Selecteer berichten van
# tot #
Afdrukken

Rechtenforum.nl

Waarderingsperikelen bij niet-commercieel vastgoed
Geplaatst: wo 23 mei 2007 14:00 door mr. David van Dijk MRE - :
Voor onroerende zaken die niet in de commerciŽle sfeer worden gebezigd, geldt een bijzondere waarderingsmethode in het kader van de Wet Onroerende Zaken (WOZ). Dat was al in 1996 door de Hoge Raad bepaald. Nu, tien jaar later, maakt de exploitant van de Rotterdamse Kunsthal daar dankbaar gebruik van. Maar de vraag is voor hoe lang.

De stichting Kunsthal Rotterdam exploiteert de Kunsthal als museum en expositieruimte. De WOZ-waarde van het object was door de gemeente vastgesteld op circa Ä 13 mln. Maar volgens de stichting was de uitzondering die de Hoge Raad in 1996 had geformuleerd ook op haar van toepassing. De rechtbank stelde de stichting onlangs in het gelijk en stelde de WOZ-waarde van het object vast op nihil. Of die uitspraak standhoudt, is evenwel nog maar de vraag.

Volgens de hoofdregel van de WOZ geldt als waarde van een onroerende zaak de waarde in het economische verkeer, of de 'gecorrigeerde vervangingswaarde' als dat laatste zou leiden tot een hogere waarde. Die waarde wordt gesteld op de gecorrigeerde kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen. De correcties betreffen een factor wegens technische en functionele veroudering.

Voor onroerende zaken die niet in de commerciŽle sfeer worden gebezigd, heeft de Hoge Raad hi 1996 de 'benuttingswaarde' geÔntroduceerd. In die gevallen dient de WOZ-waarde zodanig te worden vastgesteld dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de gerechtigde een onroerende zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen onroerende zaak. In die zaak ging het om een kerkgebouw dat een grote cultuur-historische en esthetische waarde vertegenwoordigde. De Hoge Raad liet die waardecomponent evenwel buiten beschouwing omdat de gerechtigde - eveneens een stichting -uitsluitend als doel had het in stand houden van het kerkgebouw. Het gebouw leverdede stichting geen ander nut op dan dat het bleef voortbestaan als (monumentaal) gebouw. Volgens de Hoge Raad kan dat nut niet in geld worden uitgedrukten dient het cultuur-historische en esthetische belang van het gebouw voor de samenleving buiten beschouwing te blijven bij de bepaling van de WOZ-waarde. De waarde van het kerkgebouw werd zodoende gecorrigeerd tot nihil.

Ook in de zaak over de Kunsthal Rotterdam was sprake van een niet-commercieel gebruik. Conform de gecorrigeerde vervangingswaarde had de gemeente Rotterdam de waarde van het gebouw vastgesteld op circa Ä 13 mln. Volgens de stichting was de waarde echter nihil. Als argument verwees de stichting daarbij naar het arrest van tien jaar daarvoor. In navolging van de Hoge Raad oordeelde de rechtbank Rotterdam op grond van diverse correcties dat ook voor de Kunsthal een nihilwaarde gold.

De vraag is of deze uitspraak stand zal houden. Een paar jaar geleden liet de Hoge Raad zich uit over dezelfde vraag. Het ging toen om een zaak waarin het ging om een museum dat specifiek was gebouwd om met de bijzondere architectuur van het gebouw bezoekers aan te trekken. Dat aspect vertegenwoordigde volgens de rechter toen wel degelijk een op geld waardeerbare waarde. De Kunsthal-uitspraak lijkt zich met deze uitspraak niet goed te verhouden. De Kunsthal zal immers niet zomaar zijn gekozen als onderkomen voor het museum. De uitstraling ervan zal voor de exploitant van het museum ongetwijfeld een - zo niet dť - reden zijn geweest om juist voor die specifieke locatie te kiezen.

De vraag dringt zich dan ook op of de door de rechtbank bepaalde WOZ-waarde wel een reŽle waarde is, nu de cultuur-historische en esthetische waarde van het gebouw bij de WOZ-waardering volledig buiten beschouwing is gelaten. De tijd zal het leren: tegen de Kunsthal-uitspraak staat nog hoger beroep en cassatie open.

David van Dijk is advocaat te Amsterdam en partner bij Boekel De Nerťe.

Er zijn nog geen reacties op deze visie.



Rechtenforum.nl