Huur Bedrijfspand: ontbinden huurcontract na brand?

[Ted.Soesbergen]

Goede Middag,

Mijn naam is Ted Soesbergen en werk in een C1000 filiaal in leiderdorp.
Ik zal eerst de situatie neerzetten waarvoor ik naar dit forum toe kom.
In de Nacht van 19 op 20 December is onze C1000 afgebrand niet volledig maar dermate beschadigd dat alles eruit moest en de nieuwbouw gevel die er nu een paar jaar staat moet worden afgebroken. Boven het oudere gedeelde van de winkel zit een flatgebouw die voor korte tijd ontruimd is geweest. Nu komt het gedeelte waar mijn vraag aan jullie eigenlijk om gaat, Mijn baas huurt het pand van iemand die toevallig is aangesloten bij ahold of de albert hein en die heeft gezegd het huurcontract te willen ontbinden om vervolgens zijn eigen zaak daar neer te zetten, nu is mijn vraag in hoeverre staat er in de wet dat je doormiddel van brand een huurcontract kan ontbinden en maakt het dan nog uit in hoeverre het pand verbrand is ? Ik heb mij laten vertellen dat er nog een verschil is tussen opnieuw moeten opbouwen of het herstellen van een pand. Ik stel deze vraag puur voor mezelf omdat ik wil weten of we uberhaupt een kans maken om een rechtzaak te winnen.

Alvast bedankt en hoop op reacties.

[MaxForce]

Gedoeld wordt op artikel 7:210BW. In dat artikel wordt zowel de huurder als de verhuurder de mogelijkheid geboden om (buitengerechtelijk) de huurovereenkomst te ontbinden. Dit artikel stelt dat ontbinding gerechtvaardigd is als de verhuurder aanzienlijke uitgaven moet doen om het gehuurde te herstellen of opnieuw op te bouwen. Voorts is ontbinding gerechtvaardigd wanneer een situatie is ontstaan waar de verhuurder niet meer het huurgenot kan verstrekken dat de huurder bij het aangaan van die overeenkomst mocht verwachten.

Indien i.c. de brand het verhuurde geheel of grotendeels verwoest heeft, of in ieder geval zodanig dat door de schade de verhuurder niet meer het huurgenot kan verstrekken dan dat de huurder mocht verwachten, dan is ontbinding gerechtvaardigd ex artikel 7:210BW.

[bona fides]

Maar het ziet ernaar uit dat de verhuurder het pand sowieso gaat herstellen. Dan vraag ik me af of het wel gaat om een gebrek waarvan het herstel "uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen" (art. 7:206 lid 1 BW).

Maar in ieder geval lijken art. 7:206 BW en art. 7:210 BW inderdaad de artikelen te zijn waar de verhuurder een beroep op wil doen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[MaxForce]

Goed punt.

Ik denk echter dat de artikelen doelen op de woning/bedrijfspand welke in de huurovereenkomst is opgenomen. Indien die woning zodanig beschadigd is dat niet meer gesproken kan worden van gebreken die de verhuurder behoort te herstellen welke verplichting op hem rust ex 7:206BW, danwel dat door die beschadiging het huurgenot welke is overeengekomen in de huurovereenkomst niet meer door de verhuurder kan worden verstrekt, mag de huurovereenkomst (buitengerechtelijk) worden ontbonden door de huurder of verhuurder.

Op moment dat sprake is van zo een situatie als hierboven, laten we de casus nemen, dus dat door brand het pand zodanig beschadigd is en de verhuurder aanzienlijke uitgaven moet doen om het gehuurde te herstellen of opnieuw op te bouwen, of in ieder geval niet meer het huurgenot kan verstrekken als overeengekomen, is sprake van een rechtmatige grond voor ontbinding. Mijns inziens doet het er vervolgens niet toe welke bedoelingen de verhuurder heeft. Het artikel doelt immers op de uitgaven die gedaan moeten worden. Deze moeten aanzienlijk zijn. Dan ontstaat een ontbindingsgrond. Zijn deze uitgaven niet aanzienlijk, dan rust op de verhuurder de verplichting ex 7:206BW. Hier is duidelijk sprake van aanzienlijke uitgaven: dus ontbinding mogelijk. Dat de eigenaar uiteindelijk een eigen pand wil bouwen en een zaak wil exploiteren, doet daaraan niet af: de uitgaven blijven aanzienlijk en dat creëert de grond voor ontbinding.

[bona fides]

Ik ben het eens met je uitleg van de wet, maar lees "om vervolgens zijn eigen zaak daar neer te zetten" niet als een voornemen om een eigen pand op te bouwen, maar als een voornemen om het huidige pand weer in de oude staat terug te brengen (AH of C1000 lijkt me om het even) en dus als een aanwijzing dat de beschadigingen mogelijk niet zodanig ernstig zijn dat herstel niet kan worden gevergd. Bovendien lijkt de verhuurder de huurder maar al te graag te zien vertrekken wat zou kunnen betekenen dat verhuurder er belang bij heeft om de bezwaarlijkheid van herstel wat aan te dikken. Maar goed, er moet blijkbaar wel een nieuwe gevel in.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[MaxForce]

Klopt. Uiteraard is lastig vast te stellen of i.c. de uitgaven aanzienlijk zullen zijn. Een en ander zal afhankelijk zijn van de omstandigheden. Dat er een nieuwe gevel in moet doet overigens wel vermoeden dat het hier om aanzienlijke uitgaven gaat.

Ik ben het verder met je eens dat in casu de verhuurder de huurder wil zien vertrekken. Het verhaal doet dat althans vermoeden. Het staat de huurder echter vrij de ontbinding aan te vechten bij de rechter.

Overigens wil ik Ted nog even erop attenderen dat er wat dat betreft geen verschil is tussen een pand opnieuw opbouwen of herstellen. Het artikel doelt op de uitgaven welke aanzienlijk moeten zijn. Echter, het spreekt haast voor zichzelf dat wanneer een pand geheel opnieuw moet worden opgebouwd, al snel voldaan zal worden aan dit vereiste. Bij herstel zal minder snel voldaan zijn aan het vereiste van artikel 7:210BW.

[Ted.Soesbergen]

Aller eerst bedankt voor de reacties, nu is er inmiddels het een en ander aan ontwikkelingen waar ik jullie mening eigenlijk ook wel over wilt horen.

Het contract is al ontbonden maar om het mischien voor jullie wat duidelijker te maken wil ik een paar berichten laten lezen.

http://www.leidschdagblad.nl/nieuws/regionaal/leidenenregio/article4235439.ece/Huurcontract_uitgebrande_C1000_opgezegd
http://www.uwsupermarkt.nl/?aid=14630

Laat het nou zo zijn dat het tot een rechtzaak moet komen in wat voor manier zouden wij als zowel medewerkers als omwonende er iets tegen kunnen doen voor het gemeenschappelijk belang omdat men niet op een AH zit te wachten ? Hoeveel kan bijvoorbeeld een hantekeningen actie betekenen om maar even als voorbeeld te noemen.

[MaxForce]

Eerstens benadrukken de berichten dat het pand forse schade heeft geleden. Als ik het een en ander zo lees kan ik niet anders concluderen dan dat de verhuurder aanzienlijke uitgaven moet doen om het pand te herstellen/herbouwen. In dat geval is de ontbinding gerechtvaardigd ex 7:210BW. In zoverre is het handelen van de verhuurder rechtmatig. Dat betekent dat de huurovereenkomst is ontbonden. Deze bestaat niet meer.

Zoals blijkt is de grond nog altijd van de verhuurder. Het staat hem uiteraard vrij naar eigen wil iets nieuws te bouwen op het grondstuk, of het pand toch te herstellen, ook al moet hij daarvoor aanzienlijke uitgaven doen. Dat is zijn eigen keuze. De huurovereenkomst is rechtmatig ontbonden en de verhuurder hoeft dan ook geen rekening meer te houden met verplichtingen jegens de ex-huurder, nu deze zijn opgeheven door de ontbinding.

Ik weet echter niet in hoeverre een actie tot succes zal leiden zoals die van het verzamelen van handtekeningen. In weze zal er een Albert Heijn komen in plaats van een C1000, die beide in de kern toch supermarkten zijn en als zodanig gelijk wat betreft het soort zaak. Anders zou het wellicht kunnen zijn (maar dat is echter slechts een gissing van mijn zijde) indien een groot gedeelte van de gemeenschap werkzaam is bij die C1000 en de AH niet van plan is werkgelegenheid te bieden, waardoor dus een groot gedeelte van de gemeenschap werkloos komt te staan.

[bona fides]

[Ted.Soesbergen]

Als ik het dus zo begrijp heeft De Jong als onderhuurder samen met Schuitema als hoofdhuurder eigenlijk geen schijn van kans om het ontbinden van het huurcontract aan te vechten.

[MaxForce]

Zoals ik het geheel interpreteer niet nee. Voornamelijk uit de teksten van die websites wat u gepost heeft, blijkt dat er sprake is van forse schade welke dan ook aanzienlijke uitgaven met zich mee zullen brengen. Daardoor ontstaat voor de verhuurder een rechtmatige grondslag voor het ontbinden van het huurcontract. Hij beroept zich op artikel 7:210BW waar dit in zoveel woorden staat omschreven.

[tikSimone]

Maar of het dan niet in strijd komt met de goede trouw en elkanders gerechtvaardigde belangen betwijfel ik ..... Het is toch zot dat zodra het pand weer herbouwd is de huurder geheel vrij is in het aangaan van een overeenkomst met een heel andere partij? Om maar weer eens een term uit 6:248 lid 2 van stal te halen : onaanvaardbaar.

De huidige huurder kan toch wel om vernietiging van de huurovereenkomst met AH vragen? Basis: 3:40 lid 1 (strijd met de goede zeden).

Ik vind het een beetje een Pos/Van den Bosch-geval. Dan zou je op basis van een vordering OD als schadevergoeding een nieuwe huurovereenkomst kunnen vragen, toch? (6:103 geeft die mogelijkheid wel, al zit daar ook wel weer de uitweg in voor de tot schadevergoeding veroordeelde partij, maar met een béétje heldere onderbouwing van de schade kom je er wellicht zo wel)
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[bona fides]

[tikSimone]

Op de omstandigheid dat wel herbouwd wordt, maar dat er dan ineens geen plaats meer is voor de huidige huurder.

V.w.b. het partij zijn en 3:40: waarom zou je dat niet kunnen vragen? Er staat toch nergens dat je partij moet zijn? Zie ook 3:50 lid 1 daarover.

[bona fides]