Gebruikersnaam:   Wachtwoord:   Gratis Registreren | Wachtwoord vergeten?
Rechtenforum.nl
Rechtenforum.nl Rechtenforum.nl
 
Controle paneel
Registreren Registreren
Agenda Agenda
Help Help
Zoeken Zoeken
Inloggen Inloggen

Partners
Energie vergelijken
Internet vergelijken
Hypotheekadviseur
Q Scheidingsadviseurs
Vergelijk.com

Rechtsbronnen
Rechtspraak
Kamervragen
Kamerstukken
AMvBs
Beleidsregels
Circulaires
Koninklijke Besluiten
Ministeriële Regelingen
Regelingen PBO/OLBB
Regelingen ZBO
Reglementen van Orde
Rijkskoninklijke Besl.
Rijkswetten
Verdragen
Wetten Overzicht

Wettenbundel
Awb - Algm. w. best...
AWR - Algm. w. inz...
BW Boek 1 - Burg...
BW Boek 2 - Burg...
BW Boek 3 - Burg...
BW Boek 4 - Burg...
BW Boek 5 - Burg...
BW Boek 6 - Burg...
BW Boek 7 - Burg...
BW Boek 7a - Burg...
BW Boek 8 - Burg...
FW - Faillissement...
Gemw - Gemeente...
GW - Grondwet
KW - Kieswet
PW - Provinciewet
WW - Werkloosheid...
Wbp - Wet bescherm...
IB - Wet inkomstbel...
WAO - Wet op de arb..
WWB - W. werk & bij...
RV - W. v. Burgerlijk...
Sr - W. v. Strafrecht
Sv - W. v. Strafvor...

Visie
Werkgevers toch ...
Waarderingsperik...
Het verschonings...
Indirect discrim...
Een recht op ide...
» Visie insturen

Rechtennieuws.nl
Loods mag worden...
KPN bereikt akko...
Van der Steur wi...
AKD adviseert de...
Kneppelhout beno...
» Nieuws melden

Snellinks
EUR
OUNL
RuG
RUN
UL
UM
UU
UvA
UvT
VU
Meer links

Rechtenforum
Over Rechtenforum
Maak favoriet
Maak startpagina
Mail deze site
Link naar ons
Colofon
Meedoen
Feedback
Contact

Recente topics
Benefits Of Ke...
Buurman die vi...
Kogeldruk cara...
kan gesloten w...
Mag fiscus fis...

Carrière
Boekel De Nere
CMS DSB

Content Syndication


 
Het is nu wo 28 sep 2022 21:14
Bekijk onbeantwoorde berichten

Tijden zijn in GMT + 2 uur

Raar huurverhogingsvoorstel, bezwaar en (toch) rappel
Moderators: Nemine contradicente, StevenK, Moderator Team

 
Plaats nieuw bericht   Plaats reactie Pagina 1 van 1
Printvriendelijk | E-mail vriend(in) Vorige onderwerp | Volgende onderwerp  
Auteur Bericht
Hakkelaar



Leeftijd: 39
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Boogschutter
Studieomgeving (BA): UL

Berichten: 150


BerichtGeplaatst: do 04 aug 2022 20:15    Onderwerp: Raar huurverhogingsvoorstel, bezwaar en (toch) rappel Reageer met quote Naar onder Naar boven

Geachte dames en heren,

Graag uw aandacht voor het volgende.

Verhuurder doet eind april 2022 t.a.v. een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst per e-mail een huurverhogingsvoorstel van € 100. Dit voorstel voldoet aan de eisen van 7:252 lid 2 BW. Verhuurder voegt hier geen huishoudverklaring bij.

Aangezien bij het voorstel geen huishoudverklaring was gevoegd, is het voorstel opgevat als een ex 7:252 BW (en niet als een inkomensafhankelijk voorstel ex art. 7:252a BW). Hierdoor is het bezwaar (tijdig per e-mail en whatsapp) beperkt gebleven tot "Bij dezen maken wij bezwaar tegen voorgestelde huurverhoging aangezien deze hoger is dan is toegestaan (te weten 2,3%). Zie onderstaande link: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/maximale-huurverhoging-2022 ".

Hierop heeft verhuurder aangetekend onderstaand rappel gestuurd.
Quote:
U huurt een woning aan de ... met een huurcontract met daarin een kale huur van € 500 per maand. Dit is een bedrag wat onder de huurliberalisatiegrens ligt. Bij ons is niet bekend dat er tot het huishouden een of meer bewoners zijn die behoren tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.

Op 25 april 2022 heeft u per email een voorstel voor huurverhoging per 1 juli 2022 ontvangen. De voorgestelde huurverhoging bedraagt € 100 per maand. Dit is een bedrag van huurverhoging conform de hoogste inkomenscategorie voor huishoudens van twee of meer personen.

U heeft op 28 juni 2022 per email bezwaar gemaakt tegen het voorstel en u heeft de huur van juli 2022 zonder huurverhoging voldaan.

Omdat u uw bezwaar tegen het voorstel niet schriftelijk kenbaar heeft gemaakt en ook de voorgestelde huurverhoging niet heeft betaald stuur ik u bij deze dit rappel en het verzoek het voorstel te accepteren. Een gedrukt exemplaar van het voorstel treft u hierbij aan.

U kunt een eventueel bezwaar onderbouwen door het toevoegen van de volgende stukken:
- een door de belastingdienst afgegeven verklaring omtrent de inkomens over 2021 van alle bewoners van de woning afzonderlijk.
- een uittreksel uit de Basisregstratie Personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel personen zijn ingeschreven op het adres.

Enerzijds denk ik: Hij kan de pot op. Hij stuurt per e-mail een voorstel waarop hij lukraak € 100 heeft ingevuld en stuurt geen huishoudverklaring mee. Logisch dat het bezwaar daartegen (gewoon per reply op de voorstel-e-mail) bondig was. Na het bezwaar gaat hij eens een keer een huishoudverklaring opvragen. Hieruit heeft hij halverwege juli 2022 moeten kunnen opmaken dat de € 100 absurd was en in casu slechts met 2,3% kan worden verhoogd). In plaats van z'n koers te wijzigen stuurt hij bovenstaand aangetekend rappel, waarin hij n.b. de ontvangst van het bezwaar erkent. Het geneuzel over schriftelijkheid raakt net zo goed zijn eigen voorstel, daar dat ook schriftelijk had dienen te geschieden (7:252 lid 1). Over de schriftelijkheidsgebreken van het voorstel en het bezwaar maak ik me weinig zorgen. Of zowel het voorstel als het bezwaar gaan daardoor onderuit, of beiden blijven staan. Conclusie: Kom over een jaar maar roepen/dagvaarden dat al die tijd de fictie heeft gegolden van 7:253 lid 3 BW.

Waar ik echter mee zit zijn de volgende 2 punten:
1. Als het manke voorstel tóch als een inkomensafhankelijke had moeten worden beschouwd, dan had de huurder bij het bezwaar 'dat betrekking heeft op het huishoudinkomen' inderdaad inkomensgegevens uit 2021(?) en een uittreksel BRP dienen te verstrekken. Zie hiertoe art. 13 Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte. Zie p. 128 T&C huurrecht 2020.

2. Als het bezwaar inderdaad te kort door de bocht was, dan komt door het rappel de bal terecht weer bij de huurder te liggen. Hierdoor doemt ook het risico van de fictie van 7:253 lid 3 BW op.

Door deze 2 punten tezamen neig ik ernaar het voorstel toch te laten toetsen door de huurcommissie.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Hakkelaar



Leeftijd: 39
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Boogschutter
Studieomgeving (BA): UL

Berichten: 150


BerichtGeplaatst: ma 08 aug 2022 15:10    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Ah, bezwaren zonder argumenten tellen in ieder geval niet mee:
Quote:
Een oordeel dat erop neer komt dat [eiser] het bezwaar tegen de huurprijsverhoging hoe dan ook aan de huurcommissie voor had moeten leggen, ongeacht de door [gedaagden] al dan niet genoemde argumenten, zou kunnen leiden tot aan de huurcommissie voor te leggen bezwaren met bijvoorbeeld geen ander argument dan ‘ik ben het er niet mee eens’. Dit strookt niet met de bedoeling van de in combinatie te lezen artikelen 7:253 BW en 13 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. [eiser] hoeft alleen bezwaren voor te leggen die argumenten bevatten die kunnen leiden tot het oordeel van de huurcommissie dat het voorstel tot huurprijsverhoging niet redelijk is.

Rechtbank Noord-Holland 16-6-2021
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Hakkelaar



Leeftijd: 39
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Boogschutter
Studieomgeving (BA): UL

Berichten: 150


BerichtGeplaatst: ma 19 sep 2022 12:45    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Hmmm, de wet verbindt specifieke gevolgen aan het schriftelijkheidsgebrek van het voorstel.

Artikel 7:252 lid 4 BW:
Quote:
Indien een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand komt naar aanleiding van een voorstel daartoe, dat niet voldoet aan lid 1 en lid 2 aanhef en onder b, d of e dan wel aan het in lid 3 bepaalde, blijft de voordien geldende huurprijs verschuldigd, tenzij blijkt dat degene tot wie het voorstel was gericht niet door het verzuim is benadeeld.

De wetsgeschiedenis inzake 7:252 lid 4 BW:
Quote:
3. De vraag waarom in lid 4 geen vernietigbaarheid is voorgeschreven, moet aldus worden beantwoord dat het geval in dit lid inderdaad op vernietigbaarheid neerkomt. Degene die zich op de bepaling beroept, zal immers moeten eisen dat de oorspronkelijke huur voldaan blijft worden in afwachting van een eventueel nieuw wijzigingsvoorstel, dat wel aan de eisen voldoet en waartegen hij zich dan aan de hand van de verschafte informatie kan verzetten. Blijft een dergelijk beroep achterwege dan zal kunnen worden aangenomen dat hij kennelijk niet door het verzuim is benadeeld. Daarvoor een formele nietigverklaring te eisen en de wederpartij met het bewijs te belasten dat degene die aan de oorspronkelijke huurprijs wil vast houden, door het verzuim niet benadeeld is, zou op deze een onnodig zware last leggen. De opzet van de bepaling is ontleend aan het huidige artikel 19 lid 4 HPW. Van praktische bezwaren hiertegen is ons niet gebleken.

De wetgever blinkt hier m.i. niet uit in duidelijkheid, hetgeen in de Asser-serie wordt beaamd:
Quote:
Uitgaande van de tekst van art. 7:252 lid 4 BW zou wilsovereenstemming over de voorgestelde wijziging van de huurprijs geen effect hebben – en zou dus van rechtswege de oude huurprijs blijven gelden – indien het voorstel tot wijziging niet voldoet aan de in art. 7:252 lid 1 BW, art. 7:252 lid 2, aanhef en onder b, d of e BW of art. 7:252 lid 3 BW gestelde vereisten, tenzij blijkt dat de wederpartij niet door het verzuim is benadeeld. Volgens de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p. 43) zou lid 4 echter ‘neerkomen op’ vernietigbaarheid omdat degene die zich op de bepaling beroept, zal moeten “eisen dat de oorspronkelijke huur voldaan blijft worden in afwachting van een eventueel nieuw wijzigingsvoorstel, dat wel aan de eisen voldoet en waartegen hij zich dan aan de hand van de verschafte informatie kan verzetten.” Blijft een dergelijk beroep achterwege, dan zal kunnen worden aangenomen dat hij kennelijk niet door het verzuim is benadeeld, aldus deze passage uit de wetsgeschiedenis. Deze redenering is wat tegenstrijdig, want vernietiging komt pas in beeld als de in lid 4 bedoelde overeenkomst al is tot stand gekomen. Voordien kan worden volstaan met het niet aanvaarden van het voorstel. Is het voorstel aanvaard, dan ligt niet voor de hand dat direct daarna een beroep op het manco wordt gedaan; in de regel zal dat beroep enige tijd ‘achterwege blijven’. Volgens de parlementaire geschiedenis zou het beroep op art. 7:252 lid 4 BW daarop afstuiten. Dat kan niet de bedoeling zijn geweest. Wel kan de na de aanvaarding verstreken duur een rol spelen bij de beoordeling of sprake is van benadeling.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Berichten van afgelopen:   
Plaats nieuw bericht   Plaats reactie Pagina 1 van 1

Tijden zijn in GMT + 2 uur


Wie zijn er online?
Leden op dit forum: Geen

U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls

Ga naar:  



Home | Over Rechtenforum.nl | Agenda | Visie | Downloads | Links | Mail deze site | Contact

Sites: Rechtennieuws.nl | Jure.nl | Maxius.nl | Parlis.nl | Rechtenforum.nl | Juridischeagenda.nl | Juridica.nl | MijnWetten.nl | AdvocatenZoeken.nl

© 2003 - 2018 Rechtenforum.nl | Gebruiksvoorwaarden | Privacyverklaring | RSS feeds