper zich na het bereiken van een mondeling akkoord met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken'. Het is dus niet ondenkbaar dat de verkoper (ook al is er nog geen schriftelijke koopovereenkomst) vastzit aan de overeengekomen verkoop. Dit hangt namelijk af van de omstandigheden van het geval. |
|
|
|
|
|
mini48
Leeftijd: 65
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 9
|
| Geplaatst: zo 18 sep 2011 11:22 Onderwerp: |
|
|
Bedankt voor de reacties. Laat ik voorop stellen: ik wil wel verkopen. Maar ik wil het recht hebben om ook voorwaarden te hebben in de overeenkomst. Zonder (redelijke) voorwaarden van onze kant, willen wij niet tekenen. Het termijn dat de koper krijgt (ongeveer 4 a 5 weken voor financiering) willen wij ook hebben voor financiering en acceptatie levensverzekering van een ander huis. Dat lijkt ons redelijk. Wij vinden het teleurstellend dat de makelaar alleen 3 telefoontjes heeft gepleegd over het bod en nu het koopcontract wil toezenden zonder te vragen of wij voorwaarden hebben.
Vandaar dat wij anders van de verkoop willen afzien als dit niet door koper geaccepteerd gaat worden. |
|
|
|
|
|
Martha
Leeftijd: 44
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvA
Studieomgeving (MA): UvA
Berichten: 412
|
| Geplaatst: zo 18 sep 2011 12:30 Onderwerp: |
|
|
| mini48 schreef: | Bedankt voor de reacties. Laat ik voorop stellen: ik wil wel verkopen. Maar ik wil het recht hebben om ook voorwaarden te hebben in de overeenkomst. Zonder (redelijke) voorwaarden van onze kant, willen wij niet tekenen. Het termijn dat de koper krijgt (ongeveer 4 a 5 weken voor financiering) willen wij ook hebben voor financiering en acceptatie levensverzekering van een ander huis. Dat lijkt ons redelijk. Wij vinden het teleurstellend dat de makelaar alleen 3 telefoontjes heeft gepleegd over het bod en nu het koopcontract wil toezenden zonder te vragen of wij voorwaarden hebben.
Vandaar dat wij anders van de verkoop willen afzien als dit niet door koper geaccepteerd gaat worden. |
Als er nog geen enigheid is over de datum van levering is er ook geen koopovereenkomst. De levering is immers een van de essentiële aspecten bij de koop. Weliswaar bestaat de mogelijkheid dat u verplicht bent om een redelijk aanbod te doen aangaande de termijn van levering. Als de koper echter niet akkoord gaat met een redelijk aanbod uwerzijds komt er geen koop tot stand. Dat de makelaar graag wil dat er sprake is van een verkoop is begrijpelijk, die wil 'zijn' geld natuurlijk graag zien. |
|
|
|
|
|
mini48
Leeftijd: 65
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 9
|
| Geplaatst: zo 18 sep 2011 13:38 Onderwerp: |
|
|
| Dankjewel voor uw reactie. Mondeling telefonisch is er wel een akkoord van mijn kant gegeven tijdens het doorgeven van het bod, van de leverdatum en daar staan wij ook achter. Dat was een eis van de koper toen zij het bod deed. Daar staan wij ook geheel achter maar het gaat ons dus echt over de koopovereenkomst, dat wij daar ook een aantal voorwaarden in willen. En dat ziet onze makelaar niet zo zitten omdat de koper dit niet aantrekkelijk zal vinden. |
|
|
|
|
|
Martha
Leeftijd: 44
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvA
Studieomgeving (MA): UvA
Berichten: 412
|
| Geplaatst: zo 18 sep 2011 13:53 Onderwerp: |
|
|
| mini48 schreef: | | Daar staan wij ook geheel achter maar het gaat ons dus echt over de koopovereenkomst, dat wij daar ook een aantal voorwaarden in willen. En dat ziet onze makelaar niet zo zitten omdat de koper dit niet aantrekkelijk zal vinden. |
Zolang de voorwaarden die u wilt stellen 'redelijk' zijn en minder bezwaarlijk dan het aanspannen van een juridische procedure zie ik niet in waarom de koper problemen zal gaan maken en via een rechter zal trachten de koop en levering af te dwingen. Dat laatste is immers een kostbare en riskante aangelegenheid. Schijnt mij meer dat de makelaar vooral 'zijn' geld wil zien en bang is dat de koper afziet van de koop in het geval er nadere voorwaarden worden gesteld.
Dat iemand afziet van de koop van een huis/woning enkel omdat er nog een aantal nadere voorwaarden worden gesteld schijnt mij niet aannemelijk. We weten allemaal hoe moeilijk het is een huis/woning te vinden die aan je wensen/eisen voldoet. Daar zie je toch niet zomaar vanaf omdat er nog een paar 'redelijke' voorwaarden om de hoek komen?
Dat u de makelaar zou moeten betalen ook in het geval er nog geen schriftelijke koopovereenkomst is schijnt mij nogal onaannemelijk. Dat zou betekenen dat u ook zou moeten betalen waar uw huis/woning nog helemaal niet verkocht is. Dat kan toch nooit de bedoeling zijn? |
|
|
|
|
|
mini48
Leeftijd: 65
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 9
|
| Geplaatst: zo 18 sep 2011 14:02 Onderwerp: |
|
|
Dat lijkt ons ook maar dan blijft de vraag: waarom zouden ze naar de rechter stappen als ik nog geen overeenkomst getekend heb.
Daar blijkt namelijk heel veel onduidelijkheid over te zijn als ik informatie hierover zoek op internet.
Telefonisch heb ik ook informatie gevraagd.
DAS rechtsbijstand geeft een twijfelachtig antwoord waarmee ik niets kan.
VEH zegt dat zolang er niets getekend is, er geen verkoop is.
Vandaar dat ik hier op het forum terecht ben gekomen.
Jammer dat een verkoper amper beschermd is en een koper juist wel.
Want de verkoper betaalt behoorlijk voor een makelaar en die dient toch de belangen van de verkoper te behartigen. Maar daar is amper sprake van. Wij zijn niet op dit soort zaken gewezen. |
|
|
|
|
|
Martha
Leeftijd: 44
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvA
Studieomgeving (MA): UvA
Berichten: 412
|
| Geplaatst: zo 18 sep 2011 14:13 Onderwerp: |
|
|
| mini48 schreef: | Dat lijkt ons ook maar dan blijft de vraag: waarom zouden ze naar de rechter stappen als ik nog geen overeenkomst getekend heb.
Daar blijkt namelijk heel veel onduidelijkheid over te zijn als ik informatie hierover zoek op internet.
Telefonisch heb ik ook informatie gevraagd.
DAS rechtsbijstand geeft een twijfelachtig antwoord waarmee ik niets kan.
VEH zegt dat zolang er niets getekend is, er geen verkoop is.
Vandaar dat ik hier op het forum terecht ben gekomen.
Jammer dat een verkoper amper beschermd is en een koper juist wel.
Want de verkoper betaalt behoorlijk voor een makelaar en die dient toch de belangen van de verkoper te behartigen. Maar daar is amper sprake van. Wij zijn niet op dit soort zaken gewezen. |
Als ik u was zou ik mij niet al te druk maken.
Zolang uw voorwaarden 'redelijk' zijn is het onannemelijk dat het op een procedure zal uitlopen.
Voor het overige zal de andere partij moeten bewijzen dat er sprake was van mondelinge koopovereenkomst.
Dat de makelaar u onder druk wil zetten is begrijpelijk, die wil gewoon geld zien. Laat u niet onder druk zetten. Geen schriftelijke overeenkomst betekent dat er niks is dat de koper bindt. Onder die omstandigheid (dat uw huis/woning) nog helemaal niet verkocht is, kan het toch niet zijn dat u de makelaar iets schuldig bent voor het verkopen van uw woning? |
|
|
|
|
|
mini48
Leeftijd: 65
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 9
|
| Geplaatst: zo 18 sep 2011 14:26 Onderwerp: |
|
|
Bedankt voor uw reactie.
Ik zal het nu verder afwachten hoe het zich gaat ontwikkelen en ik zal nog melden hoe het afgelopen is, dat vind ik netjes naar iedereen die gereageerd heeft. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: zo 18 sep 2011 18:56 Onderwerp: |
|
|
| Martha schreef: | | Het is dus niet ondenkbaar dat de verkoper (ook al is er nog geen schriftelijke koopovereenkomst) vastzit aan de overeengekomen verkoop. |
Aan een nietige overeenkomst kun je per definitie niet gebonden zijn.
Denkbaar is wel dat er sprake is van precontractuele aansprakelijkheid. Daarvan zal bij verkoop van een huis niet snel sprake zijn.
| T & C schreef: | | Breedveld-de Voogd neemt als uitgangspunt de nietigheid als sanctie op het niet in acht nemen van het vormvoorschrift; daarbij past volgens haar niet dat partijen precontractueel gebonden worden geacht aan een akte mee te werken (Vorm, vrijheid en gebondenheid bij de koop van een woning, prf Leiden 2007, Den Haag 2007, p. 78 ). In deze zin Hof Leeuwarden 19 maart, 2008, LJN BC7658 en Hof 's-Hertogenbosch 8 juli 2008, LJN BF0457. Zie voor meer uitspraken Breedveld-de Voogd, Tijdschrift voor Bouwrecht 2008, p. 519 en volgende, met het aansprekende argument dat gebondenheid in de precontractuele fase uitzondering moet zijn. |
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: zo 18 sep 2011 19:50 Onderwerp: |
|
|
| mini48 schreef: | | Dat lijkt ons ook maar dan blijft de vraag: waarom zouden ze naar de rechter stappen als ik nog geen overeenkomst getekend heb. |
De kans dat de kopers naar de rechter stappen lijkt me niet groot, de kans dat ze zouden winnen lijkt me kleiner.
De kans dat de kopers alsnog afzien van de koop lijkt me wél duidelijk aanwezig.
Persoonlijk ben ik het met je makelaar eens dat je dit soort voorwaarden had moeten stellen uiterlijk bij de aanvaarding van het bod (wat dan strikt genomen geen aanvaarding had opgeleverd maar een tegenbod). Jij hebt het bod uiteindelijk toch aanvaard, niet je makelaar? Het is ook helemaal niet zo redelijk wat je nu wilt, want je koper zit misschien wel in een soortgelijke situatie: misschien heeft hij zijn woning al verkocht en wil hij nu zekerheid over een nieuwe woning.
Het is praktisch onmogelijk om 100% zekerheid voor alle partijen te bereiken (tenzij bij woningruil of iets dergelijks). Juist daarom spreek je dit soort dingen af bij het aangaan van de mondelinge overeenkomst en niet pas daarna.
De makelaar zal zich hier wellicht op het standpunt stellen dat hij zijn werk heeft gedaan. Hij heeft een mondelinge overeenkomst tot stand gebracht. Goed fatsoen brengt mee dat koper en verkoper zich aan die overeenkomst houden.
Nogmaals, misschien gaat je makelaar niet moeilijk doen, maar dit lijkt mij het belangrijkste risico. Naast het kwijtraken natuurlijk van die koper in een ineenstortende huizenmarkt...
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
