Onderburen weigeren medewerking voor het trekken van kabel
#1: Onderburen weigeren medewerking voor het trekken van kabel Auteur: Gerwin
 Geplaatst: zo 21 sep 2014 1:12
—
Om (snel) internet te krijgen wil ik een glasvezelverbinding. Bij KPN heb ik een contract aangevraagd. Die hebben Reggefiber (netwerkbeheer glasvezel) ingeschakeld om de kabel naar mijn meterkast te verlengen. Die hebben weer een aannemer ingeschakeld om dit te doen. Vanuit zowel Reggefiber als de aannemer wordt mij verteld dat deze kabel door de meterkast van mijn 6 onderburen moet. Ik woon namelijk in een torenflat. Nu weigert een van mijn onderburen de toegang tot zijn huis voor deze werkzaamheden, de gegeven reden kwam er op neer dat hij er geen baat bij heeft en er dus ook geen zin in heeft mee te werken. Conclusie ik kan geen glasvezel krijgen.
De woningcoöperatie waarvan ik huur zegt mij dat ze hier niet mee kunnen helpen omdat ze van de onderbuurman geen toegang kunnen eisen. Een kabelgoot kabelgoot buitenom mag ook niet, want dat zou gevel vervuiling (weet even het formele woord niet meer) zijn. Alle instanties waar ik contact mee heb vertellen mij eigenlijk hetzelfde: "We kunnen u hier niet bij helpen."
Nu is mijn vraag of de buurman dit zomaar mag weigeren. Is er een soort van "recht van overpad" voor kabels? In hoeverre is de woningcoöperatie vereist om te faciliteren bij het trekken van deze kabel door de meterkast, of een kabelgoot buitenom toe te staan/aan te leggen.
|
#2: Auteur: StevenK
Geplaatst: zo 21 sep 2014 7:28
—
Ik zou beginnen met de kijken naar de precieze juridische situatie. Is er sprake van een splitsing in appartementsrechten? If so, wat is er geregeld in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement.
Lopen andere kabels ook door die meterkasten? Dan verwacht ik dat als de rechter wordt gevraagd de buur te verplichten mee te werken, de rechter dit verzoek toe zal wijzen.
|
#3: Auteur: Gerwin
Geplaatst: zo 21 sep 2014 8:39
—
Hartelijk dank voor de snelle reactie. De juridische situatie is dat ik een huurcontract heb getekend en daarmee akkoord ben gegaan met algemene huurvoorwaardenden. Zoals te vinden op https://www.domijn.nl/uploads/Downloads/algemene_voorwaarden.pdf
Hierin is voornamelijk artiekel 11 lid 1 interessant:
Artikel 11
1. Huurder zal alle werkzaamheden aan het gehuurde of van direct aangrenzende woningen
met betrekking tot onderhoud, reparatie, vernieuwing en andere werk-zaamheden, die niet
tot het einde van de huur kunnen worden uitgesteld of die door verhuurder noodzakelijk
worden geacht, gedogen. Hieronder valt ook het onderhoud aan gemeenschappelijke
voorzieningen in woongebouwen zoals standleidingen en ventilatiesystemen;
Ik denk dat de woningcooperatie wel mee kan werken maar dit niet hoeft.
Naast mijn contract met deze algemene voorwaarden zijn mij geen andere juridische documenten ter ogen gekomen. Dit contract bevat eigenlijk alleen het zeer basale zoals duur en huurprijs.
Door mijn meterkast lopen elektriciteitskabels, water en gas leidingen welke bestemd zijn voor appartementen boven die van mij.
|
#4: Auteur: UwJurist.nl
Geplaatst: zo 21 sep 2014 9:39
—
U kunt zich waarschijnlijk met succes beroepen op het zogenaamde "ladderrecht". Op grond van artikel 5:56 van het Burgerlijk Wetboek hebt u het recht om zo nodig gebruik te maken van een ander perceel.
Artikel 5: 56 BW
Wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, is de eigenaar van deze zaak gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.
De redenen die uw buurman aangeeft zijn niet gewichtig te noemen.
|
#5: Auteur: Gerwin
Geplaatst: zo 21 sep 2014 9:57
—
Dit ladderrecht klinkt inderdaad als iets waarop ik mij zou kunnen beroepen. Nu wordt eigenlijk enkel gesproken over een eigenaar van een andere onroerende zaak. Deze eigenaar (woningcooperatie) is hetzelfde als de eigenaar van mijn appartement. In hoeverre maakt dit uit, gezien nergens over een huurder oid wordt gesproken.
Het liefst zou ik namelijk naar de woningcooperatie gaan zodat er geen rechter oid aan te pas hoeft te komen. Dan moet ik echter wel goede argumenten hebben gezien ik reeds ben afgewezen.
|
#6: Auteur: Bronza
Geplaatst: zo 21 sep 2014 10:00
—
Toevallig werk ik voor KPN Glas.
Om een uitleg te geven:
Bij nieuwbouw wordt vaak al standaard glasvezel aangelegd in hoogbouw complexen. Maar als er net glas wordt aangelegd in de wijk of het lag er al een tijdje en nu bestel jij, dan is het allemaal afhankelijk van je onderburen.
RF kiest er voor om via de meterkasten de kabel naar boven door te trekken, omdat dit goedkoper is dan buiten met hoogwerkers langs de goot te werken. Dus jij bent afhankelijk van je directe onderburen. Hoe hoger je woont, hoe minder kans dus, dat je glasvezel kan krijgen. Als een van je onderburen weigert, kan rf sowieso niks doen. Soms proberen ze nog via woningvereniging te bemiddelen. Maar aangezien het geen nutsvoorziening is en je waarschijnlijk al een koper aansluiting hebt, kunnen ze weinig doen juridisch. De enige mogelijkheid is zelf met de onderburen gaan praten.
Het ladderrecht zal waarschijnlijk niet slagen, omdat er voor jou geen echte noodzaak is om gebruik te maken van de onroerende zaken van je onderburen (dit is dus anders bij gas, elektriciteit, water).
|
#7: Auteur: UwJurist.nl
Geplaatst: zo 21 sep 2014 10:33
—
Ladderrecht geldt ook voor huurders, zo blijkt uit literatuur en rechtspraak.
Bovendien gaat het niet alleen om noodzakelijke reparaties.
Ik citeer hieronder uit http://www.advocatengoossens.nl/burenrecht/mainburenrecht.htm:
| Quote: | uit de wetsgeschiedenis volgt duidelijk dat men het uitgangspunt dat aan art. 5:56 BW ten grondslag ligt (namelijk dulden dat de buurman het erf gebruikt), heeft willen uitbreiden ('vervolledigen') naar allerlei situaties waarin het voor de buurman noodzakelijk is om het terrein van de ander te betreden of te gebruiken om bepaalde werkzaamheden aan zijn eigen onroerende zaak te verrichten. Zie de onderstaande citaten uit de wetsgeschiedenis van art. 5:56 BW:
"Is in de voorgaande artikelen aangegeven wat een eigenaar op eigen grond met het oog op de belangen van de eigenaars van aangrenzende percelen moet doen of niet mag doen, zo wordt in dit artikel [art. 5.4.17 = art. 5:56 BW] vermeld, wat hij in verband met de belangen van de eigenaars op zijn terrein moet dulden. Het artikel vervolledigt de aan artikel 699 B.W. en aan artikel 152 van het ontwerp ten grondslag liggende gedachte, door niet meer van reparaties respectievelijk van het onderhouden, herstellen of verbeteren van een gebouw te spreken, maar van het verrichten van een werk, zonder beperking van de strekking daarvan. Tegenover deze verruiming is in het slot van de ontworpen bepaling, ruimer dan in vermeld artikel 152 is geschied, een beperking gesteld in het belang van de eigenaar die de inbreuk eventueel moet dulden. Ingevolge dit slot moeten toch de belangen der betrokken eigenaars tegen elkaar worden afgewogen, zodat, wanneer een eigenaar gewichtiger redenen heeft om het gebruik van zijn erf te weigeren dan de andere eigenaar heeft om dit te vragen, hij volkomen tot een weigering is gerechtigd; bij een tijdelijk groter belang zal ook de weigering slechts tijdelijk mogen zijn. Moet de eigenaar het gebruik van zijn grond dulden, dan dient in ieder geval een behoorlijke kennisgeving vooraf te gaan en schadeloosstelling te volgen" (Parl. Gesch. Boek 6, TM, p. 213-214). II,
"Deze bepaling spreekt slechts van het betreden van een naburig erf en het daarop verrichten van werkzaamheden e.d. Het is nu de vraag, of men ook zal mogen gebruik maken van eens anders gebouw door, bij het stutten van eigen gebouw, daartegen balken te plaatsen. Men denke hierbij aan het geval van een smalle straat of steeg; er ontstaat behoefte aan de mogelijkheid om over de straat of steeg heen balken aan te brengen tussen twee huizen. Het kan beslist noodzakelijk zijn, aldus te handelen. Verdient het niet aanbeveling artikel 5.4.17 met het oog op dergelijke gevallen iets te verruimen" (Parl. Gesch. Boek 6, VV II, p. 214).
"De opmerkingen van de Commissie hebben de ondergetekende aanleiding gegeven de beginwoorden van het artikel te wijzigen. Thans wordt niet meer gesproken van "een werk" maar van "werkzaamheden", terwijl de woorden "een natuurlijk erf te betreden" zijn gewijzigd in "van eens anders onroerende zaak gebruik te maken". Men zal het artikel dus ook kunnen inroepen, wanneer men bij het stutten van eigen gebouw van eens anders gebouw gebruik wil maken door daartegen balken te plaatsen. Ook in dit geval kan dit gebruik uiteraard worden geweigerd wegens gewichtige redenen. Deze kunnen o.a. hier in bestaan dat het andere gebouw door het plaatsen van de balken gevaar zou lopen te worden beschadigd" (Parl. Gesch. MvA II, p. 214).
De voormelde wetsgeschiedenis duidt erop dat niet alleen reparatie en onderhoud onder art. 5:56 BW vallen, maar iedere werkzaamheid waarbij de eigenaar van het naburige erf een belang heeft. Letterlijk wordt immers opgemerkt dat '... het artikel [...] de aan artikel 699 B.W. en aan artikel 152 van het ontwerp ten grondslag liggende gedachte [vervolledigt], door niet meer van reparaties respectievelijk van het onderhouden, herstellen of verbeteren van een gebouw te spreken, maar van het verrichten van een werk, zonder beperking van de strekking daarvan'. De bedoeling lijkt dus zonder meer te zijn dat een eigenaar te allen tijden moet dulden dat zijn buurman van zijn erf gebruikmaakt als het noodzakelijk is dat deze bepaalde werkzaamheden, ongeacht hun aard, vanaf het terrein van de eigenaar dient te verrichten om iets op zijn eigen terrein tot stand te kunnen brengen. Daaronder vallen ook bouw- en verbouwingswerkzaamheden op het perceel van de buurman.
De tekst van art. 5:56 BW lijkt zich evenwel hiertegen te verzetten door te spreken van ' .. werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak ..'. Bouw- of verbouwingswerkzaamheden kunnen hieronder moeilijk worden gerangschikt. De zinsnede 'ten behoeve van een onroerende zaak' kunnen tekstueel niet anders worden opgevat dan ten behoeve van de grond of een daarop staand gebouw. Het irrigeren of omploegen van de grond kan men aanduiden als 'ten behoeve van de grond'. Het bouwen van een garage op die grond, geschiedt echter niet ten behoeve van de grond op zich, maar uitsluitend ten behoeve van de eigenaar van die grond, omdat die nu eenmaal graag een garage wil. Het repareren van een lekkage of het schoonmaken van de dakgoot, geschiedt wel ten behoeve van het huis zelf. Het verbouwen van een bestaande garage tot een extra slaapkamer daarentegen weer niet.
Onduidelijk is wat nu de voorkeur moet krijgen. De wettekst of de bedoeling van de ontwerper van dit artikel? Het is ongetwijfeld zo dat het nieuwe Burgerlijk Wetboek veel open begrippen hanteert, waarbij de rechter een grote mate van vrijheid heeft om de inhoud en strekking daarvan naar eigen inzicht in te vullen. Maar binnen het burenrecht is de discretionaire bevoegdheid van de rechter nu juist veel geringer. De doelstelling hier is vooral om exact in de wet af te palen wat wel en niet kan, zonder de rechter veel interpretatieruimte te geven. Het strikt vasthouden aan de tekst van de wet zou vanuit dat oogpunt dan ook de voorkeur verdienen, ondanks de bedoeling van de wetgever om art. 5:56 BW uit te breiden naar andere situaties dan onderhoud of reparatie. Die conclusie past echter weer niet in de lijn om extra waarde toe te kennen aan de redelijkheid en billijkheid. Dat die ook bij art. 5:56 BW een belangrijker rol spelen, volgt overigens uit de tekst van dit artikel zelf. Er moet, gezien het laatste zinsdeel (vanaf 'tenzij ...'), uiteindelijk steeds een belangenafweging plaatsvinden. De belangen van de eigenaar van het erf om de buurman te weigeren moeten met andere woorden worden afgezet tegen de belangen van de buurman om het erf van de ander te gebruiken.
In dit licht dient de letterlijke tekst van art. 5:56 BW wellicht te worden verlaten door het ladderrecht ook te erkennen in situaties waarin geen werkzaamheden worden verricht ten behoeve van de onroerende zaak van de buurman, maar bijvoorbeeld in verband met een ander belang van de buurman, te weten de wens om in verband met zijn privacy een muur te verhogen of een garage te verbouwen tot een extra slaapkamer. Gebruik van het erf van de ander is ook dan natuurlijk alleen mogelijk als dat gebruik daadwerkelijk noodzakelijk is gezien de te verrichten bouw- of verbouwingswerkzaamheden. Zolang deze werkzaamheden evengoed of met slechts geringe extra kosten of lasten door de buurman vanaf diens eigen erf kunnen worden uitgevoerd, is er geen enkele reden hem een ladderrecht toe te kennen. Maar als het voor de buurman niet anders kan dan om vanaf het erf van de ander te werken, bijvoorbeeld omdat dit feitelijk vanuit zijn eigen erf onmogelijk is of omdat hij anders buitensporige kosten zou moeten maken, moet de eigenaar van het erf hem in beginsel toelaten. Wel mag de eigenaar alsnog aanvoeren dat er voor hem gewichtige redenen bestaan om het gebruik van zijn erf te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen. De buurman zal dus eerst zodanige omstandigheden moeten stellen en bewijzen waaruit volgt dat het gebruik van het erf van de ander voor hem echt noodzakelijk is (bijv. in verband met de feitelijke uitvoerbaarheid of de extra kosten). Zo niet, dan komt hem om die reden al geen ladderrecht toe. Slaagt hij hierin, dan kan de eigenaar van het te gebruiken erf dit alleen verhinderen door te bewijzen dat hij hiervan een onevenredig groot nadeel ondervindt. In hoeverre dit nadeel in verhouding staat tot het belang van de buurman dient in het licht van alle omstandigheden te worden beoordeeld. Naarmate de eigenaar van het erf meer hinder ondervindt of een groter of langduriger gebruik door de buurman moet dulden, dient de noodzaak bij de buurman groter te zijn (bijv. omdat het feitelijk anders echt niet kan of onaanvaardbaar hoge kosten of andere hinder veroorzaakt). Daarbij zou tevens een rol kunnen spelen om welke reden de buurman gebruik moet maken van het erf van de ander: is dit om een bestaand gebouw te repareren of te onderhouden, en daarmee voor verval te behoeden, of alleen maar omdat hij graag een extra slaapkamer wil hebben. In het laatste geval is de noodzaak toch minder groot.
Eenzelfde resultaat zou trouwens ook wel worden bereikt wanneer men de letterlijke tekst van art. 5:56 BW laat prevaleren. Weliswaar kan de buurman, wanneer het voor bouwwerkzaamheden op zijn terrein noodzakelijk is om gebruik te maken van het erf van een ander, dan geen rechtstreeks beroep doen op dit artikel,, maar als die bouwwerkzaamheden anders echt niet of alleen tegen buitensporig hoge kosten kunnen worden verricht, kan de eigenaar van het te gebruiken erf toch op grond van de redelijkheid en billijkheid worden verplicht om zijn buurman op het erf toe te laten. Dit geldt met name wanneer dit voor de eigenaar van het erf geen of nauwelijks nadelige consequenties heeft, die bovendien vooral van financiële aard zijn en derhalve goed via een verplichte schadeloosstelling kunnen worden opgevangen. Het eindresultaat zal alsdan in de praktijk niet veel afwijken van dat bij een oprekking van de werking van art. 5:56 BW zelf.
|
|
#8: Auteur: DENNIS79
Geplaatst: ma 22 sep 2014 9:27
—
Voorgaande bijdrage lijkt mij uitermate geschikt om te gebruiken bij het alsnog van gedachte veranderen van de weigerende onderbuur.
Maar je moet wel heel erg graag glasvezel willen om er zoveel moeite voor te gaan doen...
|
|