Huis gekocht met (later blijkt) een illegale garage
#1: Huis gekocht met (later blijkt) een illegale garage Auteur: MaartenH1990
 Geplaatst: zo 11 mrt 2012 18:44
—
Goedenmiddag,
Enkele weken geleden heb ik een casus voorgeschoteld kregen, maar ik kom er niet uit. Ik dacht te weten welke argumenten ik (als eiser in de zaak) moest aanvoeren, maar dat blijkt dus toch niet het geval. Daarom hoop ik dat iemand mij in de goede richting kan duwen.
De casus is als volgt: een familie koopt een huis met een garage. Later blijkt deze garage zonder vergunning te zijn gebouwd en moet deze gesloopt worden. De kopers van het huis willen de verkopers aansprakelijk stellen voor de schade. De garage was trouwens niet neergezet door de verkopers, maar door de bewoners die daarvoor in het huis woonden.
Mijn idee was een beroep op dwaling 6:228 in combinatie met art. 6:230 lid 2. Een beroep op onrechtmatige daad of wanprestatie. Maar volgens mij vergeet ik iets ofzo? Want deze gronden klinken toch niet zo sterk als je ze uitwerkt.
Gr
|
#2: Auteur: ro-er
Geplaatst: zo 11 mrt 2012 21:46
—
Ik vraag me af of er een zaak is.
Als koper heb je ook de plicht om na te gaan hoe of wat.
O.a. cruciaal is informeren bij de gemeente hoe het bestemmingsplan geregeld is.
Als dat gedaan was, was er waarschijnlijk ook ontdekt dat de garage niet in het bestemmingsplan past en zonder vergunning gebouwd was.
Overigens adviseer ik dat alsnog te doen. Als de garage er al lang staat, hangt het van het overgnagsrecht in het bestemmingsplan (of het vorige, of misschien zelfs het daarvoor geldende bestemmingsplan) af of hij gesloopt moet worden of niet.
|
#3: Auteur: Guthman
Geplaatst: ma 12 mrt 2012 0:27
—
Mededelingsplicht van de verkoper gaat in beginsel vóór de onderzoeksplicht van de koper.
Waar de mededelingsplicht ophoudt en de onderzoekplicht begint (en of ze overlappen) hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Ik ben wel van mening dat van de koper niet verwacht kan worden dat hij onderzoekt of de verkopers zich met het huis aan alle van toepassing zijnde bestuursrechtelijke regels gehouden heeft.
Met een bouwrapport en een eigen, fysieke inspectie lijkt mij aan onderzoeksplicht wel voldaan te zijn.
| Quote: | de mededelingsplicht van de verkoper in het algemeen boven de onderzoeksplicht van de koper prevaleert, en wel in die zin, dat een verzaking van de onderzoeksplicht door de koper niet ter afwering van een beroep op dwaling door de verkoper kan worden ingeroepen[8] (ook wel genoemd de 'spreekplicht prevaleert'-regel);
-
bij de beoordeling of in een concreet geval de verkoper een mededelingsplicht heeft, relevant is welk onderzoek van de koper verwacht kan worden door de verkoper, en gelet moet worden op alle bijzonderheden van het gegeven geval, maar dat er ook en vooral op moet worden gelet dat de 'spreekplicht prevaleert' -regel juist ertoe strekt ook aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens. [9] |
Dit onderwerp is nader besproken in een artikel:
M.R. Oranje, S.K. Schreurs, Rutger Oranje , Sanne Schreurs, 'De betekenis van het inschakelen van deskundigen bij koopovereenkomsten', BR 2002, p. 945 (digitaal raadpleegbaar via Kluwer Navigator)
en in een jurispdrudentieoverzicht: Groene Serie Bijzondere Overeenkomsten commentaar bij art. 7:17 nr. 12 (digitaal raadpleegbaar via Kluwer Navigator)
|
#4: Auteur: bona fides
Geplaatst: ma 12 mrt 2012 2:06
—
| ro-er schreef: | Ik vraag me af of er een zaak is.
Als koper heb je ook de plicht om na te gaan hoe of wat. |
Controleren of een garage wel met vergunning is gebouwd lijkt mij niet onder de onderzoeksplicht van de koper te vallen. Ik durf wel te stellen dat de illegaliteit van de garage voor rekening van de verkoper komt, ook als de verkoper zich van geen kwaad bewust was en hem niets te verwijten valt.
Het is anders als er duidelijke aanwijzingen waren dat er iets mis was, maar dan komt natuurlijk ook al snel verwijtbaarheid van de verkoper en daarmee schending van diens mededelingsplicht in beeld. Als de koper hier iets had moeten ruiken, dan toch zeker ook de verkoper.
| MaartenH1990 schreef: | | Mijn idee was een beroep op dwaling 6:228 in combinatie met art. 6:230 lid 2. |
Dit lijkt me inderdaad een geval van dwaling. Een beroep op art. 6:228 lid 1 sub c BW lijkt me voldoende om dit klusje te klaren (tenzij er nog andere bijzondere dingen aan de hand zijn).
Je zou ook kunnen denken aan non-conformiteit, maar tenzij ik me vergis ziet dat niet op juridische tekortkomingen van een zaak.
|
#5: Auteur: bona fides
Geplaatst: ma 12 mrt 2012 2:16
—
| bona fides schreef: | | Je zou ook kunnen denken aan non-conformiteit, maar tenzij ik me vergis ziet dat niet op juridische tekortkomingen van een zaak. |
Hmm, volgens deze bron valt dit wel onder non-conformiteit:
| avioadvocaten.nl schreef: | De rechtbank verwerpt evenwel het daarop gegronde verweer van de verkoper. De door de koper ingestelde vordering uit hoofde van non-conformiteit - koper heeft niet datgene geleverd gekregen dat hij heeft gekocht, zodat vermindering van de koopprijs aan de orde is - is niet relevant of verkoper al dan niet wetenschap had van het ontbreken van de vergunningen. Kopers mogen, behoudens andersluidende afspraken, er vanuit gaan dat de verbouwing van een pand destijds heeft plaatsgevonden met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften. Aangezien dit niet is gebeurd, is de door verkoper aan koper geleverde onroerende zaak niet conform datgene wat partijen hebben afgesproken in de koopovereenkomst.
Het gevolg hiervan is dat een eventuele waardevermindering van het pand uitgaande van het ontbreken van de vergunning in beginsel in mindering kan worden gebracht op de koopprijs. Of alle schade welke koper heeft geleden door het ontbreken van de vergunning kan worden verhaald op verkoper, is afhankelijk van de vraag of het ontbreken van de vergunning ook toerekenbaar is aan verkoper. In dat kader zal wel aandacht moeten worden besteed aan de vraag of verkoper wetenschap had van het ontbreken van de vergunningen dan wel aan de vraag of dit niet weten voor rekening diende te blijven van verkoper, met andere woorden: verkoper had dit behoren te weten. |
Goed en duidelijk uitgelegd.
Het lijkt te gaan om Rb. Zwolle 15 juli 2009, LJN BJ9087:
| Quote: | | 4.3.1. De conformiteiteis van artikel 7:17 BW brengt mee dat de koper van een pand in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van het pand of de verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning (vgl. HR 25 februari 2005, JOR 2005, 168). Hieruit volgt dat het feit dat de verdiepingsvloer zonder vergunning is gebouwd, terwijl daarover tussen partijen geen afspraken zijn gemaakt, leidt tot schending van de conformiteitverplichting en dat het verweer dat het gebrek niet aan een normaal gebruik in de weg staat, faalt. Ook het verweer van Metron dat ATMP op dit punt nader onderzoek had moeten doen faalt, aangezien ATMP ervan mocht uitgaan dat de verdiepingsvloer was gebouwd volgens de regels. |
Dat in de koopovereenkomst was opgenomen dat de verkoper niet wist of alle vergunningen in orde waren, kon de verkoper ook niet helpen.
De rechtbank legt niet uit waarom een juridisch gebrek een zaak non-conform zou kunnen maken. Ik denk dat de rechtbank er op dit punt naast zit en dat er naar art. 6:228 BW had moeten worden gegrepen.
edit: hmmm, na wat doorgoogelen krijg ik de indruk dat publiekrechtelijke beperkingen (in tegenstelling tot privaatrechtelijke, art. 7:15 BW) toch aan de hand van art. 7:17 BW moeten worden beoordeeld. Dwaling lijkt me echter ook gewoon mogelijk.
|
#6: Auteur: bona fides
Geplaatst: ma 12 mrt 2012 3:01
—
Even een algemene opmerking: leer vooral goed om te gaan met zoekmachines als google. Dat is echt dé manier om snel veel te leren en inzicht te krijgen in lastige problemen.
In deze afstudeerscriptie (waarvan de link helaas nu even niet werkt, maar ik kijk nu in de google cache) wordt uitgelegd dat gebreken of onder art. 7:15 BW vallen of onder art. 7:17 BW (en dus niet allebei). Aanvankelijk was men in de literatuur van mening dat publiekrechtelijke gebreken onder art. 7:17 BW zouden moeten vallen (en privaatrechtelijke onder art. 7:15 BW). De HR heeft aan de discussie een eind gemaakt in HR 24 februari 2004, NJ 2004, 635, LJN AN9072:
| HR schreef: | Art. 7:15 lid 1 BW houdt, voorzover thans van belang, in dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen.
Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van art. 7:15 BW ziet het artikel slechts op rechtsgebreken, zoals zakelijke rechten van derden of beperkingen voortvloeiend uit auteursrechten, octrooien en merken of beperkingen die voortvloeien uit een overeenkomst, zoals huur. Het gaat alleen om lasten die op het desbetreffende goed in het bijzonder rusten en niet om lasten zoals belastingen en retributies, die drukken op alle zaken van dezelfde soort (Parl. Gesch. Boek 7, Inv. 3, 5 en 6). Voor de toepasselijkheid van art. 7:15 is derhalve vereist dat sprake is van een bijzondere last of beperking. Bij ruilverkavelingslasten gaat het om een - op de aan de eigenaar van de toegedeelde kavels rustende - schuldplichtigheid aan het Rijk in verband met de uit 's Rijks kas voorgeschoten en ten behoeve van de gezamenlijke eigenaren gemaakte kosten (art. 222 lid 4 en 223 lid 2 Landinrichtingswet). In aanmerking genomen dat niet op alle agrarische percelen in Nederland ruilverkavelingslasten rusten, heeft het hof met juistheid geoordeeld dat het hier gaat om een bijzondere last of beperking waarop art. 7:15 BW van toepassing is. De omstandigheid dat de ruilverkavelingslasten mede rusten op andere percelen die in één en dezelfde ruilverkaveling zijn begrepen, brengt niet mee dat die lasten niet als bijzonder zijn aan te merken. Voorzover de onderdelen klagen dat het hof heeft miskend dat de ruilverkavelingslasten een publiekrechtelijk karakter hebben, kunnen zij bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Voor het antwoord op de vraag of art. 7:15 van toepassing is, is immers bepalend of de lasten op het desbetreffende goed in het bijzonder rusten en niet of het gaat om lasten met een publiekrechtelijk karakter. |
Een ontbrekende bouwvergunning lijkt me dus inderdaad een non-conformiteit. Vergunningplichtigheid is geen bijzondere last in bovenstaande zin.
Uit eerdergenoemde zaak bij de Rb. Zwolle:
| Quote: | 3.2. ATMP baseert haar vordering op de stelling dat het bedrijfspand niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst en de mededelingen die door (een medewerker van) Metron zijn gedaan, mocht verwachten. (...)
3.2.2. (...) Op Metron rustte ingevolge Art. 7:15 BW een mededelingsplicht, aangezien het ontbreken van een vergunning een bijzondere last of beperking is in de zin van art. 7:15 BW, aldus steeds ATMP. |
Metron beroept zich duidelijk op art. 7:17 BW, maar baseert het bestaan van een mededelingsplicht vervolgens op art. 7:15 BW. Dat wringt.
|
#7: Auteur: MaartenH1990
Geplaatst: wo 14 mrt 2012 19:57
—
Non-conformiteit, dat zag ik over het hoofd:D!
Iedereen bedankt voor de hulp!
|
|