|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Civiel recht |
Geplaatst: di 04 sep 2007 23:25—
|
Ik zit met de volgende casus:
Er wordt een huis+grond gekocht. Uittreksel kadaster is opgevraagd en als je het stuk grond vergelijkt met het kadaster, lijkt dit te kloppen. Na enige maanden wil meneer een schuur bouwen. Hij gaat naar een vriend, laat het kadaster in Autocad zetten, zodat hij de schuur op het stuk grond kan tekenen. Vriend zet er afmetingen bij. Hierdoor komt meneer erachter dat zijn buren hun schuur en hun oprit gedeeltelijk op de grond van hem hebben gebouwd. Op het kadaster was deze schuur niet aangegeven en met het oog was niet te zien dat ook de oprit over de kadastrale grens was gemaakt. Na meting blijkt dat de buren tot wel 1,5 meter op de grond van meneer hun oprit en schuur hebben staan. Na enige gesprekken blijkt dat de verkopende partij wist van de problemen met de erfafscheiding. De buren van meneer wisten dit niet en wisten ook niet dat zij op de grond van meneer stonden. De schuur staat er al meer dan 20 jaar. Mijn vraag is: wat moet meneer nu doen om in zijn recht te komen. Heeft hij ergens recht op? Of heeft hij nu een stuk grond gekocht wat kleiner is dan het kadaster aangeeft en kloppen nu de scheidingen hoe ze zijn gemaakt door de buren? Hij kan immers toch niet vragen of de buren hun schuur afbreken? Meneer wil ook geen ruzie met de buren... Kortom: wat is nu het recht van meneer? |
Geplaatst: wo 05 sep 2007 0:15—
|
De schuur staat er al 20 jaar en er is blijkbaar nooit tegen geprotesteerd, dus de vordering om die schuur af te breken is nu verjaard. Daar valt weinig meer aan te doen. Het deel van de grond dat de buren hebben 'ingepikt' is nu eigendom van de buren.
Misschien heb je wel een vordering uit wanprestatie op de verkoper, namelijk wanneer hij niet heeft geleverd wat je hebt gekocht. De vraag is daarom eerst wat je precies gekocht hebt. Daarvoor moet je naar de beschrijving in het koopcontract kijken. Waarschijnlijk is er een "voorlopig" koopcontract en een leveringsakte. Het "voorlopig" koopcontract is een echt koopcontract, maar het is mogelijk dat bij het tekenen van de leveringsakte opnieuw een (vernieuwd) koopcontract is afgesloten. In dat geval telt de tekst van het vernieuwde koopcontract. Als het koopcontract niet méér zegt dan "de grond met woning op adres Lange Lindenlaan 14A", dan denk ik dat je geleverd hebt gekregen wat je volgens het koopcontract hebt gekocht. Als het koopcontract echter nauwkeurig bepaalt dat je precies het perceel zoals dat in het kadaster is vastgelegd hebt gekocht, dan heb je minder dan dat geleverd gekregen (of om precies te zijn: de overdracht voor het meerdere was niet geldig, omdat de verkoper voor dat deel beschikkingsonbevoegd was). In dat geval kun je van de verkoper schadevergoeding vorderen. Tenminste, als die vordering nog niet verjaard is. |
Geplaatst: ma 10 sep 2007 21:16—
| Volgens mij is hier sprake van eigendomsverkrijging door natrekking: het gedeelte van de schuur dat op de grond van de buren staat, is op grond daarvan eigendom geworden van de buren... |
Geplaatst: di 02 okt 2007 23:16—
|
Ja, volgens mij is het na 20 jaar inderdaad grond van de buren geworden en kan er niets meer aan gedaan worden. Inmiddels is het kadaster erbij geweest en zij beamen dat er 35 m2 grond mist van het perceel (dus dat hebben de buren er nu bij gekregen...). In het koopcontract stond dit niet vermeld en is staat er een perceel vermeld met een oppervlakte wat dus niet blijkt te kloppen met de werkelijkheid.
Kan er een schadevergoeding gevraagd worden? En is het de bedoeling dat er een schadevergoeding van de makelaar gevraagd kan worden, of moet dit rechtstreeks aan de verkopende partij zelf? |
Geplaatst: di 02 okt 2007 23:39—
|
In ieder geval van de verkopende partij. Afhankelijk van de omstandigheden valt niet uit te sluiten dat een makelaar jegens de koper onzorgvuldig gehandeld heeft en om die reden schadevergoeding verschuldigd is, maar dat wordt dan waarschijnlijk een vrij langdurige procedure.
Treuzel niet, want er is een plicht voor de koper om de verkoper "binnen bekwame tijd" na de ontdekking van het gebrek aan het geleverde kennis te geven (art 7:23 BW). Hoe dat in een geval als dit precies uitpakt weet ik niet, maar het lijkt me wel iets om rekening mee te houden. (Zie dit verhaal vanaf iets over de helft.) |
Geplaatst: wo 03 okt 2007 7:17—
Op grond hiervan zijn de buren in ieder geval door extinctieve verjaring eigenaar geworden van die grond.
Toen meneer het perceel kocht, stond de schuur er al. Meneer heeft het derhalve gekocht in de wetenschap dat daar de grens lag; dat in het kadaster iets anders staat, doet daar niets aan af. Echter: de verkoper wist dit, maar heeft het niet gemeld. Op die grond is de verkoper schadeplichting. Ik zou op zijn minst de waarde van die grond op de verkoper verhalen. |
Geplaatst: wo 03 okt 2007 9:23—
Klopt, maar dat staat los van de vetgedrukte zin. (Overigens lijken de buren mij niet bezitter te goeder trouw geweest te zijn, ondanks die zin.)
Ofte wel: hij kreeg geleverd wat hij heeft gekocht. Dit lijkt mij corect, tenzij hij volgens de geldende koopovk uitdrukkelijk heeft gekocht wat in het kadaster stond vermeld. Want dan heeft hij niet gekregen wat hij kocht. En dit is blijkbaar het geval.
Welke grond voor schadevergoeding bedoel je? Als de koper echt kreeg wat hij heeft gekocht (jouw aanname hierboven), zie ik niet in wat voor schade er is geleden. |
Geplaatst: wo 03 okt 2007 9:26—
Verkeerde deel vetgedrukt. Aangezien het kadastraal geregistreerd is, zijn de buren per definitie niet te goeder trouw bezitter.
De koper heeft ongewtwijfeld een bepaalde oppervlakte gekocht en minder geleverd gekregen. De waarde wordt mede door het aantal vierkante meters bepaald. |
Geplaatst: wo 03 okt 2007 9:27—
-De verkopende partij wist dat er steeds onenigheid met de buren is geweest over de erfgrens, maar niet dat er daadwerkelijk 35 m2 mist. Verder heeft de verkopende partij niet gemeld dat er onenigheid geweest is over deze grens. Is er hierdoor wel aanleiding voor een schadevergoeding? |
Geplaatst: wo 03 okt 2007 9:30—
Lijkt mij al te meer grond. Het niet vermelden dat er onenigheid was leidt tot mogelijke non-conformiteit |
Geplaatst: wo 03 okt 2007 9:43—
-non-conformiteit: het geleverde bezit niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn én de aanwezigheid van die eigenschappen behoefde niet te worden betwijfeld. Gaat het hierdoor wel om grond? Of kan daar de tweede helft van de zin voor worden gebruikt (dat aan de eigenschappen --> 520 m2, niet behoeft te worden betwijfeld)? En dan zit je nog met onderzoeksplicht van de koper. De onderzoeksplicht van de koper is begrensd. In de regel mag hij afgaan op de juistheid van hetgeen de verkoper hem mededeelt. Wanneer de verkoper mededelingen omtrent een bepaald gebrek had moeten doen, kan deze zich er niet op beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan. De mededelingsplicht van de verkoper gaat vóór de onderzoeksplicht van de koper. En dwaling? Zou er sprake kunnen zijn van dwaling? Als meneer het had geweten, had hij het huis + grond wel gekocht, maar had er minder voor willen betalen. Valt hierdoor dwaling af? |
Geplaatst: wo 03 okt 2007 10:56—
Wellicht, maar zie art. 7:17 lid 6 BW. Een onroerende zaak hoeft niet te beantwoorden aan de vermelde oppervlakte... (vraag mij niet de rechtvaardiging van deze bepaling; vermoedelijk gesponsord door de NVM).
Onenigheid is geen eigenschap van een zaak.
Als uit de koopovereenkomst alleen volgt dat de grond en het huis op een bepaald adres is gekocht, dan zie ik geen non-conformiteit. Op papier is het object dan niet heel precies afgebakend, en dan kun je de eigenschappen aanvullen aan de hand van de mededelingen en wat je met het blote oog hebt kunnen zien. Met het blote oog zag je dat die schuur er niet bij hoorde. Als uit die overeenkomst echt volgt dat dat wat het kadaster aangeeft is gekocht, dan lijkt mij dat wel non-conformiteit. Er is dan simpelweg niet geleverd wat op papier is overeengekomen. Het blote oog geldt dan m.i. niet meer. Ik denk dat je in dit geval de koper kunt aanspreken op wanprestatie/non-conformiteit. De koopovereenkomst kan de voorlopige koopovereenkomst zijn, maar kan volgens mij ook vernieuwd zijn in de leveringsakte. Dat ligt aan de formulering in die akte. Een beroep op dwaling gaat m.i. in geen van beide gevallen op. De koper kan denk ik nooit aantonen dat hij het huis niet voor die prijs zou hebben gekocht, want hij zal toch zijn uitgegaan van wat hij zelf heeft gezien. Wat hij zag vond hij voldoende waard om te betalen wat hij heeft betaald. Hij heeft niet gekocht op basis van de kadastrale tekening, vermoed ik. |
Geplaatst: wo 03 okt 2007 11:06—
Valt hieronder ook het perceeloppervlakte of geldt dit alleen voor het huis zelf?
Er is gekocht o.b.v. kadastrale gegevens. Dit houdt in: het oppervlakte stond hierop vermeld en gedacht werd dat dit ook gekocht werd. |
Geplaatst: wo 03 okt 2007 11:59—
Kan iemand aangeven wat hier niet aan klopt? Ik zie het niet zo snel, maar niemand is op beamers opmerking ingegaan, behalve annemarieengerben in het daarop volgende bericht, maar zij begreep het verkeerd (precies verkeerdom). Beamer doelt op art. 5:20 BW:
Of bepaalt de wet voor dit geval anders? Waar? |
Geplaatst: wo 03 okt 2007 12:03—
Misschien heb ik het mis, maar ik was van mening dat na 20 jaar (als de andere partij geen protest geeft) de grond die de buren hebben geclaimd, ook daadwerkelijk van hen geworden is. Of doel je hier niet op? (situatie: in het kadaster staat dat de grond van meneer is. In de werkelijkheid staat er een schuur van de buren voor een gedeelte op de grond van meneer, net zoals een stuk oprit) |
|
Rechtenforum.nl -> Civiel recht
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl