Content Syndication
|
|
|
|
|
Pagina 1 van 1 |
|
|
Auteur |
Bericht |
X-force
Studieomgeving (BA): EUR
Berichten: 32
|
Geplaatst: vr 22 dec 2006 15:42 Onderwerp: overdracht onroerend goed,niet willen tekenen bij de notaris |
|
|
Beste mensen,
ik heb een vraagje en ik hoop dat jullie mij ook willen helpen.
In april 2006 hebben we een woning gezien in Amsterdam en die woning wilden we heel graag kopen.
De verkoper was in gemeenschap van goederen getrouwd en zijn vrouw wilde niet meewerken. ( hij ging scheiden)
Dat resulteerde uiteindelijk in een rechtszaak (kort geding) waarbij de rechter een uitspraak heeft gedaan, dat de woning verkocht moest worden aan ons. De rechter had zijn uitspraak midden november gedaan.
Na 7 maanden gewacht te hebben waren we blij met deze uitspraak van de rechter.
De rechter had gezegd dat de woning voor midden-december in eigendom moest worden overgedragen. Wij hadden een maand de tijd gekregen.
Door enkele complicaties bij het afronden van de hypotheek zal het waarschijnlijk begin januari worden ( feestdagen zitten er ook bij)
De verkoper wil niet 1 maand extra wachten, terwijl wij wel 7 maanden op hem gewacht hebben.
Bovendien zijn er al taxatierapporten ( op onze kosten) opgemaakt en is de hypotheek voor 99.9999 % rond. Er hoeft alleen getekend te worden bij de notaris, begin januari ergens.
Maar nu wil de verkoper de woning aan iemand anders verkopen,
kan hij dit zomaar doen?
Zo nee, is het verstandig om een advocaat in te schakelen en maak ik dan kans om de zaak te winnen.
We hebben altijd netjes contact gehad met de verkoper en hem altijd op de hoogte gesteld. Wij hadden ook begrip voor zijn problemen en daarom hebben we rustig afgewacht. Maar nu wil hij niet eventjes op ons wachten.
Ik hoop dat jullie mij kunnen helpen. |
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 58 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): EUR Studieomgeving (MA): EUR Berichten: 12147
|
Geplaatst: vr 22 dec 2006 17:46 Onderwerp: |
|
|
Je hebt zeg maar oplopende stadia in onderhandelingen, waarbij als men al heel ver is (zoals in jullie geval) de ander zich eigenlijk niet meer terug kan trekken, of hij moet al bereid zijn een flinke schadevergoeding te betalen. Ik weet niet in hoeverre dit ook op particulieren van toepassing is, maar goed, los daarvan kan de verkoper er naar mijn mening echt niet meer onderuit.
Dat hij niet een maandje wil wachten is echt een beetje flauwekul, want de ander die hij het huis wil verkopen moet immers ook een hypotheek rondmaken etc.
Wel een lastig probleem, zo net voor de feestdagen. Staat de afspraak met de notaris al?
Neem anders toch maar even contact op met een advocaat of het juridisch loket. _________________ Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
X-force
Studieomgeving (BA): EUR
Berichten: 32
|
Geplaatst: ma 25 dec 2006 14:25 Onderwerp: |
|
|
dank u wel tiksimone voor uw reply.
Er is nog geen officiele datum geprikt bij de notaris, wel een voorlopige datum.
Ivm met de kerst en oud/nieuwjaar loopt alles wat trager. |
|
|
|
|
D Error
Leeftijd: 43 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUG Studieomgeving (MA): RUG Berichten: 149
|
Geplaatst: vr 29 dec 2006 12:11 Onderwerp: |
|
|
@tiksimone, klopt!
plas/valburg arrest Nj 31 mei 1991, NJ 1991,647:
3 stadia:
1- stadia waarin afbreken van de onderhandelingen geoorloofd zijn
2- stadia waarin men welliswaar onderhandelingen mogen afbreken, maar niet zonder dan men bepaalde door de wederpartij gemaakte kosten voor zijn rekening neemt
3- stadia waarin het afbreken in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
De norm van de stadia 3 is: dat afbreken van de onderhandelingen niet meer mag. Wanneer er conform de norm zou worden gehandeld, zou een overeenkomst tot stand zijn gekomen.
Jullie zitten in stadia 3, hier kunnen jullie in rechte vorderen dat de onderhandelingen op constructieve wijze worden voortgezet, in plaats daarvan kunnen jullie ook schadevergoeding vorderen. |
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL Studieomgeving (MA): UL Berichten: 22893
|
Geplaatst: vr 29 dec 2006 19:26 Onderwerp: |
|
|
D Error schreef: | Jullie zitten in stadia 3, hier kunnen jullie in rechte vorderen dat de onderhandelingen op constructieve wijze worden voortgezet, in plaats daarvan kunnen jullie ook schadevergoeding vorderen. |
En wel schadevergoeding ter hoogte van het positieve contractsbelang, dwz de schade die je lijdt doordat de koop niet doorgaat (ipv alleen de kosten die je tot nu toe hebt gemaakt). Of dit concreet verschil maakt hangt af van de omstandigheden (en hoe goed je de schade kunt beargumenteren denk ik).
Persoonlijk vind ik stadium 3 een wat merkwaardige toestand (er is geen overeenkomst, maar toch wel). Echter, zitten we hier niet gewoon al in het stadium dat er een koopovereenkomst ligt?
Normaal gesproken teken je eerst een koopovereenkomst, dan regel je de hypotheek, dan volgt de eigendomsoverdracht. Als de koopovereenkomst er ligt, maar het moment van eigendomsoverdracht (zoals bepaald in de koopovk) loopt wat uit, dan lijkt me dat in dit geval onvoldoende reden voor ontbinding (zie art 6:265 BW, nakoming is nog mogelijk, dus verzuim is nodig, dus eerst een ingebrekestelling met een redelijke termijn, een maand lijkt me hier redelijk). Wel kan de verkoper vergoeding van eventuele vertragingsschade vorderen. _________________ Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
X-force
Studieomgeving (BA): EUR
Berichten: 32
|
Geplaatst: vr 29 dec 2006 23:16 Onderwerp: |
|
|
ik las een aardig stukje op de site van de jurofoon:
rechters oordelen verschillend
Rechtsonzekerheid voor de woningverkoper
De koop van een woning kan slechts schriftelijk tot stand komen. De koper is dus niet gebonden aan een mondeling akkoord. De verkoper heeft echter een onzekere rechtspositie: rechters oordelen verschillend over de vraag of de verkoper zich na mondelinge overeenstemming nog kan onttrekken aan ondertekening van een schriftelijke koopovereenkomst. Een "juridisch vacuüm", zoals een rechter onlangs verzuchtte.
Schriftelijke overeenkomst
Sinds 1 september 2003 stelt artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek dat de koop van een woning, waarbij de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt voor zijn bedrijf of beroep, pas geldig is wanneer de koop schriftelijk is vastgelegd. Als niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste, dan is de gehele koop volgens de wet nietig: de koop van de woning is juridisch nooit tot stand gekomen.
Bovendien heeft de koper na ontvangst van de getekende overeenkomst gedurende drie dagen het recht de koopovereenkomst te ontbinden. Zo wordt voorkomen dat de koper door overhaaste beslissingen mondeling gebonden raakt aan de koop van een woning. Dit is een grote verbetering in vergelijking met de rechtspraktijk vóór de nieuwe wet.
Artikel 7:2 lid 1 en 2 Burgerlijk Wetboek
1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.
2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.
Stel dat de verkoper en de aspirant-koper op de belangrijkste punten van de koop van een woning mondelinge overeenstemming hebben bereikt, waaruit de koper kan afleiden dat er zeker een schriftelijke koopovereenkomst tot stand zal komen. De koper is op dat moment nog nergens aan gebonden: de koop is immers nog niet tot stand gekomen omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. En zelfs indien de verkoper mocht vertrouwen dat de koop door zal gaan, dan heeft dwingen geen zin: na ondertekening kan de koper gebruik maken van de bedenktijd en alsnog de overeenkomst ontbinden.
De verkoper heeft een andere positie dan de koper. Als de verkoper na mondelinge overeenstemming zich op het laatste moment bedenkt en alsnog wil afzien van de verkoop, dan is niet zeker of hij zich aan de verkoop kan onttrekken. Uiteraard geldt het schriftelijkheidsvereiste voor beide partijen: zonder schriftelijke koopovereenkomst bestaat er geen koopovereenkomst. Maar de koper kan wel proberen de verkoper te dwingen om mee te werken aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de vereiste koopakte. De verkoper kan er daarna niet meer onderuit want de drie dagen bedenktijd na ondertekening gelden alleen voor de koper.
Rechterlijke uitspraken
Volgens de wet heeft mondelinge overeenstemming over de koop van een woning geen rechtsgevolgen, maar toch kan de verkoper gedwongen worden tot medewerking om een schriftelijke koopovereenkomst tot stand te brengen. Het blijkt dat ook rechters moeite hebben met deze tegenstelling. Een aantal zaken:
1. Rechtbank Dordrecht, 2 februari 2005, LJN: AS4859
Kopers en verkopers komen mondeling een koopprijs voor een woning overeen. De verkoper weigert echter zijn medewerking aan de verkoop. Volgens de verkoper hing verkoop af van de vraag of hij een nieuwe baan kon krijgen. De verkoper was ook van mening dat nog teveel onduidelijk waren zaken om van een perfecte koopovereenkomst te spreken. De kopers eisen bij de rechtbank dat de verkopers meewerken aan de verkoop. De rechtbank geeft aan dat een medewerkingsplicht van de verkoper in de situatie dat er mondelinge overeenstemming bestaat, zich niet verdraagt met het wettelijke systeem dat juist zegt dat een niet-schriftelijke koopoverkomst nietig is. De kopers worden in het ongelijk gesteld.
2. Rechtbank Leeuwarden (kort geding), 8 oktober 2004, LJN: AR3587
In verband met een echtscheiding zag moest de echtelijke woning worden verkocht. De man bereikte mondelinge overeenstemming met de beoogde kopers. De verkoper wilde onder de verkoop uit, omdat hij zelf financiering vond waarmee hij de woning kon overnemen na afkoop van het deel van zijn ex-vrouw. De rechtbank vindt dat de verkoper verplicht is mee te werken aan de schriftelijke koopovereenkomst.
3. Rechtbank Arnhem (kort geding), 20 maart 2006, LJN: AW2754
Koper en verkoper hebben mondelinge overeenstemming bereikt, maar de verkoper wil de woning niet meer verkopen. De rechtbank vindt dat een verkoper zich na een bereikt mondeling akkoord alleen kan terugtrekken als die mogelijkheid voor de verkoper uitdrukkelijk is bedongen. In deze kwestie was dat niet het geval en daarom dient de verkoper mee te werken aan het tot stand brengen van een schriftelijke koopovereenkomst.
4. Rechtbank Haarlem (kort geding), 24 mei 2006, LJN: AX4870
Deze rechter constateert een "juridisch vacuüm" omdat rechters verschillend oordelen over de vraag of de verkoper zich na mondelinge overeenstemming nog aan de verkoop kan onttrekken met een beroep op de nietigheid van de overeenkomst wegens het ontbreken van een schriftelijke akte. Volgens deze rechter is de verkoper is, evenals de koper, pas gebonden als er een schriftelijke overeenkomst is, met als enige verschil dat de verkoper niet de drie dagen bedenktijd heeft.
Deze rechter vindt dat de rechtszekerheid voorop moet staan. Door vast te houden aan het schriftelijkheidsvereiste voor koper én verkoper is de rechtszekerheid het meest gediend. In de tijd voor de wetswijziging moesten kopers en verkopers vaak met getuigen het bestaan van een mondelinge koopovereenkomst bewijzen. Als een verkoper nog steeds gebonden is aan een mondelinge overeenkomst, dan zullen nog steeds getuigen gehoord moeten worden. Verder valt niet in te zien waarom een koper meer bescherming zou moeten hebben dan de verkoper. Bij de parlementaire behandeling heeft de minister gezegd dat een niet-meewerkende verkoper onbehoorlijk handelt. Dit is echter niet hetzelfde als onrechtmatig. Hoogstens zou dan de verkoper schadeplichtig kunnen zijn voor gemaakte kosten van de koper.
5. Rechtbank Haarlem (kort geding), 6 juni 2006, LJN: AX7093
Een andere rechter van de Haarlemse rechtbank houdt er een andere visie op na. Hij vindt dat de verkoper na mondelinge overeenstemming wél verplicht kan worden mee te werken aan de totstandkoming van een schriftelijke koopovereenkomst.
Tot nu toe is er alleen nog maar lagere rechtspraak gepubliceerd. Het is dus nog wachten op richtinggevende uitspraken van gerechtshoven of de Hoge Raad. |
|
|
|
|
|
|
Pagina 1 van 1 |
|
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen U mag geen reacties plaatsen U mag uw berichten niet bewerken U mag uw berichten niet verwijderen U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|