|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Actualiteiten |
Geplaatst: za 26 dec 2015 9:55—
|
Bedankt voor de reacties en het is duidelijker geworden voor mijzelf, mede door de goede feedback hier.
De woning is wel gekocht inmiddels en het doel is inderdaad huurinkomsten (belegging). Als de huurder zich houdt aan het lopende huurcontract is het prima. Eerder noemde ik ‘als hij betaald is het goed’ en dat is niet volledig. Ik wil ook dat hij de rest van het contract naleeft (max 2 p en geen huisdieren). Of de vorige eigenaar wist van 3p en huisdier en gedoogd heeft is onwaarschijnlijk en ligt (dus ook) niet vast in een communicatie. Dus 3 personen inwonend ipv 2 en huisdier vind ik niet gewenst en ik onderzoek mijn rechten om daarmee iemand te dwingen om het contract na te leven of (uiteindelijk) te vertrekken. Mijn plan is om hier komende week een brief (aangetekend) over sturen om specifiek op deze 2 voorwaarden te wijzen. Ik zal erin zetten: 'Zonder tegenbericht ga ik ervan uit dat u dit contract geheel correct naleeft'. |
Geplaatst: za 26 dec 2015 12:03—
| Alleen maar op de regels wijzen heeft weinig zin. Uw brief moet o.a. ook een sommatie met een deadline bevatten. Zie ook mijn bericht aan u. |
Geplaatst: za 26 dec 2015 21:42—
Ik zie nu dat ik een eerder bericht over het hoofd heb gezien. Het gaat dus daadwerkelijk om een specifieke "overtreding" van het huurcontract en de wens om aan die overtreding een einde te maken. (Ik dacht aanvankelijk dat er hypothetische scenarios bij werden gehaald.) Ik denk niet dat je veel kans maakt. Als de vorige eigenaar van de situatie op de hoogte was en daar nooit tegen heeft geprotesteerd (of zelfs al dan niet stilzwijgend toestemming voor heeft gegeven), dan staat de huurder m.i. in ieder geval bijzonder sterk. Maar ook als de vorige eigenaar in het geheel niet op de hoogte was van 3p en huisdier, lijkt de kans mij klein dat de rechter je gelijk gaat geven. De aanwezigheid van een extra gezinslid zal zeker geen argument zijn waar je ver mee komt. Zoiets gaat pas een rol spelen als de woning objectief duidelijk te klein is voor het aanwezige aantal personen en dat zal bij een volwassene en 2 kinderen toch niet snel het geval zijn. Ook de aanwezigheid van een huisdier gaat je pas iets aan als daar een objectieve reden van enig belang voor is. Dat een hond haren achterlaat is bijvoorbeeld niet zo'n reden.
"Vind je niet gewenst" is hier niet relevant. De verhuurder kan niet bepalen hoe de huurder zijn leven inricht. Wat is precies je probleem met 3 ipv 2 personen en een huisdier? Stoort het je dat het contract niet strikt wordt nageleefd en wil je daar wat tegen doen "omdat het kan"? Is niet de juiste insteek en gaat je dus ook niet lukken.
Denk eerst eens na. Denk je dat de huurder zijn hond het huis uit doet? Denk je dat de huurder zijn zoon of dochter het huis uit doet? Als de huurder verder geen problemen veroorzaakt, waarom zou jij die dan opzoeken? |
Geplaatst: za 26 dec 2015 22:49—
|
Het is duidelijk dat de kans niet 100% is dat dit zwaar genoeg is om de huurder te laten vertrekken.
Ik wil het toch proberen en mijn kans wagen. Over de deadline: "Ik verwacht dat u voor 1 maart 2016 het contract naleeft, waarin onder u andere leest dat er maximaal 2 personen mogen wonen en een huisdier niet toegestaan is". |
Geplaatst: zo 27 dec 2015 0:51—
Wat is je reden om die kans te wagen, als ik vragen mag? Enige zinnige reden die ik kan bedenken is dat je de huur te laag vindt. |
Geplaatst: zo 27 dec 2015 12:17—
Zowel bona fides als ik geven aan dat u weinig kans maakt. U haalt zich bovendien heel veel narigheid en kosten op de hals hiermee. Een verstoorde relatie met een huurder is iets wat u echt niet wil. Ik zie dit al jaren in mijn praktijk en weet waar ik het over heb. Een procedure kost bovendien een paar duizend euro en als u verliest komt er een kostenveroordeling bij. Uw formulering van de sommatie/deadline is ook absoluut niet correct en zal u weinig tot niets brengen. |
Geplaatst: zo 27 dec 2015 18:09—
| Het lijkt me wel verstandig dat de verhuurder een nette brief stuurt waarin wordt gewezen op de voorwaarden. Het zal op korte termijn waarschijnlijk niets uithalen en mogelijk de relatie met de huurder op scherp zetten. Maar als de verhuurder nu niets doet, kan dat stilzitten mogelijk tegen hem worden gebruikt als de huurder ernstiger overlast zou veroorzaken ('toen deed je ook niks, waarom nu wel ineens'). |
Geplaatst: zo 27 dec 2015 18:54—
| Een brief sturen en daarna stilzitten is m.i. nog meer in het nadeel van verhuurder. |
Geplaatst: zo 27 dec 2015 19:20—
Waarom? De verhuurder hoeft toch geen kansloze procedure te beginnen? Het lijkt me meer voor de hand liggen dat de verhuurder vervolgens een inspectie aankondigt en een expert de woning laat onderzoeken. Bij een volgende inspectie kan dan mogelijk schade door overbewoning worden vastgesteld. Zonder een eerste brief, direct na de koop van de woning, staat de verhuurder zwakker. Dat uitzetting op dit moment niet gaat werken, is geen reden om de handhaving van contractuele afspraken zomaar stop te zetten. |
Geplaatst: zo 27 dec 2015 19:25—
| Dat is geen stil zitten. En daar had ik het over. Logisch, want er werd niet meer aangegeven dan: stuur een brief. Overigens zal het zeer lastig zo niet onmogelijk zijn om bij eventuele schade aan te tonen dat de oorzaak is gelegen in bewoning door 3 personen i.pv. 2. En dan nog, pas bij oplevering moet een huurder eventuele schade herstellen. |
Geplaatst: ma 28 dec 2015 10:09—
Goede tips. Dus die procedure maakt echt geen kans van slagen? Wel of niet: ik wil het hem wel laten weten om zoals genoemd niet zwakker te komen staan. De huurder moet toch een brief ontvangen van mij waarin hij hoort dat ik de nieuwe huurder ben. Het lijkt mij logisch om het daarbij te noemen. |
Geplaatst: ma 28 dec 2015 11:22—
|
U moet inderdaad een aangetekende brief sturen met de mededeling dat u de nieuwe eigenaar en verhuurder bent. Pas dan begint de termijn van drie jaar te lopen waarna eventueel een beroep kan worden gedaan op dringend eigen gebruik.
U kunt dit daar in meenemen. Mocht er nog meer aan de hand zijn in de toekomst (overlast, te laat betalen e.d.), dan maakt alles tezamen de slaagkans natuurlijk groter. |
Geplaatst: ma 28 dec 2015 12:15—
Maar voor dit alles is het enkele feit dat de huurder twee kinderen en een huisdier heeft niet voldoende. Er zullen concrete aanwijzingen moeten zijn dat het mis is in de woning of dat er sprake is van overlast. Anders kan de huurder een inspectie gewoon weigeren en heeft het ook geen zin om aan te geven dat de verhuurder de huurder wil houden aan niet-afdwingbare afspraken. Als er daadwerkelijk sprake is van overlast, dan kan/moet de verhuurder daar natuurlijk tegen op treden. Dan is het wel zaak om goed te onderbouwen waar die overlast precies in bestaat. Een minderjarige(?) zoon of dochter en huisdier te veel volstaat daarvoor niet. TS heeft voor zover ik zie niet gesuggereerd dat er sprake is van enigerlei overlast. |
Geplaatst: ma 28 dec 2015 12:42—
Het enkele gegeven dat sprake is van overbewoning lijkt me voldoende reden voor de verhuurder om de woning te inspecteren. Anders komt de verhuurder in een Catch 22: zonder inspectie geen concrete aanwijzingen, en zonder concrete aanwijzingen geen inspectie.
Eens. Een uitzettingsprocedure op basis van de door TS gestelde feiten lijkt mij bij voorbaat volstrekt kansloos. |
Geplaatst: ma 28 dec 2015 14:48—
| Alleen is er in een normale woning bij 3 personen geen sprake van overbewoning. |
|
Rechtenforum.nl -> Actualiteiten
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl