Dringend eigen gebruik als geldige opzeggingsgrond?

[Justini]

Casus:

Penitentiaire inrichting, onder verantwoordelijkheid van de DJI (Dienst Justitiële Inrichtingen) heeft middels een zogenaamd SIVR (Standaard Interne Verhuurovereenkomst Rijk) met de RGD (Rijks Gebouwen Dienst ; Min. Van VROM) , een publiekrechtelijke overeenkomst dus, het beheer over een complex bestaande uit grond en opstallen. Op het terrein bevinden zich tevens enige voormalige dienstwoningen die geruime tijd geleden door middel van privaatrechtelijke huurovereenkomsten zijn verhuurd, voor onbepaalde tijd, aan voormalige werknemers . Deze privaatrechtelijke overeenkomsten zijn gesloten door Domeinen (Min. Van Financiën). De directie van het penitentiair complex, i.c. de DJI, vat het plan op om de capaciteit van het complex uit te breiden met de voormalige dienstwoningen. De bewoners van de betreffende woningen ontvangen een opzeggingsbrief van Domeinen waarin als opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik door de Staat’ wordt aangegeven. De vraag is nu, of Domeinen als verhuurder op basis van een privaatrechtelijke huurovereenkomst, ‘dringend eigen gebruik’ (zie ook Huurwet) als opzeggingsgrond kan hanteren, terwijl zij aantoonbaar niet het orgaan of de instantie is, die van de beoogde capaciteitsuitbreiding gebruik zal maken. Kan, met andere woorden, Domeinen in een gerechtelijke procedure zoals die uit de gedane opzegging zou kunnen volgen, gemakshalve de DJI, de RGD en Domeinen onder de noemer van ‘de Staat’ brengen om met succes een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ te doen of moet men er van uitgaan dat de verhuurder in dit geval specifiek Domeinen is. In het laatste geval zou Domeinen dan in een procedure voor de kantonrechter niet-ontvankelijk worden verklaard omdat zij immers niet de instantie is die de capaciteitsuitbreiding voor eigen gebruik zal aanwenden.
<mod note>
tekst ontvet
</mod note>

[StevenK]

Er is duidelijk geen sprake van 'eigen gebruik', laat staan dat dit gebruik dringend is. Er is sprake van een commerciëel belang en dat houdt imho in dat de rechter deze opzegging niet zal honoreren.

[JetKroket]

Sorry, de link wil niet lukken.
_________________
'Sorry, onze bar is gesloten. Wilt u misschien iets drinken in afwachting dat ze opengaat?'
- Wiet van Broeckhoven

[JetKroket]

Over dringend eigen gebruik valt een heleboel te vertellen.

Opnieuw, nu via de sitemap :
Huurrecht woonruimte
--- de opzegging
--- formaliteiten en aldaar ‘dringend eigen gebruik’.
_________________
'Sorry, onze bar is gesloten. Wilt u misschien iets drinken in afwachting dat ze opengaat?'
- Wiet van Broeckhoven

[Justini]

Reactie/aanvulling
Ik ben van mening dat we de geldigheid van ‘dringend eigen gebruik’ als opzeggingsgrond in dit geval moeten toespitsen op de vraag of de verhuurder (Domeinen/Min.v. Fin.) van de beide woningen bevoegd is dringend eigen gebruik in te roepen. Domeinen is immers niet de instantie die het penitentiaire complex beheert dat de beoogde capaciteitsuitbreiding nodig meent te hebben – dat is de DJI = Justitie! In haar opzeggingsbrief heeft Domeinen de lastige kwestie enigszins trachten te omzeilen door bij herhaling te spreken van ‘de Staat’. Zo bijvoorbeeld: ‘Zoals u inmiddels bekend , heeft de Staat, meer in het bijzonder het Ministerie van Justitie de door u bewoonde woning nodig voor een capaciteitsuitbreiding…’. Het is alles ‘de Staat’ wat de klok slaat. Maar nu is de brandende kwestie: is de Staat gerechtigd om, zoals in het onderhavige geval, de hoed van Domeinen op te zetten als de huurovereenkomst wordt opgezegd en zich vervolgens – naar aanleiding van de gebruikte opzeggingsgrond (dringend eigen gebruik) - te tooien met het hoofddeksel van Justitie. Dit alles onder het mom kennelijk van ‘de Staat is gewoon de Staat’. Is de kantonrechter van mening dat de zaak zo eenvoudig niet ligt, dan zit de Staat toch wel met een probleem want dan vallen verhuurder en gebruiker niet samen. Bedenk ook dat al zou Domeinen het beheer of de bevoegdheid overdragen (dan moet zij wel een nieuwe opzegging uitbrengen!) aan de RGD of Justitie (welke constructie men daar ook voor hanteert!) dan is er meteen sprake van een ‘opvolgend verhuurder’ en volgens art .7:274, lid 4 sub B Hw. dient deze een wachttijd van drie jaar in acht te nemen alvorens een beëindigingvordering in te dienen. Wie laat hier zijn licht eens over schijnen?

[bona fides]

Je punt is dat Domeinen ook deel uitmaakt van de Staat en dat het dus zou kunnen gaan om "eigen" gebruik.

Je schrijft echter dat Domeinen de privaatrechtelijke overeenkomst is aangegaan. Als dat echt het geval is, dan is Domeinen een rechtspersoon ongelijk aan de Staat, en gaat het m.i. niet om "eigen" gebruik.

Als privaatrechtelijk gezien de Staat de verhuurder is, dan is het wel een interessante vraag of voor het begrip "eigen gebruik" alle onderdelen van de Staat met de Staat mogen worden geïdentificeerd. Dat zou wel erg plezierig zijn voor de Staat, maar ik voel er wel wat voor om in dit geval de Staat als rechtsopvolger van zichzelf te zien, zodat art. 7:274 lid 4 BW voorlopig aan toewijzing van de vordering in de weg staat (en ik zie nu dat je dit zelf ook schrijft). Of er over deze kwestie jurisprudentie bestaat weet ik niet.

Ik betwijfel eigenlijk dat de opgegeven reden een geldige grond voor "dringend eigen gebruik" kan geven. Ik lees echter dat een daadwerkelijk ruimtegebrek wel zwaar meetelt in de belangenafweging die de rechter zal uitvoeren, dus wie weet.

Staat/verhuurder maken m.i. meer kans via grond e. van art. 7:274 lid 1 BW:

[Justini]

Bedankt, dit zijn zinvolle opmerkingen om mee verder te gaan. Nu reeds kan ik het volgende zeggen. Van de mogelijkheid dat verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst vordert op grond van verwezenlijking bestemmingsplan, hadden wij ons reeds rekenschap gegeven. Inderdaad bestaat er in dit geval een bestemmingsplan dat voorziet in een maatschappelijke bestemming voor het complex + woningen. Of de uitbreiding van de justitiële inrichting met de woningen een verwezenlijking van het bestemmingsplan inhoudt, laten we hier even in het midden. Feit is, dat deze opzeggingsgrond niet in de opzeggingsbrief is opgenomen. Daarnaast bestaat er voor een opvolgend verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden ter verwezenlijking van een bestemmingsplan (art. 7:281 BW). Aan een vordering tot ontbinding wegens verwezenlijking bestemmingsplan behoeft geen opzegging met een in acht te nemen opzegtermijn, noch een opzeggingsprocedure vooraf te gaan. De opvolgend verhuurder kan in dit geval rechtstreeks een vordering tot ontbinding (d.m.v. een dagvaarding) instellen. Maar wil de Staat deze weg volgen dan dient de huidige verhuurder, Domeinen, wel haar rechten over te dragen aan een andere overheidsinstantie. Gelet op de overwegingen die we eerder in het geding brachten ten aanzien van de bevoegdheid van Domeinen om ‘dringend eigen gebruik’ in te roepen als opzeggingsgrond, was het - vanuit overheidsstandpunt - wellicht verstandiger geweest om beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen op grond van verwezenlijking bestemmingsplan. In dat geval zou, mijns inziens, de bevoegdheid van Domeinen tot het inroepen van deze opzeggingsgrond ook niet ter discussie gestaan hebben. Dat men niettemin heeft gekozen voor ‘dringend’ eigen gebruik zou erop kunnen wijzen dat verwezenlijking van het bestemmingsplan als opzeggingsgrond niet zo’n stevige basis biedt!