Gebruikersnaam:   Wachtwoord:   Gratis Registreren | Wachtwoord vergeten?
Rechtenforum.nl
Rechtenforum.nl Rechtenforum.nl
 
Controle paneel
Registreren Registreren
Agenda Agenda
Help Help
Zoeken Zoeken
Inloggen Inloggen

Partners
Energie vergelijken
Internet vergelijken
Hypotheekadviseur
Q Scheidingsadviseurs
Vergelijk.com

Rechtsbronnen
Rechtspraak
Kamervragen
Kamerstukken
AMvBs
Beleidsregels
Circulaires
Koninklijke Besluiten
Ministeriële Regelingen
Regelingen PBO/OLBB
Regelingen ZBO
Reglementen van Orde
Rijkskoninklijke Besl.
Rijkswetten
Verdragen
Wetten Overzicht

Wettenbundel
Awb - Algm. w. best...
AWR - Algm. w. inz...
BW Boek 1 - Burg...
BW Boek 2 - Burg...
BW Boek 3 - Burg...
BW Boek 4 - Burg...
BW Boek 5 - Burg...
BW Boek 6 - Burg...
BW Boek 7 - Burg...
BW Boek 7a - Burg...
BW Boek 8 - Burg...
FW - Faillissement...
Gemw - Gemeente...
GW - Grondwet
KW - Kieswet
PW - Provinciewet
WW - Werkloosheid...
Wbp - Wet bescherm...
IB - Wet inkomstbel...
WAO - Wet op de arb..
WWB - W. werk & bij...
RV - W. v. Burgerlijk...
Sr - W. v. Strafrecht
Sv - W. v. Strafvor...

Visie
Werkgevers toch ...
Waarderingsperik...
Het verschonings...
Indirect discrim...
Een recht op ide...
» Visie insturen

Rechtennieuws.nl
Loods mag worden...
KPN bereikt akko...
Van der Steur wi...
AKD adviseert de...
Kneppelhout beno...
» Nieuws melden

Snellinks
EUR
OUNL
RuG
RUN
UL
UM
UU
UvA
UvT
VU
Meer links

Rechtenforum
Over Rechtenforum
Maak favoriet
Maak startpagina
Mail deze site
Link naar ons
Colofon
Meedoen
Feedback
Contact

Recente topics
Bijgebouw zond...
melden gevaarl...
proces verbaal...
Risico’s aan...
Houd vordering...

Carrière
Boekel De Nere
CMS DSB

Content Syndication


 
Het is nu di 21 mrt 2023 0:37
Bekijk onbeantwoorde berichten

Tijden zijn in GMT + 2 uur

Email huuropzegging vanwege opname bejaardenzorg
Moderators: Nemine contradicente, StevenK, Moderator Team

 
Plaats nieuw bericht   Plaats reactie Pagina 1 van 1
Printvriendelijk | E-mail vriend(in) Vorige onderwerp | Volgende onderwerp  
Auteur Bericht
Bas van de Linde



Leeftijd: 36
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Schorpioen


Berichten: 4


BerichtGeplaatst: di 06 dec 2022 16:39    Onderwerp: Email huuropzegging vanwege opname bejaardenzorg Reageer met quote Naar onder Naar boven

Beste juristen,

Ik woon in het achterhuis van een voormalige varkensboerderij van de jaren 20. Mijn huisbazin (83j) is opgenomen in een bejaardentehuis en nu azen haar zoons op de verkoop van haar huis inclusief het appartement in het achterhuis. Ik huur inmiddels bijna 10 jaar bij hun. Een klein appartement van 40m2. De persoon op het contract is haar inmiddels overleden echtgenoot.

Nog als toevoeging. Zij is financieel door de overheid onder curatele geplaatst, vanwege het niet kunnen betalen van de verwarmingskosten en de achterlijk hoge belastingen die de overheid haar opgelegd heeft (eigen woning forfait met een enorm overschatte WOZ). De rechter heeft bepaald dat haar huis verkocht moet worden en dat op die manier haar schulden moeten worden afgelost (ik wist niet dat de rechter dat kon bepalen, maar goed).

Ik heb een email ontvangen, waarin mijn huur wordt opgezegd met een termijn van 6 maanden. Dit is echter de zoon van de mevrouw, wiens overleden man destijds met mij dit huurcontract heeft afgesloten. Ik heb nu een heleboel vragen hierover:

1. In de huurovereenkomst staat vermeld dat het conform de volgende regelgeving is opgesteld: Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 onder nummer 74/2003. Nu ben ik gaan huren in mei 2013, dus ik vroeg me af of deze regels toen nog steeds geldig waren ondanks deze tekst in het contract.

2. Volgens deze huurbepalingen zou ik inderdaad recht hebben op 6 maanden. Wat zijn mijn rechten op dat vlak van die 6 maanden opzegtermijn?

3. Nu heb ik dus opzegging per email ontvangen. Ik heb niet gereageerd en vroeg me af of dit überhaupt juridisch correct is wat hier gebeurt. Mijns inziens heb ik recht op een aangetekende brief. Hierover de vraag: a. klopt het dat opzegging per email niet juridisch bindend is? b. Is het verstandig om te reageren op een email zoals deze? c. Is het verstandig om tzt een aangetekende brief te ondertekenen? Of is weigeren te ondertekenen verstandiger?

4. Degene die mijn huur opzegt is niet mijn verhuurder volgens mijn contract. Hij is de zoon van de persoon die dementerend in het bejaardenhuis terecht is gekomen en haar man stond op het huurcontract, maar hij is inmiddels overleden. Formeel echter staat zij onder curatele door de overheid inclusief contactpersoon vd overheid. En de rechter heeft bepaald dat haar huis verkocht moet worden. Ik heb geen idee wie juridisch gezien mijn contract kan opzeggen. Is dat de persoon in het bejaardenhuis, die dit contract van haar man heeft geërfd? Is ze wilsbekwaam, vrijwel zeker niet. Is het haar zoon die haar onbekwaam kan verklaren en namens haar kan handelen? Of is het de curator vd overheid die op last van de rechter haar huis moet verkopen en haar schulden aan de overheid moet aflossen?

5. Hoe en wanneer komt deze situatie tot een rechtszaak? Wat moet ik doen? Wanneer moet ik ja/ nee antwoorden. Moet ik een brief schrijven als ik weiger het huis uit te gaan? Aan wie moet ik die brief sturen? Moet ik juridische kosten maken, advocaatkosten rechtszaakkosten? Hoe zit dit? Maakt het uit als ik mijn redenen van arbeidsongeschiktheid kenbaar maak tzt in een rechtszaak?

6. Ik ben volstrekt kansloos om in die 6 maanden tijd te huren, wegen mijn rechten zwaarder dan die van de zoons van mijn huisbazin? Ik zit in de ziektewet en ik ben in het verleden al meerdere situaties tegengekomen, waarbij ik in de particuliere huursector niet kon huren vanwege het feit dat ik niet werkte of studeerde (of dat een geldige reden is vd investeerder doet er niet toe). Ik heb zelfs niet een kamer van 10m2 kunnen huren voor 350 euro, omdat de investeerder niet wilde verhuren aan iemand in de ziektewet en dat terwijl ik een positieve verhuurdersverklaring kon voorleggen. Vandaag de dag betaal ik 650 euro per maand inclusief GWE (wat mijn redding is tijdens deze tijden met extreem hoge gaskosten met energie h-label in deze varkensstal).

Mijn probleem is dat ik in het verleden te horen heb gekregen niet in aanmerking te komen voor een spoedverklaring en mijn inschrijftijd bij 4 woningcorporaties is met hoogstens 10 jaar nog steeds onvoldoende om kans te maken boven de mediaan zeg maar. Mijn stelling is dus dat mijn recht op een dak boven mijn hoofd voldoet aan de rechten van de mens, terwijl het eigendomsrecht van de familie om hun zakken te vullen slechts dat is... Haar beide zoons: 1 is drugs verslaafd de ander woont in een woonwijk, waar het gemiddelde huis duurder is dan 1 miljoen euro en hij verdient een kleine 50 euro per uur omgerekend, waar hij over op heeft geschept. Overigens vind ik hem niet onvriendelijk en kan ik redelijk met hem opschieten. Ik kan niet bij mijn ouders gaan wonen, teveel prive issues en geen enkele ruimte op hun flatje. Mijn vraag is dus: wegen mijn rechten zwaarder mee in een rechtszaak ja of te nee? Is hier jurisprudentie over? Zo ja waar kan ik die vinden als leek?

7. De curator is tevens een makelaar. Als hij mij een huurcontract aanbied van 1 of 2 jaar. Moet ik dan verplicht accepteren? Als ik weiger, verlies ik dan mijn rechten omtrent mijn huidige woning? Ik heb helemaal niets aan een extra verhuizing, waarbij ik nog steeds geen perspectief heb.

k wordt hier suïcidaal van, omdat ik me machteloos voel.

Alvast super bedankt voor de informatie.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22855


BerichtGeplaatst: wo 07 dec 2022 21:23    Onderwerp: Re: Email huuropzegging vanwege opname bejaardenzorg Reageer met quote Naar onder Naar boven

Bas van de Linde schreef:
De rechter heeft bepaald dat haar huis verkocht moet worden en dat op die manier haar schulden moeten worden afgelost (ik wist niet dat de rechter dat kon bepalen, maar goed).

Verkoop van de woning betekent niet dat jouw huurovereenkomst eindigt.

Ik begrijp dat de zoon niet de curator is.

Quote:
Ik heb een email ontvangen, waarin mijn huur wordt opgezegd met een termijn van 6 maanden. Dit is echter de zoon van de mevrouw, wiens overleden man destijds met mij dit huurcontract heeft afgesloten. Ik heb nu een heleboel vragen hierover:

1. In de huurovereenkomst staat vermeld dat het conform de volgende regelgeving is opgesteld: Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 onder nummer 74/2003. Nu ben ik gaan huren in mei 2013, dus ik vroeg me af of deze regels toen nog steeds geldig waren ondanks deze tekst in het contract.

DIe algemene bepalingen zijn op jouw huurovereenkomst van toepassing doordat jouw huurovereenkomst dit zo bepaalt.

Quote:
2. Volgens deze huurbepalingen zou ik inderdaad recht hebben op 6 maanden. Wat zijn mijn rechten op dat vlak van die 6 maanden opzegtermijn?

De opzegtermijn is blijkbaar 6 maanden, maar dat betekent niet dat de opzegging daarmee ook geldig is.

Quote:
3. Nu heb ik dus opzegging per email ontvangen. Ik heb niet gereageerd en vroeg me af of dit überhaupt juridisch correct is wat hier gebeurt. Mijns inziens heb ik recht op een aangetekende brief. Hierover de vraag: a. klopt het dat opzegging per email niet juridisch bindend is?

Dit is in principe juist:
art. 7:271 lid 3 BW schreef:
De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief.

Echter, de kans is redelijk groot dat een rechter de opzegging per email toch rechtsgeldig zal achten zolang duidelijk is dat je de opzegging hebt ontvangen. (Je kunt natuurlijk ontkennen dat je de email hebt ontvangen, maar ik zou aanraden om eerlijk te zijn.)

Quote:
b. Is het verstandig om te reageren op een email zoals deze? c. Is het verstandig om tzt een aangetekende brief te ondertekenen? Of is weigeren te ondertekenen verstandiger?

Bij een aangetekende brief moet je tekenen voor ontvangst. Teken je niet, dan geldt de brief toch als ontvangen.

Quote:
4. Degene die mijn huur opzegt is niet mijn verhuurder volgens mijn contract. Hij is de zoon van de persoon die dementerend in het bejaardenhuis terecht is gekomen en haar man stond op het huurcontract, maar hij is inmiddels overleden. Formeel echter staat zij onder curatele door de overheid inclusief contactpersoon vd overheid. En de rechter heeft bepaald dat haar huis verkocht moet worden. Ik heb geen idee wie juridisch gezien mijn contract kan opzeggen. Is dat de persoon in het bejaardenhuis, die dit contract van haar man heeft geërfd? Is ze wilsbekwaam, vrijwel zeker niet. Is het haar zoon die haar onbekwaam kan verklaren en namens haar kan handelen? Of is het de curator vd overheid die op last van de rechter haar huis moet verkopen en haar schulden aan de overheid moet aflossen?

Wie juridisch gezien precies de plaats heeft ingenomen van de oorspronkelijke verhuurder is een interessante vraag. In theorie zouden dit de gezamenlijke erfgenamen van de man zijn. Maar als de woning nu geheel op naam van de vrouw staat, lijkt het mij redelijk om ervan uit te gaan dat zij de verhuurder is. In ieder geval lijkt het mij dat zij (of iemand met het recht namens haar te handelen) moet hebben ingestemd met de opzegging.

Wellicht heeft de zoon een volmacht om namens zijn moeder te handelen, maar normaal gesproken lijkt het mij dat de curator de huur zou moeten opzeggen.

Wat staat er in de opzeggingsemail? Wordt de huur opgezegd namens de vrouw?

Als de zoon in eigen naam opzegt, kun je hem vragen aan te tonen dat hij de verhuurder is.
Als de zoon namens de vrouw opzegt, kun je hem vragen aan te tonen dat hij hiertoe gemachtigd is.

Overigens:
art. 7:271 lid 4 BW schreef:
De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.

Van de gronden genoemd in art. 7:274 lid 1 BW lijkt alleen f. mogelijkerwijs van toepassing te zijn:
Quote:
f. indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan;

Maar vermoedelijk is het achterhuis een zelfstandige woning, en anders is het niet direct duidelijk dat de verhuurder een zwaarwegend belang heeft bij beëindiging. De woning kan ook in deels verhuurde toestand verkocht worden (maar zal dan wellicht minder opbrengen).

Quote:
5. Hoe en wanneer komt deze situatie tot een rechtszaak? Wat moet ik doen? Wanneer moet ik ja/ nee antwoorden. Moet ik een brief schrijven als ik weiger het huis uit te gaan? Aan wie moet ik die brief sturen? Moet ik juridische kosten maken, advocaatkosten rechtszaakkosten? Hoe zit dit? Maakt het uit als ik mijn redenen van arbeidsongeschiktheid kenbaar maak tzt in een rechtszaak?

Als de opzegging gelet op art. 7:274 lid 4 BW nietig is, dan hoef je in principe niets te doen.

Anders kun je de geldigheid van de opzegging in twijfel trekken in verband met het ontbreken van een aangetekende brief en de mogelijk ontbrekende bevoegdheid van de zoon om de huurovereenkomst in eigen naam of namens de vrouw op te zeggen. Maar dit hoef je niet direct te doen.

Als je niet instemt met de opzegging, bijvoorbeeld door niet te reageren, loopt de huurovereenkomst door totdat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huur zal eindigen:
art. 7:272 lid 1 BW schreef:
Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld.

Als je niet binnen 6 weken reageert, kan de verhuurder naar de rechter:
art. 7:272 lid 2 BW schreef:
De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

De rechter zal alleen ontbinden als de verhuurder zich terecht op de in de opzegging genoemde rond beroept:
art. 7:273 lid 1 BW schreef:
Bij zijn beslissing op de vordering bedoeld in artikel 272 lid 2 neemt de rechter uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking.

Komt het tot een rechtszaak, dan kun je dus aanvoeren:
- opzegging per email is ongeldig/nietig;
- opzegging is niet bevoegd gedaan;
- opzegging vermeld niet de gronden en is daarom nietig;
- de vermelde grond is niet van toepassing.

Temzij het om onzelfstandige woonruimte gaat en in de rechtspraak wordt aangenomen dat er bij verkoop van de hoofdwoning in de regel een zwaarwegend belang bestaat om de huur van een onzelfstandig woongedeelte op te zeggen, lijkt jouw huurovereenkomst niet in gevaar te zijn.

Quote:
(...) Mijn vraag is dus: wegen mijn rechten zwaarder mee in een rechtszaak ja of te nee? Is hier jurisprudentie over? Zo ja waar kan ik die vinden als leek?

Mijn inschatting is dat je kansen sowieso heel goed zijn. Alle argumenten die je verder kunt aanvoeren om de rechter duidelijk te maken hoe groot jouw belang is bij het voortduren van de huurovereenkomst kunnen je alleen maar helpen.

Quote:
7. De curator is tevens een makelaar. Als hij mij een huurcontract aanbied van 1 of 2 jaar. Moet ik dan verplicht accepteren? Als ik weiger, verlies ik dan mijn rechten omtrent mijn huidige woning? Ik heb helemaal niets aan een extra verhuizing, waarbij ik nog steeds geen perspectief heb.

Je hebt nu een vast huurcontract, dus ik zou niet iets tijdelijks accepteren.

Quote:
k wordt hier suïcidaal van, omdat ik me machteloos voel.

Dan hoop ik dat bovenstaande je helpt!

Misschien kan ook het jurisch loket je helpen: www.juridischloket.nl

Een voorbeeld van een zaak waarin de huurder mocht blijven huren:
https://hielkemaco.nl/nieuws/de-verhuurder-overlijdt-is-de-huurder-verplicht-de-woning-te-ontruimen-en-verlaten/
De erfgenamen moesten de woning verkopen (omdat de bank de woning anders zou veilen). Zonder huurder zou de opbrengst hoger zijn. Bovendien was de huurovereenkomst in strijd met het verhuurverbod in de hypotheekakte. De vordering tot ontruiming werd afgewezen omdat er geen geldige opzeggingsgrond was (art. 7:274 lid 1 BW). (Overigens zou de bank wanneer het in die zaak tot een executoriale verkoop komt de huurovereenkomst waarschijnlijk wel kunnen ontbinden.)
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Bas van de Linde



Leeftijd: 36
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Schorpioen


Berichten: 4


BerichtGeplaatst: do 08 dec 2022 13:48    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Beste Bona Fides,

Allereerst super bedankt.

De curator is de persoon die namens de overheid is aangesteld om haar huis te verkopen. Dat is hoe ik het heb begrepen, het betreft dus niet een naast familielid. Hij is tevens een makelaar. Hij is een keer bij me thuis langs geweest. Hij beheert dus de financiën, bijv: hij heeft onlangs de WOZ waarde van het huis lager kunnen krijgen, omdat dit huis een oude bouwval is geworden van 100 jaar oud. Datgene laat mij vermoeden dat hij de enige persoon is die de huur op kan zeggen.

De opzeggingsmail is uiterst informeel, omdat ik met haar familie een goede verstandhouding heb. Dat maakt het ook moeilijk voor mij om voor mijn eigen rechten op te komen. Het liefst zou ik een geschil uit de weg gaan als dat kon.

De zoon zegt dat hij de huur wil opzeggen. Dat kan normaal gesproken dus alleen als hij officieel de bewind voering doet voor zijn moeder, ware het niet dat er een curator is namens de overheid die nu officieel hun eigendomsrecht tijdelijk claimt, totdat het huis verkocht is en de schulden zijn voldaan. Dat is hoe ik begrepen heb dankzij uw reactie.

-De zoon heeft dus op persoonlijke titel gemeld mijn huur op te willen zeggen dat blijkt uit zijn mail. Daarnaast heeft hij niet vermeld op welke gronden hij de huur opzegt.
-Hij heeft wel gevraagd naar wat ik vraag als financiële vergoeding voor de huuropzegging, iets waar ik moeite mee heb om op te reageren.

De financiële achteruitgang (tgv belasting) van mijn ouders is naar schatting 300 euro per maand dat ik noodgedwongen bij hun woon. En ik heb er een hard hoofd in dat ik binnen 2 jaar iets kan vinden. Dus 24*300=7200 euro aan potentiele schade voor mijn ouders, ook al zal ik dat vergoeden, het verlies aan woongenot is enorm voor ons drie. Ik zou op 2x3meter vrije ruimte terecht komen de rest is volgebouwd met kasten etc.

Nu is de familie een beetje in paniek schat ik in. De rente is snel aan het stijgen en er is nog steeds geen koper geweest die een bod heeft gedaan, bij mijn weten.

De verstandhouding met de familie is goed genoeg en eigenlijk best vriendelijk. Stel dat de familie een kleine studio of appartement zou kopen ( zeg maar 40m2 oid) en voor onbepaalde tijd aan mij zou willen verhuren (iets wat misschien zou kunnen). Is iets dergelijks juridisch dicht te timmeren zodat ik niet op iemands blauwe ogen een overeenstemming hoef te bereiken? Dit zou namelijk voor zowel mij als voor hen een goede oplossing kunnen zijn. Echter ik heb geen idee wat betreft de financierbaarheid. Ze kunnen die kleine woning pas na de verkoop van deze grote woning rondkrijgen schat ik in, inclusief de aflossing vd belastingschuld.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Berichten van afgelopen:   
Plaats nieuw bericht   Plaats reactie Pagina 1 van 1

Tijden zijn in GMT + 2 uur


Wie zijn er online?
Leden op dit forum: Geen

U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls

Ga naar:  



Home | Over Rechtenforum.nl | Agenda | Visie | Downloads | Links | Mail deze site | Contact

Sites: Rechtennieuws.nl | Jure.nl | Maxius.nl | Parlis.nl | Rechtenforum.nl | Juridischeagenda.nl | Juridica.nl | MijnWetten.nl | AdvocatenZoeken.nl

© 2003 - 2018 Rechtenforum.nl | Gebruiksvoorwaarden | Privacyverklaring | RSS feeds