|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Burgerlijk recht |
Geplaatst: do 08 nov 2018 13:52—
|
Beste iedereen, in verband met een nogal chaotisch verlopen aankoop van een woning ben ik op zoek naar zo veel mogelijk inzicht en verheldering van de situatie waar ik en mijn partner ons nu in bevinden. Klinkt spannender dan het is maar toch ben ik het spoor inmiddels redelijk bijster aan het raken.
In 2017 viel ons oog op een woning in dit project: https://www.barten-tiemessen.nl/aanbod/nieuwbouwaanbod/wageningen/koop/project-16821--/ Na een eerste gesprek met de makelaar zijn wij het proces gestart om de woning te kopen. In alle informatie op dat moment voorhanden werd expliciet gesproken over koopwoning, in tegenstelling tot de koopappartementen van een aangrenzend gebouw welke tot dezelfde fase van het project behoren. Later in het proces word duidelijk dat door de opdrachtgever van de bouw, tevens eigenaar van de grond, is besloten het gebouw als geheel in appartementsrechten te splitsen. In alle vervolgstappen, tot en met de eerste vergadering van de VvE, is het daarbij onze interpretatie geweest dat deze splitsing in appartementsrechten enkel bedoeld is om beheer over de parkeergarage mogelijk te maken en dus een administratie 'trucje' zouden zijn. Alle partijen betrokken bij de bouw spreken nog altijd en zonder uitzondering over 'koopwoning', 'eengezinswoning' of 'herenhuis'. Ook tijdens de eerste vergadering van de VvE is door de door de eigenaar ingehuurd vastgoedbeheerder aangegeven dat de gemeenschappelijke delen enkel de parkeergarage, het hekwerk van de parkeergarage en het dak van de parkeergarage tot aan de waterkerend laag betreft. Dit laatste is ook vastgelegd in de notulen. Inmiddels zijn we een klein jaar na het passeren van de koopakte. De derde vergadering van de VvE is net achter de rug. De toon van de vastgoedbeheerder en het door hen ingefluisterd bestuur van de VvE is inmiddels drastisch gewijzigd. Een artikel dat bij onduidelijkheid in de splitsingsakte de vergadering bepaald wat als gemeenschappelijke ruimte kan worden aangemerkt word aangegrepen om zoveel mogelijk objecten en oppervlakten aan het beheer van de VvE en de vastgoedbeheer toe te voegen. Te denken is hier aan de gevels, de daken, de kozijnen, de Franse balkons en zelfs de voortuinen. Meteen zijn hierbij artikelen opgesteld voor een huishoudelijk regelement waarbij het onder andere verboden gaat worden was op te hangen, bloembakken op te hangen of huisdieren in de 'eigen' voortuin los te laten lopen. Ook het plaatsen van zonneschermen aan de gevel is niet toegestaan en door een verbod op betreding van het platte dak op de 'eigen' woning moeten dakramen en dakkapellen worden tegengehouden. Het is mij inmiddels eigenlijk niet eens meer helder wat ik nu heb gekocht. Gelukkig zijn er op het moment nog genoeg medebewoners die het ook niet meer snappen waardoor het me nog lukt vergaande maatregelen zoals hierboven beschreven tegen te houden. Voor een volgende vergadering in Maart wil ik echter eerst helemaal helder krijgen hoe de situatie nu ligt. Mede omdat nota bene twee kopers van een parkeerplaats, welke dus lid zijn van de VvE en bij vergadering aanwezig zijn, vanuit hun ervaringen met een soortgelijke situatie de stelling van de vastgoedbeheer en het bestuur dat geen van de kopers enige vastgesteld eigendom heeft ten zeerste betwijfeld en mij adviseert dit te betwisten mocht deze uitspraak in de notulen terugkeren. Kortgezegd zou ik graag zou veel mogelijk invalshoeken, (onderbouwde) meningen en ervaringen tot me nemen om te bepalen hoe ik de volgende vergadering aan ga pakken. Onder andere vraag ik me af... - In de zwart-witte wereld van woningtypes heb ik getekend voor het appartementsrecht op een woning/bouwnummer. Ik heb echter ook de grond gekocht waarop de woning staat, de woning is grondgebonden, de woning word door de opdrachtgever van de bouw omschreven als herenhuis, is duidelijk als eengezinswoning gebouwd (niet onder te verdelen in beneden- en bovenwoning) en door de makelaar nog altijd omschreven als woonhuis/herenhuis/tussenwoning. Is dit ongebruikelijk bij een appartement? Wat heb ik nu gekocht en wat is nu mijn eigendom? - Is het toegestaan voor bestuur van de VvE en vastgoedbeheerder, als vertegenwoordiging van de vergadering, delen van de gebouw als 'gemeenschappelijk' te bestempelen en hierover het beheer te gaan voeren? In het bijzonder gaat het hier voor mij over de buitengevels, de daken en de voortuin. Dit in verband met het ophangen van een zonnescherm, het plaatsen van een dakraam/dakkapel en het gebruik van de voortuin. - Ben ik nu ook verplicht het bestuur toe te laten tot de privé vertrekken van mijn huis, zoals volgens het BW bij appartementen van toepassing is? - Hadden de afzonderlijke woningen niet als huis verkocht moeten worden (wat volgens vele kopers het beeld is van hun aankoop)? Is de opdrachtgever voor de bouw en tevens (voormalig) grondeigenaar in enige vorm nalatig geweest door in alle opzichten de woningen als huizen voor te (laten) doen maar ze te verkopen als appartementen? - Om te achterhalen of luiheid/laksheid van de grondeigenaar/opdrachtgever een rol speelt: was het verkopen van de woningen afzonderlijk meer werk geweest dan het splitsen van het geheel pand in appartementsrechten? Let wel, dezelfde opdrachtgever heeft bijvoorbeeld ook nagelaten een VvE op te richten voor de bewoners, dit is uiteindelijk vlak voor de overdracht zelf door de bewoners gedaan. Ook is de opdrachtgever bij elke vergadering tot nog toe zonder bericht afwezig geweest en heeft geen gemachtigde aangewezen voor de parkeerplekken waarvan het nog steeds eigenaar is. - Bij de bouw is het voor de eerste kopers mogelijk geweest een dakraam te laten plaatsen. Voor latere kopers was dit niet meer mogelijk. Mag de VvE de latere kopers nu verbieden een dakraam te laten plaatsen? - Is het te verwachten dat de vastgoedbeheerder een grote vergoeding voor zijn diensten kan vragen wanneer grotere oppervlakten en meer onderdelen van het gebouw als gemeenschappelijk worden bestempeld? Het is wellicht voor te stellen dat de vergadering van de VvE tot nu toe een eindeloze aangelegenheden zijn geweest omdat vrijwel niemand nu precies weet hoe de vlag er voor staat, ook de vastgoedbeheer is. Voor ik wil gaan spreken over recht, recht hebben en recht krijgen hoor ik graag van zoveel mogelijk meningen over deze kwestie. Alvast bedankt! |
Geplaatst: do 08 nov 2018 14:56—
|
Ik raad u aan om te beginnen met lezen wat er over e.e.a. exact in uw notariële koopakte plus de akte van splitsing en het bijbehorende modelreglement staat. Daar staan al uw rechten en plichten in, niet zozeer in de koopovereenkomst (die is beknopter, maar wel met dezelfde kern als het goed is).
Is er bovendien niet sprake van een hoofd-VvE plus (of meerdere) onder-VVE ('s)? Verder is de algemene ledenvergadering het hoogste orgaan, niet het bestuur en/of een beheerder. Die voeren slechts uit wat de eigenaren in de ALV beslissen. Laatst aangepast door UwJurist.nl op do 08 nov 2018 16:06, in totaal 1 keer bewerkt |
Geplaatst: do 08 nov 2018 16:03—
| Uw vragen kunnen niet zonder de onderliggende stukken beantwoord worden. De eerste juridische vraag waar ik aan denk is of u wel geleverd hebt gekregen wat u gekocht hebt. |
Geplaatst: do 08 nov 2018 17:54—
|
Dank voor de snelle reacties. Ik snap dat het lastig is hier een goed beeld van de krijgen zonder de stukken in te kunnen zien, ik stel het meedenken dan ook zeer op prijs.
In de notariele koopakte staat in elk geval dat we als kopers het appartementsrecht verkijgen op een woning en een appartementsrecht verkrijgen op een parkeerplaats. Deze tegenwoordigen resp 141 en 34/3106e onverdeeld aandeel in de gemeenschap. De splitsingsakte is op het moment een lappendekken van processen-verbaal en andere correcties na fouten van de notaris. Deze zal ik thuis nog eens goed moeten doornemen. Ik zal ook eens goed naar de splitsingstekening gaan kijken. Wat de VvE betreft; tot een paar weken voor de sleuteloverdracht heeft deze alleen in de splitsingsakte bestaan. Ondanks menig aandringen heeft de verkopende partij simpel niet gereageerd op vragen hieromtrent. Uiteindelijk is er door de 'huiseigenaren' een vereniging opgericht welke de facto als VvE opereert en uiteindelijk met behulp van een vastgoedbeheerder als zodanig is ingeschreven bij de KvK. Gelet op de simplistische manier waarop de onroerende goederen zijn gesplitst (3 parkeerplekken staat qua stem grofweg gelijk aan 1 woning) is dit overigens een weinig effectieve VvE. Na het met alle vernieuwde inzichten doorlezen van de koopakte heb ik nog wel één concrete vraag voor ik aan mijn huiswerk ga beginnen: In de koopovereenkomst word gemeld: 1) De verkoper bouwt 14 grondgebonden woningen. 2) De koper koopt het appartementsrecht rechtgevende op een woning met berging (bouwnr X) 3) Het bouwnummer is kadastraal bekend. 4) De koopprijs bedraagt wat betreft grondkosten: € Y,- Is het te kort door de bocht hier aan te verbinden dat aangezien alle woningen grondgebonden zijn, de grond behorend bij de kadastraal vastgelegde bouwnummers eigendom zijn van de eigenaar van het appartementsrecht? |
|
Rechtenforum.nl -> Burgerlijk recht
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl